房地产开发分类大全11篇

房地产开发分类篇（1）

中图分类号：F293.33-4

基金项目：河北工业大学教研立项支持项目

作者简介：李素红（1978-），女，汉族，河南汤阴人，河北工业大学经济管理学院，副教授，博士，研究方向：项目管理与风险控制

杜娟（1992-），女，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理

李天航（1994-），男，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理

1引言

房地产是随着城市化进程的快速发展而发展起来的一个重要行业。城市化导致了人口的大量迁移和大规模的城市基础设施建设，导致了对房地产的庞大需求。与当前房地产行业飞速发展的趋势不适应的一个集中性问题是人力资源的素质和数量远远达不到需求，整个产业的人才现状难以满足企业的现实需求。所有的房地产企业都希望得到复合型人才、高端人才，即具有综合能力的人才，包括具备深厚的专业能力、熟练的业务能力、优秀的协调沟通能力、极强的责任心等。人才因素成为了制约房地产企业持续发展的主要原因[1]。

在此背景下，我们要充分重视房地产类人才建设所面临的机遇和挑战，在培养人的理念、方法和制度上与时俱进，不断改进。本论文旨在在房地产行业的迅速发展背景下，通过研究工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计，结合我校的工程管理专业课程设置情况，改善房地产类人才的培养体系，以培养适应社会强大需求的房地产行业复合型人才。

2国内外房地产类课程设置现状

2.1 国外房地产类课程设置现状

国外房地产类课程的高等教育产生较早，部分发达国家已经发展得比较成熟。而且，房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校等极大的重视。对比工程管理与房地产专业，它们分别属于不同的学科领域。工程管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内，也有些学校在工学院中独立设系。而房地产专业通常设在商学院隶属于工商管理学科，有时独立设系，有时与金融、保险等为同一个系。总体分析，国外的房地产类专业设置特点[2]体现在：（1）加强通识教育的核心地位。（2）结合经济管理和城市规划的专业课程。（3）创新教育教学模式。教学模式灵活多变，在教学上采用的是案例式、沙龙式课程、工作坊、角色扮演、实地考察、讲座和开展项目等不同的教学形式，组织学生分组讨论或辩论，课外学生独立或合作完成课程作业，并提供充分的讨论和演讲机会，激发学生创造性思考，培育团队精神。（4）专业与行业之间的联系和合作密切。比如请房地产管理人员、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课，更好地促进就业和服务社会。

2.2 国内房地产类课程设置现状

对国内大学的整体情况进行初步调研之后，我们重点分析了几所知名度较高的大学。调研结果显示，各个学校的专业主干课程中都会包含房地产类课程。如房地产开发类，包括房地产开发与经营、房地产开发概论等课程；房地产经济学类以及物业管理类的培养学时相对较多；房地产市场营销类、城市规划类和房地产相关法规、政策类的课程大多属于专业选修课程，课时较少。上述课程基本上涵盖了工程管理专业房地产类课程的主要内容。同时房地产集中实践类课程也十分重要，一般是与其开设的房地产类课程内容相联系的，其中比较典型的有：房地产项目可行性分析、房地产市场调研、房地产估价课程设计等。我校的工程管理专业开设的房地产类课程很少，专业核心课程仅有房地产项目策划和房地产经营与开发，且课时较少，因此学生无法系统地学习房地产类课程，很难形成全面系统的知识体系来满足房地产市场对人才的需求。

通过上述分析，国内大部分高校房地产类相关课程欠缺，课程设置缺乏系统性，我校的工程管理专业的房地产方向课程设置更不明确[3]。因此，我们结合我校现状以及调研数据资料，对房地产类课程及其内容进行设计，具有重要的理论价值和实践指导意义。

3 房地产类人才培养的调研分析

在城市化背景下，为了更好地满足社会对房地产类人才的需求，我们分别针对房地产企业人员和在校学生进行了问卷调研，以发现房地产类人才培养中存在的问题，更好地设计房地产类教学课程及其教学内容。

3.1 房地产企业调研

为了有效地开展调研工作，我们先对房地产企业经验丰富的员工进行了访谈，然后有针对性地设计了调研问卷，主要围绕房地产理论和实践课程的内容设置情况，以了解房地产企业对学生知识、经验和能力方面的需求。问卷共调研了20位资深的房地产企业管理人员。调研结果发现，房地产企业认为大学生在从事房地产工作时面临的主要困难是实践经验和专业知识的欠缺，着重提升大学生的专业素养是一个亟待解决的问题。调研显示，企业管理人员鼓励学生参加房地产类前言讲座，了解房地产业现状、发展方向和趋势，建议学生多参加房地产类竞赛，如房地产策划大赛、算量大赛、房地产专业知识竞赛等，还建议学生多参加一些社会实践调研活动，如房地产市场调研、房地产项目可行性分析、房地产项目管理沙盘模拟等。在专业课程内容的设置方面，大部分建议开设建设与房地产法规、房地产策划、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理等课程。

3.2 在校学生调研

学生问卷部分主要调研了学生对房地产类课程的学习兴趣、了解程度和对课程内容的需求等，在考虑学生需求的情况下完善房地产类课程设置。调研结果显示，学生对于从事房地产行业的工作很有兴趣，但是比较缺乏信心。学生不太关注房地产的最新发展动态，大部分人只是主要通过网络途径偶尔关注，因此高校可通过开设一些前沿课程或讲座帮助学生了解房地产行业的最新发展动态。目前高校开设的房地产类课程较少，大部分学生认为不能满足房地产业高速发展对复合型人才的需求，希望学校能够增加房地产类核心课程，如房地产营销、房地产策划等。学生非常愿意参加房地产类课程实践活动，例如房地产类竞赛、调研活动，尤其是实习，希望增加此类课程的开设比例。学生主要参加了房地产策划大赛和BIM（建筑信息模型）大赛，希望通过比赛能够增强实践动手能力。总之，在学生看来，将来从事房地产工作，面临的主要困难是专业知识不足，因此学校应当设计系统的房地产类课程体系，使学生更好地适应社会的需求。

4 工程管理专业中房地产类课程及其教学内容设计

4.1 工程管理专业中房地产类课程设置

结合房地产行业的发展趋势、国内外课程设置的现状以及对房地产企业人员和工程管理专业在校学生的调研，本论文从理论和实践环节设计丰富多样的房地产类课程，主要从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课、专业竞赛六个方面进行设计，具体设置的课程如下表所示。

4.2工程管理专业房地产类课程教学内容设计

1.专业基础课

《城市规划与管理》主要内容包括：城市总体空间布局的原则和要求，城市工程系统规划理论，城市基础设施建设行政管理的理论，城市规划的法规制定、城市规划的行业管理，城市规划的编制和审批管理，城市规划的实施和监督检查管理等。

《房地产制度与法规》主要内容包括：房地产法律规范概述、房地产开发用地法律与制度、城乡规划法律与制度、城市房屋拆迁法律与制度、工程建设法律与制度、房地产开发法律与制度、房地产交易法律与制度、房地产登记法律与制度、房地产中介服务法律与制度、物业服务法律与制度等。

2.专业必修课

《房地产项目策划》旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。教学主要内容有：项目的前期定位策划（包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等）、项目的销售招商策划（分阶段销售价格的确定，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。

《房地产经营与管理》系统地介绍房地产经营与管理全过程的理论与实践，主要内容包括：房地产投资决策和经营决策、房地产企业融资、房地产开发项目的前期工作、房地产建设过程的管理（包括勘察设计、招标、建设等）、房地产项目的营销管理、房地产开发与经营项目后评价、房地产经营与管理案例等。

《房地产项目招投标与合同管理》结合建筑工程管理的实际介绍了工程招投标与合同管理，主要内容为：房地产市场相关法规、房地产项目招标投标概论（招投标包括招标、投标、开标、评标、中标等）；合同管理包括监理合同、房地产项目勘察设计合同、房地产项目施工合同、土地使用权转让合同、材料设备供应合同、保险合同、担保合同、合同管理、合同争议、总分包合同、国际工程合同管理等。

《房地产市场营销》是以营销过程为主线，系统介绍房地产市场营销的理论、内容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及实务操作内容，并包含案例分析和对国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念进行解读。主要课程内容包括：房地产市场营销导论，房地产市场营销环境分析，房地产市场交易形式、房地产消费者购买行为分析，房地产市场调查，房地产市场细分和市场定位，房地产企业竞争战略、房地产市场营销战略，房地产产品策略，房地产价格策略，房地产营销渠道策略，房地产促销策略，房地产市场营销管理，房地产销售与管理。

《物业管理》主要教学内容包括：物业管理的产生与发展，物业管理的基本环节，物业管理性质与基本理论，业主自治管理，物业服务企业，前期物业管理服务，物业综合管理服务，物业经营管理，物业管理的招投标，物业服务企业人力资源管理，物业管理服务质量，物业管理资金等。

3.专业选修课

《房地产经济学》通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视，阐明房地产业在国民经济中的地位和作用，主要介绍房地产市场、房地产供求管理、房地产价格、房地产周期、房地产产权与住房制度、房地产税收、房地产宏观调控、房地产业可持续发展等内容。

《房地产估价理论与方法》是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，内容包括：房地产的基本概念以及房地产价格的特征、房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、影响房地产价格的内部和外部因素、房地产估价的基本原则和程序、房地产估价的几种方法及其应用、房地产估价报告等。

《房地产项目风险管理》主要内容包括：风险管理系统、房地产项目风险识别、房地产项目风险估计、房地产项目风险评价决策、房地产项目风险回避、房地产项目风险控制、房地产项目风险转移、房地产项目风险自留。

4.前言课程（或讲座）

《房地产政策及最新发展动态讲座》内容可大致包括四个方面：宏观经济热点问题解析、金融形势与发展战略、区域经济与房地产投资战略、房地产市场现状及发展等。通过多内容、多层次的讲座使学生对房地产市场的现状有初步的把握和认识，并且逐步渗透给学生分析房地产市场现状的方法，帮助学生在以后的工作中独立认识思考现象背后的本质，及时把握住机遇。

房地产开发分类篇（2）

某个特定区域房地产市场价格影响因素较多，涉及到社会、经济、政策、法律制度等多方面。但从经济学角度分析，影响区域房地产市场价格最主要的因素可以概括为区域房地产市场供给和需求水平。因此，本文根据《安徽省2012年统计年鉴》和2011年安徽省各城市国民经济和社会发展统计公报数据，选取2011年安徽省16个地级市24个与房地产市场相关数据①，分别是：房地产开发企业情况、房地产开发投资总额、房地产开发企业个数、房地产开发建设房屋建筑面积、商品房销售面积、商品房销售额、商品房平均销售价格、住宅销售平均价格、施工房屋面积、竣工房屋面积、本年新开工面积、本年完成开发土地面积、地区GDP、人均GDP、城镇居民人均住房建筑面积、家庭年总收入水平、城镇居民人均可支配收入、家庭消费总支出、人均消费性支出、CPI指数、平均工资水平、城镇居民家庭恩格尔系数、城镇化水平、年末城镇总人口数。在上述24个指标中，依据房地产市场价格由供给和需求决定加以筛选，经过筛选后，留下13个用于系统聚类分析的指标，具体包括：人均GDP、商品房平均销售价格、城镇居民人均住房建筑面积、城镇居民家庭可支配收入、人均消费性支出、CPI指数、平均工资水平、城镇居民家庭恩格尔系数、城镇化水平、商品房销售面积、房地产开发投资总额、住宅投资和商品住宅销售面积。

