土地使用税法大全11篇
时间：2024-01-17 15:48:15
土地使用税法篇（1）
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
第三条土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳；土地使用权共有的，由共有人分别缴纳；拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权属尚未确定，或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳。
第四条城市、县城、建制镇、工矿区的具体征收范围由市、县人民政府确定。
第五条土地使用税的计税面积:
（一）持有《国有土地使用证》、《集体建设用地使用证》和《土地房屋权证》的，以证书记载的土地面积为准。
（二）尚未持有前款所列土地使用权证书的，暂以纳税人申报，并经主管地方税务机关核定的土地面积为准。
（三）土地使用权共有的，应根据共有各方实际占用土地面积的比例或者建筑面积的比例，按规定分别计算缴纳土地使用税。
第六条土地使用税每平方米年税额确定如下：
（一）福州市、泉州市市区3元至25元；
（二）漳州市、莆田市、龙岩市、三明市、南平市、宁德市市区3元至20元；
（三）县级市市区2元至12元；
（四）县城、建制镇、工矿区1元至8元。
各市、县人民政府应根据经济发展水平、土地利用状况等情况，合理划分本地区的土地等级，在本实施办法规定的税额幅度内，制定相应的税额标准，逐级报省人民政府批准执行。对改善民生的廉租房、经济适用房及公用基础设施、社会事业等项目用地和符合国家产业政策的项目用地尤其是高新技术、环保等项目用地可以区别对待，从低确定适用的税额标准。
厦门市具体税额由厦门市人民政府自行制定，报省人民政府备案。
第七条土地使用税按年征收，申报缴纳期限由市、县地方税务局确定。
第八条土地使用税由纳税人向土地所在地的地方税务机关缴纳。
第九条土地管理机关应及时将土地使用的相关信息提供给地方税务机关，配合地方税务机关做好土地使用税的征收管理工作。
土地使用税法篇（2）
一、房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务时间的产生
分三种情况，一是根据《城镇土地使用税暂行条例》
土地使用税法篇（3）
广东省人民政府 第130号
《广东省城镇土地使用税实施细则》已经2008年11月28日广东省人民政府第十一届20次常务会议修订通过，现将修订后的《广东省城镇土地使用税实施细则》公布，自公布之日起施行。
广东省人民政府
二九年一月四日
（1989年3月25日广东省人民政府以粤府〔1989〕39号 2008年11月28日广东省人民政府第十一届20次常务会议修订通过）
第一条 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，制定本实施细则。
第二条 城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的征收地区范围：
（一）城市为市行政区（不含建制镇）的区域范围；
（二）县城为县城镇行政区的区域范围；
（三）建制镇为镇行政区的区域范围；
（四）工矿区为工商业比较发达，尚未设立镇建制的工矿园区区域范围。
第三条 凡在第二条所列地区范围内使用土地的单位和个人，为土地使用税的纳税人，应按《条例》及本实施细则规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
第四条 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，由所在地主管地方税务机关按照省人民政府确定的适用税额计算征收。
第五条 土地使用税每平方米年税额：
广州、深圳市为1.5元至30元；
佛山、东莞、中山、珠海、江门市为1.2元至24元；
惠州、汕头、湛江、韶关、肇庆、茂名、梅州、清远、阳江、河源、汕尾、潮州、揭阳、云浮市为0.9元至18元；
县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。
第六条 市、县（含县级市、区，下同）财政局和地方税务局根据土地坐落的市政建设状况、经济繁荣程度以及经济发展变化情况，将土地划分为若干等级，在本实施细则第五条规定的税额幅度内确定或适时调整各等级的适用税额标准，报市、县人民政府审核后，上报省人民政府批准执行。
第七条 经省人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本细则第五条规定最低税额的百分之三十。经济发达地区土地使用税的适用税额标准需要提高到超出本细则第五条规定的最高税额的，经省人民政府审核后报财政部、国家税务总局批准。
第八条 下列土地免缴土地使用税：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
（六）学校、图书馆（室）、文化宫（室）、体育场（馆）、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业自用的土地；
（七）财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地以及其他用地。
