房地产开发详细流程大全11篇

房地产开发详细流程篇（1）

2.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位，而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门，其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目，但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目，以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性，这些差异性会对企业产生一定的影响，因此无论对于内部的审查还是外部的认知，现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌，这也就造成了我们会计工作的困难性。

二、解决会计核算问题的措施

1.合理设置会计科目

在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作，要明确本企业对于开发项目的数量，项目的具体规模，并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话，那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体，为了账目的核算更加方便，可以对开发成本一级账适当的取消，并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账，然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账，然后根据我们进行的核算的不同对象，设立成本卡片，这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分，抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况，有利于对项目是否投资进行详细的分析。

2.实施现金收付实现制

房地产开发企业因为在一个会计期间内，可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体，但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷，能够让人为的对所产生的利润进行调剂，权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷，能够导致我们会计信息的不准确，进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况，这样会导致企业的资金的周转情况不明确，如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同，所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则，而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题，在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。

3.扩大信息透明度

在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度：一是对于土地的拥有量及其成本的信息，对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目，这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润，如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息，这样可以有利于社会对于土地资源的监督；二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开，让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位，在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动，尤其是对于资金的流动情况，更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款，对工人的工资发放情况，还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少；三是注重质量保证金及风险信息的透明度，我们房地产开发企业有一定的高危险性，为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量，以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大，所要消耗的时间也相对其余的商品比较长，所以对于保证金的数额自然较高，而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金，把保证金计入工程成本，提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明，并对项目的抗风险力度进行标注，这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。

房地产开发详细流程篇（2）

1、引言

可行性研究是指在当前环境中，投资一个长期的项目之前，必须进行系统的分析和综合研究项目投资的必要性，以及项目在金融、技术、经济、法律、社会乃至生态和其他方面的能力，以实现其投资目标的论证和科学的评价。它是决策者做出投资决策的准确和可靠的前提和保障。

2、房地产项目可行性研究的必要性

房地产项目可行性研究是随着技术的进步和经济管理科学的发展而兴起，并日趋完善的一整套系统的科学方法，它对成功的开发房地产具有重要意义，从城市发展的整体来说，综合开发是城市规划的实施过程，开发项目的实施必然会给城市布局带来影响，对城市的经济繁荣、人民的生活环境带来影响，而对开发企业来说，实施开发项目必然要投入资金、物资和劳动力，从而也会对企业的经济效益产生一定的影响，因此，对开发项目必须要有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行周密的调查研究分析，以实现开发项目投资决策的科学化和民主化，减少或避免投资决策的失误，提高开发项目的社会、经济和环境效益，而所有这一切都是可行性研究的内容，因此，可以说可行性研究是房地产项目开发活动中最基本的、首要的工作，也是开发项目投资决策的基础，

3、房地产项目可行性分析研究的作用

可行性研究是进行房地产项目投资决策的重要依据，房地产项目由于建设经营周期长、投入资金大，并且房地产市场竞争日趋激烈，项目投资不能只凭经验或感觉进行，它必须要建立在详细可靠的市场预测、成本分析和投资收益预算基础上，房地产项目的可行性研究可以对项目进行全面综合的分析和论证，按照可行性研究结论进行决策，可提高投资决策的科学性和正确性;可行性研究是项目审批的依据，我国政府管理部门规定投资项目必须列入国家的投资计划，尤其是房地产项目在我国要经过政府管理部门的立项审批，而立项审批的依据之一就是项目可行性研究报告;可行性研究是项目资金筹措的依据，房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益获取能力，银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和安全性三原则，可行性研究可以为金融机构提供项目获利信息，因此，可行性研究也是企业筹集资金和金融机构提供信贷依据;可行性研究是编制设计任务书的依据，可行性研究对开发项目的建设规模、内容及建设标准都做出了安排，这些正是项目设计任务书的内容;可行性研究是开发商与各方签订合同的依据，开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，按部就班地落实项目的前期工作，并与设计、供应、资金融通等部门协商和签订有关协议，因此，可行性研究是开发商与各方签订合同的依据;可行性研究可作为编制下阶段规划设计的依据，在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、设计方案构想、配套设施的种类等都进行了分析和论证，推荐了建设方案，可行性研究报告批准后，规划设计工作可根据此进行

4、房地产项目可行性分析的工作阶段

房地产项目可行性研究根据研究所处的阶段和研究的详细程度，一般分为三个阶段包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。

(1)投资机会研究投资机会，也被称为投资机会确定。主要任务是对项目的投资方向和设想做出粗略性的分析和建议。其目的是在一个特定区域，根据国家和地区的有关政策、结合资源、建设布局、市场预测以及其他条件的状态，选择建设项目，寻找一个有利的投资机会。投资机会一般是比较从大体进行把握和分析的，根据市场预测和投资回报率和盈利能力的角度，从投资研究的可能性，找到最有利的投资机会。

(2)初步可行性研究又称预可行性研究，初步可行性研究，是一个正式的详细的可行性研究的准备阶段。投资机会确认可行的项目，表明该项目是值得继续研究，但不知道是否值得进行详细的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以进一步确定是否具有较高的经济效益。进行初步可行性研究，因为可行性研究是一个昂贵和费时的工作，因此必须通过初步可行性研究对项目的盈利能力及前景作进一步的分析和判断。初步可行性研究的主要任务是[36]：①投资机会的研究，并在详细资料作进一步分析的基础上，分析得出的结论②确定项目的盈利能力，是否有必要进行下一步详细的可行性研究。③确定哪些关键问题是否需要专题研究，如在房地产政策趋势的变化、市场预测。初步可行性研究与详细可行性研究，深度和精度的主要内容大体一致。如果你有足够的把握该项目的可行性和经济效益，可直接传送到详细的可行性研究阶段。初步可行性研究后，应该得出以下结论：研究项目是可行的;项目不可行。

(3)详细可行性研究详细的可行性研究通常被称为可行性研究，是项目的初步开始的一个重要组成部分。其主要工作是该项目在技术上、经济上、财务上以进一步探讨可能理性的结论性意见，并最终形成可行性研究报告，这是投资决策的基础上的项目。详细的可行性研究，更全、更清晰、更具体、更高的精度。

可行性分析的内容房地产项目前期工作的最重要工作是房地产项目的可行性研究，它是指项目在做出决定之前，根据市场需求和国民经济发展规划、产业发展规划和区域规划的要求，相关的社会各方面的经济、市场营销、工程、资源等，全面、深入的技术和经济分析、比较和论证。房地产项目在社会、经济和环境效益的科学预测和评价，以确定项目是可行的。可行性研究的目的是决策程序的可靠性、科学性，为项目的实施和控制提供参考依据，并为下一步奠定基础。按照上面介绍的房地产项目的可行性研究报告的主要内容，我们必须考虑国家、区域的宏观经济发展、特定产业政策和其他方面所提出的建设项目评价，预测的外部环境、市场、技术、金融和社会的影响。必须进行深入研究，仔细计算，并对研究和计算结果的进行分析和论证，为项目的最终决定提供依据。

综上所述，通过对房地产项目进行可行性研究对房地产可行性研究理论进一步丰富，加入组织可行性研究，对其他房地产开发项目有一定的借鉴意义。

参考文献：

[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[Ml.中国物价出版社

房地产开发详细流程篇（3）

一、房地产开发项目成本管理存在的问题

1.成本管理意识淡薄一些房地产商虽然意识到成本管理的重要性，在进行成本管理中为了获取更大的利润会加大对成本的管理，而事实上在进行成本管理中并没有做到精细化的管理，单纯的从减少资金投入上来控制成本，这样是远远不够的，这算不上是精细化的成本管理，因此，首先管理人员需要加强对精细化成本管理的认识与了解，加强对精细化成本管理的研究与分析，进而提高自身精细化成本管理意识，降低开发项目成本，从而获得相应的经济效益。2.投招标管理状况不规范房地产在进行招投标之前都会制作标书，而实际在招投标时一些房地产商会因各种原因达不到标书所规定的要求，进而导致成本增加。一些房地产商在进行招投标前对流程没有进行详细的了解，对项目开发的前期工作准备的不够充分，这些都会造成招投标的失败，给企业带来一定的经济损失，进而影响到项目成本投入。3.成本核算科目设置不明确一些房地产企业在进行成本核算的时候都比较简单，他们只是将工程所要消耗的实际费用及各个施工项目费用成本的支出进行简单的计算，这样就得出了项目开发的成本，而这只是成本计算的一部分，并不是真正意义上的成本管理。成本核算科目在设置上只是简单的设立了几门较为简便的科目，在进行区分工程子项目成本构成时就需要财务人员对子项目进行手工录入描述，如果所要核算的成本过大，那么各部门的成本费用就会很难得到有效的控制。4.企业组织机构设置不合理一些房地产企业内部很少会专门设置成本管理部门，只有当新的项目需要开发时才临时组建一个成本管理小组，而这个成本管理小组的组建人员也只是从各部分人员中临时调用的，他们当中的一些人其实对成本管理根本就会了解，这样就会极易造成管理混乱的现象，而一旦成本管理中出现了问题就会发生无人担责的现象，这样责任不明、临时组建的成本管理部门只会给房地产项目的成本管理带来极大的危害，不利于企业的长期发展。