1.2选取指标的说明

X1—人均GDP（元/人）：反映了一个地区经济发展水平、经济实力和社会富裕程度。GDP常常被看成显示一个国家或地区经济状况的一个重要指标，较高的人均GDP反映出一个国家或地区具有较高的经济发展水平和经济实力，也往往是人口比较聚集的地区，对于住房的需求也比较大。同时，房地产业、房地产市场和地区国民经济有很强的相关性，人均GDP也是房地产业和房地产市场发展状况的反应。因此，人均GDP是影响地区房价水平的一个重要因素。X2—商品房平均销售价格（元/m2）：是对房地产市场进行归类的最重要指标，本文主要是依据不同城市商品房价格平均价格水平的差异程度进行聚类，找出同类内部的共同之处，不同类之间的差别。因此商品房价格水平是分类的一个重要指标。本文中商品房价格水平指标采用的是各个城市商品房平均价格水平。X3—城镇居民人均住房建筑面积（m2/人）：是城镇居民家庭已经投入使用的居住总面积除以常住居民总人数，反映了家庭常住居民对消费性住房产品的需求量大小，直接影响到城市住宅房地产市场的需求。X4—城镇居民人均可支配收入(元/人)：可以反映一个地区城镇居民的购买力和对区域房地产市场价格承受能力，也反映出居民消费房地产商品的购买能力。人们都能接受这样的概念：收入水平高的城市，房地产市场活跃度较高。因此，选择城镇居民家庭可支配收入作为分析的变量非常有必要。X5—人均消费性支出(元/人)：反映了一个地区的生活成本，人们首先必须生存，满足基本的生活需要才可能考虑购买住房和投资需求，因此人均消费支出对于影响房地产市场的需求也是一个重要的因素。X6—CPI指数（%）：反映居民家庭购买的消费品及服务价格水平的变动情况。CPI指数反映一个地区的价格变化情况，当然其中也包含房地产市场价格变化，所以在进行房地产市场分类时需要考虑CPI指数。X7—平均工资水平(元/人)：反映了一个地区的劳动报酬率大小，可以与房地产价格水平相比较，用以反映房地产价格和收入的偏离程度，可以影响区域房地产市场需求。X8—城镇居民家庭恩格尔系数（%）：是居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重，可以反映出居民家庭消费结构，恩格尔系数高低也可以体现出居民家庭对房地产商品需求大小，所以划分房地产市场需要考虑到恩格尔系数。X9—城镇化水平（%）：反映的是人口向城镇聚集的过程和聚集程度，用城镇人口占全部人口的百分比表示，是区域经济社会发展进步的主要反映和重要标志，间接反映了城镇人口增加对房地产商品的需求量大小，也会影响房地产市场的供给和需求。X10—商品房销售面积（m2）：包括住宅、办公楼、营业用房和其他房屋的销售面积。X11—房地产开发投资总额（亿元）：反映区域房地产投资水平和供给能力，直接决定了区域房地产市场供给。X12—住宅投资（亿元）：反映区域房地产市场当年住宅投资的水平和供给量，直接决定了住宅房地产供给水平。X13—商品住宅销售面积（万m2）：当年销售的房屋中所销售的商品住宅面积。将上述筛选后确定的13个指标归类如表1。

2数据来源

本文所用数据主要是根据《安徽省2012年统计年鉴》及2011年安徽省各城市国民经济和社会发展统计公报上公布数据，经过作者适当计算得到。指标选取时参考了于洪芹、陈伟、彭向、郑大川、徐琍、王宁等学者使用的房地产市场分类分析指标体系。

3系统聚类分析及结果

3.1系统聚类分析原理

系统聚类分析也称为分层聚类法（HierarchicalCluster），是聚类分析中应用最广泛的一种方法。其基本原理是：开始将样品（或变量）各视为一类，根据类与类之间的距离或相似程度将最相近的类加以合并，再计算新类与其他类之间的相似程度，并选择最相似的类加以合并，这样每合并一次就减少一类，不断继续这一过程，直到所有样品（或变量）合并为一类为止。系统聚类分析的前提条件是没有事先设定样品（或变量）的分类标准，而它的关键在于计算样品（或变量）之间的“亲疏程度”，也就是样品（或变量）之间的差异程度，这可以通过计算距离来实现。假设共有n个样品（或变量），第一步将每个样品（或变量）独自聚成一类，共有n类，第二步根据所确定的样品（或变量）“距离”公式，把距离较近的两个样品（或变量）聚合为一类，其他的样品（或变量）仍各自聚为一类，共聚成n—1类，第三步将“距离”最近的两个类进一步聚成一类。为了直观地反映上述的系统聚类过程，可以把整个分类系统绘成一张谱系图来体现。本文中聚类分析距离的计算采用的是平方欧式距离（SquaredEuclideanDistance）计算个体之间的距离，用组间平均链锁（Between—groupslinkages）距离来计算个体与小类及小类之间的距离。平方欧式距离是两个个体（x,y）之间所有指标变量之差的平方和，数学定义为：其中，xi代表个体x第i个变量的值；yi代表个体y第i个变量的值；k代表所有的变量数目。组间平均链锁距离是指该个体与小类中各个个体距离的平均值，数学定义为：其中，是小类外的个体；Y代表小类，其中包含k个个体；Yi代表小类中第i个个体。

3.2系统聚类分析结果

运用SPSS19.0统计分析软件中的系统聚类分析对安徽省16个地级市的房地产市场价格分类进行聚类分析，得到系统聚类分析树状图（图1）、聚类解（表2）。由图1和表2可以分析出，3类、4类、5类群集解间距较大，结合安徽省16个地级市房地产市场实际情况，笔者认为安徽省16个地市房地产市场合理的区域聚类解取6群集解较为合理，从而得到区域分类结果（表3）。

4结果分析

由表5，结合安徽省16个地级市房地产业及房地产市场发展的实际情况加以分析，可得到以下结论：

4.1A类地区包括合肥市和芜湖市。合肥市和芜湖市作为安徽省经济发展的核心增长极，是皖江城市带承接产业转移示范区的“双核”，是承接长三角地区产业转移的主要地区，在综合经济实力、市场优势、投资规模等方面都占有绝对优势，同时作为安徽省推进城镇化的重点区域，一直以来在省内其房地产业和房地产市场发展较为发达，地区房地产市场价格水平也高于其他地区。其中，省会城市合肥市是皖江城市带承接产业转移示范区、合芜蚌自主创新综合试验区、合肥经济圈的中心城市，加之近年来合肥市积极融入长三角经济圈，上述一系列有利外部环境均为合肥市房地产业加快发展、房地产市场进一步繁荣赢得了得天独厚的机遇。被誉为“长江十大港口”之一的芜湖市，是皖江城市带上的核心城市，同时又是皖南区域经济贸易中心，一直以来综合经济实力较强，在对外开放程度、产业效益、城市规模等方面优势明显，该市房地产市场繁荣程度一直在省内处于较高水平，加之近年来随着芜湖市作为安徽省重点旅游、商贸城市的进一步开发、开放，该市房地产市场需求量较大，进一步刺激了该市房地产市场的发展。

4.2B类地区铜陵市。该市属于安徽省重要的资源型城市，区域集聚和辐射能力较强，人口密度较大，加之优越的沿江地理位置，积极吸引各种经济要素在空间上流动，为该地区房地产业的发展创造了优越条件，促进了该市房地产市场的繁荣，使得该地区房地产市场价格水平一直比较高。

4.3C类地区。包括沿江的马鞍山、安庆市、池州市，淮河以北的的淮南市、蚌埠市、淮北市和皖南的黄山市和宣城市。该地区在空间布局上自南到北分布贯穿了整个安徽省，房地产市场发展水平相对来说处于同一层次。其中，马鞍山、安庆市、池州市、黄山市、宣城市是皖江城市带承接产业转移示范区重要的组成部分，加之2011年由黄山市、池州市、宣城市及安庆市的部分地区组成的皖南国际旅游文化示范区正式设立，为该类地区房地产业和房地产市场的发展带来了机遇。自2010年以来，随着皖江城市带承接产业转移示范区建设的推进、皖南国际旅游文化示范区建设取得积极成效，促进了上述地区房地产产业规模不断扩大、房地产市场主体逐步壮大、房地产项目建设不断加快、房地产市场发展环境不断优化的良好现状，房地产市场价格水平总体而言稳中有升。另外，淮北市、淮南市和蚌埠市是安徽省“两淮一蚌”城市经济群的重要组成部分，近年来随着该区域基础设施建设不断加快，产业布局不断优化、产业集聚大力推进及城镇化步伐不断加快，该地区房地产业发展态势良好，房地产市场价格表现出“小步上扬”趋势。

4.4D类地区滁州市。该地区地处安徽省最东部，紧邻长三角，属于南京一小时都市圈城市群，是安徽东向发展的“最前沿”区域，地理位置极其优越。近年来，该市优越的地理位置有力地促进了房地产业发展，房地产开发投资逐年增加，有力推动了该地区房地产市场整体发展速度和水平，房地产市场呈现“产销”两旺的局面。另外，滁州市自2008年以来启动了“大滁城”建设，城镇化水平不断加快，大批农村人口将涌入城市，加之近年来的“返乡置业”潮都直接增加了房地产市场的需求，为该市房地产业带来巨大市场潜力，房地产市场价格水平在全省处于中上档次水平。

4.5E类地区包括阜阳市、亳州市和六安市。该类地区城镇化水平较低，区域经济综合实力相对较弱较弱,主要是由于在全省的地理位置上不占优势，导致该区域房地产业发展速度较慢，房地产市场生产要素缺乏,房地产投资能力有限，市场需求较为冷淡,加之金融业支撑不足,直接影响了该地区房地产市场投资、开发与供给,导致房地产投资额少、供给少、需求不足，造成整个房地产市场投资信心不足、发展相对落后，房地产市场价格水平整体表现较低。

4.6F类地区宿州市。该地区在地理位置上位于安徽省最北部，本地区经济实力较弱，人均生产总值和基础设施水平均比较低，加之一直以来缺乏房地产市场生产要素，供给少、需求不足，房地产业发展缺乏提升的动力，从而直接影响了房地产业吸引资源集聚的能力和房地产市场发展的水平，导致房地产市场价格水平在安徽省处于最低档次。

5结论

房地产开发分类篇（3）

（一）房地产市场分类调控的内涵房地产市场分类调控是指政府宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制时根据房地产市场不同类别制定不同的经济、法律和行政措施。“分类调控”这一提法，是一种增强解决问题的针对性、因地制宜的调控思想。总理将其解读为“根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策”。分类调控，是根据房地产市场特点与具体类别采取的系列调控措施的总称。分类是指按照种类、等级或性质分别归类。房地产市场的买方和卖方构成了房地产市场的需求与供给。根据不同的分类标准，房地产市场有不同的分类。从房地产需求角度来看，根据购买目的不同，可以将房地产市场需求划分为投资投机性需求与自住需求。根据收入水平的不同，把住房需求者划分为高收入人群、中等收入人群和低收入人群；从房地产供给角度来看，根据房地产市场供给结构，可以把房地产市场供给分为公租房、廉租房、经济适用房、普通商品房、高档商品房；结合供给与需求两个因素来看，根据房地产市场综合发展情况，可以把房地产市场分为房地产经济发达区、较发达地区、潜在发展区和较落后地区。

（二）房地产市场分类调控的必要性人们常说价格是市场的信号灯，它反映房地产市场供给与需求的变化，又引领着市场供给与需求的变化。同样是价格波动，各地区的情形不尽相同，有些地区价格波动主要原因是需求变动，有些地区价格波动主要原因在于供给变动，有些地区价格波动主要原因在于供给与需求的同时变动。此外，人们购买房地产的目的不完全一样，建造的房屋也非同质，有地理位置的不同，资金来源的不同，每一套房屋面积有大小，质量有区别。结合供给与需求两个因素，人们可以发现各个地区的房地产发展水平存在很大的差异。鉴别各地区价格涨落的主要因素，细分房地产市场供给与需求的不同类别，分析不同地区房地产业发展的具体情况，并针对不同类别的房地产市场采取不同的经济、法律和行政措施可以更好地指导一个国家或地区房地产业开发建设，有针对性地弥补市场失灵现象，促进社会公平。

