住宅装饰装修管理条例大全11篇

住宅装饰装修管理条例篇（1）

1、违章搭建的处理

小区业主私自在天井和其他公用部位违章搭建一时难以处理，根据现行法规的处罚程序太长，强制执行手续繁杂，效果不佳。物业管理单位往往不能第一时间内不能掌握第一手资料。

2、高层住宅居改非问题

一些公司未经任何部门批准，在高层住宅内开办公司营业的居改非行为，给广大业主利益带来侵害。例如进行“居改非”的业主和其他业主一样的标准支付维修基金和电梯费、水泵费，引起了业主之间的矛盾；公司客户过于频繁进出住宅楼给其他业主带来不安全隐患等。同时由于工商部门已对部分住宅内的公司颁发了工商营业执照，物业管理单位只能劝阻而无权采取强制措施，给物业管理单位管理工作带来了难度。

二、关于改变住宅用途立法建议

这几年，本市“居改非”的问题比较严重。许多市民对“居改非”办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、中介）等引起的人员进出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化等情形有很大意见，要求政府主管部门采取有效措施予以解决。但也有不少市民包括一些政府部门对“居改非”从事新型的经营业态（例如软件、翻译）和家庭小作坊类型持容许态度，认为此类“居改非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人，而且这是扩大就业的一条途径。

针对现状，我们认为解决“居改非”问题，不宜一刀切，而是既要严格禁止，又要正确引导。在现阶段，既要运用政府的行政手段，也要发挥业主大会的自主管理作用。并逐步淡化政府对“居改非”的管理职能，逐步增强并发挥民事主体解决物业使用纠纷的作用。为此，可以提出以下管理措施：

（一）严格限定不得改变住宅用途的范围：

一是封闭住宅区内的住宅；

二是法律、法规、规章规定的其他不得改变使用性质的住宅。

（二）规定允许改变住宅用途的条件：符合城市规划、文物和优秀历史建筑保护、房屋安全使用、环境保护、治安管理等规定以及正确处理相邻关系。

（三）规划确定改变住宅用途的区域：允许改变住宅用途的区域由区（县）规划管理部门提出，经组织听证后报区（县）人民政府审查，经市规划管理部门批准后，将允许改变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境保护、治安管理等要求向社会公布。

（四）在允许改变住宅用途的区域范围内，具体房屋单元的业主需要“居改非”的，持“居改非”申请书、业主委员会开具的证明，向区（县）房地产管理部门备案，区（县）房地产管理部门出具备案证明，当事人凭备案证明向工商管理部门申领营业执照。

（五）依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。该项费用扣除物业服务成本后，主要用于补充房屋的专项维修资金。

（六）在禁止改变住宅用途的区域范围内，工商管理部门不得将住宅视为经营场所颁发营业执照。

（七）物业管理企业切实履行物业管理职责，应当经常巡查物业管理区域内的房屋使用情况，发现擅自“居改非”的，应当采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定期限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。

（八）擅自改变住宅用途从事经营活动的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的，区（县）房地产管理部门申请人民法院强制执行。

（九）擅自改变住宅用途从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。

（十）本《规定》实施前的擅自“居改非”，应本着事实求是、适当从宽的原则处理。一是经业主大会讨论允许“居改非”的，当事人应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。二是经业主大会讨论不允许“居改非”的，区（县）房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的规定处理。在“居改非”行为人未改正之前，应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。三是“居改非”从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。

二、关于违法搭建、违法装饰装修房屋的立法建议

经本市多年来对住宅违法搭建的整治，违法搭建情况有了较大的改观。但是，部分高档别墅区的违法搭建出现蔓延且难以遏止的现象；随着住宅商品化、产权多元化进程的加快，违法装饰装修房屋的现象比较严重。为了加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度，可以采取以下措施。

（一）物业管理企业切实履行物业管理职责。除了在业主、使用人装饰装修房屋前，事先告知房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项外，应当经常巡查物业管理区域的装饰装修活动。发现违法装饰装修、违法搭建建筑物、构筑物的，及时采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定的时限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。

（二）区（县）房地产管理部门加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度。发现或者接到举报违法行为的，可以采取以下措施：一是对正在实施违法搭建、违法装饰装修的，应当责令立即停止施工，拒不改正的，可以组织强制拆除。二是违法搭建、违法装饰装修已存在的，应当责令限期改正，可并处一万元以上十万元以下的罚款；其中对损坏房屋承重结构的，责令限期恢复原状，并处一万元以上十万元以下的罚款；拒不改正的，可以组织强制拆除。三是附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

住宅装饰装修管理条例篇（2）

1、违章搭建的处理

小区业主私自在天井和其他公用部位违章搭建一时难以处理，根据现行法规的处罚程序太长，强制执行手续繁杂，效果不佳。物业管理单位往往不能第一时间内不能掌握第一手资料。

2、高层住宅居改非问题

一些公司未经任何部门批准，在高层住宅内开办公司营业的居改非行为，给广大业主利益带来侵害。例如进行“居改非”的业主和其他业主一样的标准支付维修基金和电梯费、水泵费，引起了业主之间的矛盾；公司客户过于频繁进出住宅楼给其他业主带来不安全隐患等。同时由于工商部门已对部分住宅内的公司颁发了工商营业执照，物业管理单位只能劝阻而无权采取强制措施，给物业管理单位管理工作带来了难度。

二、关于改变住宅用途立法建议

这几年，本市“居改非”的问题比较严重。许多市民对“居改非”办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、中介）等引起的人员进出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化等情形有很大意见，要求政府主管部门采取有效措施予以解决。但也有不少市民包括一些政府部门对“居改非”从事新型的经营业态（例如软件、翻译）和家庭小作坊类型持容许态度，认为此类“居改非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人，而且这是扩大就业的一条途径。

针对现状，我们认为解决“居改非”问题，不宜一刀切，而是既要严格禁止，又要正确引导。在现阶段，既要运用政府的行政手段，也要发挥业主大会的自主管理作用。并逐步淡化政府对“居改非”的管理职能，逐步增强并发挥民事主体解决物业使用纠纷的作用。为此，可以提出以下管理措施：

（一）严格限定不得改变住宅用途的范围：

一是封闭住宅区内的住宅；

二是法律、法规、规章规定的其他不得改变使用性质的住宅。

（二）规定允许改变住宅用途的条件：符合城市规划、文物和优秀历史建筑保护、房屋安全使用、环境保护、治安管理等规定以及正确处理相邻关系。

（三）规划确定改变住宅用途的区域：允许改变住宅用途的区域由区（县）规划管理部门提出，经组织听证后报区（县）人民政府审查，经市规划管理部门批准后，将允许改变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境保护、治安管理等要求向社会公布。

（四）在允许改变住宅用途的区域范围内，具体房屋单元的业主需要“居改非”的，持“居改非”申请书、业主委员会开具的证明，向区（县）房地产管理部门备案，区（县）房地产管理部门出具备案证明，当事人凭备案证明向工商管理部门申领营业执照。

（五）依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。该项费用扣除物业服务成本后，主要用于补充房屋的专项维修资金。

（六）在禁止改变住宅用途的区域范围内，工商管理部门不得将住宅视为经营场所颁发营业执照。

（七）物业管理企业切实履行物业管理职责，应当经常巡查物业管理区域内的房屋使用情况，发现擅自“居改非”的，应当采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定期限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。

（八）擅自改变住宅用途从事经营活动的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的，区（县）房地产管理部门申请人民法院强制执行。

（九）擅自改变住宅用途从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。

（十）本《规定》实施前的擅自“居改非”，应本着事实求是、适当从宽的原则处理。一是经业主大会讨论允许“居改非”的，当事人应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。二是经业主大会讨论不允许“居改非”的，区（县）房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的规定处理。在“居改非”行为人未改正之前，应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。三是“居改非”从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。

二、关于违法搭建、违法装饰装修房屋的立法建议

经本市多年来对住宅违法搭建的整治，违法搭建情况有了较大的改观。但是，部分高档别墅区的违法搭建出现蔓延且难以遏止的现象；随着住宅商品化、产权多元化进程的加快，违法装饰装修房屋的现象比较严重。为了加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度，可以采取以下措施。

（一）物业管理企业切实履行物业管理职责。除了在业主、使用人装饰装修房屋前，事先告知房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项外，应当经常巡查物业管理区域的装饰装修活动。发现违法装饰装修、违法搭建建筑物、构筑物的，及时采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定的时限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。

（二）区（县）房地产管理部门加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度。发现或者接到举报违法行为的，可以采取以下措施：一是对正在实施违法搭建、违法装饰装修的，应当责令立即停止施工，拒不改正的，可以组织。二是违法搭建、违法装饰装修已存在的，应当责令限期改正，可并处一万元以上十万元以下的罚款；其中对损坏房屋承重结构的，责令限期恢复原状，并处一万元以上十万元以下的罚款；拒不改正的，可以组织。三是附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

住宅装饰装修管理条例篇（3）

1、违章搭建的处理

小区业主私自在天井和其他公用部位违章搭建一时难以处理，根据现行法规的处罚程序太长，强制执行手续繁杂，效果不佳。物业管理单位往往不能第一时间内不能掌握第一手资料。

2、高层住宅居改非问题

一些公司未经任何部门批准，在高层住宅内开办公司营业的居改非行为，给广大业主利益带来侵害。例如进行“居改非”的业主和其他业主一样的标准支付维修基金和电梯费、水泵费，引起了业主之间的矛盾；公司客户过于频繁进出住宅楼给其他业主带来不安全隐患等。同时由于工商部门已对部分住宅内的公司颁发了工商营业执照，物业管理单位只能劝阻而无权采取强制措施，给物业管理单位管理工作带来了难度。

二、关于改变住宅用途立法建议

这几年，本市“居改非”的问题比较严重。许多市民对“居改非”办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、中介）等引起的人员进出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化等情形有很大意见，要求政府主管部门采取有效措施予以解决。但也有不少市民包括一些政府部门对“居改非”从事新型的经营业态（例如软件、翻译）和家庭小作坊类型持容许态度，认为此类“居改非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人，而且这是扩大就业的一条途径。