二、房地产开发项目精细化成本管理措施

1.项目决策阶段的精细化成本管理在做决策前需要先制定详细的可行性研究报告，根据当下各市场的具体情况进行分析研究，最终制定符合实际的项目报告，为项目的顺利开展打下基础。各部门要对项目实施中可能会影响成本的因素进行详细的研究分析，制定精细化成本管理方案与制度，尽力将责任到人，以强化对成本的管理。2.规划设计阶段的精细化成本管理（1）优化设计工程造价。工程造价在成本管理中占据着重要的地位，因此要对工程造价进行优化设计，以降低工程项目成本。首先应当提高土地利用效益，提升地块的使用价值。以降低项目土地成本。再次，增加不计容积率建筑面积，提升楼盘品质，从而间接降低地价。第三，减少不必要的配套以降低开发成本。第四，提高工程技术含量，引进先进技术设备，把好规划、设计关，降低项目实际支出成本。（2）要充分发挥招标机制在项目工程设计的作用,遵从高质量、高标准、严把关的原则，综合考虑各种设计方案，择优而用。对所设计的成本规划进行反复的论证与推敲，确保规划的可行性与科学性，尽力做到精细化成本管理。3.施工阶段的精细化成本管理（1）优选施工单位。在招投标中要选择那些信誉好，技术强的施工单位，在施工中要鼓励施工单位采用较为先进的技术设备，尽力去缩短工期，以减少成本投入。（2）加强设计变更的管理，避免成本管理失控。在进行施工中应当加强施工方的自我约束，在施工中不得擅自更改工程计划，如若发生计划更改就必须按照相关流程进行，确保工程变更控制在合理范围内。（3）严把选用材料的质量关和价格关。在选择材料供应商时就应当选择信誉较好的商家，在材料的选购中一定要对材料的质量严加监管，在确保材料质量过关的前提下保证价格限定在一个合理的范围之内。（4）加强对投入资金的监管。房地产商下拨资金后一定要对资金的流向严加控制，确保资金用到实处。在资金的使用中一定要按照资金计划进行，使资金的使用与施工进度计划相协调，保证精细化成本管理。4.竣工结算阶段精细化成本管理成本管理中除了要对施工前与施工中成本的精细化管理外，在工程项目结束过同样需要加强对成本的严加管理，防止出现增加不必要成本的现象。（1）工程竣工后要对所签订的相关合同中的条款进行详细的核对、复查，防止出现重复计算、重复收费及计算失误的现象。（2）竣工后要对隐蔽验收记录及日记进行详细的检查，严格核实工程量，确保施工按施工图完成。（3）落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。（4）严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。

三、结语

房地产开发项目成本管理中经常会出现成本管理意识淡薄、投招标管理状况不规范、成本核算科目设置不明确及企业组织机构设置不合理等问题，因此要对成本进行精细化的管理，从决策阶段、规划阶段、施工阶段到竣工全过程进行精细化成本管理，在降低房地产项目开发成本，提高其经济效益的同时，提高房地产企业的综合竞争力。

参考文献

[1]温宁馨.房地产企业项目开发成本精细化管理探讨[J].经济研究导刊,2014,(17):271-272.

房地产开发详细流程篇（4）

（一）新一轮市乡村总体规划获自治区人民政府批复实施。一年来。依照统筹城乡发展的理念，抓好全域的发展规划。今年9月，新一轮《市乡村总体规划（2008-2020已获自治区批复实施，规划到2020年，建设用地规模为108平方公里，人口为105万人。

（二）抓好专项规划和详细规划的编制。加快推进了县域规划编制和修订，规划编制数量和水平大幅提升，实现了规划出优势出效益的目标。去年，共开展了10项规划项目的编制工作。组织编制了市二环北路两侧用地控制性详细规划》市二环路（玉梧路口至玉公公路段）两侧控制性详细规划及城市设计》以及《经济开发区控制性详细规划》玉柴核心区控制性详细规划》等控规。旧城区控制性详细规划编制计划已上报市政府，待批复后将开展规划的编制。这些控制性详细规划编制完成后，市本级将实现中心城区规划建设用地范围内的控规全覆盖。同时，编制完成了城区道路专项规划》市乡村防震减灾专项规划》城区燃气专项规划》等专项规划，组织编制了玉柴广场修建性详细规划》云天文化城周围环境改造修建性详细规划》火车站周边用地规划》等乡村重要地段的修建性详细规划。

（三）创新规划管理。市住建委积极开展规划法规宣传，不时增强市民规划法制意识。对总体规划、控制性详细规划及重要地段的修建性详细规划的审批，都组织有关部门、专家进行论证，并通过网络、公示栏或报刊等广泛征求社会公众意见，充分体现规划审批及修改的公开性和透明性。依照市委、市政府的统一部署，停止了私人竹筒房的报建审批工作，并根据实际草拟了市关于私人竹筒房建设管理规定》

（四）转变作风。切实提高规划审批时效。去年，共办结各类规划许可和服务项目834件，其中项目建设工程规划许可证64件，项目建设用地规划许可证64件，私人建设工程规划许可证200件，私人用地规划许可证348件，审批总平面规划图112份，规划用地红线面积151.39万平方米。

二、开展城乡一体化基础设施建设大会战。

（一）积极组织开展城乡一体化基础设施建设大会战。依照市委、市政府的安排。占自治区下达目标任务的103.34%随着中心城区迎宾大道二期、民主北路等城区路网改造工程的竣工，二环路南段、玉福大道等项目的稳步推进，乡村品位明显提升。市城镇人均道路拥有面积大幅提高，目前，乡村建成区乡村道路长度达343公里，道路面积为655万平方米。

（二）坚持先行先试。村城乡一体化试点工作初见效果，湿地公园、狮子山公园、龟山公园三个公园的规划建设也在紧张有序地推进，新区框架初步显现。与此同时，大力推进玉柴新区、龙潭新区规划建设，进一步完善园区、新区一体化设施，努力形成三化互动、城乡互动发展的良好局面。

（三）着力抓好旧城区断头路、瓶颈路的建设。继续围绕“点亮老百姓门前灯、铺平群众门前路”目标，着力抓好旧城区断头路、瓶颈路的建设，切实为民办实事好事。重点改造建设了金港桥北段、美林街北段、麒麟里3条街道。玉龙沟和金旺路的改造因牵涉到征地拆迁问题和资金预算缺乏，所以未能按时开工建设。经过多方协调，目前正在抓紧推进。

（四）全面推进污水生活垃圾处置设施建设。城镇污水和生活垃圾处置设施建设工作在全区处于领先地位。总投资15.88亿元的全市14个污水垃圾处置设施项目全部投产运行。

三、积极引导房地产业健康发展。

（一）加大投资力度。市房地产开发继续呈现良好发展态势。全市房地产开发企业发展到212家，其中城区139家，县市73家。去年，全市共完成房地产投资85.02亿元，同比增长28%占自治区下达全年目标任务的100.3%全市共批准商品房预售项目40个，预售面积166万平方米，同比增长41%其中商品住房155万平方米，同比增长77%城区批准商品房预售项目20个，预售面积85.7万平方米，占全市批准预售面积52%同比增长85%去年，全市商品房完成销售面积238万平方米，同比增长37%其中，城区完成商品房销售面积122万平方米，同比增长31%全市普通商品住宅均价2304元/㎡，其中城区均价2618元/㎡（包括团购房部分）

（二）切实加强房地产开发市场监管。一是加强对房地产开发经营、商品房预销售的监督管理。同时，举办商品房销售人员岗位培训班，加强对商品房销售人员的教育培训，坚决制止各种违规销售商品房行为。二是开展房地产市场秩序专项整治，加强对房地产开发企业经营情况的检查，去年，共抽查城区20家房地产开发企业的24个项目，未发现违法违规行为。三是加快培育房地产中介服务市场，规范中介服务行为。目前，全市房地产中介服务机构发展到28家，其中房地产评估机构25家，房地产经纪机构3家；物业管理企业72家，全市实施物业管理的项目153个，物业管理总面积达749.14万平方米。四是积极指导房地产开发小区召开业主大会和成立业主委员会。去年，全市成立业主委员会32个，其中去年新成立4个。五是加强乡村白蚁防治管理工作，进一步规范我市白蚁防治收费管理工作，推动新建房屋白蚁预防收费进入市政务中心办理，改变了无序竞争局面。

（三）抓好房屋产权产籍管理和直管公房平安管理。一是认真履行职责。共料理房产初始审批7123件，房产发证8904件。二是进一步完善直管公房的经营管理，确保公房的平安使用和国有资产保值增值。加强合同的管理，提高契约管理的覆盖面和效率。城区全年签订住宅直管公房租赁合同1130份，签订率达99.9%为依法管房提供有力的依据。抓好房屋平安管理，全年无出现平安质量事故，无影响公产的经营和使用，为公房的正常运营提供了有力的保证。