第九条 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，由纳税人向所在地主管地方税务机关申请，经市、县地方税务局审核，报省地方税务局（计划单列市地方税务局按程序自行审批）批准后，可从使用的月份起免征土地使用税5至10年。
第十条 个人所有的居住房屋及院落用地，暂缓征收土地使用税。
第十一条 除本实施细则第八、九、十条规定外，纳税人按规定纳税确有困难的，可向所在地主管地方税务机关申请，按规定权限审批后，可酌情给予减税或免税照顾。
第十二条 土地使用税按年计算，分期缴纳，具体的缴纳期限，由市、县地方税务局确定。
第十三条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
（一）征用的耕地，自批准征用之日满1年时开始缴纳土地使用税；
（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划、村庄、集镇规划而统一征地的，在没有确定建设用地单位前，暂不征收土地使用税。确定建设用地单位后，由用地单位按规定缴纳城镇土地使用税。
第十四条 土地使用税由土地所在地主管地方税务机关征收。土地管理机关应向土地所在地主管地方税务机关提供土地使用权和土地占用面积等有关资料，协助地方税务机关加强对土地使用税的征收管理。
第十五条 纳税人应将使用土地的坐落地址、面积、用途等情况，据实向所在地主管地方税务机关申报登记。申报登记后，发生变更地址、新征土地、土地权属转移、土地面积增加或减少等事项，纳税人应在30日内，向所在地主管地方税务机关申报。
土地使用税法篇（4）
第三条 土地使用税的征税范围：
（一）大、中城市的建制市区和建制郊区；
（二）小城市、县城、建制镇的人民政府所在地；
（三）工矿区为工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征土地使用税的工矿区，须经省人民政府批准。
大、中城市的建制市区和建制郊区所辖经济落后的农村是否列入征税范围，由市人民政府决定；小城市、县城、建制镇人民政府所在地征税的具体区域范围，由市、县人民政府决定。
第四条 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定的范围和税额计算征收。
纳税人实际占用的土地面积，应以市、县人民政府组织测定的土地面积为准。纳税人持有县以上人民政府核发的土地使用证书的，依证书确认的土地面积计算纳税；尚未核发土地使用证书的，暂按纳税人据实申报、市县税务机关核定的土地面积纳税。
第五条 济南市、青岛市、淄博市按大城市的标准征税；枣庄市、潍坊市、烟台市、济宁市、泰安市、东营市按中等城市的标准征税；威海市及县级市按小城市的标准征税。
第六条 我省土地使用税每平方米年税额适用幅度为：
（一）大城市五角至十元；
（二）中等城市四角至八元；
（三）小城市三角至六元；
（四）县城、建制镇、工矿区二角至四元。
第七条 市、县人民政府应根据市政建设和经济繁荣程度等状况，将所辖地区的土地划分为若干等级，按照本办法规定的税额幅度和年平均税额，制定相应的税额标准，报省人民政府批准执行。
划分土地等级应本着既区别对待又尽量从简的原则，大城市分为四至六个等级；中等城市分为三至五个等级；小城市分为二至四个等级；县城分为一至三个等级；建制镇、工矿区不划分等级。
年平均税额，由省财政厅制定和调整。
第八条 大、中城市的建制市区、建制郊区所辖的农村及个别城市的区政府所在地，经济比较落后，执行城市税额标准有困难的，经市人民政府批准，可执行本办法第六条第四项规定的标准。
贫困地区和其他经济落后地区需要按《条例》规定降低最低税额的，必须报省人民政府批准。
第九条 除《条例》第六条规定的免税土地以外，下列土地免缴土地使用税：
（一）个人所有的居住房屋及院落用地；
（二）房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；
（三）免税单位职工家属的宿舍用地；
（四）民政部门兴办的福利工厂用地；
（五）各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。
第十条 纳税人按规定纳税确有困难的，经税务机关批准，可给予减免土地使用税的照顾。
第十一条 土地使用税按年计算，分月或分季缴纳。具体缴纳期限由县（市、区）税务机关确定。
第十二条 土地使用税由土地所在地的税务机关负责征收和管理。
土地管理机关应向土地所在地税务机关提供土地使用权属资料。
土地使用税法篇（5）
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条的规定，结合劳改劳教单位的特点，现对司法部所属的劳改劳教单位征免城镇土地使用税问题规定如下：
一、对少年犯管教所的用地和由国家财政部门拨付事业经费的劳教单位自用的土地，免征土地使用税。
二、对劳改单位及经费实行自收自支的劳教单位的工厂、农场等，凡属于管教或生活用地，例如：办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医务室等房屋、建筑物用地及其周围土地，均免征土地使用税；凡是生产经营用地，例如：厂房、仓库、门市部等房屋、建筑物用地及其周围土地，应征收土地使用税。管教或生活用地与生产经营用地不能划分开的，应照章征收土地使用税。