针对现状，我们认为解决“居改非”问题，不宜一刀切，而是既要严格禁止，又要正确引导。在现阶段，既要运用政府的行政手段，也要发挥业主大会的自主管理作用。并逐步淡化政府对“居改非”的管理职能，逐步增强并发挥民事主体解决物业使用纠纷的作用。为此，可以提出以下管理措施：

（一）严格限定不得改变住宅用途的范围：

一是封闭住宅区内的住宅；

二是法律、法规、规章规定的其他不得改变使用性质的住宅。

（二）规定允许改变住宅用途的条件：符合城市规划、文物和优秀历史建筑保护、房屋安全使用、环境保护、治安管理等规定以及正确处理相邻关系。

（三）规划确定改变住宅用途的区域：允许改变住宅用途的区域由区（县）规划管理部门提出，经组织听证后报区（县）人民政府审查，经市规划管理部门批准后，将允许改变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境保护、治安管理等要求向社会公布。

（四）在允许改变住宅用途的区域范围内，具体房屋单元的业主需要“居改非”的，持“居改非”申请书、业主委员会开具的证明，向区（县）房地产管理部门备案，区（县）房地产管理部门出具备案证明，当事人凭备案证明向工商管理部门申领营业执照。

（五）依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。该项费用扣除物业服务成本后，主要用于补充房屋的专项维修资金。

（六）在禁止改变住宅用途的区域范围内，工商管理部门不得将住宅视为经营场所颁发营业执照。

（七）物业管理企业切实履行物业管理职责，应当经常巡查物业管理区域内的房屋使用情况，发现擅自“居改非”的，应当采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定期限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。

（八）擅自改变住宅用途从事经营活动的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的，区（县）房地产管理部门申请人民法院强制执行。

（九）擅自改变住宅用途从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。

（十）本《规定》实施前的擅自“居改非”，应本着事实求是、适当从宽的原则处理。一是经业主大会讨论允许“居改非”的，当事人应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。二是经业主大会讨论不允许“居改非”的，区（县）房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的规定处理。在“居改非”行为人未改正之前，应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其约定。三是“居改非”从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。

二、关于违法搭建、违法装饰装修房屋的立法建议

经本市多年来对住宅违法搭建的整治，违法搭建情况有了较大的改观。但是，部分高档别墅区的违法搭建出现蔓延且难以遏止的现象；随着住宅商品化、产权多元化进程的加快，违法装饰装修房屋的现象比较严重。为了加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度，可以采取以下措施。

（一）物业管理企业切实履行物业管理职责。除了在业主、使用人装饰装修房屋前，事先告知房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项外，应当经常巡查物业管理区域的装饰装修活动。发现违法装饰装修、违法搭建建筑物、构筑物的，及时采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定的时限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。

（二）区（县）房地产管理部门加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度。发现或者接到举报违法行为的，可以采取以下措施：一是对正在实施违法搭建、违法装饰装修的，应当责令立即停止施工，拒不改正的，可以组织。二是违法搭建、违法装饰装修已存在的，应当责令限期改正，可并处一万元以上十万元以下的罚款；其中对损坏房屋承重结构的，责令限期恢复原状，并处一万元以上十万元以下的罚款；拒不改正的，可以组织。三是附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

住宅装饰装修管理条例篇（4）

中图分类号： TU767文献标识码:A

随着我国经济的快速发展，人民生活水平不断提高,人们对居住环境及居住质量要求越来越高,住宅装饰装修市场也得到了汛速扩展。同时随着住宅建设水平提高,工艺水平在发展,原材料不断更新,对住宅建筑室内装修工程施工的质量标准也有新的要求,如何有效控制住宅装饰装修的施工质量,已成为目前住宅建筑装饰界企业的共同目标。

1 住宅建筑装饰装修的内容

住宅建筑装饰装修包括:抹灰、门窗、吊顶、饰面板、轻质隔墙、裱糊与软包、涂饰、幕墙及细部等。

2 住宅建筑装饰装修工程施工的特点

住宅建筑装修设计风格各不相同,装修材料品种繁多,使住宅建筑装饰装修施工工艺呈多样性。当前装饰装修工程手工操作多,机械化程度偏低,虽然近几年已采用了一些较先进的机具,但人工劳动强度仍然较大,不安全因素多,生产率不高。另外,随着装修标准的提高,现在住宅建筑工程造价中,结构、设备安装、装饰的比例已达到334,对于高档次装修工程的造价比例有的已超过了50%。

3 装饰工程主要存在的隐患

(1)结构自身隐患:大多数装饰工程是在土建完成后才进行施工,在装饰过程中,破坏结构的现象极其普遍,拆除或削弱承重墙,在承重墙上开洞,或在多孔板上固定膨胀螺栓等,装饰施工时由于未进行协调预埋处理,对结构的破坏现象较严重。

(2)安全隐患:玻璃幕墙及相关装饰材料,因其外表华丽,观感效果好,对于提升住宅建筑品牌,增加城市景观有明显的作用,受到城市装饰行业的广泛使用。但由于结构设计构造措施较少,连接强度和耐久患多。

(3)火灾隐患:住宅建筑火灾时有发生,引起火灾的主要原因是使用了不合格装饰材料,违规设计和施工造成的。如有的室内装饰工程,不仅选择了易燃的化纤织物类饰面材料,还有的将电器开关直接安装在易燃织物上。

(4)装饰从业人员素质隐患:装饰人员素质普遍低下,装饰工程不只是技术的运用,而且要求操作者具备一定技术修养,只有这样,才能理解设计意图,发挥操作者的主观能动性。

4 加强住宅建筑装饰装修质量管理和控制的措施

(1)加强装饰市场管理,实行市场准入制。

(2)建立健全质量保证体系。住宅建筑装饰工程应建立质量保证体系,使工序过程得到切实控制。

(3)装饰装修工程的施工质量控制包括事前控制、事中控制和事后控制,事前控制是预防、事中控制是关键、事后控制就是对质量的验收,要整体上控制施工质量,事前预防和事中控制就成了重中之重。

a.事前控制主要是指在图纸会审环节和施工组织设计环节对室内装饰装修工程施工质量加以控制,只有通过事前有效的预防控制,之后的施工过程控制和事后的工程验收,结果才会得到较好的控制。

b.事中控制主要是指在装饰装修施工过程中进行了质量控制,质量管理人员应加强检查和做好各工序的验收工作。c.要及时对正在施工的部位或工序进行定时检查或不定期抽查,发现问题及时处理。

4.1 优化施工工序的质量控制

住宅建筑装饰装修工程项目的施工过程是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成的。工序质量是基础,直接影响工程项目的整体质量。

(1)要控制工程项目的施工质量,首先必须控制工序的质量。要严格遵守工艺规程,施工工艺规程是进行施工操作的依据和法规,是确保工序质量的前提,人人都必须严格执行,不得违反。

(2)主动控制工序活动条件的质量,必须加强质量检验工作,对质量状况进行综合统计分析,及时掌握质量动态。一旦发现质量问题,随即研究处理,自始至终使工序活动效果的质量满足规范和标准要求。

(3)设置工序质量控制点,为了保证工序质量而进行控制的重点或关键部位、或薄弱环节,以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理,使工序处于良好的控制状态。

a.对施工的工程对象采取全面分析、比较,以明确质量控制点。

b.进一步分析所设置的质量控制点在施工中可能出现的质量问题或造成质量隐患的原因。针对隐患原因,相应地提出对策、措施予以预防。

c.设置质量控制点,是对工程质量进行预控的有力措施。根据工程的特点、重要性、精确性、质量标准和要求,可能是结构复杂的某一工程项目,也可能是技术要求高、施工难度大的某一结构构件或分项、分部工程,也可能是影响质量关键的某一环节中的某一工序或若干工序。

4.2 实行动态监控

全方位检查施工质量要及时对正在施工的部位或工序进行定时检查或动态监控,发现问题及时处理。现场进行动态监控的方法有多种,归纳起来主要有"目测法、实测法和实验法"三种。

(1)目测法就是采取看、摸、敲、照来进行质量检查的方法。

a.看,就是根据质量标准进行外观目测,如内墙抹灰大面及阴阳角是否平直,地面是否光洁平整等。

b.摸,就是进行手感检查,如涂料有无掉粉,水泥墙面、地面有无起砂等。

c.敲,就是运用检测工具进行音感检查;通过声音虚实、清脆与沉闷来判断装修质量。

d.照,就是对于难以看到或光线较暗的部位,用镜子或灯光照射进行检查。

(2)实测法就是通过使用有关检测仪器,用现场实测的数据与有关规范数据相对照来进行质量检查的方法。

(3)试验法就是通过采取实验检验手段来进行质量检查的方法。对隐蔽工程及工序间交接的项目要及时进行检查验收,未经检查验收的工序不得隐蔽。对隐蔽工程及分项工程的质量验收,施工单位必须在自检合格后方可申请验收。

4.3 加强室内装修环境的质量控制

除了上述所说的选用绿色材料外,同时要从施工各个工艺环节入手,制定具体的环境管理方案,并纳入工程施工组织设计中。尽量选用无毒、低毒、无污染、少污染的施工工艺。比如装饰装修施工时尽量减少现场制作家具、造型门、套口等,推广使用免漆板和成型家具板。饰面装饰推广使用免漆板可减少现场喷涂施工污染,成型家具板的使用可减少胶粘剂用量。如果住宅建筑室内装修,当多次重复使用同一设计时,宜先做好样板间,并对其室内环境污染物浓度进行检测。