四、切实加强住房保证体系建设。

（一）全面推进廉租住房保证工作。较好地完成了年度任务。去年，市廉租住房建设任务为5个项目共1313套，建筑面积6.5万平方米，总投资7940万元。去年底，市5个廉租住房项目已全部按时开工建设，共完成投资3839.6万元，占总投资的48.4%较好地完成了年度任务。二是认真做好租赁补贴发放工作，超额完成了发放任务。去年，市完成新增租赁补贴发放1529户，累计完成租赁补贴5112户，超额完成了发放任务。三是做好廉租住房实物配租工作，积极解决乡村低收入家庭住房难的问题。去年，市严格依照申请、核实、公示、抽签、配租等程序，共安排811户乡村低收入家庭入住廉租房，解决了住房难的问题，其中市本级共安排280户乡村低收入家庭入住廉租房。四是积极筹措廉租住房保证资金，有效缓解了廉租住房建设资金困难的问题。去年，共争取中央及自治区廉租住房资金补助4731万元，其中中央3249万元，自治区1482万元。目前止，全市累计争取到中央和自治区专项资金1.8192亿元，其中城区争取4022万元，有效缓解了市廉租住房建设资金困难的问题。

（二）全力抓好经济适用房建设。去年。其中经济适用住房7000万元，危旧房改住房改造1000万元，棚户区改造1000万元。委严格执行经济适用住房管理规定，规范审批顺序，严格实行申请、审批、公示制度。去年，超额完成了自治区下达给我市经济适用房建设任务，截止12月底，市共建设经济适用房707套，面积6.81万平方米、完成投资7119万元，完成全年总任务101.7%此外，还抓紧开工建设危旧房改住房、公共租赁住房、限价商品房、棚户区改造等保证性住房。

五、强化建筑市场监管。

（一）加强建筑市场管理。积极实施资本运营战略，千方百计加快形成大建筑产业格局，进一步鼓励和扶持企业升级和增项，提高企业竞争力。截止去年，全市建筑企业发展到90家，其中一级企业6家，二级企业31家，三级企业43家，劳务公司10家。去年，共扶持2家建筑业企业从二级资质升为一级资质，1家企业从三级资质升为二级资质，企业资质增项共49项，有效促进了建筑企业的发展。去年，全市建筑业实现产值约76亿元，同比增长15%同时，狠抓工程勘察设计企业的资质检查，规范勘察设计市场，切实加强施工图设计文件质量监管，积极扶持发展本市勘察设计单位做强做大。

（二）认真贯彻执行国家法律法规。高效完成建设工程监管任务。建立并完善了严格的工程报建制度，以立项审批、规划许可等为前置条件，加强对施工图审查、招标投标、质量平安报监、工程监理、合同备案、施工许可和竣工验收备案等环节的把关，强化建筑市场和施工现场联动监管，规范各方主体的建设行为。去年，全市共核发施工许可证463项，合计建筑面积390.32万平方米，总造价48.54亿元，其中城区新报建开工工程90项，合计建筑面积200.31万平方米，总造价24.3亿元。全市报建工程料理施工许可证率、应招标工程招标投标率、应公开招标工程公开招标投标率、报建工程报监率、竣工验收合格率、备案率、工程监理率等七个指标均达100%进一步完善预防拖欠农民工工资和工程款的长效机制，抓好拖欠农民工工资、拖欠工程款的治理。去年，全市处置拖欠农民工工资、拖欠工程款的纠纷9件，及时化解了矛盾。

（三）强化施工监管。做好排水及塌方、滑坡等灾害防御工作，确保建筑施工平安。加强施工现场平安生产日常监督管理工作，认真开展平安生产大检查和“三项行动”专项治理工作。严格执行平安生产许可证制度，特别是针对全年强降雨天气频繁的情况，去年共开展建筑施工平安生产大检查9次，检查项目386项（次）发出停工、整改等通知书153份，及时消除了各种平安隐患。二是加强工程质量监督，不时完善长效监管机制，提高工程质量。加强对施工现场质量管理体系和工程实物质量的日常监督检查，严格执行工程质量检查制度、验收监督制度和竣工验收备案制度，开展全市住宅工程质量分户验收工作确保各环节监控到位有效。积极开展建设工程质量平安监督执法检查。特别是对污水处置工程和垃圾处置工程等国家投资的重点工程项目，进行重点监督、重点检查，确保重点工程按“优质工程”平安工程”规范进行建设。加强对建筑材料、产品特别建筑节能资料、产品的检测，防止违反工程建设强制性规范和建筑节能规范行为的发生。三是积极开展质量评优活动，引导企业树立创优意识。共评出2009年度市优良工程37项。四是大力推行预拌混凝土应用，促进散装水泥事业发展，减少乡村噪音和环境污染，美化乡村环境。五是强化职工业务培训，有效提高各从业人员特别是建筑农民工的平安意识和防护水平。

（四）加大监督执法力度。墙材先行”思路，建立执行建筑节能规范许诺制度，积极开展建筑节能专项大检查，去年共开展大检查3次，检查项目179项（次）积极推广建筑节能新技术应用，开展绿色建筑示范和建筑节能示范。去年，全市征收墙改基金2338万元，核退基金54.81万元。全市新型墙体资料企业生产能力12.19亿块标砖；全市新型墙材产量13.07亿标准砖，实现节地2160亩，节约规范煤8.1万吨，减少SO2排放3267吨，确保了十一五”市建筑节能减排任务的完成。

六、以燃气、供水为重点。

（一）加强供气管理。始终把燃气平安生产作为重中之重的工作来抓，大力开展供气管理大检查，努力确保燃气平安。去年，共组织开展了燃气平安大检查6次，开展专项整治5次，加强对全市34家液化石油气企业的行业管理，积极推进燃气管网建设，提高燃气普及率。目前，中燃公司在城区铺设了中压管道125多公里，庭院管网148公里，管网覆盖用户数8万多户，已经装置4万户，合同用户5万户。实现通气点火小区95个，通气点火居民用户1.7万户，商业用户54家。目前已基本完成管道骨架基础网络，管道天燃气将全面覆盖中心城区范围，受益用户将达到8万户以上。

（二）狠抓平安优质供水。始终把供水平安作为重中之重的工作来抓，全力抓好乡村供水和节约用水工作。去年，城区供水设备完好率100%维修及时率100%水质综合合格率99.8%比国家规范高出4.8个百分点，管网压力合格率100％，比国家规范高出5个百分点，全年无供水平安事故发生。

七、以城乡风貌改造和农村危房改造为重点。

（一）全力抓好城乡风貌改造。去年。全力推进城乡风貌改造工作。至10月31日止，市13个自治区级综合整治示范村已全部完成改造任务，共完成投资3381.59万元；完成改造2486户；建成篮球场、广场、新家庭文化屋及农家书屋13间、远程教育终端站、开展了新农村示范建设和村屯道路硬化及一系列基础设施建设，较好地完成了自治区下达的城乡风貌改造工作任务。

（二）着力抓好农村危房改造。去年。委高度重视，层层宣传发动，落实市、县级配套的财政补助资金，加强联合督查，全市农村危房改造工作走在全区的前列，11月30日，市按计划全面完成了自治区下达的农村危房改造工作任务，全区排名第一。

八、全力抓好平安生产、乡村拆迁和工作。

（一）认真贯彻落实平安生产工作责任制。一方面强化平安责任。住建委与委属各企事业单位签订了平安生产责任状，进一步落实平安生产措施，明确平安生产责任。另一方面，重点加强对建筑施工平安、乡村公用事业（燃气、供水）平安、房屋工程质量平安等方面的检查，及时发现和消除各种平安隐患。

二）抓好乡村拆迁工作和涉军人员、企业改制分流人员思想工作。确保社会稳定。一是大力推进旧城改造拆迁。重点是抓好民主北路道路拓宽改造工程岭南运输公司城北客运站的拆迁工作，协调有关部门为该公司重新操持了选址、立项和征地供地等工作。同时，抓好民主南路罐头厂路段房屋拆迁以及教育东路和人民东路的拆迁工作，配合做好至铁山港铁路（段）征地拆迁工作，做好玉柴广场拆迁的调查摸底和准备工作，二是全力抓好城镇拆迁和矛盾纠纷的排查处置，特别是抓好东门广场和州佩小区等拆迁遗留问题，有效预防发生，确保社会稳定。三是认真做好涉军人员和企业改制分流人员的思想工作，以及反工作，着力化解房地产物业矛盾纠纷，全力维护社会稳定。

（三）抓好法制、和档案管理工作。完成有关规范性文件的起草、提出修改建议等工作，去年，承办市政府交办的建议提案共计30余件，按期办复率100%同时，认真做好我委行政及民事案件应诉工作。二是加强法律法规宣传，顺利通过了市普法办对我委“五五”普法的检查验收，积极组织各县（市区）建设系统的行政执法人员进行换证统计及资格培训。三是加大对群众投诉案件的处置力度，做到件件有着落，事事有回音。抓好各类群众直接来信和办转办群众来信处置工作，处置率达100%四是抓好干部职工教育培训工作，切实提高全市建设系统专业技术人员和管理人员的业务素质和管理水平。五是认真做好城建和房产档案管理工作，确保档案及时归档。