三、对监狱的用地，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征土地使用税，但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营用地，应征收土地使用税；对生产设施较大的监狱，可以比照本规定第二条办理。具体由各省、自治区、直辖市税务局根据情况确定。
土地使用税法篇（6）
一、国家税务局关于“土地使用权转让及出售建筑物”和“经济权益转让”税目若干征税问题的通知（国税发〔1990〕126号）；
二、国家税务局关于技术权益转让征税问题的通知（国税函发〔1991〕995号）；
三、财政部税务总局关于营业税若干政策业务问题的通知（85）财税营字第050号中“二、关于经营商品房收入征收营业税问题”的规定；
四、财政部税务总局关于对经营商品房收入征免营业税的通知（87）财税营字第046号）；
五、财政部税务总局关于“技术成果转让”范围问题的通知（86）财税营字第067号）。
附件：土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征
收营业税具体办法
附件：土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法
一、纳税义务人
在中华人民共和国境内发生土地使用权转让及出售建筑物、经济权益转让行为的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本办法的规定缴纳营业税。
上述单位和个人，是指企业、机关、团体、部队、学校、个体经营者及其他单位和个人。
二、税目范围
《营业税税目税率表》中“十三、土地使用权转让及出售建筑物”税目的征税项目为“土地使用权转让”、“出售建筑物”。“十四、经济权益转让”税目的征税项目暂定为“技术权益转让”、“商标权益转让”、“著作权益转让”。
三、税率
“土地使用权转让及出售建筑物”税目、“经济权益转让”税目的税率为5％。
四、税目注释
（一）土地使用权转让及出售建筑物，是指有偿转让土地使用权、建筑物所有权的行为。
本税目下设两个征税项目：
1.土地使用权转让
土地使用权转让，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为。土地使用者在转让土地使用权时连同土地附着物所有权一并转让的行为，也按本税目征税。
以土地使用权投资、入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
对土地使用权出让行为、将土地使用权归还土地所有者的行为以及转移土地所有权的行为，不征收营业税。
土地租赁，不按本税目征收营业税。
2.出售建筑物
出售建筑物，是指有偿转让建筑物所有权的行为。出售其他土地附着物所有权的行为，以出售永久使用权、有限产权方式销售建筑物的行为，比照出售建筑物征税。
在出售建筑物、其他土地附着物时连同建筑物、其他土地附着物所占土地的使用权一并转让的行为，也按本税目征税。
以建筑物或其他土地附着物投资、入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
建筑物、其他土地附着物租赁，不按本税目征收营业税。
（二）经济权益转让
经济权益转让，是指有偿转让无形资产的所有权或使用权的行为。
在转让无形资产时随之发生有形资产转让行为或提供劳务的，该项有形资产转让行为或劳务，不按本税目征收营业税。
本税目下暂设三个征税项目：
1.技术权益转让
技术权益转让，是指有偿转让技术的所有权或使用权的行为。
以经济权益投资、入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2.商标权益转让
商标权益转让，是指有偿转让商标所有权的行为。商标注册人有偿许可他人使用其注册商标的行为，也按本税目征税。
以商标权益投资、入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
3.著作权益转让
著作权益转让，是指有偿转让著作的所有权或使用权的行为。
上款所说的著作权益，是指出版权益、复制权益、播映权益、展览权益、摄制影（视）片权益、翻译权益、改编权益等著作权益。
五、计税依据
“土地使用权转让及出售建筑物”、“经济权益转让”营业税的计税依据为纳税人因发生该项行为从受让方或购买方取得的全部收入。
纳税人发生该项行为以非货币形式取得经济利益的，应按国家规定价格或国家规定的作价办法计算该项经济利益的货币额作为计税依据；国家没有规定价格或作价办法的，由当地税务机关参照国家对同类经济利益所规定的价格或作价办法核定计税依据。
六、纳税地点
（一）“土地使用权转让及出售建筑物”营业税，在所转让的土地或建筑物所在地缴纳。
（二）“经济权益转让”营业税，纳税人为企业或其他单位的，在企业核算地或单位驻在地缴纳；纳税人为个人的，其应纳的营业税由受让者代扣并向受让者所在地税务机关缴纳。
七、下列行为免税：
（一）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。
上款所说的“农业”，包括林业、牧业、水产业在内，其具体范围由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局确定。
（二）在住房制度改革中，按省、自治区、直辖市人民政府规定的标准价或低于标准价的价格出售新、旧住房。
（三）个人转让著作权权益。
（四）以图纸、技术资料等软件形式有偿转让技术所有权、使用权。