二、发达国家房地产市场分类调控的实践

（一）法律方面的分类调控政策1.出台法规抑制投资投机需求过度的房地产投机行为会推高房价、造成房地产市场非理性发展、抑制了其他消费需求，影响内需扩大，加剧经济结构失衡、伤害实体经济、甚至引发经济危机，健康的房地产市场应该是以刚性需求为主体。发达国家往往制定法律从制度上抑制房地产市场的投资投机需求。德国曾是全球房荒最严重的国家之一，发展到今天，德国住房供应充沛、政策法律完善、房地产市场稳定，法律是德国政府调控房地产市场的有效手段。由于德国低房价的吸引，近年来大量海外炒房团涌入德国，境外资金已经超过本土资金成为房地产市场的主力，对此，民众普遍担心德国房价和房租会被炒高，全国各地出现了大规模抗议活动向政府施压，最后许多地方政府分别出台法规限制最高房价和房租，从而极大打击了外资炒作德国房地产的热情，许多海外炒房团开始逐步淡出德国市场。2.颁布专门法律保障弱势群体的住房需求完全的市场经济条件会带来住房的不公平，表现为中低收入人群不能得到合适的住房。中低收入人群就是市场经济中的弱势群体，发达国家通常制定法律保障他们的住房需求。早在1949年，美国的《国民住房法》中就提出了“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家”的目标。在解决美国曾经出现的居住困难问题、减少贫困和种族歧视、提供更加平等的公民发展机会等方面，发挥了重要的作用。英国政府曾制定一系列法律来满足不同时期劳动力移民这一特殊的中低收入群体的住房需求，在英国发生过两次大规模的移民潮，一次是19世纪工业革命时期，另一次是二战后英联邦各国涌入英国各城市的移民潮，前者主要是农村劳动力向城市的移动，后者是外籍劳动力向英国各大城市的移动，两次劳动力的大迁移都引发了较严重的住房问题。为此，1851年英国的第一部住宅法《沙夫茨伯里法》（ShaftesburyAct）和同年颁布的《劳动阶级宿舍法》（LabouringClasses’LodgingHouseAct）提出政府可以通过建设廉价租赁房来增加劳动者的住房供应。1848—1909年期间，面对大规模的农村劳动力涌入城市，英国政府共颁布和修订12部相关法令，1949—1977年期间，英国经济恢复时期面对大规模的外籍劳动力的涌入，英国政府共颁布和修订15部相关法令[1]。

（二）行政规划方面的分类调控政策1.土地规划方面的分类调控发达国家和地区对土地管理方面通常有良好的规划。如德国以社会市场经济模式著称，主张政府主导，市场参与，强调房地产的规划管理，规划目的在于控制房地产市场结构，德国政府在土地统一规划的基础上，把土地划分为居住区、商业区、工业区三个功能区，一般情况下这些功能区不能混杂，在功能区划分的基础上再对居住区进行细分，具体细分为独立住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区，这种细分形成高、中、低档的住房供应结构，不同档次的住房对应不同收入档次的人群。再如英国对土地功能区也有明确的划分，而且其土地利用规划系统还具有多目标性，除了实现住房目标外，还有例如环境可持续性、社会融合等目标，强调可持续社区建设，充分利用轻污染工业用地，提高建筑密度。即使土地私有化很高的美国，虽然国家很少干预土地市场的具体交易环节，但在土地管理方面也通过总体规划、分区条例、建筑法典和地块划分规则等建筑方面的法规对土地进行规划管理。2.针对低收入群体的特殊规划解决低收入群体住房问题，发达国家主要的安排就是提供公共住房，公共住房是典型的政府福利住房，由国家投资建设，然后低价出租给低收入家庭。第二次世界大战后的英国、法国、美国、德国、荷兰、瑞典、新加坡等发达国家都曾兴建大批公共住房提供给低收入家庭租用。德国政府明确规定福利房的比例，如科隆市政府就规定，每年新建的3800套住房中，1000套必须是针对低收入群，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房是面向低收入家庭的出租房。政府对社会福利住房专门规划用地，在开发商开发后再以较低的价格提供给需求者，其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。再如法国政府规定，人口超过5万的城镇中，公共住房占全部住房的比例不能低于20%[2]。

（三）财税方面的分类调控政策1.房地产投资投机需求与刚性需求适用不同的财税政策面对房地产市场中的投机行为，财税方面发达国家和地区通常采用差异化的税率来进行调控，抑制房地产市场的投机行为。（1）通过征收房地产税增加房地产保有环节的成本来抑制投机需求。许多发达国家设有房地产税，如美国各州和地方政府房地产税率各不相同，大致为1.2％～1.8％，一幢价值30万美元的房屋每年的房产税大约为4500元，房价越高，赋税越重。另外，发达国家对二套房以上的房地产征收更高的税率。如美国对于首套住房免征房产税，而对于二套房起征房地税，而对于三套房和四套房的房产税会有较大比例的增加。（2）对于房地产交易税方面税率规定不同。美国有些州针对房屋购买和出售时的差价征收增值税，对于超过两年的自住房屋增值税率有较大优惠，而对于投资投机性住房则没有此税收优惠。再如韩国为了抑制投资投机需求曾将二套房以上的交易税税率从9%～36%提高到50%。（3）通过征收高额地皮税抑制投机需求。如法国对购买房地产者征收高额地皮税，并征收空房税。所以长期以来，房地产市场都不是法国人投资或财产保值的重要领域。再如韩国为抑制土地倒卖，从2007年7月1日起，政府对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税[3]。2.不同的房地产市场参与群体适用不同的财税政策根据收入水平的不同，把房地产市场需求方划分为高收入人群、中等收入人群和低收入人群。发达国家通常对中低收入人群购房者给予税收优惠或给予财政补贴。美国对于中低收入用于自住需求的购房者给予免交贷款利息税、减少财产税的优惠。对于拥有住房的低收入家庭，也给予诸多税收优惠。美国对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的低收入者，对抵押贷款的利息进行扣除后再征收个人所得税，还减免他们的所得税和财产税。另外，发达国家还对特殊人群提供住房需求方面的税收补贴。如美国将老人、严重精神病患者、艾滋病患者和无家可归者视为特殊住房需求的人群，对这些特殊人群给予“支持性住房”，这些住房意味着政府给予较多的[4]。再如英国对单身青年的住房需求给予补贴，英国地方住房当局有法定责任去评估青年人在该区域的住房需求，有一半的英格兰和威尔士政府允许年满16岁的年轻人登记申请社会公共租赁房[5]。新加坡对低收入者提供廉租房，对特困户则租给每套42m2旧的廉租屋，每月只象征性地收取11新加坡元的房租，解决了困难户和特困户的住房问题[6]。3.不同的房地产开发商群体适用不同的财税政策发达国家对不同的房地产开发商执行不同的财税政策，通常的做法是政府向盈利性房地产开发商提供补贴，同时要求这些企业必须建造租金价格适中的住房，企业开发普通商品房则没有这类财政补贴。美国政府一直采取积极有效的措施，解决低收入者的住房问题，对廉价住房建设的开发商政府提供财政补贴，这包括地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的廉价住房，美国政府投资兴建公共住房；作为典型的高福利国家，瑞典对开发商的补贴比其他国家更明显，由政府补贴大量的贷款利息来维持建房的低成本，开发商可以从银行或通过专门的住房金融贷款机构，以低于市场利率的价格贷到款用于规定的住宅类型建设[7]。

（四）金融方面的分类调控政策1.自住需求与投资投机需求金融政策不同美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。美国政府规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。21世纪初美国房价持续上涨，为了挤压房地产市场中的“泡沫”，美国联邦储备委员会曾经连续17次加息，几乎同时英国也面临同样的问题也采取了类似的手段，试图增加投资投机者的成本，抑制投资投机需求。2.高、中、低收入水平群体购房时金融政策不同日本政府为中、低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，而高收入者的住房问题则由市场自行解决，按正常的市场贷款利率。美国政府对高收入者供应的商品房，价格由市场调节，政府照章收税，对中等收入者供应含有一定社会保障的社会住宅，政府给予一定的购房贷款利息优惠，房贷利息可冲抵个人收入所得税。3.不同的房地产开发商贷款利率有区别墨西哥在这方面做到极致，墨西哥中央银行和全国性抵押贷款机构根据房屋预定售价制确定阶梯式房地产开发商的贷款利率，房屋售价和贷款利率成正比，房屋售价越高，贷款利率就越高，来抑制高房价房地产的开发；而对于中低价位的房地产项目，开发商可以从抵押贷款机构获得低于市场利率2%的贷款，目的是增加中低价位住房的供应，抑制高价位住房的供应[6]。

三、发达国家房地产分类调控经验及启示

他山之石，可以攻玉。我国政府可以借鉴发达国家分类调控的经验，更好地起到引导、监管房地产市场健康发展的职能。

（一）厘清政府在房地产市场的职能，重构房地产法律体系政府介入房地产市场是市场经济国家共同的选择，单纯依靠市场力量很难解决中低收入人群的住房问题。但政府的过度干预又会使房地产市场失去活力，政府负担过重。结合房地产市场分类调控的思想，关于政府与市场的边界，美国的做法很值得借鉴。美国政府介入，但又没有像我国政府过去那样大包大揽，房地产市场在政府支持保障中自主运行。而中国政府与房地产市场的边界一直被学术界诟病，中国房地产市场，地方政府既是规则的制定者，又是市场竞争的直接参与者。解决这一困境的途径是政府退出房地产利益链，同时积极承担保障职责，并制定和维护好市场规则。政府与市场的边界没有界定清楚，就谈不上有效的房地产市场分类调控。有了政府与市场边界的合理界定，对房地产市场的分类调控还需要制度层面的强力保障。法律体系的有效构建是房地产市场健康运行的制度保障，是最重要的市场规则。在制度建设相对完善的基础上，应该充分引导市场的作用，践行房地产分类调控的思想。当前，建设和完善中国房地产法律法规体系迫在眉睫。为此，首先要在现有相关法律法规的基础上研究制定《房地产法》，借以确立市场规则，规范和约束企业、政府、行业协会等主体的行为，因为目前很多行政性文件，在各地执行时存在打折扣的混乱现象。同时，在该法所确定的基本框架内协调中央政府各部门及地方政府在房地产调控中的行为，并结合《物权法》的修订和补充现有的房地产相关法律，在财税、金融、土地政策制定中突出分类调控的思想。

（二）加强土地规划，健全财税、金融分类调控政策课题组认为房地产市场调控的目标应该兼顾社会公平和经济效率，现实的情况是我国房地产市场发展缺乏长期的规划，房地产调控始终只是宏观经济管理的工具，房地产市场所应担负的重要社会功能没有得到重视。所以，房地产市场快速发展的这些年中，土地调控规划服从于宏观经济大局，在一定程度上处于随机状态。在土地调控方面，众多发达国家都有自己的规划，德国有商业区、工业区和居住区划分，在此基础上把居住区细分为独立住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区，值得我国借鉴。有土地规划，又有严格执行，方能减少土地调控政策的随机性。在金融、财税分类调控政策方面，可以借鉴发达国家的做法。金融分类调控政策方面，可结合中国住房消费特点，针对不同档次和面积的住房设计不同的利率和首付政策，同时根据房地产企业开发的不同类别，给予差别化的贷款利率，带有福利住房性质的开发商项目可由国有银行或政策性银行给予低利息贷款。在财税方面，取消高等级住房市场的限购政策，改为征收房产税，来增加高等级住房的持有成本，普通商品房市场税收与补贴政策可保持不变，大力增加经济适用房、公租房、廉租房的数量。对于出售房屋所得税可以借鉴美国的做法，采用累进税率。而对于带有福利性质的住房开发各级政府也应给予房地产开发商必要的税收减免和财政补贴。