九、加强党的建设和干部队伍建设。

狠抓干部队伍和机关作风建设。同时，一是认真组织开展“创先争优”工作落实年--绩效攻坚年”活动。开展以行动学习法推进“双型”领导班子建设试点工作中，委以“市城乡规划一体化实践与探索”为主题，积极开展试点工作，做到行动中学习、学习中行动，加快推进城乡一体化进程中，进一步增强了解决重点难点问题的信心和本领。二是加强基层组织建设，逐步建立健全了委系统党委、党支部、工会等组织。三是认真抓好党风廉政建设，不时增强广大干部职工党纪国法意识和廉洁自律意识。重点抓好工程建设领域突出问题的专项治理和房地产开发领域违规调整容积率专项治理工作。四是继续规范行政行为，抓好政务服务工作。重点抓好政务中心服务窗口建设，严格遵守两集中，一充分，八公开”等制度，全面实行首问负责制、限时办结制和责任追究制，实现了双向”目标，即向住建委服务窗口授权100%现场按时办结率100%五是积极推行“一岗三责”制度，要求领导干部职工做到完成本职工作不含糊；落实党风廉政责任不丢丑；维护社会稳定不添乱。去年，委先后获得了全区建设系统思想政治工作先进单位和全区住房城乡建设教育工作先进集体。

十、存在困难和问题

城乡规划特别是小城镇和新农村规划的编制跟不上城市发展的需要。二是乡村建设资金投入和筹措有待加强。三是房屋产权登记手段落后，一是市城镇化水平低、品位不高的问题还比较突出。尚未建立电脑登记系统，影响了登记工作的规范和效率。四是廉租住房项目建设推进不够平衡，廉租住房项目新增规模用地落实困难，廉租住房保证专项补助资金利用率低。五是建筑市场整治有待加强，局部国有建筑企业和集体建筑企业尚未改制，企业包袱重。六是房屋拆迁、企业改制、房地产纠纷等问题逐步显现，影响社会稳定的各种因素有待消除。

十一、年工作思路

（一）牢固树立抓规划就是抓发展的理念。完善各种专项规划，加快控制性规划的编制步伐，实现规划体系的完整性，争取对108平方公里规划区范围内的土地实现控制性规划的全覆盖。重点抓好二环北路迎宾大道两侧500米用地控制性详细规划和玉福大道两侧用地控制性详细规划等11个控制性详细规划，为更好地经营乡村发明条件。加快编制玉柴新区产业发展规划和龙潭新区发展规划。依照“全域”理念，高起点、高标准、高质量编制城乡一体化发展的各项规划，形成城乡一体的规划体系和执行监督体系，实现城乡规划编制、实施和监管全覆盖。

（二）突出重点。努力推动一批新的乡村基础设施项目开工建设。围绕创建宜居城市，把创建国家森林乡村、国家生态园林乡村、城乡风貌改造和农村土地综合整治等平台结合起来，重点抓好市政基础设施建设、园林绿化景观工程项目、乡村道路排水设施改造、公共服务和社会事业工程、商贸物流、房地产开发等六大类项目的建设。建设范围上，以玉东新区、江南区、玉柴新区为重点，城区全方位铺开，拉开乡村发展框架，拓展乡村发展空间，提高中心乡村首位度，奠定区域性中心乡村地位。

（三）加大乡村园林绿化和景观项目建设力度。加快建设一批乡村生态和绿化景观等重大绿化、美化项目，扎实推进南流江、清湾江百里景观长廊和城区东西南北各个公园的规划建设，抓好主要道路绿化配套改造，抓好城区主要路口绿化、美化工程，改善人居环境，提高乡村品位，打造新的乡村亮丽风景线。重点抓好玉东新区狮山公园、湿地公园、龟山公园的续建，以及西郊公园、牛运岭公园、朱砂垌公园的规划建设。抓好人民东路延长线、教育东路延长线、玉东大道的道路绿化配套，以及江滨路、广场东路城乡风貌改造。

（四）加快乡村公共服务和社会事业项目的建设步伐。进一步完善乡村功能。抓好破损道路设施的维修改造，有重点地抓好老城区教育中路片、城站路片的排水系统配套建设和改造，着力解决城区内涝严重的问题。加快郁江引水工程、市第二污水处置厂等城市供水、污水处置及配套设施建设。多方筹集资金，加快中小学校建设。重点建设江南区中小学、江岸小学、玉东新区小学等3所中小学校和抓好为民办实事工程项目建设，切实保证和改进民生。

房地产开发详细流程篇（5）

随着房地产管理事业的发展和土地使用制度、住房制度改革的进一步深化，人们对房屋建筑面积的质量要求也越来越高。房地产测绘部门测算的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。因此它将直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算直接相关。因此，抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益、落实测绘法的一件大事。

一、房产测绘的重要意义

1. 保证业主利益的重要法律依据

房产测绘直接关系到业主的切身利益，房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。这些数据是核发房屋所有权证重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。

2 .有利于维护房产市场的正常秩序

房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换概念。误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。

二、影响房产测绘质量的原因

房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，范围很广泛，没有具体的详细的解释，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。

房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。

三、提高房产面积测绘质量的措施

1. 遵守“二级检查、一级验收”制度

在全面自查、互检的基础上，由公司测绘作业组的专职检查人员对产品实行过程检查，然后由质量检查小组和专职检查人员参照相关资料对测绘成果实行最终检查，检查无误后由委托单位组织最终验收。主要检查的相关规定有：①各级检查、验收工作必须独立进行，不得省略或替代。②检查中如发现面积计算口径或分摊方案等特殊问题没有在《项目意见书》详细说明或《项目意见书》的内容有不符合相关规定的情形时，需要及时提出处理意见，经过会办签字确认后方可进行重新办理。③公司技术负责人员要对提交的成果、图纸、质检单等进行全面审查，发现问题后向具体作业人员（包括初审人员）进行批评教育并予以改正。④公司技术负责人员要定期对房产测绘过程中出现的典型案例进行讨论、分析、总结，以提高测绘人员业务水平和测绘成果的质量，并通报本月质量检查情况。⑤确定测绘单项产品质量等级并附于测绘档案中。为了保证测绘产品的质量，除了业内检查外，还应进行一定比例的外业检查。主要检查该房屋外立面是否与委托方提供的建筑施工图纸相符，有无多或少某个建筑物等，确保现状与所出具的成果报告相符。

2. 控制前期收件资料及图纸的审查质量

为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供经规划部门审核通过的建施图纸，若有变更，还应提供相应变更图纸或设计变更联系单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.20m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.20m的范围线。收件资料中必须包建设工程规划许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量，对在以后做实测办证时起到很大的帮助。

3. 房产面积测绘各关键环节中的质量控制

进行房产面积测绘，对我们房产测绘机构来说在增加了经济收入的同时，又承担更大的责任。针对日益高涨的房价，一旦工作疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。因此，我们在房屋面积的测绘各环节中，应把质量控制放在首位。具体要做到四个准确：房屋计算面积部位认定要准确；房屋套型边长数据要准确；房产要素要准确；房屋面积计算分摊要准确。

4. 采用工作流程技术实现生产过程控制

该技术是管理系统的核心技术，其监督、控制、协调整个业务过程的规范和完成，并对信息流进行跟踪。为适应房产测绘工作的流程化、制度化、规范化，为了更好地进行过程控制，软件采用流程化管理，根岗位职责进行角色权限设置，保证各项业务操作都在系统的监控之下进行，每个环节都会记录下操作人员姓名、时间，实现了业务生产的过程控制和图形数据的安全。

5. 对工作人员实行必要的相应的培训

对测绘工作人员的培训是提高房产测绘质量的必要前提。房产测绘人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、检验人员，所有这些人员均应经过认真细致的培训，培训内容包括测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识、房产测绘档案管理条例等，从而整体提高工作人员的计算水平、职业素质和职业道德。

四、结束语

总之，房屋建筑面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督，只有这样才能切实提高房产测绘水平，才能更好的促进测绘事业不断向规范化、科学化、现代化发展。

参考文献：

房地产开发详细流程篇（6）

    2.查看所签合同是否由房屋管理部门统—制定、印制的。以防欺诈受骗。

    3.针对付款方式、核算方式与开发商达成协议，并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理，慎防开发商设置过重义务，日后无法履行。

    4.所购房屋的确切地理位置、所购房屋的土地使用权限及土地宗地号等。避免货不对板。

    5.商品房的建筑面积、使用面积（其中建筑面积、分摊面积应分别标出），房屋的层高等。避免房屋面积缩水等。

    6.商品房的产权性质，产权登记约定的期限和有关方的责任。要注意写明办理产权证时间，免得买到无证房。

    7.关于商品房屋装修、设备标准、房屋质量的承诺和责任。此类约定应当尽量明确、详尽，免得给对方有机可乘。

    8.房屋的用途或使用性质。

    9.房屋交付使用的时间。要明确一个合理的时间。

    10.违约责任：

    ①面积差异。应对实际面积与合同标明的面积的误差作出详细的规定，以免交付使用时，对于误差面积的核算方式与开发商产生纠纷。千万不可仅以“多退少补、按实际面积为准”一笔代之。