八、本办法用语解释
（一）有偿转让，是指转让者以从受让者取得货币、实物或其他经济利益为前提进行转让的行为。
土地使用权出让，是指国家或集体土地所有者将土地使用权让与土地使用者的行为。
土地附着物，是指附着于土地的不动产，包括建筑物和其他土地附着物。
土地使用税法篇（7）
依据台湾土地税收的法律法规，在台湾，涉及土地的税赋共计有：地价税、田赋、土地增值税、空地税、荒地税、契税、工程受益费、遗产税、赠与税、财产交易所得税及印花税等（注：（台）陈铭福著《房地产税法实务》，台北，五南图书出版公司1981年5月版，第8页。）。
1、地价税。地价税是台湾最基本的土地税， 是按土地价格征收的一种税。在台湾，有些土地规定有地价，有些土地尚未规定地价，而地价税只对已规定地价的土地征收。但规定地价土地并不都征收地价税，如都市土地依都市计划编为农业区及保护区，限作农业用地使用时征收田赋。这在《土地税法》第22条与《平均地权条例》第22条中有详细规定。为征收地价税，台湾各地有专门的地价评议委员会负责评议有关地价事宜，并制定有《地价评议委员会组织规程》。地价税纳税义务人一般是土地所有权人，土地出典时是典权人，政府放领土地的是承领人，以及承垦政府土地的人。若土地所有权属于公有或公同共有者，以管理机关或管理人为纳税义务人。若为分别共有者，地价税以共有人各按其应有部分为纳税义务人。另外，在特殊情形下由土地使用人代缴（注：（台）《土地税法》， 第4条。）。地价税运用累进税率及加征空地税的方法来调整土地分配，促进土地利用。它们是：（1）一般累进税率，共七级。未超过累进起点地价时按基本税率千分之十五征税；超过累进起点地价在百分之五百以上者，以每超过百分之五百为一级距，每一级距内各就其超过部分，逐级加征千分之十，以加至最高税率千分之七十为止（注：（台）《土地税法》第16条，（台）《平均地权条例》第19条。）。（2 ）优惠税率。对自用住宅用地、工业用地、公共设保留地、公有土地采优惠税率（注：（台）《土地税法》第17、18、19、20条。）。（3 ）加重征收。对超过期限未建筑使用的私用空地加征空地税（注：（台）《土地税法》第21条。）。另外，对地价税、田赋、土地增值税的减免事项台湾制定有专门的《土地税减免规则》。
2、田赋。台湾田赋制度的存在，已有长久的历史， 在以后相当时期，仍将继续存在。台湾为使税法完整，人民查阅便利，乃将田赋之征收，订入土地税法，正式定为土地税之一项目（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。 田赋系指土地作农业用地使用期间征收的一种赋税。征收田赋之土地一般是非都市土地，且要符合两个条件：一是限作农业用途使用，一是未规定地价。但都市土地（一般规定有地价）也有征收田赋之情形（注：（台）《土地税法》第22条。）。田赋纳税义务人与地价税相同，另在特殊情形下，土地使用人为代缴义务人（注：（台）《土地税法》第4条。）。 田赋税率按征收稻谷土地，不产稻谷土地、出租耕地、废耕土地而有不同的征收办法，主要有实物征收和折征代金。废耕私有荒地逾期未复耕的，要按原税额加征一至三倍的荒地税（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第 351页，第367～368页，第351页。）。
3、土地增值税。已规定地价之土地，于土地所有权移转时， 其移转现值减除原规定地价或前次移转时申报之现值，再减除土地所有人为改良土地已支付之工程受益费、土地重划费用等全部费用后，就其余额，亦即土地自然涨价部分，课征土地增值税。政府出售之公有土地、因继承移转之私有土地、及私有土地赠与政府供公共使用者，均免予课征。纳税义务人是：土地有偿移转时，以原所有人为纳税义务人；土地无偿移转时，以取得土地所有权人为纳税义务人；土地设定典权时，以出典人为纳税义务人。土地增值税税率有一般累进税率（共三档：40％、50％、60％）、自用住宅优惠税率、改良利用优惠税率（改良荒地与重划土地）、被征收土地优惠税率、另行购买土地退还原缴土地增值税及土地投机加重税率（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。
4、其它土地税。空地税，顾名思义即是对空地课税， 亦即对于空地，除了课征地价税之外，另行课征空地税。所谓空地，系指已完成道路、排水及电力设施，于有自来水地区并完成自来水系统，而仍未依法建筑，或虽建筑使用，而其建筑改良物价值不及所占基地申报地价百分之十，且经直辖市或县（市）政府认定应予增建、改建或重建之私有建筑用地。应征空地税的土地，按该土地应纳地价税基本税率加征二至五倍的空地税。荒地税，顾名思义即是对荒地课税，亦即对于荒地，除了课征地价税（田赋）之外，另行课征荒地税。所谓荒地，指凡编为农业或其它直接生产用地，未依法使用者，为荒地。应征荒地税之土地，按该土地应纳田赋基本税额加征三倍之荒地税。另外，台湾还开征工程受益费、遗产税、赠与税，契税等。
二、台湾土地税立法的特点
基于以上台湾土地税立法的基本内容及根据台湾现行土地税法体系，台湾土地税立法的特点可概括如下：
1、政府统一立法，权威性高。在台湾， 土地税收立法同一般国家的发展模式一样，起初都散见于《土地法》、《土地法施行法》、《平均地权条例》、《田赋征收条例》等十余种法规中，法令纷歧繁复，对于征纳均甚不便，而且容易引起流弊。为使税法推行土地政策与行政法规相分离，有利征收，便利纳税，台湾于1977年将十余种法规中有关土地税的规定，整合成为一部完整而统一的《土地税法》。