房地产开发分类篇（4）

[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0067-02

1研究背景

自福利分房退出住房市场，中国正式拉开住房体制改革大幕，商品房的时代正式开启。经过10多年的发展，房地产业的发展在旧城改造、提升市民居住生活品质，解决百姓住房难题上起到了独当一面的重大作用，也有着十分重要的现实意义和历史意义。兰州作为二线城市，在一线城市的示范下，兰州市房地产产业在宏观中不断发展壮大，呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动兰州市国民经济和社会发展的新增长点。房地产发展状况和持续走高的房价，引起了各方面的关注。而房地产产业在发展过程中，会表现出循环的波动，即房地产经济从景气滑向不景气，又从不景气走向景气这样一种周而复始的运动过程。因此对房地产发展状况进行统计分析，以确定兰州市房地产发展处于哪个阶段，可以为投资者提供理论依据。在我国，从1997年年底中国经济景气监测中心开始正式对外国房景气指数，国房景气指数可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示房地产产业的基本运行情况、波动幅度，可以描绘经济的波动情况，预测未来趋势，研究和建立宏观反映市场景气情况的指数系统可以为宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息并且为房地产发展的分析决策提供依据。及时掌握房地产开发建设的整体走势、全面地了解房地产行业的发展状况，是一项十分重要的工作。因此，编制房地产景气指数，通过对景气所处空间、景气值的波动、景气趋势的评估，从另一种角度分析当前的房地产市场，将有效的信息反映出来，为政府和有关部门的宏观调控、管理提供一种量化的趋势性信息，能够引导兰州市房地产业健康、有序的发展。

2兰州房地产周期波动的轨迹及特征

2.1数据来源及技术处理

（1）兰州市房地产景气指数指标体系的确定。房地产作为固定资产投资的重要组成部分，涉及的相关指标产业多。而作为预警景气指标体系应直接反映当前房地产产业发展的状况和当前供需的平衡状态，并且可以从土地、资金、市场需求三个方面满足房地产产业发展特征。因此本文从供给、需求、价格、增加值四个最能反映房地产景气的方面选择了本年完成投资增长率（%）、房屋竣工面积增长率（%）、房屋施工面积增长率（%）、商品房销售价格增长率（%）、本年购置面积增长率（%）、本年开发面积增长率（%）、资金来源增长率（%）、新开工房屋面积增长率（%）等八项指标进行处理来编制合成指数以反映兰州市房地产发展的轨迹和特征。

（2）指标数据的来源。本文数据来自于《甘肃省统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、《中国房地产市场年鉴》以及《中国城市统计年鉴》等统计资料。由于收集资料的限制本文分析重点拟集中于2002—2011年的数据具体统计指标数值。

（3）指数权数的确定。按照景气指数的原理，在编制合成指数时，为使综合指数的计算结果更加合理，需要对各参与计算的指标进行加权处理。这就要确定指标的权数。根据我国房地产产业现状，有关专家对各类分类指数赋予权数值如表1所示。

（4）基期的确定。基期确定时，一般要满足三个原则。一是要选择房地产业比较平衡的时期；二是要考虑统计资料的衔接；三是按照景气指数原理，根据经济指标的转折点来判断基准对比时期。根据以上三个原则，结合兰州市房地产业发展的实际情况，兰州市房地产指数计算的基准循环时期应确定在2004年为宜。

2.2兰州市房地产景气指数合成

2.2.1各类指数的计算

（1）分类指数的计算公式。分类指数是指参与计算的8个指标报告期与基期对比得到的相对数，用百分数表示。其计算公式为：

Pt=（Yt/Yt-1）×100%

式中，Pt表示第t年的分类指数，Yt为第t年的分类指标值，Yt-1为第t-1年的分类指标值。

（2）分类景气指数的计算公式。分类景气指数是以各年的分类指数为报告期，以2004年的分类指标数为基准对比时期，计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数除反映自身变动状况外，主要说明景气指数升降的原因。其计算公式为：

Ft=（Pt/P2004）×100%

式中，Ft表示第t年的分类景气指数，Pt为第t年的分类指数，P2004为2004年的分类指数。

2.22兰州市房地产景气指数的初始计算

（1）初始指数是指各分类指数加权平均后得到的总体指数，兰州市房地产景气指数采用固定的股价性权数来确定，各权数如表1所示。其计算公式为：

Ct=PtW/W

式中，Ct表示第t年初始指数，W为权数。

（2）景气指数的计算。景气指数是以初始房地产指数为报告期，以2004年的初始指数为基准对比时期计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数的大小，将反映房地产业发展景气状况的好坏。其计算公式为：

Gt=CtC2004×100%

式中，Gt表示第t年的景气指数，Ct表示第t年第i月的初始指数，C2004为2004年的初始指数。

3兰州市房地产指数周期循环

根据计算出的兰州市房地产合成指数分析自2002年以来兰州市房地产业呈现周期波动周期大致分为三个：

兰州市房地产景气指数

3.1第一周期：2002—2005年

由于受数据的限制，本文对兰州市房地产业景气循环分析2002年开始。从上图和表2可以看出2002—2005年为第一个循环周期。在2002年政府颁布了《关于整顿和规范市场秩序的通知》意在进一步规范房地产市场秩序，促进房地产业健康发展。因此在2002年到2003年期间，房地产产业一直保持了良好增长势头，2003年兰州市房地产景气合成指数为122.13%，同时房地产销售额、销售价格等指标增长率均有所上升。但是有些地区房地产发展过热，因此中央银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，加强房地产信贷，房地产企业四证取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策，提高第二套住房的首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定，并且在同一年中央政府采取征收房产税等措施。由于中央政府采取抑制房地产过热的措施，使兰州市房地产企业景气指数开始下降。

3.2第二周期：2005—2008年

2005年随着政府出台的一系列的货币政策和财政政策，使居民的信贷规模开始增大，国民对房地产的投资不断加强，兰州市房地产活力不断增强，经过近一年的调整兰州市房地产产业很快从低谷中带动出来。截至2006年年底，景气指数达到125.6%。尽管兰州市房地产产业景气指数有所上升，但由于土地购置单价的持续上涨，房贷利率的上涨，使房地产企业均感资金压力很大。土地开发面积、完成投资、新开工面积、房屋竣工面积等增长率有所下降，企业争取项目贷款比较困难，流动资金紧张，融资能力变弱，使兰州市房地产业很快进入收缩期。

3.3第三周期：2008—2011年

2008年为了缓解房地产产业低迷状态，政府出台了一系列结构性调控政策，使兰州市房地产产业开始进入了新一轮的景气扩张期，房地产产业逐步呈现上升态势。虽然各项指标也出现回暖现象，但房价的过快增长和国际金融危机的巨大冲击效应的叠加作用下，国家必须采取一系列措施来保证货币的适度增长。并且在兰州市房地产供应量依然走低的情况下，国务院规定商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款的决定。紧接着国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严肃的调控政策”提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。面临来自国家政策调控和刚需积压双方面压力，兰州市房地产业景气指数开始下降。

4兰州市房地产业发展建议

4.1抓住有利时机，加快结构调整

目前一线重点城市的房价均已达到高位，加上“限贷”、“限价”、“限购”等一系列的调控政策使得一线城市房地产投资收益明显收窄。因此，一大批资金充裕的房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市。同时，随着城市一体化的推进，城市化进程的加快，城市人口的增多，房地产市场的刚性需求也随之增加，给房地产业发展带来了新的契机和空间。兰州作为二线城市，要抓住这个机遇，明确贯彻落实科学发展观，进一步优化房地产业投资发展的环境，加强房地产市场管理，推进兰州市房地产结构战略性调整。

4.2注意房地产的供需变化，来满足消费者的需求

目前在兰州为了满足中低收入人群的住房问题，兰州要大力建设经济适用房，增加廉租住房供应，对其实行土地划拨，通过统一征地、拆迁、减免城建配套费、环境监测费等措施来降低经济适用房成本。并且房地产公司要重视绿色、环保、创新，这些因素在当下的消费者中越来越重要，具备这些因素的房产会更受到消费者的青睐，使商品房也会在质上得到提升。

4.3完善房地产金融体系，促使房地产融资渠道多元化

在我国房地产开发资金融资渠道主要为银行贷款，这在很大程度上制约了房地产业的发展。因此我们要发展多元化的房地产金融机构，并且可以通过在市场上发行债券来筹集资金，实现融资证券化等方式使房地产融资渠道多元化，从而形成有规模、竞争性的房地产金融一级市场。随着我国改革开放的进行，金融业、保险业、证券业等服务的开放，以及外资的大量流入，有利于拓宽我国房地产业的融资渠道。

4.4完善房地产税费

房地产调控需要税收体制改革配合，目前房地产税费在中国很多地方体系都没有成型，作为对房地产最重要的调控方式之一，完善房地产税费迫在眉睫，只有拥有完善的房地产税费体系房地产企业才能健康的发展。因此政府要整合房地产开发与交易环节的税费，对房地产税费归类整合，减少税费环节，规范税费征收。

参考文献：

[1]谢经荣，吕萍，乔志敏房地产经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2002

[2]赵黎明，贾永飞，钱伟荣房地产预警系统研究[J].天津大学学报，1999（12）

[3]孔宪丽，张同斌，高铁梅基于景气指数的我国工业经济周期波动特征及本轮波动特点研究[J].数学的实践与认识，2012（7）

房地产开发分类篇（5）

全年“国房景气指数”呈现“高开低走”的政策背景是：2003年，针对年初房地产开发投资，特别是到位资金过快增长的趋势以及为应对非典疫情产生的影响，国家有关部门相继出台了清理整顿开发区，规范银行贷款发放等宏观调控政策，尤其是国务院《关于促进房地产市场持续、健康发展的通知》（国发[2003]18号），确定了房地产业支柱产业地位，并采取了一系列措施促进了房地产市场的持续、健康发展。

全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：房地产开发投资增速高于上年，投资规模超过1万亿元；银行贷款增势强劲，企业拖欠工程款增速有所加快；土地开发面积增速不减，面积超过2亿平方米；新开工面积增速加快，占施工面积的比重达到46.5％；商品房平均销售价格稳中有升，局部地区增幅过快；商品房空置面积虽增速明显回落，但总量仍在增加。

主要分类指数走势

与上年12月份相比，2003年12月“国房景气指数”所属的8个分类指数全面上扬（空置面积分类指数表现为下降），其中新开工面积、土地转让收入、资金来源、空置面积等分类指数是带动“国房景气指数”高于上年水平的主要原因。

1、新开工面积分类指数

2003年12月，新开工面积分类指数为109.36，比11月份上升0.63点，比上年同月上升3.35点。全年各月分类指数明显上扬，基本保持在107点，明显高于上年同期水平。表明全年新开工项目增势明显，房地产开发企业对市场预期看好。全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5％，增长幅度比上年增加10.9个百分点。分地区看，海南、广西、陕西、河北和等地区新开工面积增长速度超过50％。其中，海南商品房新开工面积增长84.5％，是增速最快的地区。

2、竣工面积分类指数

2003年12月，房屋竣工面积分类指数为106.27，比11月份下降2.45点，比上年同月上升0.72点。全年房屋竣工面积分类指数由于季节规律递减，但总体走势高于上年，尤其是第四季度升幅明显增加。

全年房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5％，增长幅度比上年增加2.7个百分点。

分物业看，竣工商品住宅为2.66亿平方米，增长18％，占全部竣工面积的比重达到81.8％；办公楼竣工面积为971万平方米，增长9％；商业营业用房竣工面积为3571万平方米，增长28.1％。

3、本年资金来源分类指数

2003年12月，本年资金来源分类指数为108.20，比11月份上升0.87点，比上年同月上升2.46点。

全年本年资金来源分类指数持续走高。其中，7月份达到108.89，为全年最高点，此后尽管略有回落，但仍稳定在107点以上的较高水平。

全年全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6％，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，国内贷款为3125亿元，增长45.4％，增幅增加14.3个百分点；企业自筹资金3758亿元，增长38.1％；定金及预收款5085亿元，增长38.1％；利用外资184亿元，增长17.9％。同时，企业拖欠工程款明显增加，达到1057亿元，同比增长22.2％，增幅比上年增加8.8个百分点。