4.4 强化设计、施工人员的培训

装饰装修工程施工面广,涉及工序多,质量要求高;加之装饰装修行业是新兴行业,不仅专业施工人员少,而且专业设计人员更加匮乏。因此,加强对设计、施工人员的业务培训是提高装饰装修工程质量的基础。但是当前我国装饰工程行业技术人员的业务素质低,大多数技术人员是从土建工程中分离出来的,他们是在实践中摸索经验,在失败中逐渐成熟,装饰装修专业人才极少。

5 结语

总之，住宅建筑装饰行业已经成为我国国民经济和社会发展中的主导行业,对我国民经济增长起到重要作用。但由于目前建筑装饰工程质量问题亟待解决，因此，应切实加强住宅建筑装饰工程施工质量管理措施，努力提高住宅建筑装饰工程质量，确保住宅建筑装饰行业的可持续发展。

住宅装饰装修管理条例篇（5）

关键词：

装饰材料 住宅装修 设计 应用

中图分类号：TB482.1

文献标识码：A

文章编号：1003-0069（2015） 02-0130-02

随着我国城镇化进程的大力推进，商品房、经济适用房的大面积建设，为住宅装修行业带来了巨大的市场商机，同时大批的专业设计公司、建材供应商、劳动力也进入到家装市场。房屋设计、施工质量的好坏，装饰材料的健康环保等问题关系到后期居住环境的质量，无疑成了老百姓最为关注的大事之一。因此，住宅装修设计中如何科学、合理、有效地应用装饰材料就成为了一个值得关注的课题。

1 现状

包头市的住宅装修行业经历了数十年的发展，已经进入到了比较成熟的阶段，市区周边有大量的建材市场满足大众的装修需求。例如红星美凯龙、居然之家等连锁建材城；也有大型的本土企业例如金荣建材城、三森美居建材城、巴彦塔拉灯具城等；还有小型的建材市场例如昆区建材南市场、青山建材南市场、东河新兴大街建材市场等，以及很多专业的建材市场例如西北国际石材城、金磊石材城等。

包头市本地的住宅装修设计主要有三个方式。业主自主完成设计、施工任务；业主委托专业设计公司完成设计方案，自主完成施工任务；业主完全委托专业设计公司完成设计至施工的全部任务。相对后者，业主自主完成的设计、施工这一类住宅，在材料的选择应用上比较灵活、随机，完全根据业主个人的经验来选择，对于项目完成后的效果、质量及质保都没有一个基本保障。而由专业机构完成设计、施工的项目，材料的应用基本都有一个固定成熟的模式，从基础改造到主体装饰都有一套完整体系，装修质量、装饰效果及后期质保都有一定的保障。

2 存在问题

通过对本市住宅业主、建材销售人员的大量走访调研，结合同专业设计机构室内设计师的交流体会，在考察了大量的已建、在建的住宅装修项目之后，发现目前包头市住宅装修设计中装饰材料的应用存在以下问题：

2.1 用材单一化、雷同化现象严重

包头市地处我国西北部，经济相对不发达，尤其在装饰材料的供应上存在一定的滞后性。很多在发达地区已经使用非常普遍的装饰材料及施工工艺需要经过数年的时间才能出现在本地区，从某种程度上也制约了本地区住宅装修设计行业的发展。很多自主装修的业主，在设计及选材上往往采取看邻居、看亲戚的方式，或通过熟人介绍来选定所用材料。因此，出现用材单一、雷同的现象，造成千房一面的怪现象。专业设计机构的设计人员在设计选材上都有各自的特点，对于偏爱的材料会大量使用，致使其设计的项目有很多的相似性，缺少个性化的原创设计。通过调研发现，很多客厅的电视背景墙在设计选材上比较单一，基本上局限于石膏板、壁纸、玻璃、石材这几种常用装饰材料。预算较多的项目，往往采用大量石材结合少量的玻璃、壁纸来进行设计；预算较少的项目，往往采用石膏板及装饰线脚来进行设计。面积、户型相近的项目，有些设计师往往在一套设计图纸的基础上进行拷贝复制设计，造成设计、选材的雷同化。

2.2 用材盲目、缺少科学合理的规划设计

调研中发现很多材料营销人员在上岗前缺少系统的专业培训，对于材料的性能、用途等知识没有完全掌握。造成对客户需求一知半解，只知其然而不知其所以然，不能准确把握客户对于材料的具体要求，更不能给予客户科学、合理的建议，有时还会出现错误的引导。某些材料销售商出于经济利益的考虑，存在夸大宣传、鼓动消费的现象。对于其所的产品极力推荐，而忽视材料本身所存在的设计缺陷，给后续的设计施工带来不必要的损失。大多数业主在面对种类繁多的装饰材料时，由于缺少对材料的性能、技术参数等专业数据的了解，造成盲目选材，错误用材的现象普遍存在。例如花岗岩制品过多地用在室内墙面、地面，造成放射性物质超标，给居住者身体带来不必要的伤害等。

2.3 用材奢华、材料堆砌现象严重

当今社会住宅装修设计中存在一个怪现象，评价设计项目的好坏，过分看重装修使用材料的档次。材料运用越丰富、越高档，装饰效果越豪华，越能体现装修设计的水平。这和大众的消费习惯、认知水平不无关系，同时也和某些家装公司只注重经济效益、过度设计有很大关系。调研中发现有些设计师在方案的设计阶段，人为的加大设计工程量，在不考虑项目实际预算的前提下大量使用高档次的装饰材料，极尽奢华之能事，造成材料的堆砌与浪费。

随着经济水平的提高，大部分成功人士对于住宅装修设计的档次要求也很高，并成为了其彰显身份地位的一个窗口。大量高档次的装修材料充斥着每个空间界面，空间中没有一点的“留白”形成了材料的大比拼，失去了住宅空间应有的宁静、舒适之感，这也和我国目前大力提倡的节俭之美背道而驰。

3 住宅装饰材料的应用原则

在住宅装修设计中，装饰材料的应用在满足基本使用功能的同时，一定要满足设计概念对于空间气氛的营造需求，同时还应注意以下几个方面：

3.1 合理控制工程造价

每一个项目的预算对该项目的顺利完成都是一个基本保障，也是设计主要考虑因素之一。设计师应在工程造价可控范围内，综合考虑材料的型号、规格、性能、花色、纹理等因素，系统的规划所用装饰材料的档次。在预算有限的项目中，应根据先基础、后效果的原则来分配装饰材料的造价比例，将主要资金用于必须要做而且要做好的部位。例如隐蔽工程中的给排水系统、采暖系统、强弱电系统等，保证其应有的设计质量，在验收合格后方可进行下一步的工序。尤其在北方寒冷地区，冬季采暖系统的设计是重中之重，用材的好坏直接关系到冬季的室内温度，对于此类工程的材料应用必须要做到质量过关、万无一失，尽量使用知名品牌的系列产品，例如国产品牌金德、日丰等的PPR管材、弯头、配件等，尽管价格是普通品牌的一倍以上，但其可靠的产品质量能满足居住者的使用要求。对于非隐蔽工程的设计用材在预算允许的前提下，可根据功能需求结合个人的喜好来选择，设计中应充分考虑现场实际情况尽量使用标准规格的装饰材料，避免非标材料的大量使用，减少施工过程中的材料加工、损耗的额外费用，做到工程造价的合理控制。

3.2 倡导绿色、环保的应用理念

住宅内部的空气质量直接关系到每一个人的健康，是住宅装修设计考虑的头等大事，也是装饰材料应用的第一道关口。无论装饰效果多么好，造价多么低廉，污染物不达标的坚决不用，必须要做到零容忍。例如《天然石材产品放射防护分类控制标准> （JC 518-1993）中规定，天然石材产品（花岗岩和部分大理石），根据镭当量浓度和放射性比活度限制分为三类：A类产品不受使用限制：B类产品不可用于l类民用建筑物的内饰面；C类产品可用于一切建筑物的外饰面。因此，设计师在项目设计中对于国家标准、规范的把握及执行，对于项目的绿色、环保起到至关重要的带动作用。在具体材料的应用中，应严格检查材料的产品质量检测报告，发现有质量缺陷及不满足设计标准的材料应及时更换，对于某些特殊材料应送到相关的质量检测部门做“二检”，检测合格后方可使用。

3.3 注重材料的适用性需求

每一种装饰材料都有其自身的产品特点来满足不同的功能需求。对于住宅来讲，常用到石材、木材、陶瓷、玻璃、金属、石膏、油漆、织物等材料，然而同类材料品种不同、生产厂家不同，产品性能也会差别很大。因此，在装饰材料的应用上应根据不同的使用部位、使用条件、使用环境来科学选择，满足其主要的技术性能参数（物理性质、力学性质）要求，做到功能要求同材料性能的完美统一。例如包头市位于蒙古高原的南端属半干旱中温带大陆性季风气候，平衡含水率在11.2左右，低于我国平均含水率。因此，在住宅装修设计中木材制品的应用要考虑本地区特点，在吊顶、隔墙、木质饰面项目中尽量少使用原木方作为基层龙骨架，避免材料的干缩湿胀，影响设计施工的质量。如果必须使用的话，将原木方做相应的干燥处理，或者在使用空间中放置一定时间，使其达到或接近使用空间的含水率并作防腐、防火处理后再做使用，这样满足了材料的适用性需求。

3.4 提升材料的艺术审美功能

住宅装饰装修管理条例篇（6）

中图分类号：F287文献标识码： A

一、住宅装饰装修的基本原则

住宅装饰装修的基本原则，对住宅装饰装修设计施工具有重要的指导意义。一是住宅装饰装修对原有设计结构不能造成破坏，墙、梁、柱和板等共同组成住宅的立体结构，在对其进行装饰装修设计施工的过程中，避免对阳台、窗间墙的截面面积、墙体、分隔墙等造成破坏。二是住宅装饰装修不能随意增加永久的荷载，避免增加不适当的吊顶、安装大吊灯、制作顶棚等，从而避免房屋构件承受的永久荷载过大，减少潜在危险。三是住宅装饰装修设计施工，不能任意敷设电线，随着住户用电量的不断增加，致使住宅装饰装修过程中，室内外敷设电线情况存在很大的随意性,易导致电气火灾事故的发生，所以，在电线敷设设计施工时，应合理严格落实相关操作技术规范。四是在住宅装饰装修过程中，要合理选择装饰装修材料，选择经阻燃处理且性能优良的装饰装修材料，通过精心设计和施工，提高住宅装饰装修质量。