2、法律条文精巧细致，可操作性强。 台湾除有统一的土地税法外，还有《平均地权条例》、《土地税减免规则》等，涵盖了土地市场的各个环节。法律条款周全细致，但又不失精简，不仅有利于居民纳税，也方便税务机关的征收管理。
3、税收的经济杠杆作用显著。如空地税，对能建筑土地， 限期不使用则要征收空地税，即加征2～5倍的地价税基本税额。如此高的税负使土地所有权人要么尽早使用土地，要么转让给有能力利用土地的人，从而杜绝出现“晒地”现象。又如《土地税法》第38条规定：“私有荒地或空地，……经改良、利用或建筑使用而移转所有权者，就其应纳土地增值税额减征百分之二十。”即对改良土地的行为给予鼓励。这些规定加强了税收的经济杠杆作用，使土地在一定程度上得以充分有效的利用。
4、土地税法的社会政策性显著。 台湾土地税法在体现其土地政策方面自不待言，台湾土地政策的成功推行其土地税法功不可没。在台湾，由于经济发展人口增加，存量土地寥寥无几，可开发增量土地日渐稀少，导致人地关系日趋紧张。另外，在土地私有制度下土地占用的垄断排它性，势必使土地向富者集中，而贫者将失去更多土地。基于此，为推行“平均地权”“耕者有其田”的土地政策（注：（台）王文甲著《土地政策》，台北三民书局印行，1978年9月修正版，第61～73页。）， 基于税收的职能因素，台湾非常注重通过税收来调节人地关系的失调现象。如地价税和土地增值税的征收，目的便在于实施平均地权政策（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。
5、土地税法与土地法及相关法律相衔接。 台湾的《土地法》第四编为土地税，《土地法施行法》第四编为土地税，土地税法是土地法的有机组成部分。这种统一而相互衔接配套的土地制度体系不仅有利于税务征管，方便居民纳税，而且有利于政府对土地市场的调控管理，有利于推行土地政策。
三、台湾的土地税立法给大陆的启示
在现阶段，我国土地税法的总体状况与土地市场的发展要求显得很不适应，已不能发挥税收应有的功能，国家对土地市场的宏观导向不力，并连带影响房地产市场的进一步发展。建立健全我国土地税立法已势在必行。虽然大陆与台湾实行的是不同性质的土地制度，但并不妨碍我们在完善大陆土地税立法时借鉴台湾的成功经验，更快更好的完善大陆的土地税立法。
总的来说，台湾的土地税立法给我们以下启示：
1、统一土地税收立法，提高立法规格。现行的三部土地税法， 即《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》是由国务院颁行的典型的行政管理法规。一方面，立法分散，层次低，权威性不高；另一方面，条文过“粗”，涵盖不足，可操作性差。借鉴我国台湾地区做法，我们应考虑由全国人大制定一部统一的“土地税法”。该部法律要对我国现行的土地税法及相关规范性法律进行整合重构，依循地产市场运行过程和市场行为，结合我国的土地国情，科学地设置税种税率。法律条文应“宜细不宜粗”，增强可操作性。
2、要遵循客观经济规律，充分发挥税收的杠杆调节作用。 在制定《土地税法》或完善现行《耕地占用税暂行条例》等法律法规时，充分贯彻税收效益原则，强化税收的经济职能。这也是国家在调控土地市场方面由直接干预为主间接调控为辅向间接调控为主直接干预为辅转变的现实需要。如要开征空地税，促进拥有土地（使用权）的人尽早开发土地，或将土地（使用权）移转给有能力开发的人，从而在最大程度上使土地资源得以有效利用。
土地使用税法篇（8）
（一）土地税概念与范畴的界定
土地税是历史上最古老的税收形式之一，是以土地为征税对象征收的一类税收。它有广义和狭义两种范畴。广义的土地税不仅包括对土地实体本身及其所提供的服务的征税，还包括对土地上的建筑物及其附着物等土地改良物所征收的税收，比如房屋税、土地改良物税等，也包括对土地或土地改良物交易行为的征税，比如土地增值税、契税、印花税等，以及对土地的不当利用行为课征的税收，比如空地税、荒地税等；而狭义的土地税仅指对土地实体本身及其提供的服务所课征的税收，如地价税、地租税等。本文所指的土地税是广义概念，包括土地占有（取得）环节的土地税、土地保有环节的土地税和土地转让环节的土地税三部分。
（二）征收土地税的理论依据
征收土地税的理论依据是指政府课税行为的基本出发点是什么？要达到什么目的或实现哪些社会经济目标？这一问题不仅会影响一国最优土地税制的设计，而且还会对正确评判政府土地税行为的合理性以及政府课税行为的政策效果产生影响。当然，由于不同国家有不同的国情，即使同一国家在不同发展时期的经济发展水平、政府宏观经济社会目标以及税收目标的不同，土地税的征收依据也不可能是惟一的或是一成不变的，它会随着一国社会经济的发展而发展变化。
1.土地利用具有外部性和公共性特征。
外部性是指某个经济主体对另一个经济主体产生的一种外部影响，而这种外部影响又不能通过市场价格进行买卖。由于土地空间的连续性、不可分割性、不可移动性和不可增加性，使得土地的空间扩张和土地上的承载量受到一定的限制，使得土地上的一切活动与邻近土地及其使用者具有密切关系，也使得土地无论怎样利用，都存在着外部性和公共性的特征。首先，土地利用具有正外部性。比如，国家对某一区位的土地进行基础设施公共投资，修筑道路，通电、通气、通水等工程，将会为周边地区的土地带来经济效益或土地的增值，即为土地利用的正外部性，但市场不会给予其合理的补偿。其次，土地利用具有负外部性。由于土地的使用者以追逐最大的私人经济利益进行决策，往往较少考虑对其他人或社会总体会产生何种影响，这必然导致负外部性的出现。