4、房地产开发投资分类指数

2003年12月，房地产开发投资分类指数为107.11，比11月份上升0.24点，比上年同月上升1.43点。全年房地产开发投资规模跃上新台阶，累计完成房地产开发投资突破1万亿元，增长29.7％，也是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6％；办公楼和商业营业用房投资分别为509亿元和1277亿元，增长更为强劲，增速分别为34.2％和37.6％。但经济适用房的比重有所下降。全年完成经济适用房投资617亿元，仅增长8％，远低于商品住宅的增长速度，经济适用房投资占全部房地产开发投资的比重为6.1％，增幅比上年减少1.3个百分点。分地区看，海南、江西、宁夏、安徽和陕西的增速超过60％，是房地产开发投资增长最快的地区。

5、土地开发面积分类指数

2003年12月，土地开发面积分类指数为110.31，比11月份下降4.22点，比上年同月上升0.24点。全年分类指数也呈高开低走态势，3月份指数达到123.63，是2001年4月份以来的最高点，此后各月基本保持回落态势，年底降幅较大。反映出国家围绕清理开发区出台的整顿土地市场秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2％。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5％，增幅比上年回落18.8个百分点。

6、商品房销售价格分类指数

2003年12月，商品房平均销售价格分类指数为97.47，比11月份下降0.15点，比上年同月上升0.61点。全年商品房销售价格分类指数波动幅度明显减缓，有7个月的分类指数在97点左右波动，整体水平略高于上年。

表明旺盛的需求和主要原材料涨价推动成本增加等成为带动平均销售价格稳中趋涨的主要因素。全年商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8％，增幅比上年增加0.9个百分点。其中，商品住宅销售价格为2212元/平方米，增长3.9％；办公楼平均销售价格为4293元/平方米，下降1.4％；商业营业用房3739元/平方米，增长4.5％。分地区看，上海、江西、山西的增速超过20％，是房价上涨最快的地区，上海市的平均房价达到5118元/平方米，增长24.2％，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。全国有10个地区平均房价负增长，5个地区集中在西部。

房地产开发分类篇（6）

    根据最高人民法院有关领导的讲话精神,政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中,还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋,原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋,还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房,均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释,实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释,有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释,其中包括符合法定条件的房地产开发企业,亦包括违规开发者,只要是向社会公开销售,均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。

    笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围,一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定,即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。因此,确定上述司法解释的适用范围,主要是根据开发建设者是否房地产开发企业,房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识,非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释,不管是否公开向社会出售;安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产,不管是否房地产开发企业建设,均不适用上述司法解释;解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”,应作狭义理解,即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然,为避免与行政权力的冲突,法院只应进行形式审查,对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件,法院不作审查。

    2、商品房买卖合同的分类。

    这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。

房地产开发分类篇（7）

中图分类号：C35文献标识码： A

1 引言

近年来，房产管理信息系统的建设已经逐步成为数字城市应用系统建设的热点之一。数字房产是以房产为对象进行数字化、网络化、一体化的管理信息系统。它以空间信息为核心，利用地理信息系统(GIS)、管理信息系统(MIS)、办公自动化(OA)、工作流(WFS)等先进技术综合集成，以利各类房产信息达到房产管理和服务的最优化。

在数字房产系统中，所管理的对象包括房屋及其所对应的属性的变化。这种变化是由房屋的分割、合并、注销、产权变更和产权转移等引起的，涉及到时间、空间和属性的变化。由于房屋可以转让、合并、分割，产权可以交易，住宅小区可以重新规划、重新建设，因此房产信息也是不断变化的动态过程。房产地理信息系统就需要及时更新信息，确保房产信息的现势性，同时将已经发生变化的数据作为历史数据保存和管理。

2 现状与发展趋势

国外由于起步早，计算机技术广泛运用，在产权产籍信息化，房产管理方面自动化程度很高，可是由于国情和国家政策法规的差异，他们的很多理念并不适合于我国国家房产信息化建设。

由于国内经济发展地区差异以及历史原因，各地房产分层分户管理工作方式以及自动化程度水平参差不齐，很多城市使用的房产分层分户管理系统是基于AutoCAD开发的，通常采用的是AutoCAD+关系数据库的模式。这种开发方式存在着很多不足之处，由于图形和属性由两个系统分开管理，用户需要经常在两个系统之间切换，效率不高，难以实现房产图形与属性的双向查询，数据库环境下难以查询图形，在图形环境下难以查询属性信息。

目前，时态GIS的研究和基于时态GIS的“数字房产”建设研究处于起步阶段。基于GIS技术的房产管理信息系统分为两类，一种是基于GIS工具软件的开发方式，房产管理方面在全国处于领先地位的杭州市。一种是基于GIS控件的开发方式。基于控件的开发方式系统开发周期短、费用低、易安装和维护，数据组织方式与相应的GIS工具软件兼容，便于其它系统（如房产平面图处理系统）的数据共享。

3 房产历史数据回溯的关键技术

3.1房产时空数据及时空变化分析

3.1.1房产时空数据分类

房产时空数据包含的内容十分广泛，根据不同的分类原则可以列出不同的类型。本节主要介绍按照专题信息分类和按照时间信息分类等两种分类方式。

按照数据专题信息，房产时空数据分为：基础地理信息和房产专题信息。

1.基础地理信息

这类信息是数字房产体系中提供的最基本的地理空间信息，具有统一性、精确性和基础性的特点。数字房产系统中，基础地理信息的主要作用是用来定位和出图，功能应用相对较少，并且针对基础地理信息进行分类与编码的国家标准也比较多，目前相关标准主要有GB 14804―93《1：500 1：1000 1：2000地形图要素分类与代码》，GB/T13923-1992《国土基础信息数据分类与代码》。

2.房产专题信息

这类信息是房产管理所使用的专题性地理信息，用于表示房产领域要素的地理空间分布及规律。鉴于线分类法的优点即层次性好，使用方便等特点，在基于GIS的房产管理中，采用线分类法将房产专题信息做如下分类：权属要素、房屋实体要素、房屋附属物要素

房产专题要素之间的关系如图

房屋实体与产权人的关系

这样分类除了符合GIS的定义外，有利于房产信息的共享、房屋面积的平摊，并且有利于房屋产权转让时房屋的出图。按照数据时间信息，房产时空数据可以分为：现势数据、工作数据和历史数据。这种分类方法体现了房产时空数据的时间性，有利于用时空数据模型来对房产时空数据进行建模，有利于用时态GIS的技术思想来处理。

3.1.2 房产时空数据时空变化分析

房产时空数据是时空数据，不仅有位置的空间性，而且其图形、属性等具有强烈的时间性。按照面向对象的思想，把房屋实体看作对象，每一个对象有对象标识，对象标识是独特于对象的性质、值或结构，是区别于其他对象的唯一特性。在房产变化过程中，对象标识是确定一个对象存在或不存在的关键要素。对于一个对象仅仅是从一个状态到另一个状态的变化还是一个具有新的标识的对象的创建，从对象标识的变化开始做出判断。因此，将对象的变化分为两类：一类是对象标识不变，其他属性变化；另一类是对象标识变化，变为另一个对象。

房产可以转让、合并、分割，其产权人、使用人和用途也经常发生变化，房产信息是一个不断动态变化的过程。房产时空数据的变更主要包括两个部分：

1.现状变更

现状变更主要是指涉及空间基础地理信息的，图形的变化以及图形相关图形属性的变化，对基础分幅图和分丘图的变更。

2.权属变更

权属变更主要是指涉及到产权登记，对产权证附图和登记档案进行变更的。

3.1.3 房屋实体对象时空变化类型

从大的层次分类，房产时空数据的变更可以分为现状变更和权属变更，但这只是一种初步的划分，在实际操作中，房产时空数据的变化多种多样。由于房屋特征与产权人（产权证）息息相关，当发生变化时，各种变化情况十分复杂。比如，现状变更可能发生房屋的新增、户室的合并和分割，同时房屋的产权信息也发生变化。仅用“现状变更”和“权属变更”两种变更方式来区分是不够的，需要对这两种变更方式进行综合分析与分层处理，按一定的规则完成数据更新与入库。

按照面向对象的思想，房屋实体对象可以划分为幢对象、层对象、户室对象、间对象。结合我国房产管理中房屋实体的实际变化特点，从信息系统实现和生产实践所对应的变化含义的角度，本文将上述两种变更方式进行细分，分成7种基本时空变化类型：

1.房屋新增变化类型

房屋新增是指新建房屋（包括幢、层、户室、间）或者其他房屋变更过程中产生的新房屋。

2.房屋属性变化类型

房屋属性变化是指只有房屋的属性信息发生变化，而房屋的空间（几何）信息没有发生变化。房屋属性变化主要涉及以下情况：

3.房屋面积增加变化类型

房屋面积增加是指房屋实体吞并其他同类房屋实体的部分面积而引起的面积增加。例如在户室面积一定情况下，对某一间对象进行扩建，则其相邻间对象面积会减少。

4.房屋面积减少变化类型

房屋面积减少是指房屋实体被其他同类房屋实体吞并部分面积而引起的面积减少。

5.房屋合并变化类型

房屋合并是指两个或两个以上独立的同类型房屋实体对象合并成一个新的房屋对象，原房屋对象不再存在。

6.房屋分割变化类型

房屋分割是指一个完整的房屋实体对象被两个或两个以上新房屋实体对象，原有的房屋实体对象不再存在。

7.房屋灭失变化类型

房屋灭失是指房屋的消失。

3.2房屋实体对象变更算子

在总结时空动态操作算子和数字房产领域研究的基础上，，结合房屋实体对象的时空变化类型，设计了以下房屋实体对象变更算子。

[1] 房屋新建

新建变更算子用于创建一个新的房屋实体对象。在房屋分割、房屋合并变更中都会发生房屋新建。

[2] 房屋属性变更

属性变更算子用于房屋实体对象属性的修改。该算子只有当房屋实体对象只发生了属性的变化，而空间未发生变化时使用。

[3] 房屋分割

分割变更算子在房屋实体对象发生分割时使用。分割发生后，一个房屋实体对象变为两个或多个房屋实体对象。

[4] 房屋合并

合并变更算子在房屋实体对象发生合并时使用。合并发生后，两个或多个房屋实体对象变为一个房屋实体对象。

[5] 房屋灭失

灭失变更算子在房屋实体对象灭失时使用。灭失发生后，一个当前存在的房屋实体对象变为一个有历史的不存在的房屋实体对象。

3.3房产时空数据库

房产时空数据可以划分为现势数据、工作数据和历史数据。在数据库设计中，与之相对应，将房产时空数据库设计为现势库、工作库和历史库。

现势库中保存房产实体对象的最新数据，即现势数据。现势库中的对象作为基态，处于最频繁操作的状态。现势库是操作对象的现在时态的空间和属性信息，数据库中的每个元组都处于“激活”状态，是数据库当前操作对象。

工作库中保存房屋实体对象的变化过程数据，即房屋实体对象变化过程中各个时段的空间和属性数据。因为数据的变化需要经历一个过程，经过验证满足一定条件后才允许数据进入现状库中。工作库跟踪对象在进入现势库前所有的操作过程。当发现错误时，该事件将会沿发生的时间轴回退，直到发生错误前的状态。

历史库保存房产实体对象的历史数据。一个房产实体对象当由一事件引起变化后，其最新的状态被存入现势库中，它的演变过程被存入工作库中。当变化的所有条件成立时，事件将会按时间顺序排列，将相对基态的修正值存入历史库中。为了对历史进行快速查询，对所有元组建立分级索引。对于任意给定的时刻或时间段，都可从历史库中查询出“过去”的状态，恢复当时对象的时空关系，进行相应的时空运算。