二、住宅装饰装修的室内设计

居室是供人们生活起居的空间环境，在满足使用功能的前提下尽可能满足居住者的审美心理。在装饰装修前应确定好家具与各种设备设施如厨房、卫生间设施，家具数量及体量，家用电器等主要物件；然后请专业人员设计好水电方面后就可进行装饰装修设计了。

（一）基面装修设计

在地面铺装方面，应根据自己的经济状况，选择拼装木地板、地板砖、地毯、美术磨石等。经济条件好住户的也可选用花岗岩、大理石。无论用什么材质，都应与天棚、墙面及家具相统一协调。一般说不宜色彩太艳，亮度太低，图案太繁。基面与顶棚和墙面共同构成整个室内环境，必须与顶棚和墙面的环境协调一致，并且必须与家具等起到相互衬托的作用。地面图案的分划必须保持独立性和完整性，图案还应该强调韵律感与连续性，对于走道、门厅等地的图案还应该具有规律性

与导向性。基面的装饰和装修必须考虑楼面的结构，其设计必须考虑防潮、保温、隔热、防水等各种物理性能需要。

（二）墙面装修设计

在墙体方面，有的住户在墙上大做文章，做成各种凹凸造型，既影响空间视觉，也不利于清洁卫生。即使特别爱好，也不宜大面积做，可在某些局部结合实际处理一点小体量的壁纸之类的，作为点缀，不可滥用。有的住户爱在起居室主墙面设置整块大镜面或大幅画这并不可取。电视机、音响设备等大多在起居室，高光洁度的镜面反射它们的声音，影响室内的声音清晰度。同时，镜内空间的实体空间因镜面作用，二者不能完全统一在一种透视关系中，产生空间不稳定的晃动感，形成整个空间的杂乱视觉效果。大幅画面也不能与室内空间统一协调，画面色彩面积太大也难与室内整体色彩融合，单一画面内容长久下去也会令人生腻。它们都会产生一种华而不实之感，不适宜家庭。墙面适宜装饰一些与空间比例适度的画幅，装饰物品，或是一些“土气”的具有浓郁乡土气息的物品和自然物品等，会使人感到及朴实又高雅，别有一番易趣。不论墙上装饰为何物，都应与装修、家具等风格协调。墙的饰面材料非常丰富，一般来说，卧室不宜用石材，瓷砖等硬质材料，因为它们会产生一种冷漠感。厨房、卫生间不宜用木质及软质的织物墙纸之类的材料，既不利于清洁又不利于防火防潮。大面积墙面，天棚面层用什么饰面材料；许多文章推荐墙纸，但在实际生活中，墙纸效果多数不理想。不是审美方面，而是墙纸受冷热影响变化大，使用一段时间后，接缝处裂口起卷非常普遍，不如涂料效果好。墙面装修设计必须保证整体性，与其他部分的装修风格保持统一，还要考虑其物理性质，因为墙面在室内具有防火、隔音、保暖等作用。在室内空间中，墙面所在的面积比较大，其装修的艺术性对于渲染美化室内环境具有非常重要的作用，墙面的质感、形状、图案都会对室内的环境氛围产生一定的影响。目前墙面装饰形式主要有：卷材装饰、涂刷装饰、抹灰装饰等；装饰墙面的卷材有：皮革、人造革、玻璃纤维、塑料墙纸等

（三）顶棚装修设计

在顶棚方面，居住者常常误解为居室装修就一定要做吊顶，并在吊顶上安装各种彩色灯，这就是将居室商品化，是不正确的。做造型吊顶时，加上灯具或吊扇，空间非常低，人们会感到压抑、沉闷、空气不畅。不但影响健康，也达不到舒适美观愿望。造成许多家庭做吊顶的原因，除审美误区外，土建施工质量不好，天花粗糙不平，并且不能敷设安装暗线、灯具而影响美观也是因素之一。因此在保证土建施工质量外，采取合理地手段解决这一常见问题，可以进行顶棚装修。同时从审美角度看，简洁明快的顶棚非常适宜家庭环境。为了适宜一些人的审美情趣，可在墙与顶棚交界处，设计一点装饰石膏线，木线条等，可增加丰富感。总之顶棚宜简不宜繁，应保持最大居室空间。顶棚装修设计还应强调室内环境的整体效果，必须与基面、墙面构成一个统一的整体，突出实用美观的要求，力求简捷完整，不能破坏室内环境，同时，还要具有轻、艺术感。无论是室内哪个部分的装修，都必须在合理性、安全性前提下才能追求造型的艺术性。目前顶棚的设计形式有玻璃顶棚、井格式顶棚、悬吊式顶棚、凹凸式顶棚、平整式顶棚。总之，在地面、墙面、顶棚、家具、窗帘等大面积的方面色彩不要鲜艳，应选择中性色调。这样有可能使人觉得室内色调沉闷，缺乏生活动力。可选择一些有鲜艳色彩的小的装饰物品与生活日用品如花瓶、植物、台灯、工艺品等，这些强烈的色彩对比可改变这种状况。它们添置更换方便，新鲜感强，费用不大，效果非常好，这样的家庭品味才高。

三、住宅装饰装修的室内施工

（一）防水施工

防水施工时，先用防水材料涂抹於管道、地漏、卫生间洁具根部、阴阳角以及冷热水管出墙处应明露接驳口，楼板洞口二次封堵等部位进行加强处理，然后根据防水材料的配比进行涂刷地坪及墙面。涂刷时需纵横防水各一遍，以保证防水层的密闭性，要求厨卫湿区的墙面防水高度、宽度等在相应的范围之内，干区的墙面防水高度及保养也应该在相应的范围之内。防水施工完成后，在防水养护期内，禁止人员进入，并于门口处作醒目标示。待防水养护期结束后须按要求做蓄水试验，并在墙面用记号笔做好水位标示，以利检查。

（二）地板铺设

在地板砖、花岗岩和大理石的铺装上，不能在水泥砂浆未搅拌均匀就铺装，也不可将水泥砂浆反复抹，致使水分过多浮在面层而产生气泡。这两种都会使地砖松脱出现“空壳”现象。木地板铺可采用悬铺法，本地板铺设前，需检查地面平整度及含水率，有条件情况下应开启地暖设备，即满足地暖设备调试又能充分挥发地暖保护层内潮气，同时须检测地面含水率符合地暖地板之相关要求。正式铺装前应先预铺装，选出色差较大的地板，以控制地板基本无色差。地板铺装前应注意地面清洁，地板下需铺设防潮膜，接口处需互叠。地板铺设需深入门套内部，铺设的地板与四周墙体间必须预留伸缩缝，以防止变形，并用专用的泡沫伸缩条予以固定。地板与大理石等不同饰面材料接口处，建议预留相应的缝隙，待安装结束并保洁完成后采用同地板色系之耐候胶填缝。

（三）吊杆、主龙骨、铝挂板安装

铝扣板吊顶较轻，但考虑到跨度大容易产生下垂，故必须采用轻钢主龙骨，吊点布置的要点是考虑吊顶的平整度需要，在顶棚上标出吊杆位置，吊杆间距应符合设计要求。弹线时，既要保证吊杆的间距，又要使吊筋、主龙骨位置不与灯具及设备发生冲突，如遇设备位置阻碍造成吊杆间距过大，需通过增加型材做过渡支架。吊杆与结构的固定方式：钻孔安装配套金属膨胀螺栓，吊杆应通直并有足够的承载能力。吊杆距龙骨端部距离也应当在一定范围之内，以防主龙骨下坠。

（四）配套专用龙骨及铝扣板安装

根据铝扣板规格，将专用扣板龙骨按一定间距用吊件挂于主龙骨，并在灯具、机电设备处加以必要的加固措施。根据铝合金方板的尺寸规格，合理确定龙骨位置、结构尺寸。安装时按照弹好的板块安排布置线，从一个方向开始依次安装。扣板安装应从一个方向依次安装，根据龙骨及条板的形式不同，条板的安装方法不同。采用卡固联接的板条比较薄，具有一定的弹性，一般采用推压的安装方式。安装时将板条托起后，先将板条的一端用力压入卡脚，再顺势将其余部分压入卡脚内。扣板条形板采用自攻

螺钉固定，自攻螺钉头在安装后完全隐蔽在吊顶内。为避免在扣板出现切割过于明显的问题，条板切割时，不但要控制好切割的角度，还要对切口部位用挫刀修平将毛边及不妥处修整好。

（五）纸面石膏板安装

将石膏板与龙骨用镀锌自攻螺丝或干壁钉固定，石膏板的长边沿纵向龙骨铺设，即先将板材就位，然后用电钻将板与龙骨钻通，再上自攻螺丝拧紧，螺钉嵌入板内，螺钉应与板面垂直且略入埋板面，并不使纸面破损，钉眼应作除锈处理并用石膏板腻子抹铺为原则，如顶棚需要开孔，先在开孔的部分划出开孔的位置，将龙骨加固好，再用钢锯切断龙骨和石膏板，保持稳固牢靠。安装双层石膏板时，面层板与基层板的接缝应错开，不允许在同一根龙骨上接缝。

（六）水电气及设施的安装。

水、电、气及设施方面的安装，水、电及燃气必须由专业人员进行安装，卫生间的浴、便、器具是安装的重点。卫生设施安装尺度是以人的卫生行为尺度为依据。浴盆高度距地尺寸和浴盆下皮距地尺寸都应当适宜。淋浴喷头高度也可上下调节以适应不同人员高度。座便器安装中心距侧墙距离或其距离他器具也应保持一定范围。