    ②付款延期。付款延期的违约责任，应与开发商延期交付房屋的违约责任对等，由双方协商决定。

    ③延期交房。开发商往往规定由于不可抗力造成的延期，不承担相应的违约责任，但是却没有规定所谓不可抗力包括哪些内容，这些内容必须在合同中详细列出，以免双方就是否由于不可抗力造成延期交房发生纠纷。

    ④质量。与开发商协定房屋的质量标准，应主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等。对于房屋交付使用时，其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定。对违约责任这些内容，尤其要注意，如果您自己确实拿不准，可向律师事务所或房屋土地管理部门咨询。

    11.市政设施的情况。

    12.双方约定的其他事项：

    ①针对广告中的承诺、尚未兑现的承诺以及实现承诺的日期等，经双方协商后，要在合同中列出。

房地产开发详细流程篇（7）

1.完成了《*县*镇总体规划（20*—2020）》、《*县于城镇镇西组团控制性详细规划》的编制与报批工作。

2.完成了《*县通元镇总体规划（20*—2020）》、《*县*镇*集镇控制性详细规划》的规划评审工作，目前镇政府正抓紧对规划修改完善后上报县人民政府审批。

3.目前正在编制的规划，还有百步镇总体规划、*镇临港产业区控制性详细规划、*镇工业功能区控制性详细规划，现正在方案编制阶段，计划年底前完成规划评审工作。

4.村庄规划方面，截止目前，全县各镇村庄规划全部完成编制与报批工作，除西塘桥镇和风景区外，其余各镇的村庄规划已获县人民政府批复。

5.项目审批方面：累计完成选址项目104项，用地项目45项，用地面积34.64公顷，建设工程项目67项，建筑面积30.52万平方米，建设工程竣工规划核实项目76项，建筑面积32.56万平方米。农民建房项目审批中，累计完成农房用地项目77户，农房建设项目11户。

6．全县农村困难群众危房救助工作，为使我们的救助工作进一步规范化、制度化、长效化，根据年初工作安排，协助县政府制定出台了《关于加强全县农村困难群众住房救助工作的实施办法》（试行）。该办法明确了我县20*-2010年三年救助的对象重点是“三低”对象，即低保户、低保边缘户和低收入家庭，救助标准也由原最高6000元增加到最高18000元，保障了“三低”对象的基本住房，基本解决“三低”对象的危房问题。办法明确各镇、村、及县级有关部门的职责，分工明确、责任清楚。与此同时，*年的农村困难群众住房救助工作我们也在有力、有序、有效推进，2月底我局联合民政局、财政局发文通知各镇（区）上报*年救助名单，根据各镇（区）上报的名单，我局4月中旬会同民政局、财政局分3个组对各镇（区）进行了现场核实检查工作，通过核对和综合平衡后，确定了70户救助对象。截止本月中旬，已完成41户，在建43户，年底前能完成70户的目标任务，并有望超额完成任务。

7．坚持召开镇村建办主任会议，广泛听取各镇村建办工作中对我们的要求和建议，特别是结合新市建设和新农村建设中碰到的难点和热点问题进行各镇的经验交流，取得了较好的效果。

8．积极配合兄弟部门的工作，配合城建监察大队对违法违章建设的查处工作，全年共查处违法违章建设案件33起；配合测量队的建筑放样定位工作。

工作难点和问题

1.规划审批管理中，贯彻落实新的城乡规划法中碰到新问题，如规划用地范围外的项目规划审批问题、项目工程竣工验收问题等等。

2.农村困难群众危房救助工作中遇到的困难，主要是农民建房中土地调整和土地流转问题，今年是我县村庄规划编制完成后农房开批的第一年，各村在规划点内的土地调整和土地流转刚刚着手，由于土地调整和土地流转耗时耗力，周期很长，因为土地的问题可能有些建房户无法建房，从而影响救助工作的进度。

3.农村建房管理中面临的问题主要有：一是农房建设的后续管理较难，特别是违章建设，没有好的有效的办法。二是对泥木工匠的管理方面缺少统一的实施办法和操作细则，管理比较松散，管理不到位。

下半年工作打算

1．加强规划调研工作，特别是要结合新市镇建设和新农村建设加强规划管理工作。

2.在<<*县域总体规划（20*—2020）>>指导下，继续服务于各镇，指导好各镇总体规划的编制，加强各镇城区控制性详细规划的编制工作。

3．做好村庄规划政府批复后农房的审批工作，适时出台我县的农房审批管理办法。

4．进一步做好日常规划管理的审批工作，坚持阳光规划，各镇住宅小区开发实行“两公”制度，强化规划管理，特别是规范审批程序、跟踪管理、竣工验收制度，确保规划有效实施。

5.完成全县农村困难群众危房救助50户的目标责任。

房地产开发详细流程篇（8）

（一）主要内容。从*年起，按照“政府引导、集体扶持、农民自筹、各方参与”的工作思路，分类指导、分步实施包括“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村居改造工程，今年启动首批122个建制村居为农民公寓建设、集体物业改造和村容村貌整治的示范村居。

（二）目标任务。争取用3-5年时间将纳入旧村居改造的示范村居改造成为功能配套、祥和安康的生活公寓，成为承接城市延伸、构建现代化大城市格局的重要组成部分，成为资源集聚、产业发展的重要平台，成为环境优美、绿色环保的生态家园。

主要任务：旧村居改造示范村居，要以规划为先导，全面推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌整治，鼓励多个村居联合推进旧村居改造，建设组团式的农民公寓和集体物业，集约节约利用土地，加快产业结构调整优化升级，发展农村集体经济，改善村居生产生活环境。

二、推进旧村居改造示范村居建设的基本原则

（一）自愿互利原则。充分尊重农村居民的意愿，坚持自愿参与，不搞强迫命令。鼓励各种社会力量参与旧村居改造，形成农村集体、农村居民和开发商等诚信合作、优势互补、互惠互利的良好局面。

（二）市场化运作原则。按照“政府引导、招商引资、政策推动、市场运作”的工作思路，积极探索农民公寓建设和旧村居改造的可经营性项目市场化运作，引入竞争机制，以项目和利益招商，吸引房地产商参与旧村居改造，实现多方共赢。

（三）让利于民原则。实现好、维护好、发展好广大农村居民的根本利益，保证集体经济持续稳定健康发展、农村居民收益分配不断提高、农村社会保持稳定，切实让广大农村居民从旧村居改造中得到实惠。

三、推进旧村居改造示范村居建设的保障措施

（一）加强组织领导。要充分发挥政府引领作用。各级党委、政府要把旧村居改造示范村居建设工作摆上党委、政府工作的重要位置，进一步转变观念和作风，自觉当好引导者和服务者的角色，使这项工程真正成为惠及广大农村居民的民心工程。要切实加强组织协调。市成立旧村居改造示范村居建设推进专责领导小组，对全市旧村居改造示范村居建设工作进行统一协调、指导、服务和监督。市政府分管领导为组长，成员由市发改局、农业局、国土局、规划局、建设局、财政局、环保局、公用事业局、金融办、国税局、地税局、工商局、供电局、行政服务中心等相关职能部门的负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在市农业局，负责日常具体工作。成员单位要指定专人负责日常联系工作。各区应成立相应的组织机构，统筹本区的旧村居改造示范村居建设工作。

（二）坚持规划统筹。要以规划为龙头，使旧村居改造规划与城市总体规划、土地利用总体规划相衔接，促进村居生产与生活条件同步改善，改造建设与历史名镇、名村、文物保护同步实施，经济发展与农村居民综合素质同步提升。

（三）广泛宣传发动。各级政府要充分利用报纸、电台、电视等新闻媒体做好广泛的舆论宣传，重点加强各种先进典型、先进经验的宣传报道。各有关部门要深入基层，广泛听取各方面意见，认真做好解释、说服、教育和动员工作，形成推进旧村居改造示范村居建设的良好氛围。

（四）抓好组织实施。坚持分步实施。在推进旧村居改造过程中，必须循序渐进，先易后难，注重实效，有计划有步骤地推进，不搞“齐步走”，不片面追求进度。建立工作责任制。各级党委、政府和各有关部门要强化大局意识、服务意识和责任意识，建立健全推进旧村居改造示范村居建设工作责任制，明确责任，各司其职，主动协调配合，形成工作合力。认真抓好落实。加强对规划编制、制定方案、组织实施各环节协调、指导和服务，把推进旧村居改造示范村居建设的各项政策落到实处，保证该建设的各项工作有序推进。