4房产历史数据回溯实验系统

4.1实验系统介绍

本系统以“鄂州市房产测绘管理信息系统”为基础，实现房产历史数据回溯功能。系统采用VB6和ArcObjects的组件式开发方式，以鄂州房产测绘数据作为实验数据。

4.1.1系统开发环境

客户端：

操作系统：Windows XP

软件环境：VB6、ArcGIS9.0、Oracle 10g Client

硬件环境：PentiumD CPU 2.8G、512M内存、1024×768分辨率显示器

服务器端：

操作系统：Windows 2003 Server

软件环境：ArcGis9.0

硬件环境：PentiumD CPU 3.0G、1G内存、1024×768分辨率显示器

数据库系统：Oracle 10g、ArcSDE for Oracle 9i

4.1.1体系结构

房产历史数据回溯采用C/S结构，服务器端的数据库存储房产时空数据和非空间数据，供系统的各个客户端进行调用，为所有客户端提供统一的数据服务。

4.2房产时空数据库实现

本实验系统引入Geodatabase面向对象的数据模型，结合空间数据引擎ArcSDE，以Oracle数据库做后台支持，共同管理系统的时空数据。

[1] 房屋新建的实现

房屋新建的操作是在地图上勾画一个新房屋实体对象，在数据库对应的房屋实体现势层增加一条新数据，保存新建后的状态。

[2] 房屋属性变更的实现

房屋属性变更的操作是修改房屋的属性信息，把变更前的历史状态保存在相应的历史层中，当前的时间信息和变更信息保存在相应的现势层中。

[3] 房屋分割的实现

房屋分割的操作是对要分割的房屋图形画分割线或分割面，分割前的房屋实体对象历史状态保存在对应历史层中，原房屋实体对象删除，分割后的新房屋时间信息、属性信息和变更信息赋值，并保存在现势层中。

[4] 房屋合并的实现

房屋合并的操作是选中合并房屋，进行合并。原房屋对象删除，在对应历史层上保存房屋的历史状态和变更信息，生成新房屋，在对应现势层上保存当前状态。

[5] 房屋灭失的实现

房屋灭失的操作是删除地图上选中的房屋实体对象，对应的历史层保存删除对象的数据，并对结束时间字段和变更类型字段赋值。

4.3房产历史数据回溯实现

整体单一时刻回溯比较简单，主要是用户确定要回溯的时刻和房屋实体对象类型。例：对某市2000年房屋幢的变化信息进行回溯。具体步骤为：

（1）用户选择回溯时间为2000年1月1日，选择幢为回溯对象；

（2）由于回溯的是变化信息，所以在房屋幢历史层中设置SQL查询条件。SQL查询语句为：

Select * From h_house

Where TS = date ‘2000-01-01’

and TE >date ‘2000-01-01’

其中h_house为房屋幢的历史层，TS为开始时间字段，TE为结束时间字段。

查询界面如图所示：

整体单一时刻回溯的SQL语法

(1)查询结果显示

整体单一时刻回溯查询结果

通过查询结果可以看出2000年有三幢房屋发生了变化。

5 结束语

房产信息的变化是比较频繁的，房产信息的每一次变化都会产生历史数据，房产历史数据是非常重要的，对房产历史数据的管理是数字房产系统的一个重要的功能需求。房产历史数据真实的记录了房产的变化信息，是重要的档案资料和法律依据，同时分析对比历史数据和现势数据，也为检测、管理和决策部门提供支持，加强房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权益人的合法权益，促进房地产的健康发展，具有重要意义。

参考文献：

[1]边馥苓主编.地理信息系统原理与方法[M].北京：测绘出版社，1996

[2]GB/T17986.1―2000，中华人民共和国国家标准房产测量规范[S]

[3]张鑫.房产空间数据整合研究[D].南京：南京师范大学，2004

[4]刘权.数字房产的研究与实现[D].吉林：吉林大学，2006

[5]黄照强，冯学智.房产地理特征的时空拓扑关系形式化描述[J].遥感信息，2006,(3)

[6]石伟伟，钟耳顺，蔡阳军.“数字房产”时空数据模型的建立与应用[J].地球信息科学，2006,8(3):12-16

[7]张有静，何挺.房产测绘数据时空模型与查询研究[J].河海大学学报，1999,27(6)

[8]黄照强，冯学智.房产地理信息系统时空数据组织研究[J].遥感信息，2005,(5)

[9]都金康等.房产测绘信息管理的实用时空数据模型[J].现代测绘，2003,26(6)

房地产开发分类篇（8）

中图分类号：F293.32 文献标识码：A

收录日期：2015年7月2日

一、引言

一个国家或者地区的宏观经济与房地产市场发展之间具有很强的关联性。宏观经济发展良好会带动房地产市场的繁荣，而房地产市场的繁荣将会促进国民经济的健康发展。因而研究房地产价格的波动成因及其在地区之间的差异性对于我国的经济发展、社会健康持续有着重要的意义。

房地产市场稳定发展可以通过房地产价格的稳定性来衡量。房地产具有多重属性，因而其价格的影响因素有很多。作为耐用消费品，其价格受到供给量、需求量以及市场结构的影响。作为资产，房地产价格上升反而促动需求的进一步旺盛。作为生产要素价格，受到宏观经济形势、产业发展状况以及技术更新、产业周期等因素的共同影响；作为一种投机品，资金快速进出、购买行为频繁、价格波动频繁。房地产具有多重属性，因而其价格受到多重因素的影响，很难通过一个因素的调节得到整个市场房地产价格趋向平稳与合理。

我国土地辽阔、人口众多。各地区拥有不同的资源禀赋、文化差异、政策导向、消费习惯等特点，各个地区经济发展水平也具有明显差异。房地产为一种地理位置不可移动的商品，也具有典型的地域差异性。具体表现在房地产的价格、房屋的建筑材料、房屋的成本，等等。因而分析不同地区房地产价格波动的成因以及地区之间房地产价格波动的差异性具有重要的意义，国外学者对房地产价格波动的区域差异进行了比较研究。Ortalo-Magn和Rady（2004）分析了英格兰和威尔士住宅交易量与宏观经济波动之间的关系，认为住宅需求的波动是市场交易量变化的关键因素。沈悦、刘洪玉（2004）基于panel data模型对中国14个城市住宅价格与经济基本面的关系进行了实证研究，结果表明：城市经济基本面的当前信息和历史信息都可以部分解释住宅价格水平或者变化率，而这种解释存在显著的城市影响特征。周京奎（2005）认为住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密的联系，住宅价格极大地偏离长期均衡值，市场出现非理性繁荣，必须引起政府和产业部门的充分重视。高铁梅（2007）采用的panel data模型讨论了房价区域波动的区域差异。信贷规模对房地产价格波动的影响大，且地区间的差异也大；实际利率对各区域影响差异不大，且影响较小；人均GDP对房价影响比较大，房价的预期变量在东部地区对房价的短期波动有较大影响。

本文以房地产价格为因变量，人均GDP、房地产开发企业竣工房屋造价CO、房地产开发企业主营业务税金及附加TA、房地产开发企业自筹资金SF作为自变量，建立房地产价格的双对数模型。不同类型的房地产价格对自变量的反应程度是不一致的，所以本文对房地产价格进行了细分，分别以商品房平均销售价格、住宅商品房平均销售价格、别墅、高档公寓平均销售价格、公楼商品房平均销售价格分别作为因变量进行了统计分析，另外将全国分为三类地区进行了对比研究，因而具有重要的实际意义与理论意义。

二、模型以及数据初步处理

房地产价格的波动受到多重因素的影响，本文选取了相对重要、具有研究价值的因素进行了分析。建立了2000～2013年全国31个省、直辖市、自治区的panel data模型，以人均GDP、房地产开发企业竣工房屋造价CO、房地产开发企业主营业务税金及附加TA、房地产开发企业自筹资金SF作为自变量，房地产的平均销售价格：商品房平均销售价格AP、住宅商品房平均销售价格HAP，别墅、高档公寓平均销售价格VAP，办公楼商品房平均销售价格OAP分别作为因变量。

本文以2011～2013年三年人均GDP排名划分，（人均GDP用当年的地区生产总值除以年常住人口获得）将我国划分为三类地区，第一类地区主要集中在东南沿海。比较特殊的是内蒙古自治区，因近些年经济发展迅速，人均GDP已经排到前列，所以也分在了第一类地区；第二类地区主要是中部地区；第三类地区主要是西部地区，比较特殊的是海南省与福建省。

通过对数据的分析，可以得出以下结论：第一，三类地区之间房地产价格差异比较大。以东部地区为主的第一类地区目前的房地产价格已经达到每平方米10，000元以上，2013年最高为北京市18，553元/平方米，而第三类地区最低为甘肃省：3，886元/平方米；第二，总体上而言，人均GDP较高的省份房地产价格较高，但这只是一种趋势，由于其他因素的影响最终房地产价格呈现的地区性与人均GDP呈现的地区性有一定的差异性。

三、结论及分析

对序列做平稳性检验。结果表明原序列不是平稳序列，取对数之后仍然不是平稳序列。但是，对数的一阶差分是平稳序列。进一步检验对数模型做回归之后的残差为平稳序列，因而可以知道在长期内变量之间存在方程（1）所示的协整关系，从而建立起全国房地产价格波动的panel data模型：

房地产开发分类篇（9）

一、引言

房地产业一直是众多国家经济发展的支柱产业之一，在促进社会经济增长方面体现了直接带动作用。2014年以来，我国经济进入中高速增长的新常态，房地产市场则持续走弱。在此背景下，中央2014年陆续出台了双向调控、限购取消、限贷松绑、公积金新政、降准降息等一系列政策弱化房地产市场严重的分化现象，推动房地产均衡稳定发展。本文通过对2014年各省市房地产相关数据进行因子分析，得出各地区房地产发展的综合排名，比较分析2014年各地区房地产业的发展状况；同时根据综合得分情况，对各地区房地产业进行分类，试图找出各地区房地产发展存在差异的根源，提出相应的建议。

二、研究方法

（一）因子分析

因子分析通过研究众多变量之间的内部依赖关系，探求观测数据中的基本结构，并用少数几个假想变量来表示其基本的数据结构。这几个假想变量能够反映原来众多变量的主要信息，原始变量是可观测的显在变量，而假想变量是不可观测的潜在变量，称为因子。

（二）聚类分析

聚类分析是依据研究对象的个体特征，对其进行分类的方法。包括系统聚类法、K-均值聚类法和两步聚类法。本文采用系统聚类法。

系统聚类法的基本原理：首先将一定数量的样本或指标各自看成一类，然后根据样本的亲疏程度，将亲疏程度最高的两类进行合并，然后考虑合并后的类与其他类之间的亲疏程度，再进行合并。重复这一过程，直到将所有的样本合并为一类。

三、指标体系构建

本文坚持代表性、综合性、系统性、科学性原则，选取了15项指标作为分析变量，具体指标如下：

相关指标数据来源于国家统计局2014年统计年鉴.