2.土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效途径。
由于土地利用的外部性导致市场失灵，无法使土地资源配置实现“帕累托最优”，这就需要政府采取行政的，经济的或法律的手段进行公共干预。土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效的手段。
（1）投资外部经济效应依据。土地税是政府公共投资对相关地区产生的地价升值的正当课征。一般来说，城市或城市边缘地区、主要工业基地以及交通干线周边地区，其地价升值的主要原因是政府对一定区位上的土地进行公共设施投资或是提供的产权保护对相关地区产生了正外部影响。由于这种正外部影响可以给这些土地占有者或使用者带来土地投资利用上的节约，或产生超额的利用收益，这种超额利用收益的贴现值就是某个时点上土地价值正常增加的那一部分（排除土地资产交易场合下因公众投机心理预期等因素所推动的地价非正常上涨部分）。由于政府公共投资的真实来源主要是全体纳税人缴纳的税金，为满足政府公共投资的需要或更好地提供公共服务，体现社会公平原则，因公共投资外部经济效应而获得的地价增值收益应当部分或全部地为公共主体所吸收，吸收的形式一般采用土地税收手段。在此，收税相比收费，除了都能体现收益原则外，收税还能体现能力原则和强制性原则，也能够体现政府对土地资源的调控意图。
（2）经济政策依据。土地经济学认为，政府征收土地税，主要是为了发挥土地税优化资源配置的功能。土地资源配置是人们按照土地的自然特性和社会对土地的需要，对一个国家或地区的土地进行合理的配置和有效的使用。以市场配置土地资源会因其产生的负外部性导致土地治理的市场失灵，使土地资源产生不合理利用甚至滥用，使整个社会不经济，从而，绕过市场，通过土地税来配置土地资源就成为必要。土地税不仅可以影响投资者对土地利用方式的选择，而且可以帮助政府达到有效避免因土地持有者的不当预期而使土地资源闲置和浪费、使土地得到及时有效的开发的经济政策效果，包括促进农地的有效利用和生态利用，促进城市各产业、各部门、各地区对土地的集约利用，提高土地资源的利用效率等等。
（3）社会政策依据。公共经济学在探讨土地税的理论依据时，主要关注的是土地税的财政收入功能和社会财富的公平分配功能，认为土地税应更多地体现政府的强制性意志，降低土地财富的集中度。从社会政策角度来看，一方面，土地税的征收可以增加政府财政收入。从客观效果来考虑，政府无论出于什么目的课征的土地税，都具有增加财政收入的功能，比如对荒地税和空地税的征收，虽然其最初的主要政策目标是促进土地的有效利用，根本不含财政收入因素，但一旦课税，这种税收收入就成为预定政策目标的副产品而成为现实。所以，出于财政收入方面的考虑而课征土地税也就构成了土地税征收的一个理论依据。另一方面，土地不仅是一种财产，更是一种谋取流量财富的资本品，占有了土地也就占有了存量财富和获得流量财富的权利一土地收益权。由于土地流量财富，即土地的实际利用收益和增值收益中，有相当一部分来自全社会公民的共同创造，所以这部分财富应当通过税收手段，强制性地收归社会所有，以实现社会财富公平分配的政策目标。
二、我国土地税制现状及其缺陷
（一）我国土地税制现状
对于我国土地税制的界定，学术界有各种不同的说法。比如有的学者把土地使用税、耕地占用税、房产税、农业税和土地增值税等五个典型的税种称为“土地五税”；有的学者把上述税种都归为土地税费。笔者认为，我国土地税制的构成可分为主体和附属两部分，主体是针对土地及其附着物征收的税，主要包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税和土地增值税；附属主要是包含在其他各类税种中主观上虽没有针对土地征收，但客观上起到了调节土地资源作用的税收。
（二）现行土地税存在的缺陷
1.立法层次低，缺乏统一规范。
现行的几部涉及土地税收的法律都是由国务院颁布的行政管理法规，其具体实施办法由各省、自治区、直辖市人民政府结合地方实际制定。几部法规不但立法层次低，而且在内容上留下了许多空白，需要地方政府去填补。这虽然有利于各地结合地方实际，但过多的空白造成了各地区法律适用的不统一。在改革开放初期，这或许是权宜之计，但在市场经济条件下，法律法规不统一的弊端日益显露：一方面权威性差，缺乏规范；另一方面导致房地产市场发育不良。影响房地产业的健康发展。而且，《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》等法规都是计划经济下的产物，其中有些规定已经不能适应市场经济的发展要求。
2.税费混杂，重费轻税。
目前，我国的土地税费关系混杂，以费代税、以费挤税、重费轻税现象十分严重。据统计，许多地方仅官方认定的土地收费项目至少在百项以上，如果把搭车收费等乱收费项目计算在内，估计多达200项左右（孟祥舟，2002）。这其中很多收费都具有税的性质：一是以费代税。比如《城市房地产管理法》宣布开征的“土地闲置费”；《土地管理法》宣布开征的“耕地开垦费”、“耕地闲置费”、“土地复垦费”等实质上都是一些具有惩罚性质的税，具有强制性、无偿性、固定性的特点。二是以费挤税。我国涉及土地资源的各种收费项目名目繁多，比如新菜地开发基金、新增建设用地的土地有偿使用费等等，费项总数远多于税项总数。其原因一是土地税制不完善。筹集的税收收入过少；二是政府通过基金、收费等形式筹集收入是被允许的，一些地方税披上了“费”的外衣，直接扭曲了收费的性质，孳生腐败；同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，具有很强的内在膨胀倾向，最终形成收费泛滥，导致土地的高成本和高价格，带来了房地产价格的迅速上涨。税费混杂的状况，抑制了真正意义上税收的培育和成长，使税收政策难以发挥其经济杠杆的调节作用。