（五）加强监督检查。各级各有关部门要经常深入基层，定期或不定期对旧村居改造工作进行督促检查、调查研究，及时总结和推广典型经验。加强对土地规划建设、建设项目招投标、建设资金筹集使用等环节的监督管理，发现问题及时解决，确保旧村居改造工作顺利推进。

四、推进旧村居改造示范村居建设的扶持优惠政策

（一）规划方面

1、科学编制详细规划。旧村居改造详细规划按旧村居改造专项规划、控制性详细规划和修建性详细规划（或项目设计）三个层次进行编制。旧村居改造规划，要尊重历史客观规律和经济社会发展现状，广泛听取村（居）民、村（居）委会、当地政府和各级规划部门的意见和建议，确保与城市总体规划、土地利用总体规划、城市基础设施建设规划、产业空间布局规划的衔接与配套，形成较为完备的规划编制成果体系，提高规划的可操作性，为旧村居改造工作提供科学依据。

2、完善规划编制的组织体系。坚持市管到镇（街道）、区管到村居的规划体制。专项规划草案由区规划部门负责组织编制，报区政府审定；控制性详细规划草案由镇（街道）负责组织编制，按《中华人民共和国城市规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》和《*市城市规划管理暂行办法》的规定和程序进行审批；修建性详细规划草案由村居负责组织编制，并向村（居）民公示，公示时间不少于20日，经征求意见修正后，送镇(街)规划部门初审，报区规划部门审批,并自批准之日起15日内向村（居）民公示。区规划部门审批的村居规划应当报市规划部门备案。

位于城市总体规划确定的城市建设用地范围内的重要地区的旧村居改造规划，以及市规划部门指定的其它旧村居改造规划，经镇（街道）、区初审后，报市规划部门审批。

各规划部门对报批资料完整的村居规划，应在40个工作日内予以审批。

3、合理制定相关规划指标。编制旧村居改造示范村居详细规划，要在符合现行国家规范和《*市城市规划管理技术规定》的框架下，针对各村居实情和特色，因地制宜地制订规划相关指标,要避免简单照搬城市住宅小区的规划模式，同时要注意城市文化脉络和地方特色的延续。“城中村”、“园中村”、“空心村”详细规划的编制，要对人口容量、建筑色彩、建筑控制高度、建筑形式等制定明确、合理的相关规划指引，防止新的资源浪费。具体户型的设计，由村（居）委会汇总并进行分类，经村（居）民大会讨论同意后确定。

4、鼓励联合建设农民公寓。鼓励、引导具备条件的行政村联合建设农民公寓小区，实现更高程度的人口集聚、资源共享和城市社区管理。

5、加强规划实施的管理和监督。完善市、区、镇（街）三级监督管理网络，要把规划实施监督职能延伸到村居，未经批准的旧村居改造规划一律严禁实施。健全行政审批管理机制，建立“绿色通道”取代传统的行政审批程序，提升管理效能。加强“一书两证”（规划部门核发的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）制度的实施管理。

（二）土地方面

6、改革土地管理制度。属“城中村”、“园中村”、“空心村”等的示范村居，鼓励实行土地管理制度改革，经集体经济组织全体成员循民主决策程序讨论同意，向国土资源部门提出办理征收集体土地的用地申请，依法律程序上报审批后，由国土资源部门核发用地批文，并办理《国有土地使用权证》，土地的使用权、处分权、收益权等仍属于农村集体经济组织不变，依法开发建设的房产由房管部门依法核发《房地产权证》。如该土地房产进入市场，按有关规定公开交易，补缴国有土地使用权出让金及有关税费，办理相应变更手续。

7、盘活集体建设用地。加大示范村居建设用地的整治力度，彻底整理“城中村”、“园中村”、“空心村”，通过旧村居改造节约的旧宅基地，鼓励农村居民集体组织自主开发，土地所有权属不发生转让的，政府不收取土地出让金。节约的旧宅基地，可按《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定进行出让、转让、出租、抵押等，实现土地资源优化配置和高效集约利用。同时，防止以旧村居改造为名倒买倒卖集体土地。

8、控制单家独户的村民住宅建设。自本意见公布实施之日起，土地利用总体规划中城镇规划区范围内的农村集体暂缓分配宅基地，禁止建设单家独户的村（居）民住宅（包括不属农民公寓的新建、改建和扩建），积极推进农民公寓建设。土地利用总体规划中城镇规划区范围以外地区，农村居民建房暂按原规定不变。各区原制定的有关停止审批农村居民建房政策从其规定。

（三）建设方面

9、严格拆旧建新手续。规划建设农民公寓的示范村居，经村民大会表决通过同意拆旧，并把腾出来的旧宅基地由集体统一开发利用，在办理同意拆旧的有关确认手续后，才批准新建农民公寓。

10、合理制定拆迁补偿办法。旧村居改造中涉及村（居）民房屋拆迁的，可采取实物补偿、货币补偿等多种方式进行补偿。具体补偿安置办法根据有关规定和本村居实际制定，不搞一刀切，实行一村居一策。补偿安置办法须经村（居）民大会表决通过，报镇（街）审核同意，再报区批准执行。各区要根据本辖区的实际情况制定拆迁补偿办法的相关规定和指引，规范拆迁工作，保障农村居民的合法权益。对于农村五保户、低保家庭、特殊困难户，要参照农村居民危房改造的有关政策给予财政补助。

11、妥善解决历史建设遗留问题。对旧村居改造示范村居建设中的历史违法建筑，要遵循“尊重历史、兼顾现实”的原则，按照有关政策，补办相关手续。对符合详细规划和安全标准，而详细规划建设尚未需要拆旧改造利用的，依法给予补办有关建设手续；对不符合详细规划，但符合安全标准，而详细规划建设尚未需要拆旧改造利用的，依法给予补办有关临建手续；在国家建设需要征地时，经协商对上述两种建筑物给予合理补偿；在集体按详细规划，需要拆旧改建时，按相应有关规定办理报建手续。

12、加强旧村居建设项目管理。对旧村居改造建设项目，必须在完善用地、规划等相应手续基础上，到属地的规划建设行政主管部门办理工程报建和施工许可证。工程建设过程中由属地的工程质量安全监督机构对其质量安全情况进行监督。工程竣工后，到属地的规划建设行政主管部门办理竣工验收备案。未依法办理施工许可证和竣工验收备案的，按照《建筑法》、《建设工程质量管理条例》依法对责任单位进行行政处罚并依法追究法律责任。

13、完善配套设施建设。各规划、市政、建设等行政主管部门，要认真负起旧村居改造各项配套设施建设的管理监督职责，确保各项公共事务管理和服务及时跟进，保证旧村居改造的供电、供水、道路、绿化、照明、通信、人防等基础设施及时配套到位。

14、平等保护国家、集体和私人的物权。推进旧村居改造示范村居建设中，集体转为国有土地上的建筑，适用土地管理法等法律和国家有关规定，依法办理有关确权手续；集体土地上除住宅外的其它建筑，适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，依规定办理有关集体产权确权手续。

15、严格改造建设执法。由城市管理行政执法部门牵头，成立以城市管理行政执法、国土、建设、规划等相关部门组成的联合执法小组，加大执法力度，坚决遏制新的违法建设行为的发生，对违反有关规定抢建、改建和扩建等违法建设，根据有关法律法规和市、区有关规定严厉查处。

（四）产业发展方面

16、确立主导产业发展方向。要以旧村居改造为契机，准确把握产业政策投资方向和市场走势，充分利用自身优势，以经营土地和物业为重点，培育和发展特色主导产业，承接城镇产业转移。

17、合理规划产业发展用地。旧村居改造节约、整理出来的土地，要规划一部分作为发展第三产业为主的产业发展用地。鼓励有条件的村居，打破行政区划界限，将产业发展用地进行统一规划，连片开发，实现产业集约化、规模化发展。

18、坚持旧物业改造和产业升级同步推进。根据建设现代化大城市发展目标的要求和主导产业发展方向定位，对旧物业进行全面改造升级，与产业提升紧密结合、同步推进，承接城市建设和产业延伸。

（五）投融资方面

19、加大财政支持力度。坚决落实对“三农”扶持的各项政策，加大各级财政对旧村居改造示范村居建设的支持力度，重点支持示范村居的公共基础设施建设，改善村居环境。由各区、镇（街道）根据自身财力制定具体办法，通过奖励、对建设改造贷款的贴息、建设改造工程的适当补助等形式，支持旧村居改造。

20、充分发挥金融支持的作用。充分发挥银信部门的融资平台作用，加强银信、村居互动，创新贷款品种，积极探索良性的偿债机制和信贷合作机制，采取集体资产抵押、质押、集体物业租金担保、互保等多种形式，多渠道争取银信部门信贷资金支持，缓解旧村居改造资金短缺问题。银信部门要采取积极措施，改善服务，支持旧村居改造。

21、多渠道开展招商引资。有条件的地方，要积极探索市场化运作方式，将旧村居改造建设的可经营项目推向市场，鼓励社会资本以合资、合作等形式参与旧村居改造建设。吸引国内外投资者参与物业开发建设和优质、高端产业项目的进驻。