结束语：

随着我国现代社会经济的发展,住宅装饰装修的设计与施工，受到人们的高度重视。住宅装饰装修，作为当代化家庭物质的表征,与人们日常生活密切相连，因此，加强住宅装饰装修的设计及施工要求，确保人们住宅生活质量的提高。

参考文献：

住宅装饰装修管理条例篇（7）

1.缺陷责任期

实际完工后的一段时间里，由承包方对列入“实际完工证书”上的缺陷进行修复，并对在此期间显现出的任何缺陷进行免费维修，这一期间在国外称为“缺陷责任期”。我国法律文件中并未明确给出“缺陷责任期”的定义，只是规定了缺陷责任期的时间及起算时点。《建设工程质量保证金管理暂行办法》中规定，缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计算；缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件以及承包合同的约定；缺陷责任期一般为6个月、12个月或24个月，具体可由发包方和承包方在合同中约定。

2.质量保修期

《建筑法》第62条规定，我国建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷予以修复。《建设工程质量管理条例》第40条规定，建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算；同时也规定了在正常使用条件下建设工程的最低保修期限。

3.损害赔偿责任期

在保修期届满后，住宅工程即进入损害赔偿责任期。与保修期内的责任形式不同，保修期内只要发现质量瑕疵，不管是否造成损害，承包商均有义务修复，不修复将承担一定的后果；但在保修期后的损害赔偿责任期内，出现的质量问题要有损害才能向责任方主张赔偿。《建筑法》第80条规定：“在建筑物的合理使用寿命期内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”即在住宅的保修期届满后，只要因质量不合格造成损害的，均可要求责任者承担赔偿责任。

二、住宅工程各相关方合同关系及住宅质量问题的特殊性

房地产开发企业作为住宅工程的投资者，从住宅工程的构思开始到住宅销售，在整个工程建设过程中居于主导地位。房地产开发企业有权选择住宅工程的勘察设计单位、承包单位，通过与勘察设计单位签订勘察设计合同，由勘察设计单位对住宅工程建设所需的勘察成果、设计文件负责；开发企业通过与承包单位签订工程承包合同，由承包单位负责住宅工程的具体建设，并对永久性工程承担全部责任，承包商在完成工程的保修责任后，其合同责任才全部结束；通过与咨询单位签订工程咨询合同，由咨询单位负责工程项目的项目管理工作；对于部分甲供材，开发企业还会与材料供应商签订材料采购合同，材料供应商应当对其所提供的材料质量负责。

此外，房地产开发企业通过与购房者签订购买合同，将房屋所有权转移给购房者，相比其他建设工程，住宅工程所有者的特殊性也在于此，即住宅工程的最终所有者并不是房地产开发企业，而是住宅的购买者（小业主）。小业主在取得房屋所有权之后，通过与装饰装修单位签订装修合同，由装修单位负责住宅的装修工作，并对装修质量负责。住宅工程各相关方的合同关系如图2所示。

住宅工程建设是一个系统工程，从勘察设计到竣工验收，各个环节都可能存在质量隐患，很多质量问题也只有通过长期使用才能逐渐被发现，而小业主作为住宅的最终所有权人，一般只在验房时才第一次接触到所购住宅，对住宅质量不可能有很清楚的认识。

我国法律文件规定保修期除地基基础与主体结构外，一般为1～5年，相比住宅50年的设计寿命或更长的使用期来说，显得太短。住宅质量问题一般是在使用过程中逐渐显现出来的，等到质量问题出现时，经常发生住宅保修期已过的情况。即使在保修期内，也可能存在因设计缺陷、施工阶段存在的质量隐患、装修单位野蛮装修、小业主使用不当等，造成责任主体不明确、责任方相互推诿，导致缺陷修复一拖再拖、得不到及时解决。这些质量问题的出现以及由此带来的纠纷都将对小业主的居住、生活等产生重要影响，应由谁来承担责任是业主最为关心的问题。

三、住宅交付后各相关方质量责任义务分析

1.房地产开发企业的质量责任义务

房地产开发企业是住宅工程质量的第一责任主体。《商品房销售管理办法》第33条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。当房屋出现质量问题时，如果房地产开发企业、施工单位、设计单位、监理单位互相推卸责任，购房者的权益就会受到损害，此时，与购房者具有直接合同关系的开发企业应当首先承担保修责任。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条规定，建设单位在办理住宅工程竣工验收备案手续时，应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。同时，建设单位在与小业主签订买卖合同时，应向小业主提供住宅质量保证书。根据合同法相关规定，其作为合同当事人，应当对所出售的住宅质量负责，若房屋质量不符合约定的，应当按约定承担相应的违约责任。

2.施工单位的质量责任义务

施工单位作为住宅工程的直接建造者，对公程的质量负责是毋庸置疑的，几乎所有法律法规在规定工程质量责任时，均对施工单位的责任进行了规定。《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《房屋建筑工程质量保修办法》第9条规定，房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知，施工单位在接到保修通知书后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。该条规定在一定程度上突破了合同的相对性，虽然小业主与施工单位之间并不存在合同关系，但是只要质量缺陷是在保修期限内出现的，小业主就可以以“房屋建筑所有人”的身份向施工单位发出保修通知，要求施工单位承担保修责任。

3.装饰装修企业的质量责任义务

《住宅室内装饰装修管理办法》第30条规定，住宅工程装饰装修竣工后，装修人应按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收，验收合格后，装饰装修企业应当出具室内装饰装修质量保修书；第32条规定了住宅室内装饰装修工程的最低保修期，保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。即住宅装修出现问题时，小业主可通过主张保修责任，要求装修单位对住宅进行相应的维修，但该质量问题却很容易引发责任纠纷，一般人很难判断某一质量问题的产生到底是因施工单位的偷工减料，还是因装修单位的野蛮施工而造成的。一旦产生这样的纠纷，责任主体是谁、到底应由谁来负责等问题将耗费业主相当长的时间，有可能导致质量问题不能得到及时解决。

4.工程质量监督机构的质量责任义务

我国工程竣工验收实行备案制，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》中规定，工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施，县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。工程质量监督机构只对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收的标准等情况进行现场监督，并不对工程的实体质量承担责任。因此，在住宅工程交付后出现的质量问题，工程质量监督机构不可能成为责任主体。

四、目前我国住宅工程保修制度存在的问题

尽管我国《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规都规定了工程保修制度，对包括勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等在内的工程建设参与各方的责任作了严格规定，但我国勘察设计、监理单位长期以来实行的是低价格、低利润政策，行业自身累积严重不足，很多因勘察设计或监理单位的原因而导致的工程质量损害，其赔偿金额可能远远高于勘察设计费和监理酬金，大部分勘察设计、监理单位都不具备经济赔偿能力，导致其赔付不能，因此实质上难以将法律法规所规定的赔偿责任落实。加上小业主与这些单位之间也没有直接的合同关系，不可能直接向其要求索赔。

除此之外，小业主向相关方主张质量责任时，还存在以下问题：其一，当房屋出现质量问题时，小业主只能主张保修责任，而不能主张由质量瑕疵损失而导致的其他赔偿责任；其二，工程保修期短，若业主发现房屋质量问题时已经过了住宅质量保修期的，施工单位可以以此为由拒绝承担保修责任；其三，对于房地产开发企业，特别是项目公司的注销管理存在明显的漏洞，项目开发完成后，项目公司即注销，出现质量问题时，找不到责任人，也无从追究保修责任；其四，因引起质量问题的原因难以分辨，设计单位、施工单位和装修单位存在质量责任交叉，责任主体难以确定，很容易出现相互推诿责任的情况；其五，一旦出现纠纷，小业主作为弱势群体，很难与庞大的建设单位抗衡，真正维护自己的权益。

通过分析不难发现，虽然我国现行住宅工程保修制度在一定程度上偏向保护小业主的权益，如住宅工程在保修期内出现质量缺陷时，小业主可以房屋所有人的身份直接向与之没有合同关系的施工单位发出保修通知，但这些仍不足以从根本上保护小业主的利益。

五、住宅质量保证保险制度下各相关方质量责任义务的变化

国外对于住宅工程交付后的质量问题主要是通过住宅质量保证保险制度来保障的。住宅质量保证保险源于法国，名为“潜在缺陷保险”（Inherent　Defects　Insurance，简称IDI）。该项制度在设立之初是为了保障小业主和其他人的合法权益，提高工程质量，而后逐渐发展为工程建设各参与方依照法律或者合同约定，对因工程质量问题给业主或第三方造成损害而应承担的赔偿责任为保险标的的一种财产保险制度。住宅质量保证保险制度的推行，不仅起到了分散住宅工程建设潜在风险，保护小业主的合法权益及社会公共利益的作用，同时通过法律手段，还起到了促使参建方重视工程质量，提高进入建筑市场的门槛，规范市场运作的作用。

借鉴国外发达国家的经验，在我国推行住宅质量保证保险制度应当能在一定程度上缓解住宅交付后质量责任不清、解决不彻底等问题，使购房者的权益得到最大限度的保护。那么，在住宅质量保证保险制度下，住宅工程交付后各相关方质量责任义务又该如何划分呢？

推行住宅质量保证保险制度后，房地产开发企业作为住宅工程的直接责任人，由其对待建住宅进行投保，在项目前期即与保险公司签订投保意向书，并交纳一定的保费。在投保意向书中应约定当住宅质量等级达到要求，双方则签订正式保险合同；保单最终由住宅购买者持有，当出现质量问题时，购房者可凭保单直接向保险公司索赔。保险公司可以聘请专门的质量检查机构对住宅质量进行监督检查，并参与竣工验收。

保险公司作为承保人，有权跟踪住宅工程建设的全过程，并聘请相应的质量检查机构对住宅工程及竣工验收后的住宅质量进行检测。对符合质量等级要求的住宅承保后，当出现质量问题时，购房者直接向保险公司进行索赔。经过质量检查机构检测认可后，保险公司履行理赔责任，若发现质量问题产生的原因由第三方造成，则由保险公司向质量问题责任方追究责任。