3.税制设计不合理、税收调节力度不够。
一是内外资之间、城乡之间税制不统一。如城镇土地使用税只向国内企业、个人征收，对外资企业和外籍个人不征收，且该税只向城镇和工矿企业征收，对城镇以外的乡镇企业用地不征收，对外资企业征收的只是场地使用费。耕地占用税和城市维护建设税也只对内开征。二是中央和地方税权划分不清。一方面地方仅拥有征管权，难以调动地方积极性；另一方面，土地税收法规在制定时又给地方留下了太多的空白，不利于税政统一。三是一些税种、税目设置复杂，难以征收。比如土地增值税在30％～60％之间实行四级超率累进税率，由于对增值额不好计算。缺乏专业评估人员，致使在实践中难以有效征收。四是在土地保有环节税负过轻。城镇土地使用税采用四档幅度税额。最高税额仅为10元／平方米，虽然对超限额部分土地有规定税额3倍至5倍的加成征收，但实施效果不太理想，致使土地保有成本过低，容易造成土地的闲置与浪费，难以发挥土地税制应有的调节财富分配的功能。
4.土地税收征管的配套措施不完善。
我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，出现化公有财产为私有财产的非法行为，致使税源流失。同时，与土地税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评估政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是土地税制改革的必然趋势，需要定期对土地、房屋价值进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。
三、适应节约型社会的要求，重构土地税制
建设节约型社会，走可持续发展之路，是世界各国的共同方向，而对于我国来说则尤为重要和紧迫。所以，在新一轮税制改革中，应着重考虑如何适应节约型社会的要求，重构土地税制的问题。
（一）土地税制的经济调控目标
第一，促进节约集约利用土地。土地是农业之本，也是人类赖以生存的基本保障。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。所以，在健全相关土地法律法规的基础上，新的土地税制应着重解决土地利用中由于公共性和外部性所导致的土地闲置、无效利用、资源浪费等问题。具体来说，土地占有环节土地税——控制用地数量；土地保有环节土地税——提高用地质量；土地转让环节土地税——规范土地交易。
第二，调节人地关系、人人关系。土地资源除了本身所固有的自然特性外，还具有可供人类发展生产的社会经济特性。一方面人类社会的发展离不开对土地的利用和改造，人与土地的关系是社会生产发展的基础；另一方面，土地作为生产资料，在被人类利用的过程中体现出人与人之间的某种生产关系。随着社会生产力发展和人口迅速增长，土地与人类社会的关系逐步上升为人类生存与可持续发展的全球性大问题。新的土地税制应能利用对土地占有、土地增值、土地收益的征税，通过税率的高低和税收减免等手段，改善土地利用方式、提高土地的利用效率，均衡社会财富分配、保护农民的权益，协调好人地关系和人人关系。
第三，规范不合理收费，避免政府短期行为。在市场经济下，土地是政府掌握的最主要的资源之一，为了实现数字政绩，对土地的各种收费成为地方政府收入的重要来源。新的土地税制应使地方政府的各种具有税的性质的收费都归于税收，纳入财政预算，规范征收与使用程序。另外，新的土地税制应成为地方政府的一个长期、稳定的收入来源，使历届地方政府的工作承上启下，改变目前“寅吃卯粮”、注重短期利益的行为。
（二）土地税制改革的方向
1.统一土地税立法，提高立法层次。
在重新修订《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，根据上述两法的有关立法精神和国家对土地资源的调控目标，应首先完善《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》以及《土地增值税暂行条例》等现有的土地税制法规，以适应市场经济的要求，在适当的时机，根据改革取向和应调整的税种和税制要素，由全国人大制定并颁布实施相应税种的法律，以提高土地税法的权威性。从长远来看，应由全国人大制定一部统一的《土地税法》，该部法律要对我国现行的土地税法及相应的法律法规进行整合重构，法律条文应尽量细化，增强其可操作性。另外，制定土地税法时，要注意与《土地管理法》、《房地产管理法》、《城镇国有土地出让和转让条例》等法律法规衔接配套，尽量避免矛盾和重复现象。
2.明租、正税、少费。
这是规范租、税、费混杂使用的必要措施。要明确租、税、费不同的内涵和经济属性，在使用过程中应严格区分，不能混淆。
“明租”就是要明确现行地租的内涵，理顺租、税、费之间的关系，将本质上属于地租的税费正名为租。比如土地出让金和年租金等都是土地使用者向土地所有者支付的报酬，属于地租的范畴，应明确地租的性质，建议改为土地批租金，将年租金作为土地批租金的补充形式。同时，要将存量土地中的划拨用地划入有偿使用的轨道，并逐步减少划拨土地的比例；加大出让用地中招标和拍卖所占的比重，尽量减少行政干预对地租量的影响。