22、鼓励集体依法经营土地。积极鼓励和引导农村集体通过落实旧村居改造政策，取得合法化的建设用地，按法定程序进行出让、转让、出租和抵押，通过“以地易地”的办法解决改造资金短缺问题。

（六）管理方面

23、建立财政扶持机制。在旧村居改造过程中各相关纳税人应依照有关法律、法规及时足额申报纳税。凡通过招商引资，引入房地产商在集体转为国有的土地上合作开发农民公寓，属拆迁安置部分，以及村居集体自筹资金自行建设的农民公寓，所征税额按政策属地方留成部分，通过财政支出专款，全额用于所在的示范村居农村居民养老保险、农村基础设施建设等。符合房屋拆迁补偿税收优惠规定的，按照有关规定享受优惠政策。

24、加强土地出让金管理。农村居民集体历史建设遗留用地、征地划拨的留用地等，无论是国有性质还是集体性质，只要土地所有权属不发生转移，不管是农村居民集体自用还是通过出租、出让、转让等方式进行流转、改变用途开发利用，政府不收取改变用途的土地出让金。

房地产开发详细流程篇（9）

房地产开发通常都历时久，涉及人员多，工程多，需要投入较大的资金，同时政府的政策变化和经济市场的变化，也影响着房地产开发企业的效益。因此想要实现利益的最大化，除了寻找合适的销售路径之外，就只能从控制合理的造价、进行有效的成本控制来实现。本文就房地产开发的前期决策、项目实施、竣工之后这三个阶段如何进行成本管理和造价控制展开了讨论，并分析了房地产项目成本的管理运作机制。

1前期决策阶段进行成本管理

1.1实行设计方案招投标制度认真比选方案

在进行前期的决策时，对施工的具体方案还有楼盘的施工设计都应该做到精挑细选，可以通过举行招标比赛来进行方案评比，从先进性、合理性、准确性、严密性这个方面来进行评比，选出最适合的方案。便于在后期进行楼盘销售时，能够抢占先机，有效保证房地产开发企业的利益。在招标开始之前，应对施工单位进行严格的审查，根本上杜绝有企业招标之后再转标给别的企业的现象。做好招标文件的编制工作，造价管理人员应该结合实际情况，对影响工程的各个方面都做出详细的分析，同时做招标文件中所需要的费用反复的推敲，这对之后进行造价控制有很大的影响。在招标中选择合理低价的施工方，根据招标文件中的成本报价选择价钱最为合理的，而不是价格最低的，避免投标单位恶意压低成本中标，在后续的施工中出现质量问题。此阶段对成本控制影响较大,占造价控制的10%。

1.2增设设计合同条款有效控制设计成本的支出

经过方案评比，选出合适的设计单位之后，在签订设计合同时，要增加关于项目设计变更及修改的费用额度限制条款，对项目进行中途，设计变更涉及到的变更内容以及变更金额的参考设定一个衡量标准。确保设计单位在进行项目设计时，不会乱收取费用和乱增加费用，同时，一旦设计单位超出合同中规定的金额，房地产企业就可以根据合同内容来扣款。通过这样的方式，成本估算的时候也会更加明确，对有效控制成本起到一种保障作用。

1.3建立严谨的投资估算程序

投资估算是整个前期决策过程中较为重要的步骤。在进行投资估算时，要先进行实地考察，对施工处的地质、水质、以及供电、运输等自然环境有个大致的了解，然后从现实出发，让估算有证据依靠，除此之外，还要考虑到外界因素，比如在实际施工当中出现的安全隐患造成人员伤亡的现象、经济市场的波动，使投入的资金在符合实际基础的情况上再留有余地，以便应对突发问题。除此之外，还要和同类项目进行比较，做出充分的分析，从而做出全面、详细、且复合实际的投资估算。

1.4建立项目法人监督机制

每个项目都必须有相关的监督机制，推行项目法人责任制，能够明确整个项目从前期筹划到后期施工过程中所有资金的使用途径，同时也能够对在项目施工中偷拿回扣的事情起到监督作用，一旦发生，责任落实到人来进行赔偿。

1.5建立成本控制体系

除了对开发中所需的成本进行估算外，还可以据房地产市场的利润，来大致估算出施工完成之后所获取的利润，通过估算出来的大致利润，对开发房地产项目所需的成本来进行推算，根据推算出来的开发成本根据实际需求进行分解，明确各个项目所需的大致资金，和开支所需要花费的资金，来拟定费用标准。由于对各个项目都已经有了大致的估算，因此使得成本控制和利润所得有了可预见性。

2在项目实施阶段进行造价控制

2.1严格控制施工过程中资金流动

施工中途进行工程变更时，首先要根据施工的具体过程，看看是否有工程变更的必要，其次对需要变成的工程进行资金估算，避免施工单位工程变更时做假方案。施工过程中，要严控建筑材料，在乙方购买完材料之后，建筑方应该对材料进行严格的核实，看材料是否为建筑方提供的品牌，然后再核实材料的型号、数量、规格，将核实的结果做好详细的记录，如果乙方供给的材料和建筑方所要求的材料不一致，就禁止其进入施工现场。如果没有做好详细的审核就让乙方所供材料进入施工现场，应该在结算的时候在结算金额中扣除。建筑单位都是支付进度款时，施工方一般都会先将进度工程量提供出来，然后建筑方应该派工作人员对工程完成进度进行详细的审核，确认其完成所承担的项目，符合合同规定，并且没有质量问题，再由工作人员上报给建筑方，在结算进度款时，应该结合施工中的实际情况，而非完全以招标清单来计算。

2.2开展技术创新节约成本开支

在实际施工过程当，材料费一般占直接工程费的70%左右,对建筑方的投资金额占用了绝大部分。因此，要在施工过程中，在确保主体施工技术方案可靠的基础上,提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新办法等,利用技术进步的最新成果来缩短工期节约成本。

2.3做好降本增效

房地产开发企业可设置不同小组来准确跟进各个施工项目，尤其是对投资项目的控制，更应该由专职人员负责，这样能够促进管理职能分工的科学化和规范化。同时根据成本管理的需要，建筑商应该制定好详细的成本管理条例，每一项条例都应该根据实际施工需求，对不同项目来进行完善和实施。从大到小，从客观到具体，层层落实责任制，房地产开发企业对施工现场制度的把控、进度的把控、定额的把控、合同的把控才能落到实处，从根本上控制住成本。

3工程竣工以后的造价控制

一般竣工后都需要将结算书、竣工图、施工中的会议纪要、相关合约等进行审计。需要根据竣工图，对现实的施工现场进行核实，看看是否一致。在实际审核的时候，如果建筑方和施工方存在关于施工项目的争议，建筑方应该召开内部会议，根据实际情况以及存在的问题进行讨论，建筑方达成一致后可以派相关人员去和施工方进行协商。如果协商不成，就可根据合同原则，寻求法律途径，由法院来进行裁决。

4结束语

房地产开发项目是集合多个环节为一体的综合型项目，其造价控制和成本管理更是贯穿了从项目开始筹划到项目竣工进行楼盘销售的全部过程。

参考文献：

房地产开发详细流程篇（10）

二、房地产企业财务风险管控问题成因分析

1.筹资风险成因分析

第一，依靠银行贷款导致资金融资渠道过于单一。由于整体的融资渠道都主要集中在银行贷款，加之受到国家政策和经济环境的影响，银行信贷政策逐渐偏紧，企业的资金链受到巨大的冲击，同时，企业无法从其他渠道获取充足的资金来满足项目开展的需要，将面临巨大的财务风险。第二，随意筹资使企业资产负债率过高。在负债的结构方面，企业用于项目的长期投资资金采用了中短期的贷款方式，此时受国家调控政策等因素影响，销售及回款情况很不理想，如果贷款到期时销售回款仍不能完成预期，将使得企业陷入严重的困境，增加了企业的筹资风险。在筹资的规模方面，有些企业的筹资规模已达到其所能承受风险能力的上限，应该引起高度的重视。第三，粗放型的资金运作导致企业缺乏科学合理的融资决策。企业对自身的资金需要和收益情况了解不详细，对可使用的融资渠道和形势的挖掘不充分，对资本结构和融资风险的认识不清晰，对怎样开发融资渠道、如何优化资本结构缺少明确的科学依据和分析决策的方法。

2.投资风险成因分析

一方面，时间因素的不确定性增大企业投资风险。房地产企业项目所经历的时间越长，内外部的环境等因素变化的可能性越大，随之带来的风险也越大。另一方面，宏观经济政策复杂多变增大企业投资风险。房地产企业是受政策性影响很敏感的行业，受着投资政策、经济政策、产业调控政策、税收政策等多方面政策的制约和影响。近年来，国家连续出台了多项针对房地产行业的调控措施，很大程度上影响着房地产行业的投资。