质量检查机构独立于房地产开发企业、设计单位和施工单位，作为工程建设中真正的第三方，应由国家成立专门的组织、机构来认定和监督。质量检查机构受聘于保险公司，但需各参与主体共同认可。其依照与保险公司的合同约定代表保险公司实施质量检查，并参与住宅工程的竣工验收，根据《住宅性能评定技术标准》等对住宅进行评级，在竣工交付后，对出现的住宅工程质量问题作出鉴定，并将鉴定报告如实交给保险公司、业主及相关方，该鉴定报告将作为保险公司处理理赔的依据。

小业主作为保单的被保险人，是该保单的受益人，在购房的同时获得保单。住宅出现质量问题时，小业主可持保单直接通知保险公司进行维修，经过质量检查机构检测认可后，由保险公司负责对该质量缺陷进行维修，因维修所产生的专家鉴定费、人工材料费等均可直接从保费中支付。

住宅质量保证保险制度通过明确保险公司为住宅质量缺陷的唯一责任人，使得责任人单一、法律关系简单，大大降低了产生责任纠纷的可能性。住宅交付后，一旦出现质量问题，小业主即可凭保单向保险公司理赔，保险公司根据质量检查机构对质量问题的检测结果来判定是否符合保险合同约定的情况，若符合约定，则由保险公司负责对质量问题进行维修和赔偿，保险公司在赔偿之后可根据造成该质量问题的原因向相关责任人追偿。该制度的实施与推广将在一定程度上解决住宅交付后，因工程质量缺陷而产生的责任人消失、责任主体不明、责任人无力赔偿等问题，切实保护小业主的合法权益。

参考文献：

1.张仕廉　马亭　王锋.构建我国住宅质量保证保险体系.土木工程学报.2007.40

2.郭振华　郑迎飞　庄贺铭　吴志方.我国实施强制工程质量保险制度的法与经济分析.建筑经济.2007.2

3.韩同银　王淑雨.完善我国工程质量保修制度的思考.建筑经济.2004.9

4.秦士先　许祥云.住宅质量保证保险存在的问题及其对策.开发与建设.2005.9

住宅装饰装修管理条例篇（8）

中图分类号：TQ174文献标识码： A

住宅产业化是我国建筑业的发展方向。近年来，随着建筑业体制改革的不断深化和建筑规模的持续扩大，建筑业发展较快，物质技术基础显著增强。但从整体看，我国传统建筑生产方式存在着建筑产业建筑能耗较高、资源能源消耗大、工程质量和安全方面存在问题较多、建筑市场劳动力成本逐渐升高且资源短缺、建筑业科技含量较低、生产效率低等问题。为确保各类建筑特别是住宅建筑的质量和功能，优化产业结构，加快建设速度，改善劳动条件，大幅度提高劳动生产率，使建筑业尽快走上质量效益型道路，成为国民经济的支柱产业。吸取我国几十年来发展建筑工业化的历史经验，以及国外的有益经验和作法。改变住宅建设的传统生产方式，走工业化生产的路子，以实现住宅的高质量，零缺陷，减少浪费，快速度，高效益，实现可持续发展，保护环境。

1 传统装饰装修行业存在的问题

由于住宅装饰装修行业是近十年才蓬勃发展起来的,历史上没有成熟的管理经验可以借鉴,传统的装饰装修行业存在的不足之处诸如:整体水平不高,生产技术传统,工程质量差,材料以次充好,环境污染严重;企业数量多、规模小、管理水平低,质量意识淡薄,操作不规范,一些无营业执照、无施工资质、无办公地点的“三无”装修施工队伍还大量存在;从业者队伍素质参差不齐;行业整体形象较差,市场诚信度较低等等,上述问题阻碍了消费者投资住宅装饰装修的信心和积极性,给市场的拓展和行业的可持续发展造成障碍,进而影响了专业装饰装修企业的发展壮大。

2 装饰装修产业化的优势所在

传统住宅装修的生产方式是手工作坊式、一家一户分散的操作模式,专业装饰装修企业很难对单套住宅的装修发生兴趣,而全装修房的生产方式是一步到位式的规模产业化操作模式,其最大优点就是大量半成品的加工实现了工厂化生产,科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥,装饰装修企业的完成产值能够实现跨越式的发展,从而大大增强装饰装修行业的可持续发展能力和经济后劲。

以亚厦公司木饰面为例,以前的木制品都是在现场加工制作完成的,而现在已经基本实现了工厂制作,现场成品安装的模式,其优势主要表现为:能够保证质量、可以缩短工期、容易控制成本、减少环境污染,节省项目部大量的时间和精力。木制品加工完全按照流水作业的方式在亚厦产业园进行生产,统一的材料,统一的产品,统一的安装,统一的管理,减少了现场施工的不确定因素和随意性带来的质量弊病,使得亚厦司木制品的装修质量标准得到了统一。

根据上市企业公开的信息,目前国内5家上市装饰企业的财务数据显示,2011年前三季的主营业务收入已经基本与前一年持平,而2008年至2010年间主营业务收入较前一年均有较大幅度的增长,说明这个行业的业绩增长性良好。

是标准和规范方面，工业化技术和国内现行的建筑技术标准、规范不兼容，使得设计、审批、验收无标准可依，即使工业化技术的科研单位能够提供切实可行的实验数据证明相关项目可行，每一个项目还是需要通过专家论证，成为建筑工业化大规模推广的一个障碍。住宅部件标准化和通用化程度低，部件的配套性，通用性差，生产规模小，住宅与住宅部品的模数难以协调:住宅部品尚未形成配套系列，部品材料以及配套产品品种少，日本有一万多，中国不足两千种。标准化体系的建立是住宅产业化的基础，没有标准化，很难降低成本，降低资源消耗，住宅产业化无从谈起。

3 推进住宅产业化任重道远。要积极引进和推广适合我国建筑工业化发展的国外先进技术，特别是适合我国发展的钢筋混凝土预制装配化设计技术、部品生产技术、构件安装和管理技术，在消化吸收的基础上，研究开发适应不同地域特点的工业化建筑体系和成套技术。；要建立模数协调的标准化体系，加快进行预制装配式结构体系的设计标准和规范的建设，尤其是预制装配式结构及节点结构设计规范并研发预制相配套的设计标准图集和计算软件，不断完善工程建设技术标准和质量标准体系；要建立工业化住宅认定标准，在此基础上，建立相应的工业化住宅质量保证制度，明确工业化住宅发展水平的预制化率的衡量标准和统计口径，出台对经过认定的工业化住宅的土地出让、建筑面积豁免、税收和贷款优惠等方面的优惠政策；要不断改革完善适应建筑工业化发展的工程建设管理制度；要积极培育预制构件和建筑部品施工企业，不断完善成套技术和工法体系，促进适合预制构件安装运输的建筑机械设备租赁市场发展，鼓励和引导企业进行住宅新型建材，住宅部品和成套技术的研发。推进技术创新和成套技术集成的应用，大力提高住宅的科技含量和四新(新技术，新产品，新设备，新工艺）技术的应用，使科技转化为实际生产力；针对预制构件和建筑部品的市场供给，建立预制构件生产企业的市场准入认定标准，要创造条件，积极培育技术能力强、节能环保可持续发展好的企业进行相应产品的生产，建立起相应的构件和部品信息系统；要将建筑工业化内容纳入到执业（职业）资格人员的培训、考核和继续教育中，建立工业化生产的一线技术人员和工人认证和培训体系；要建立部级和省级建筑工业化研究中心，加强对预制装配式工业化住宅的技术标准、管理过程、节能环保等方面的深入研究；要以工程项目为示范工程进行建筑工业化示范基地的建设。

总之，要发展住宅产业化，标准化是准绳，科技进步是动力，通用计划是前提，工业化生产是基础，提高住宅质量和劳动生产率是目的。只有这样才能大步地走向住宅产业化之路。

在基础理论与试验研究、工业化建筑设计、构配件优质高效加工制作和专业化施工安装等方面均缺乏专门针对建筑工业化发展的技术支持。住宅产业化的核心目标是提高住宅性能。保证住宅性能除了依靠严格的质量保证体系外，主要依赖于靠科技进步。我国科技贡献率不高，传统陈旧的技术仍在被大量的采用，先进的技术及技术革新往往被建设中的短期行为而排除在外。目前我国科技进步对住宅产业发展的贡献率不到30%，按照国际通行说法科技进步对产业的贡献率超过50%才能算是集约内涵型发展的产业。节电，节能，节水等的先进环保技术尚不能有效地得以推广，新材料新部品的优越性未充分发挥，一定程度上也影响住宅的发展，日本新型建筑材料的应用在墙体材料中比重占80%左右，但我国还不到20%。

4 结语

全装修商品房成为住宅市场的主流是大势所趋,经过专业装饰公司的精心设计及施工,在有限的室内布局中可以最大限度的提高空间利用率,目前国家对房地产的宏观调控政策必将促使更多的商品房开发进一步迎合市场需求,拎包入住的全装修商品住宅正在逐步成为一种新的住房消费取向,是住宅产业化的必由之路,正在成为越来越多房产开发商手中的王牌。

一步到位式装修代表了商品住宅装修的消费方向,也符合行业产业化发展和工业化生产的原则,它既符合住宅开发国际通行的做法,又符合国家的产业政策,因此住宅全装修产业化市场前景十分广阔。

住宅装饰装修管理条例篇（9）

1.我国住宅装修耗能的基本现状

我国是一个能源储备量并不丰厚的国家，但是用于建筑的能源消耗量却占到总能源消耗量的1/ 4 左右。而且，随着我国城市化进程的加速发展，建筑能耗总量的逐年上升，住宅能耗占我国能源总消费量的比例还将逐年上升。