四、分析及结果

（一）因子分析

1.相关性检验及主成分提取

Spss分析结果显示：KMO的值为0.852（接近1），Bartlett球形度检验的Sig的值0.000（小于显著性水平0.05）适合做因子分析。前三个因子的方差贡献率分别为74.854%、13.271%、5.922%，累计达94.046%，说明前三个因子能够反映原有信息的94.046%，满足作为主因子的条件。因此，提取前三个因子作为主因子。

（二）因子旋转及命名

由于初始因子载荷矩阵对因子命名和解释不明显，所以进行方差最大化旋转。通过因子旋转后得到旋转后的三个主因子载荷值如下：

通过表中数据可以看出，第一个主因子在指标X1、X2、X3、X4、X5、X6、X8、X9、X10、X11、X12、X14上具有较高载荷值，以上指标反映了房地产企业基础状况、投入产出等发展实力信息，可以将第一个主因子命名为“发展实力因子”。第二个主因子在指标X13、X15上具有较高的载荷值，根据这两个指标的性质，将第二个因子命名为“售价和利润因子”。第三个因子在指标X7上有较高载荷，该因子命名为“房屋建筑面积竣工率因子”。

4.1.1 各项因子得分和总得分

由spss分析结果可得到三个主因子的得分情况（FAC1_1、FAC2_1、FAC3_1）再依据公式：F=（74.854%*FAC1_1+13.271%*FAC2_1+5.922%*FAC3_1）/94.046%可得到各省市房地产发展的综合得分。各项分析结果如下表所示。

首先就“发展实力因子”而言，江苏省位列第1，良好的经济发展环境、快速的经济增长以及外来人口使然。相反，作为经济发展一直位居前列的上海、北京等一线城市房地产发展实力远远落后，这和其人口趋于饱和、限购尚未取消密切相关。总体而言，房地产发展实力在一线城市有所抑制，在二三线城市有所提升。

其次，就“售价和利润因子”而言，北上广等经济发展水平较高的省市仍位居前列，新疆、等经济发展水平较低的省市排序较为落后，经济发达地区在造就昂贵地价的同时也会吸引大量的房地产开发商进行投资，因此售价和利润会明显高于经济不发达地区。

再者，就“房屋建筑面积竣工率因子”而言，天津、黑龙江、辽宁等东北地区房屋建筑面积竣工率排名靠前，而上海、广东等发达地区房屋建筑面积竣工率排名却靠后。虽然发达地区技术水平较高但是房地产市场趋于饱和使得房地产的发展受到资源的约束。

从综合三个主因子的综合得分来看，江苏、广东、浙江等东部沿海地区房地产发展较、甘肃等西部地区好，北京、上海一线城市由于房地产市场趋于饱和致使综合得分排名有所落后。房地产的发展不仅仅是由投资和公司规模决定，也和地域的技术水平和资源有关。

（三）聚类分析

在聚类分析过程中，用Ward聚类方法将全国31个省、直辖市、自治区做如下分类：

通过分类可知，我国房地产发展呈现区域性特点。首先，北京、上海作为中国经济发展的领头者，先进的技术和充分的投资使房地产市场发展从未停滞。其次，浙江、广东等沿海经济带上的省份拥有优越的地理位置，无论自身经济还是对外贸易都可顺畅发展。再者，江苏、安徽、河南、四川等内陆地区，房地产投资资金逐步到位、房地产企业数量多，并伴随2014年诸多利好政策的出台和实施，房地产市场的发展空间大、发展速度不断加快。、青海、新疆等北部地区，由于科技条件、地理环境的限制，房地产市场发展相对较滞后。特别是新疆和特殊的地形和地貌条件造成很多地方不适合人居住，住宅面积相应减少。内蒙古、广西、云南等由于经济、设施设备发展落后，资源相对缺乏，房地产的发展也处于落后地位。

综上所述，各地区经济实力、地理位置、资源充分性与房地产发展密切相关。房地产发展的热点地区是我国经济发展的排头兵，房地产市场的支撑作用也较大。优越的地理位置和环境为房地产发展创造了条件，东部沿海地区较西部地区有更好的吸资优势和技术优势。广阔的可开发土地为房地产发展创造了更大的发展空间。

三、结论及建议

从以上的分析可知，房地产发展实力由经济发展速度较快的北上广地区逐渐转向土地资源较丰富的内陆地区，虽然经济发达地区房地产发展售价和利润较高，但房屋建筑面积竣工率却不如部分经济欠发达地区，这充分揭示了我国房地产发展状况：北上广经济发达地区房地产发展渐渐趋于饱和，发展空间有限；经济发展一般的部分省市由于国家出台的一系列利好政策房地产市场发展逐渐升温，且发展空间较大。为促进房地产市场的合理健康发展，应注重如下几点的提升：

加强欠发达地区建设，弱化区域差异。加强土地资源丰富地区的经济建设，抑制从业者大量漂向经济发达地区，造成经济发达地区的超负荷。

加强货币信贷政策的实施。2014年，放松限贷、大幅降息等政策在房地产市场取得了一定的成效，在面对房地产市场的新局面和新问题时，货币信贷政策仍至关重要。

加强房价控制政策的出台和实施。高房价一直是我国的热点问题，控制房价有利于经济社会的稳定发展。

参考文献：

房地产开发分类篇（10）

另一方面，内部和外部市场竞争更加激烈，更多类型的资产管理机构进入市场，房地产基金感受到其他业态的外部压力；行业分化渐趋明显，投资策略、投资方式日趋专业化，房地产基金行业内部竞争格局成型，品牌机构行业知名度上升，而不成功机构亦开始退出市场；伴随着房地产市场投资成本和现金流紧绷带来的压力，地产行业的系统性风险进一步上升。

在中国，新兴的房地产基金管理机构在投资策略方面，已经开始产生多元化格局分化，及专业化投资策略成型。在多元化的资产管理行业开局之年展望将来，房地产基金即将成为另类资产配置的重要资产类别。房地产基金具有明显的长期投资属性、资产增值特点、较高风险收益特征，对于丰富机构投资人和高净值个人的投资组合具有实质性意义。同时，房地产基金管理人的逐渐成熟，以及不同管理人投资策略的分野和专业化，为建构一个多元化的房地产基金投资组合提供了坚实的基础。

行业格局新变化

基于2012年人民币房地产基金集中于住宅主题――机会型策略――债权投资方式――一线城市的市场格局，2013年的市场开始向综合体、商业主题――股权/债股结合投资方式――二三线城市的转移。具体表现为以商业、综合体或其他主题地产为底层项目的房地产基金快速增长，基金退出收益率略微回落，以及基金创新结构设计的广泛出现。

2013年的市场投资环境依然处于动态变化当中。房地产政策调整、大资管格局、城镇化战略，给房地产基金行业带来了根本性的格局改观。一方面，地产行业现金流短缺，融资成本上升，房地产基金市场空间更大；大资管带来了更多资金池，资金来源更为丰富，可利用金融工具更为充足；随着城镇化的步伐，地产投资向二三线城市扩张，投资领域更为广阔。另一方面，内部和外部市场竞争更加激烈，更多类型的资产管理机构进入市场，房地产基金感受到其他业态的外部压力；行业分化渐趋明显，投资策略、投资方式日趋专业化，房地产基金行业内部竞争格局成型，品牌机构行业知名度上升，而不成功机构亦开始退出市场；伴随着房地产市场投资成本和现金流紧绷带来的压力，地产行业的系统性风险进一步上升。整体而言，2013年房地产基金行业在2012年基础上实现了量和质的发展，但同时也伴随着风险的积累和行业的分化。

投资策略变化

机会型策略从一线城市向二三线城市发展。

过去一年里，一线城市的土地供给和房地产市场受政策和经济因素影响增长缓慢，无论是住宅地产还是商业地产的资产升值增速下降。在城镇化趋势的带动下，地产开发由一线城市向二、三线城市扩散，随之将地产开发的机会型策略扩张至更广阔的区域。

非机会型策略在一二线城市有所发展。

不以房地产开发作为基本投资逻辑的增值型和核心型策略随着核心城市房地产市场的升级得以发展。伴随着非住宅类房地产业态，如工业园、写字楼、商场、公寓等在核心城市中的价值上升，不少专业型房地产基金积极地占据市场空间。同时，资产证券化初露曙光，有望将中国房地产基金行业带入持有型房地产投资和REITs时代。

国内投资人的地产基金全球配置进一步发展。

受金融危机的影响，以美国为代表的房地产资产已经在过去几年有较大跌幅，目前在缓慢复苏当中。以鹏华美国房地产基金、诺安全球不动产和嘉实全球房地产为代表的国内房地产基金正成为投资海外机会的排头兵。国内以保险公司为代表的机构投资人，和个人投资人都开始了境外配置的步伐。当前海外房地产投资方式既包括了直接投资，也可以通过REITs和REITs指数基金等金融产品投资，还可以通过房地产基金实现。

投资主题变化

住宅地产在城镇化趋势中仍然占据最重要的地位。

住宅地产一直是房地产基金投资的最主要类型。与其他受监管资金池不同，房地产基金可以无限制，且实质性地参与住宅地产开发的各个阶段，因此也是住宅地产非常重要的补充融资手段。随着中国的城镇化进程，住宅地产的开发由一线城市转向二、三线城市，相应地房地产基金的触角也由此渗入到中国城市化进程的各个毛细血管。但由于不同地区经济、政策、社会情况的巨大差异，城镇化投资潮流中的投资收益差距也将是巨大的，换句话说，这其中蕴含着更为深刻的市场风险。

商业地产分野，写字楼、商场受到房地产基金差异化对待。

一线城市中的商业地产在成熟商业环境下具有长期稳定的现金收入和良好的资产升值预期，是大型投资人所青睐的投资品类。但在当前的环境下，两类最典型的商业地产却面临着不同的市场反馈。一线城市核心地段的写字楼地产，处于租金和出租率同时上升的周期。受到保险资金等机构投资人的偏爱，写字楼的投资市场处于活跃期，专业化的基金团队得以迅速成长并品牌化。实体商场受到互联网经济的冲击，运营难日益度加大，同时亦缺乏具有专业能力的运营团队和品牌操盘，对纯商业地产的市场认识分化严重，大家普遍认为存在较多的资产泡沫，实际介入购物中心类项目的地产基金寥寥可数。

养老和医疗地产受到保险公司等大型投资人的追捧。

而相较于其他资本，保险公司借助其强大的资金实力以及保险业务的协同效应，率先建立起相对成熟的养老产业链商业模式。将保险产品与养老社区相衔接，是目前保险公司进军养老产业的主要商业模式。同时，具有战略性投资意图的房地产公司亦开始涉足养老地产。更多地作为一种融资工具，房地产基金在养老和医疗等类型的地产开发过程中，显露身影。

工业和物流地产的价值得到体现。

工业地产为商业地产的一个分支，在美国REITs产品的市场份额排名中，与写字楼、住宅地产等都曾各领。当前楼市调控促使房企将产业链延伸至工业地产。产业园开发、物流基础设施建设都已在各地如火如荼进行。中国已经出现了一大批以产业园和物流地产为标的的房地产基金。

投资方式变化

结构化融资和明股实债大行其道，但这种方式亦受到极大的挑战。

越来越多的房地产基金采取了类信托的结构化设计，以满足不同投资人的风险收益和投资期限偏好。明股实债成为当前最为普遍的投资方式。另一方面，通过明股实债的方式向房地产行业继续提供融资是与宏观经济去杠杆逆向而驰的行为，虽然解决了房地产行业的融资困境，但同时也递延了系统风险，事物的两面性在当前和远期可能体现不同的效果。

纯股权投资的风险进一步加大。股权类投资的风险与项目退出紧密相关。在2013年，房地产价格波动和政策调整频繁，以纯股权方式进行投资的部分基金遭遇了退出端的考验，同时也引起了投资人对于纯股权类投资的信心动摇。股权投资在市场业绩和投资人信心两端都遭受了打击，市场活跃程度可能持续降低。

房地产夹层基金有较快发展。虽然当前缺少合适的法律环境、夹层投资工具、有效的夹层利率空间。但是，夹层基金的优势和市场前景不容忽视。夹层投资的投资方式灵活，收益风险、收益率等介于股权和债权投资之间，收益率大于普通固定收益产品而相较股权投资风险较低，未来发展空间广阔。国内已经出现了专业的房地产夹层基金团队，并取得了不俗的市场业绩。

退出收益变化

股权收益下降，债权收益上升，不同机构之间收益差距增大。

与前两年相比，股权类投资的收益率有较为明显的下降。但基于房地产基金特殊的收益分配方式，债权和结构化房地产基金的收益上升。由于房地产基金往往从前端具有固定利率的资金池获得资金，再在市场上寻找在风险可控前提下能够承担更高资金成本的项目，由此获取利差。在大资管格局下，前端资金池更为丰富和具有操作性，而后端项目在行业周期下得以容忍更高利率的资金拆解成本，由此带来了结构化房地产基金收益率的上升。

策略多元化

从房地产基金策略多元化的角度出发，房地产基金作为一种资产配置类别存在于投资人的投资组合当中，同时房地产基金行业中存在的多种模式化的投资策略，以符合投资人的不同偏好和目标。

房地产基金日益作为一种独立的另类投资资产类别存在于市场中。房地产基金与PE基金在实物资产现金流方面，及地产开发周期方面的区别使得这两类另类投资基金具有相似的表象，但却是不同的投资逻辑和投资策略。在房地产基金内部，核心型、增值型、机会型投资策略也存在着完全不同的执行效果。我们发现，在中国，新兴的房地产基金管理机构在投资策略方面，已经开始产生多元化格局分化，及专业化投资策略成型。