3.管理机制风险成因分析

首先，企业预算管理制度的不健全增大企业财务风险。企业不能从财务预算的角度认真分析，不能从土地成本、资金使用、投资收益等方面做出详细的预算，企业就不能明确目标利润，更无法将预算分解并落实，就会产生财务管理上的随意性和资金的不可控，财务管理知识简单的会计核算，忽略了相关控制，加大企业的财务风险。其次，企业内部财务控制机制不健全，管理责任追究不明确，没有在企业内部进行相互制约。在资金使用方面缺少计划和安排，项目启动前企业不能对资金的使用做出合理的计划，在资金偏紧时容易带来财务危机。最后，成本费用控制不到位增大企业财务风险。企业忽略了项目相关的成本费用的控制，没有做到各部门全程成本核算，管理费用和销售费用的支出较大，使企业的流动资金不足，无法提供更多资金偿还短期借款，加大企业财务风险。

三、房地产企业财务风险的管控策略

1.筹资风险管控策略

第一，利用房地产信托方式开展多元化融资。信托具有独特制度优势，创新空间宽广，具有巨大的灵活性。相比较银行贷款，房地产信托融资策略不但可以降低房地产业整体的运营成本节约财务费用，有利于拓宽投资者投资渠道、促进投资的多元化发展。第二，寻求与其他企业合作。可以同行业上游的设计企业或建筑企业合作，以提供的材料、设计或施工作为投资，这样一来可以减少前期的资金投入，提高资金的流通性与回笼速度。还可与同行业房地产企业合作，以一方提供土地的使用权投入房地产开发项目，由另一方进行开发等后续工作的合作方式进行，双方依据各自的投资比例分配收益。这样的方式可在拥有土地的一方资金量不足的情况下可以实施，同时双方在合作的整个过程中有高度的协调性。第三，降低融资成本实现融资决策科学化。通过预算对资金预先实行计划安排，保证融资决策的准确性和实用性。参照预算筹资，避免资金闲置，减少融资成本。

2.投资风险管控策略

首先，进行详细的财务预算并建立全面预算体系。运用综合的评价方法，从土地的成本、资金流量、投资回报率等对投资方案进行详细的财务预算。其次，进行全面的可行性研究并缩短施工工期。加强市场调查，重点关注项目的现有供求情况和未来的供求趋势。在工期可能带来未来的不确定性风险方面，重视事前控制和事中控制，在确保施工质量的基础上快速开发缩短工期，尽可能减少未来的不确定性风险。再次，时刻关注国家政策加强对新政策的理解。政府对房地产开发行业的态度，政策动态趋势。正确的判断投资方向和调整投资方案，减少由此带来的风险。

3.管理机制风险管控策略

第一，完善付款原则及制度。在付款原则及制度方面，企业应在各个相关部门建立内部控制和相互制约的体系。对于重大事项，应及时上报并进行集体决策。财务管理需全面应用网络化信息技术管理，加快信息共享的速度，使企业充分利用资源，增加投资收益。第二，加强资金管理。应将资金管理融入财务预算当中，通过资金预算，合理的安排资金运转，降低资金使用成本，提高资金使用效率。增强对资金使用的规模控制，建立和完善授权制度。同时，完善资金管理，实现资金统一控制和集中管理，有效防范企业的财务风险。第三，加强成本管理。敲定项目开发成本和开发成果，不得随意增加支出，执行成本责任制，通过对项目的全过程进行管理，实现成本管理的目标。

房地产开发详细流程篇（11）

一、房产测绘问题概述

由于房产测绘关系着业主自身的利益，因此测绘过程、测量精度以及面积计算等，都必须有非常严密的规范和要求，同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据，在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标，同时也是国内房产测量工作中一个基本测定要素；建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，同时也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，因房屋面积种类非常的多，非专业人员会感到高深莫测、无从下手，尤其是商品房买卖交易过程中，部分不良开发商会在建筑面积上“下功夫”，甚至有些中介在此过程中还偷换概念，对消费者进行误导。基于此，通过对房产面积进行测绘，可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题，对于维护消费者的利益和房产市场的秩序，具有非常重要的作用。

然而，房产测绘过程中会遇到很多的问题，如果不及时采取有效的措施予以防治，则很可能会对房产测绘质量造成严重的影响。房产测绘工程专业性与技术性都非常的强，但现行的房严测绘规范和标准却不够完善，很多规定过于笼统和简单，没有详细、具体的解释，因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式，表现出一定的滞后性。实际操作过程，遇到争议问题很难及时的处理，房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作，因此房产测绘质量很难控制。同时，房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中，数据比较繁多、实际情况也比较复杂，加之计算量非常的大，使得测绘工作难以得到有效的保证。

二、房产测绘质量的影响原因

房产测绘的技术性、专业性很强，但是却没有完善的房产测绘领域的标准及规范，对有些问题过于简单的规定，跟不上设计人员理念的不断发展和建筑形式的千变万化，许多新问题都无法进行界定，在实际操作中常常由于无据可查而难以处理，很容易引起争议。因此，有的大城市现在已经制定了本地的房产测量实施细则，使其测量标准相对比较完善，但是这方面的细则绝多达数地方均没有，从业人员及房产测绘单位在实际工作中的操作只能依靠自己对规范的理解而进行，这就使得测绘质量存在很大的争议。

在房产测绘中，尤其是比较复杂的建筑测绘中，数据繁多，情况复杂，计算量巨大，难以保证测绘计算人员完全不会出错，如果不健全测绘单位的质量保证体系，就会使质量差错很容易产生。测绘单位的管理水平、资质等级、从业人员的技术水平，均会对测绘成果质量造成一定的影响。

三、提高房产测绘中测绘面积的质量控制

1、遵守一级验收、二级检查制度

在全面互检、自查的基础上，由公司测绘作业组的兼职或专职检查人员进行产品的过程检查，然后参照相关资料，由专职检查人员和质量检查小组对测绘成果实行最终检查，委托单位组织在检查无误之后进行最终验收。在检查过程中，主要的相关规定有：①各级验收检查工作必须独立进行，不能够替代和省略。②检查过程中如果发现分摊方案或面积计算口径等特殊问题没有详细说明或与相关规定有不符合的情形时，要及时提出处理意见，会办签字进行确认之后才能够进行重新办理。③公司技术负责人员要全面审查提交的图纸、成果、质检单等，如果发现问题要及时予以改正。④公司技术负责人员对房产测绘中出现的典型案例，要定期进行分析、讨论、总结，以提高测绘成果的质量和测绘人员业务水平。⑤如果对处理质量问题的意见存在分歧时，由专职质量检查人员认定一级检查的问题，由总工办裁定或提交队领导会办解决二级检查之后的问题。⑥对测绘单项产品质量等级进行确定，并附于测绘档案中。各个作业组之间应在每个项目野外作业结束之前进行野外互检，确保无误之后方可结束野外作业，需要不定期的由技术部门组织对测绘产品进行野外抽查，并做好记录。

2、控制前期收件图纸及资料的审查质量

在预测算房产项目建筑面积的时候，建筑施工图必须由委托方提供经规划部门审核通过的图纸，在实测房产面积时，房屋竣工图应由委托方提供，如果有变更，还应提供相应联系单或变更图纸。所提供的图纸必须包括建筑立面图、平面图、楼梯详图、剖面图、飘窗及阳台大样图等一整套完整的建筑图纸，应尽可能详细，在测绘过程中以便进行相关尺寸数据的查阅。收件资料中必须包括建设工程规划许可证、土地出让合同、政府批文、建筑总平面图、分层平面图、建设工程施工许可证、设计部门出具的用房功能部位及房屋配套设施、民政部门出具的幢号及楼牌、门牌号批准文件等。

3、房产面积测绘各关键环节的质量控制

对于房产测绘机构来说，房产面积测绘在增加经济收入的同时，也增加了所承担的责任。工作如果发生了疏忽错误，对于日益高涨的房价，其造成的损失是巨大的。在房屋面积测绘各环节中，应做到四个准确：房屋套型边长数据要准确；房屋计算面积部位认定要准确；房屋面积计算分摊要准确；房产要素要准确。

4、控制测量的精度

在我国末级控制点的点位中误差一般规定为不超过±0.05m，当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0.05m。

为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、高质量、高标准的控制网，《房产测盆规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0.025m 可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为±0.018m，因此这一标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。

5、生产过程控制采用工作流程技术而实现

管理系统中该技术是核心技术，其控制、监督、协调整个业务过程的完成和规范，并跟踪信息流。为适应房产测绘工作的规范化、制度化和流程化，为了更好地控制过程，采用流程化管理软件，根据岗位职责进行角色账号密码登陆、权限设置，保证在系统监控之下进行各项业务操作，各环节均会记录下操作时间、人员姓名、机器号，实现了业务生产的图形数据安全和过程控制。

结 语

总而言之，房产面积测算问题逐渐受到社会广大消费者的更多关注，不管是外业现场测量操作还是内业面积计算分摊，所以，我们必须从技术层面探讨和总结房产测绘中面积计算与分摊中疑难问题。只有对房产面积测绘的质量控制，才能保证我国房产测绘事业的可持续发展。

参考文献：

[1]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].中华建设，2011（09）

[2]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场，2010（13）