据资料统计：住宅能耗占全国总能耗的20％左右；城市水资源的32％在住宅中消耗；住宅建设耗用的钢材占全国用钢的20％：水泥用量占全国总用量的17.6％。因此，在当今的住宅建设中各种资源的节约问题变得迫在眉睫，势在必行了，也已经引起各级政府部门的重视，例如我国西北地区华北等寒冷地区提出了65%的强制性节能标准，其它冬冷夏热地区提出了50%的强制性节能标准，我国政府把节能列入长期规划中，提出建设“节能省地型住宅”和“2020年建筑节能远景规划目标”。节能环保意识已渐进入人心，节能装修已经势在必行。

2.住宅节能装修的概念及存在问题

2.1住宅节能装修的概念

广义的节能装修涉及住宅能源、装修材料与环境保护等方面，狭义的节能装修主要指降低能源耗费的装修措施。住宅节能装修涉及全方位多层面的概念,包括节电、节气、节水、节材以及空间的组织与设计等。

2.2住宅节能装修存在的问题

2.2.1房主节能装修意识不足

住宅装修伴随房改才迅速发展起来，大众的住宅节能装修意识尚很薄弱,对节能装修的理解比较模糊,不够全面，没有形成节能装修自觉意识。

首先，把住宅节能装修概念简单化，装修中的节能措施仅限于选择节能的家电，表现在装修过程中对经费精打细算；第二，由于节能装修前期资金投入比普通装修多,节能设施比一般设施价格昂贵，加上节能装修的短期效果不突出，成为阻碍节能装修普及的一个因素；第三，豪华装修观念还占据主流，设计审美与节能装修的矛盾问题比较突出。

2.2.2设计者和家装公司轻视节能装修

设计者和家装公司作为住宅装修的实践主体,是节能装修的主导者之一，节能落实到根本还需要设计者和装修工人来实行。由于对节能装修缺乏足够重视，加之设计人员设计能力参差不齐，节能装修设计观念和措施过多依赖于设计者的自发意愿。 装修队伍缺乏专业指导、非规范施工偏差操作、装修合同实施不到位、装修公司管理不力等诸多因素是住宅节能装修收效甚微的重要因素。

2.2.3节能与装修之间的内在矛盾

节能和装修是既对立又统一的矛盾关系。室内装修的目的是为了营造宜人的室内居住和工作环境。而要达到这一目的，就要不同程度地利用现代设备技术等手段，消耗能源，这是与住宅节能相矛盾的。从另外一个角度，住宅节能的目的是为了创造良性、可持续发展的人居环境。要节能就必须减少耗能，并控制设备的使用，相关措施可能会对室内布置、装饰效果及材料的选用有一定的限制，制约了室内装饰效果的形成。节能装修在使室内空间更趋合理、更加人性化的同时，也对设计提出了更高的技术性要求。

3.住宅节能装修中的主要措施

解决现代室内装饰中的节能问题，离不开技术手段的支持。洁净能源的开发与利用，材料的可降解、可再生，水的循环利用与处理。可见，利用采光与照明、空气调节与通风、保温与隔热等专业的现代科学技术最新成果，结合传统的适用节能技术，采取综合节能措施是十分必要的，也是可行的。住宅节能的对策也主要是针对以上几个方面，寻求适宜可行的技术方法与施工手段，节约能源，更好地创造适宜的室内热环境、光环境、声环境等良好的室内环境。

3.1注重住宅设计的合理性

功能设计不合理带来的各种浪费往往是潜在性的，例如，对空间的功能如果考虑欠周，会导致设计方案中空间过于迂回，隔墙过多或空间过高、吊顶过低等。这种不合理的改动，不但会影响结构的稳定性，而且会造成巨大的浪费，并遗留下安全隐患。因此，在室内设计阶段中，应充分考虑原有结构的利用，尽量采用简约的设计理念。

3.2室内装修的材料选用

装修材料的合理选用，对住宅节能装修设计意义很大，在材料的选用上要注重材料的环保性能，即注重材料本身无危害自然环境的成分、不会向外发散有害物质以及材料的再生性。装修中尽量选用符合国家质量标准的装饰材料，要查看产品是否有检验报告，对于搭配使用的材料亦必须是达标产品。这对于保证室内空气的品质的优劣起着至关重要的作用。

3.3室内空气污染控制和与适宜的通风

据来自国外资料介绍，由于室内建筑、装饰装修等引起的不良建筑综合症（简称SBS) 也称病态建筑综合症，主要是由室内装饰装修的材料、家具及吸烟等所挥发出的污染物，在通风不良的情况下所致。选择环保的装饰材料和适宜地加强室内通风是改善室内空气质量的有效途径。通常室内通风主要有几个方面因素的影响：建筑洞口(门、窗) 的面积和相对位置、建筑的平面布置、建筑室内陈设和家具和建筑室内装修特征。很明显，后两个方面是在室内装修可以得到有效直接解决的。通过有效的组织，可以最大限度的获得自然通风，辅以机械通风，提高室内空气质量。

3.4室内采暖、隔热与空调节能

采暖和空调在创造一个适宜居住的室内热环境的同时，耗费着惊人的能源。为提高建筑围护结构的保温隔热性能，在室内装饰中切实可做的就是减少窗户的传热损失和热辐射，提高屋内暖气的利用率，合理利用空调。尽量选择布质厚密、隔热保暖效果好的窗帘，不破坏原有墙面的内保温层，安装密闭保温效果好的防盗门，在外门窗口加装毛刷密封条，选用高能效的节能空调等，这些措施的采用有利于减少建筑能耗，改善室内的空气质量。

3.5室内节水、节电

节约用水，提高水的利用效率。采用节水型的设备和器具比如节水型水龙头、淋浴器、厕所冲洗设备等。照明方面，在尽量减少白炽灯的使用，选用紧凑型荧光灯、细管荧光灯等高效节能灯具，推广使用节电效益明显的电子镇流器，充分利用天然光的照度变化，尽量减少不必要的人工照明。在家用电器方面，选择安装节能家用电器，有条件的应利用太阳能热水器。

3.6室内绿化

在室内种花植草摆放植物会降低室内有害气体的浓度，改善室内空气质量。如:在室内养银苞芋、巴西铁等植物，对甲醛就有很好的吸收效果。室内绿化还可以在一定程度上减少细菌数；提高室内人员的警觉性和注意力，进而提高人的反应能力，同时让人们感受到接触自然的乐趣。设计中可以使阳台与绿化相互补充融合，包括种植槽、花箱、花盆等多种形式。

解决住宅装修中的节能问题不但可以从以上这些技术性措施着手，还可以在空间的组织与室内设计等非技术性方面下功夫。充分发挥设计师和空间使用者的智慧，以创造舒适、宜人、亲切的空间为目标，重新组织室内的形态、色彩、结构、陈设与布置等，提高能耗的综合利用率，并形成有意味、人心旷神怡的生活环境。

4.结语

住宅节能装修的主要目的是保证优质舒适的室内环境与降低能耗相统一。节能主要从装修技术入手，降低住宅能耗要综合平面布置、保暖隔热、节水、节电等方面节能技术措施，同时我们不能忽略非技术性因素在节能装修中的作用，保持室内空气流通与空间品质也是平面布置设计的重点，通过节能技术和室内设计的综合措施改变低能耗的社会消费模式，住宅节能装修的目标就一定能最终得以实现。

参考文献：

[1]郑秀秀.论建筑装饰节能减排的发展及意义. 广东建材.2010 （08） .

[2]林小和. 室内装饰的节能设计. 工程建设与设计. 2009（08） .

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[4]许志中，刘玉山. 我国建筑节能亟待解决的几个问题与建议. 河南建材.2007（02）.

[5]马先彬. 论建筑装饰节能设计及途径. 建材与装饰.2007（10） .

住宅装饰装修管理条例篇（10）

现在人们用较高的手段和高档材料,运用现代美学,设计和营造不同氛围的居住环境,追求高层次,高质量、高品位的协调。这种协调不仅体现在居住空间的明暗、虚实、高低、大小、节奏、线条、比例、尺度、历史文化及社会发展协调等方面,更重要的是体现在努力发掘物质环境中的精神内涵,极力达到与个性的协调统一,从而反映心理精神方面的健康,安全、舒适。人是家庭的主体,装饰的核心是人,家庭装饰装修艺术应该充分体现服务于人,陪衬于人,烘托于人这一宗旨,通过不同材料的组合和视觉效果来反映人的精神需要,将人的个性与生活情趣在家庭装饰装修中展示出来。现代生活中的居住空间,随着人们生活水平和生活质量的日益提高,人们还要求有健康舒适、环保安全的环境,因为人的一生中有70%以上的时间是在室内度过的。

1住宅建筑室内污染现状

据某项调查统计,全球近一半的人处于室内空气污染中,室内环境污染已经引起35.7%的呼吸道疾病,22%的慢性肺病和15%的气管炎、支气管炎和肺癌。目前中国每年由室内空气污染引起的超额死亡数已经达到11.1万人,超额急诊数达430万人次,直接和间接经济损失高达107亿美元。调查表明,现代人平均有90%的时间生活和工作在室内,65%的时间在家里。而现代城市中室内空气污染的程度则比室外高出数倍。更令人担忧的是,儿童比成年人更容易受到室内空气污染的危害。一份来自北京儿童医院的调查:在该院接诊的白血病患儿中有九成患儿家庭在半年内曾经装修。专家据此推测,室内装修材料中的有害物质可能是小儿白血病的一个重要诱因。国家卫生、建设和环保部门曾经进行过一次室内装饰材料抽查,结果发现具有毒气污染的材料占68%,这些装饰材料会挥发出300多种挥发性的有机化合物,如甲醛、三氯乙烯、苯、二甲苯等,一旦进入家庭,将会引发各种疾病,其中包括呼吸道、消化道、神经内科、视觉、高血压等30几种疾病,其中甲醛、苯、三氯乙烯等是已知的致癌物质。建筑物自身也可能成为室内空气的污染源。一种是建筑施工中加入了化学物质,(例如北方冬季施工时加入的防冻剂,渗出有毒气体氨)。另一种是由地下土壤和建筑物中石材、地砖、瓷砖中的放射性物质形成的氨,这是一种无色无味的天然放射性气体,对人体危害极大。