房地产基金是与PE基金相区别的资产类别

房地产基金是另类投资领域的独立资产类别，与PE基金在很大程度上具有类似特征，如都采取基金形式进行管理和运行，都具有长周期的投资期限，都具有较差的流动性。但是，房地产基金与PE基金又存在着实质性差别，二者的底层资产一个是房地产资产，一个是股权资产，两类资产之间存在着本质区别。股权资产对应公司资产，具有现金流支持，长期时间内亦具有股权价值增值，通过并购或IPO等方式退出。房地产资产对应土地和建筑物，在开发阶段没有现金流支持，仅享有退出时的一次性资产增值，通过回购、转售、散卖等方式退出。由于底层实物资产的不同，一般来说房地产基金与PE基金不具有风险相关性，是两类可以分别单独配置的资产类别。

在中国的环境下，PE基金已经经过了十年以上的发展阶段，无论是美元基金还是人民币基金都已经进入成熟发展阶段。而房地产基金在国内的发展年限尚短，无论是管理团队还是运作模式都仍然处于变动之中，因此投资人的资产配置节奏仍然缓慢。房地产基金作为一种长期限的另类资产类别，具有与PE基金相似的作用和不相关的风险属性，可以作为投资人资产配置多元化的有效补充。2013年，机构投资人配置房地产基金的实践已经开展，在2014年有望实现实质性突破。

房地产基金存在着多种投资策略

房地产基金的投资策略并不是一成不变的，在房地产基金行业内部，存在着依据风险收益特征而划分的几种典型投资策略：机会型、增值型、核心增益型、核心型，这四类投资策略具有不同的风险收益特征，投资标的，运营模式。虽然，当前中国房地产基金的主要策略集中在住宅地产的机会型投资上，但是机会型之外的投资策略才是未来中国房地产基金行业长远发展，并实现多元化配置的未来趋势。受到当前投资政策的限制，专业机构投资人对于机会型房地产基金投资的可能性不高。

以住宅地产为代表的机会型策略

所谓的机会型策略，主要是指参与房地产开发过程，以获取地产开发的高收益并承担相应的高风险。地产开发是一种高风险的投资行为，因为在房产最终完成开发，并销售出去之前，不向投资者提供任何的现金回报。房地产开发存在着大规模、长周期的资金投入，面临着极大的市场风险和流动性风险，同时，房地产开发也是一个高回报的行业，因此机会型房地产基金存在着较高的风险特征和相对较高的投资收益。

传统PE基金不参与地产开发和投资是有原因的。一方面，PE基金的少数股权投资策略非常难以适用于房地产开发企业。房地产开发企业不以股权融资为主要融资手段，并且房地产开发企业中的少数股权地位并不能得到有效保障。另一方面，房地产开发企业一般也不接受外部投资人，而更多依靠房地产开发商的内部融资职能。

因此，当前市场上以住宅地产为对象的房地产基金或者具有房地产开发商背景，或者具有金融机构背景。这类房地产基金的主要功能在于为相关项目在合理的信贷资金之外提供补充性资本供给。相关项目往往由于项目资质（如开发阶段、企业评级等）问题不能获得较低利率的银行贷款及信托资金，而由房地产基金承担综合融资工具，为房地产项目提供债权与股权结合的融资方案。

机会型房地产基金最重要的问题在于解决与股东方或者相关方的关联交易与利益一致性问题。因为在存在相关方的前提下，基金管理人更有可能将大部分投资利益转移给相关方，而不是留给基金投资人。

我们发现，虽然大部分房地产基金仍然在较低层面向房地产企业提供相关方融资功能，但是仍然有一部分房地产基金管理人已经成为独立且专业化的机会型房地产基金管理机构。其独立性和专业化特征在于：管理团队与股东方厘清利益分配机制，管理团队具有独立的项目决策权限，管理团队的项目来源是基于市场化搜寻而非关联方推荐，基金募集和退出不受到相关方的利益影响。

以产业园地产为代表的增值型策略

增值型策略是一类特殊的房地产基金投资逻辑，其主要关注的是在建成后到成熟运营前地产资产的增值服务及运营。增值型地产基金既需要捕捉市场上被低估的房地产资产机会，也需要有足够的服务和运营能力提高其内在价值，更需要有资本运作能力操作基金生命周期之中的募投管退各阶段。

由于住宅类地产在开发完成后即以直接销售方式卖出，因此住宅类地产一般不适用于增值型策略，典型的增值型策略包括工业园区、公寓等类型。在中国，全国各地大量产业园的出现为增值型地产基金提供了市场空间。产业园地产基金的主要服务内容包括对产业园的建设开发、装修和招租、产业整合和产业园运营、园区内金融服务等。

增值型策略的投资收益来自于两部分价值增值。一方面是作为运营价值的租金和出租率经过运营服务提升后的增值，另一方面是作为资产价值的房地产资产本身的增值。这两部分价值的提升能带来较为客观的投资收益，同时由于运营端已经具备基础资产作为基础，因此相应的投资风险亦低于房地产开发项目。

当前，国内较为成熟的增值型房地产基金已经积累了一定的项目经验，并已经实现了较高收益的退出。其主要关注的投资标的是国内一、二线城市的新建成、新交付、具有重塑性或升值潜力的物业；在基金层面以实现18%以上的收益为目标，在经过了分级化设置后，劣后级投资人的投资收益可高达40%以上。

以写字楼、公寓为代表的商业收购地产和核心型策略萌芽

写字楼是商业地产的典型代表。海外商业地产已经发展到成熟阶段，无论是商业物业业态，稳定的租金现金流，以REITs作为主流手段的金融工具和资本市场。但在中国国内，现阶段尚无法达到国外商业房地产行业的市场成熟度和政策完整度。因此，国内的商业地产从商业收购型房地产基金萌芽，同时亦出现了核心型策略的萌芽。

商业地产与宏观经济的趋势紧密相关。一方面，宏观经济的整体质量决定了商业写字楼的市场范围和租金水平，另一方面，宏观经济的增长性决定了出租率。中国商业写字楼市场在过去几年经历了租金和出租率双升的行情，为商业写字楼基金的出现提供了市场刺激。

当前，持有型的商业地产基金出现还面临着几个重要问题。其一，物业价值与租金价值之间的较大差异，导致中国市场上商业写字楼的租金回报率同比而言低于其他投资回报率，因此以商业写字楼为目标的财务投资不受欢迎。其二，当前国内没有出现商业写字楼的整体市场，特别是大型机构投资人尚未全面入场，商业写字楼还处于由各运营方独立持有和运营的碎片化市场。其三，针对持有型投资的金融市场和金融工具尚未建立，资产证券化和REITs尚处于论证和实验阶段，短时间内不会对商业地产基金的退出提供直接支持。

国内写字楼地产基金的出现是以整买零卖的批发零售模式出现的，从模式上来说仍然是机会型策略和财务顾问模式。但是，经过了几年的市场历练后，先行的管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资经验。当前，收购型地产基金已经产生，并开展投资实践。其投资策略和投资逻辑在于，对低估值的商业物业进行整体收购，经过模式改造和运营提升，重塑投资标的的内在价值，并通过与大型投资人的合作关系实现最终退出。

房地产开发分类篇（11）

“联建”形式早在五十年代和七十年就已出现，在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。“参建”形式则出现在八十年代。而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中，由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润，其主体范围已无任何限制，合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权，从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权，以联建、参建方式为名预售房屋，以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象，这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展，也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同，如何界定其性质，则有必要首先界定联建、参建的含义。

我国《房地产管理法》第27条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人股，合资、合作开发经营房地产”的规定，确认了房屋联建这一形式的合法性。从字义上理解，“联建”应是联合建造的意思，强调的是联合、共同的含义，而“参建”则是参与建造的意思，强调主辅关系。从合同的角度上理解，“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工，并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。而“参建”是指一方以投资的形式参与主建后的房屋建设开发，并以协议的方式约定享受一定的权利，承担一定义务的联合开发形式。从法律的角度上理解，本人认为，“联建”的正确含义应是具有房地产开发经营资格的法人，在双方依法共同取得土地使用权房地产开发的情况下，以入股、合资、合作等形式共同开发经营房地产的联合形式。而“参建”应属联建的一种具体表现形式。

“联建”、“参建”虽然都是商品房开发的一种联合建房形式，但二者却存在明显的区别：一是在房屋联建形式上，合同的主体双方必须是共同取得土地使用权，共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续，共同进行施工建设；而参建合同的主体只有一方取得土地使用权和建房审批手续，另一方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中，没有时间的先后，而参建合同的主体是一方参与到另一方已经立项的项目中，往往是主建方开发在先，参建方参与在后。在房地产开发领域中，由于对联建和参建的含义模糊不清，“参建”大多是以联建的形式表现在合同中，二者基本上是视同同一概念在使用，没有人去将二者加以区分，有的将这两种不同的联合形式统称为“合建”。

二、区分房屋联建的主要类型及其法律性质

在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：

第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。

从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。

第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。

第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。

在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。

第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。

从另一角度而言，此类参建合同，它是以另一方支付一方资金。在房屋竣工后取得特定房屋产权和土地使用权为内容的，也就是说，另一方之所以取得房屋产权及土地使用权，就是因为其支付了一定的资金。因此，此类房屋参建合同，实质上也是一种房屋转让预售合同。

总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。

三、房屋联建合同法律效力的认定

联建形式在房地产开发活动中，暴露出许多不规范操作形式，常见的有合同主体不具有房地产开发经营资格，以联建、参建的名义非法融资、非法转让土地使用权、非法预售商品房等等。只有正确的认定合同的效力，才能依法保护合同当事人的合法权益，才能引导房地产市场向规范有序、健康、成热方面发展。

房屋联建合同虽不同合同法意义上的合同形式，但确认其合同的效力，同样应依据合同法的相关规定，同时，由于房屋联建合同又具有其特定法律性质，确认其法律效力则应依据房地产管理法律、法规。上述不同类型

的房屋联建合同，那些属有效合同。本人认为可从以下方面审查其合同的法律效力：

第一、审查合同主体资格是否合法。

我国《房地产管理法》第29条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》均规定了“从事房地产开发的经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门，登记并发给营业执照的房地产开发企业”。“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定无效”，《城市房地产开发管理暂行办法》第19条也明确规定，以取得的土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房地产的，“合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业”，从而以法律形式确定了以房地产开发为目的房屋联建合同的主体必须具备房地产开发经营资格。然而，在常见s9一方出地，另一方出资的房屋联建、参建合同中，不具备这一主体资格的却较为普遍，如何认定其合同主体资格的合法性，是否一概而论为无效合同呢？本人认为，应将合同主体进行房屋联建的目的只是为了单位自用，并按有关规定办理了土地使用权转让及房屋所有权转移手续的。就不应以合同的主体不具备房地产开发经营资格为由，确认合同无效，而应根据该合同的法律性质认定为房地产转让合同，并以房地产转让合同来确认双方的权利义务。反之，如果房屋联建行为是为了房地产经营，获取高额利润，作为合同主体的一方不具备房地产开发经营资格的，应认定该房屋联建合同无效。

第二、审查联建合同的形式是否具备房地产开发的条件。

我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备的条件作出专门的规定，但由于房屋联建同属房地产建设开发的范围，确认房屋联建应具备的条件则同样应依据房地产开发的相关法律、法规。

我国《城市房地产开发管理暂行办法》第5条规定，“房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项”这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续，房屋联建也不应例外。而由于房屋联建合同因涉及土地使用权的问题，它是一种土地使用权有偿转让的特殊形式。依据审批和变更，而直接影响其合同的法律效力，未办理上述手续的将直接导致合同的无效。在上述房屋联建类型中，凡是未办理合建审批手续及土地使用权变更手续的联建合同，都应确认为无效合同。

第三、审查联建合同是否合法。