2住宅建筑装饰装修的环保设计要素

住宅装饰装修管理条例篇（11）

文章编号：1674-3954（2013）09-0171-02

1 前言

建筑装饰装修是建筑的重要组成部分，事关建筑的美观、实用和住户的健康。然而建筑装修公司的规模通常小于建筑施工单位，而且建筑装修管理也不如建筑施工管理规范。另外工程监理和政府相关部门对装修工程的监管力度也远小于建筑主体施工监管力度。因此在建筑装饰装修工程中通常会出现这样或那样的问题，给业主的身心健康带来不少的伤害，为了解决问题、查出原因、分清责任，通常需要通过装修质量鉴定来判断。本文对建筑装饰装修鉴定过程中发现的若干质量问题进行说明，并对建筑装饰装修质量缺陷原因进行分析。

2 若干质量问题

建筑装饰装修中常见的质量缺陷通常表现为以下四种问题。

2.1材料质量问题

建筑装饰装修中材料质量在建筑装饰装修占有重要的地位，在建筑装饰装修中如果选材不当，往往会带来很大的危害。本文按建筑装饰装修材料的种类分别用若干案例进行分析说明：

（1）水嘴、管材材质：如果水嘴、管材材质不良会造成饮用水的污染。另外，如果水嘴材质不良会使水嘴基材被腐蚀后水嘴阀体强度降低而破裂引起漏水，会造成整个房屋泡水带来大量损失。GB18145-2003《陶瓷片密封水嘴》第5.1条规定：产品所使用的所有与饮用水直接接触的材料，应符合GB/T17219的规定。GB/T17219-1998《生活饮用水输配水设备及防护材料的安全性评价标准》第3.1条规定：“凡与饮用水接触的输配水设备和防护材料不得污染水质”。GB18145-2003《陶瓷片密封水嘴》第5.2条规定：“铜件材质应符合GB/T1176《铸造铜合金技术条件》的规定。”在市场上水嘴的铜材根据含量和成色一般分为三种：紫铜（纯度最高，成本最高，很少采用）、黄铜（纯度较高，耐腐蚀，能保持表面长久光亮，市场上水嘴最多采用的就是这种铜材，其主要材质是铜和锌合金，其中铜为主要成份，含量约占59～62%，锌含量约占35～39%，以提高主体的硬度，其它金属，如：铅含量约占2%）、黄杂铜（纯度很低，有的铜含量仅有30%，市面上杂牌多选用此料）。另外，有些厂家为追求高利润大量降低铜含量，提高锌含量，生产出劣质产品。同理，饮用水管也应选用符合GB/T17219规定的管材，特别是不能选用铸铁管和镀锌管。《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》（（1999）72号）中明确规定：“应分地区限时淘汰铸铁管、镀锌管。”建设部、因家经贸委、质量技监局、建材局共同的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》（建住房（1999）295号）中明确规定：“自2000年6月1日起，在城镇新建住宅中，禁止使用冷镀锌钢管用于室内给水管道，并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管。”

（2）塑料管质量（特别是管材强度、低温冲击性能）：房屋装修中如选用塑料管性能不良，也会因管材破裂引起房屋泡水。管材如果强度不足达不到标准规定的液压试验要求就容易破裂，特别是连接热水器用的热水管在冷热水的交替作用下更容量破裂。另外，管材如果简支梁冲击达不到标准规定的要求就容易被碰破，特别是低温冲击达不到标准规定的要求时，在低温环境下搬运更容量损坏。2010年慈溪市人民法院审理的某厂房PPR管漏水案就是由于PPR管静液压试验不符合GB/T18742.2-2002标准要求。

（3）涂料质量：涂料包括墙体涂料、木器涂料和金属表面用涂料等。其中外墙涂料质量不良容易形成不均匀变色。2009年台州市人民法院审理的某商住楼外墙涂料变色案和2010年嘉兴市某住宅小区一期工程的外墙涂料变色案均是由于外墙涂料的耐人工气候老化性（250h）性能不符合GB/T9755-2001《合成树脂乳液外墙涂料》要求所致。木器涂料质量指标主要有漆膜外观（散射日光下目视观察，如果涂膜均匀，无流挂、发花、针孔、开裂和剥落等涂膜病态，则评为“正常”）、光泽度、附着力、耐磨性等。

（4）瓷砖质量：GB/T4100-2006《陶瓷砖》规定的性能指标有表面质量、吸水率、破坏强度、耐磨、热膨胀、抗冻性、抗釉裂、湿膨胀、小色差、抗冲击、耐污染、耐腐蚀等。而瓷砖在装修后经常会出现开裂、釉裂、边部剥落、空鼓、粘贴不牢、不平整、大面积瓷砖接缝处高低差过大等问题，这些问题只通过观察很难判断问题的原因，而瓷砖在使用过后很多性能已不好再通过实验来认定。另外，装修后业主一般很少留有同批次的瓷砖供检测样品，并且形成这问题的原因中同样还有施工和环境的因素。因此购买瓷砖时最好选有同批次检测报告的瓷砖，并请专业施工队施工，方可减少意外损失。

2.2施工工艺问题

由于建筑装修公司的规模通常较小，设计人员业务能力不强，很多施工工艺在设计施工图中没标明。而装修人员的专业素质较低，对建筑装修知识学习不够，因此经常按标准规定施工或不懂正确施工工艺而按自己的想象和习惯施工。这样就造成了这样那样的装修质量问题。本文用若干装修施工工艺错误的案例进行分析说明：

（1）吊顶硅酸钙板、石膏板接缝工艺：硅酸钙板、石脊板的吸水率、湿胀率、于缩率较其他板材高，因此没有恰当的施工工艺很容量膨胀、变形、开裂。GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》第6.2.6条规定：“石膏板的接缝应按其施工工艺标准进行板缝防裂处理。”标准OB/T6016-1997《家庭装饰工程质量规范》第4.9.9条规定顶板接缝处施工工艺应为：“罩面板（顶板）上要裱糊或刷涂料时，接缝处应刷自乳胶粘贴细棉布，接缝两边至少各搭接5mm。”标准GB50327-2001《住宅装饰装修工程施工规范》第9.3.5.5条规定：“石膏板的接缝应按设计要求进行处理。石膏板与倒围或柱应有3mm的槽口，以便进行防开裂处理。”2012金华市婺城区人民法院审理的某酒店吊顶开裂案就是由于硅酸钙板接缝没采用胶粘绷带贴缝后上水泥漆的方法，造成没有伸缩空间引起硅酸钙板接缝处开裂或鼓起。

（2）屋顶防水层之上隔热层施工工艺：2009年宁波市人民法院审理的某写字楼屋顶漏水案就是由于屋顶防水层之上隔热层施工没经过设计、且施工不规范，造成写字楼大面积漏水。该写字楼屋顶结构层上铺贴沥青防水卷材，在防水卷材上铺有约100mm厚较疏松（不密实、不含防水剂、不防水）的混凝图起隔热作用，在混凝土上加贴瓷砖，使结构层的排水位被迫抬高，下雨时，雨水积蓄在疏松混凝土层。每平方米有0.1m3的疏松混凝土，相当于在楼面加了0.1m3的疏松混凝土吸水形成的活荷载，再加上100m厚混凝土层和瓷砖的荷载，加大了楼顶结构层承载重量，而该屋顶结构层设计时没有考虑这种附加混凝土荷载及其吸水活荷载，因而这种荷载压裂了楼顶结构层，撕裂了防水层，引起漏雨。

（4）瓷砖粘贴工艺和外墙干挂施工工艺：瓷砖如果粘贴不好会形成空鼓、脱落等问题，而外墙干挂不按正确施工也会掉落。

2.3偷工减料问题

在建筑装修施工中“偷工减料”往往是多数装修公司的重要利润来源。本文以装修鉴定中发现的若干“偷减料”案例分别进行说明：

（1）彩钢板：彩钢板广泛用于建筑的屋面板、隔墙板中。彩钢板的品牌、产地、钢板基材厚度、涂层厚度对彩钢板的价格产生重要的影响。因此装修公司在制作清单和选材时从这几个方面入手进行偷工减料可获取巨额的利润。这几年湖州吴兴区人民法院、桐庐市人民法院等多家法院均有不少这方面的鉴定案件。

（2）吊项、下挂龙骨间距：装修公司加大吊顶、干挂龙骨间距可以减少龙骨用量，但对干挂、吊顶的安全性能会造成影响。

2.4装修污染问题

（1）污染物概况：在目前的建筑装修中多多少少都会带来装修污染（指空气质量污染）。而且大部分装修房如果在装修完工7d后就进行检测的话，污染物浓度往往超标几倍甚至超标几十倍。GB50325-2001（2006年版）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》中规定的检测污染物种类有甲醛、苯、氨、氡、TVOC。其中氨主要来源于混凝土防冻剂，在气温相对较高的地区（如华南等地）在水泥中很少添加防冻剂，因此一般不需要对氨进行检测。GB/T18883-2002《室内空气质量标准》规定了住宅和其它室内环境的所有需检测的污染物分别为：二氧化硫、二氯化氮、二氧化碳、二氧化碳、氨、臭氧、甲醛、苯、甲苯、二甲苯、氡、TVOC等。因此住宅、办公室装修需检测的污染物通常有：甲醛、苯、甲苯、二甲苯、氡、TVOC。

（2）污染物来源：对于污染物的来源，其中氡（放射性物质量的指标）主要来源于石材、瓷砖等。而甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC的来源却很多，人造板、木地板、地毯、家具、油漆、胶粘剂、皮具、窗帘等都会产生。上述五种污染物中的一种或几种。