“正税”就是要确立税收在土地税费中的主导地位，一方面完善土地税制并加强征管，另一方面，把一部分具有税收性质的收费转为税收，如土地闲置费、土地复垦费等，消除以费代税、以费挤税的现象。
“少费”就是要尽量取消不合理收费，将对土地的大多数收费项目取消，如有些地方收取的“小城镇建设管理资料费”等，按照受益者付费的原则保留一部分合理必要的收费，如证件工本费、提供必要劳务、设施的收费等。费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用，从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要。
3.各环节具体税种的设置。
（1）土地占有环节——土地占用税。耕地占用税是土地占有环节的惟一税种，要充分发挥税收对土地资源的宏观调控作用，必须对现行的耕地占用税进行调整完善，从源头上抑制耕地迅速减少的势头。一是扩大征收范围，如将新菜地建设基金、耕地开垦费等并入，将其改名为土地占用税。林地和草场是可开垦的后续土地资源，对建设单位和个人占用的林地和草地资源，也要征收土地占用税。二是调整税率。其征收标准可在原适用税额的基础上提高3至4倍；并将税率按距离城市的远近划分为两个档次，距城市近的土地征收的税率要高于距城市远的土地；对占而不用的地按高税率征收，以促进土地的有效利用，遏制土地的浪费。三是建立一套作用长效的土地税征管制度，加强土地占用税的征管力度，建议土地占用税由国税部门征收，委托土地行政管理部门进行，土地管理部门在批准单位和个人占用土地后，将相关的审批手续转国税局备案，土地部门的土地占用税，税款入库后再划拨用地。国税部门根据土地管理部门转来的批地手续，对土地占用税的，隋况进行专项检查。对任意改变土地使用结构、违法占用、占而不用的土地，要依法严查。对享受减免税而改变了土地用途、新用途又不在减免税范围的，从改变之日起，补缴土地占用税。
（2）土地保有环节一物业税、土地闲置税。对土地保有环节课税，有利于促进土地资源的集约利用和优化配置。但目前我国土地保有环节的城镇土地使用税税负太轻，造成土地保有成本过低，不利于促进土地使用者合理、节约使用。房产税和城市房地产税也存在着税率低、征税范围窄等弊端。
目前，物业税的开征已是大势所趋，所讨论的就是在税制设计与实施上的一些细节问题。有人主张将现行的房产税、城市房地产税、城市土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有环节统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。此观点有两个问题值得商榷：
第一，土地增值税不应列入物业税。此税是针对不动产流转环节征收的，而物业税是针对不动产保有环节征收的，两税的征收环节不同，归并缺乏可操作性；
第二，土地出让金不应列入物业税。将土地出让金列入物业税，混淆了地租与税收的本质区别。土地出让金是国家作为土地所有者向土地使用者一次性收取的若干年的土地租金折现值总额，并非土地“买卖出让”价值，是租的性质。收取土地使用权出让金一次性地结清了土地所有者和土地使用者之间的土地收益关系，其存在是合理的。土地税是对为私人占有的土地产权或土地收益权的课征，把土地出让金并入物业税，无法体现基本的国有土地所有权，也不利于引导土地资源的合理配置。因此，物业税应当是土地保有环节的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税等税费的合并。
土地使用税法篇（9）
（一）土地税概念与范畴的界定
土地税是历史上最古老的税收形式之一，是以土地为征税对象征收的一类税收。它有广义和狭义两种范畴。广义的土地税不仅包括对土地实体本身及其所提供的服务的征税，还包括对土地上的建筑物及其附着物等土地改良物所征收的税收，比如房屋税、土地改良物税等，也包括对土地或土地改良物交易行为的征税，比如土地增值税、契税、印花税等，以及对土地的不当利用行为课征的税收，比如空地税、荒地税等；而狭义的土地税仅指对土地实体本身及其提供的服务所课征的税收，如地价税、地租税等。本文所指的土地税是广义概念，包括土地占有（取得）环节的土地税、土地保有环节的土地税和土地转让环节的土地税三部分。
（二）征收土地税的理论依据
征收土地税的理论依据是指政府课税行为的基本出发点是什么？要达到什么目的或实现哪些社会经济目标？这一问题不仅会影响一国最优土地税制的设计，而且还会对正确评判政府土地税行为的合理性以及政府课税行为的政策效果产生影响。当然，由于不同国家有不同的国情，即使同一国家在不同发展时期的经济发展水平、政府宏观经济社会目标以及税收目标的不同，土地税的征收依据也不可能是惟一的或是一成不变的，它会随着一国社会经济的发展而发展变化。
1.土地利用具有外部性和公共性特征。
外部性是指某个经济主体对另一个经济主体产生的一种外部影响，而这种外部影响又不能通过市场价格进行买卖。由于土地空间的连续性、不可分割性、不可移动性和不可增加性，使得土地的空间扩张和土地上的承载量受到一定的限制，使得土地上的一切活动与邻近土地及其使用者具有密切关系，也使得土地无论怎样利用，都存在着外部性和公共性的特征。首先，土地利用具有正外部性。比如，国家对某一区位的土地进行基础设施公共投资，修筑道路，通电、通气、通水等工程，将会为周边地区的土地带来经济效益或土地的增值，即为土地利用的正外部性，但市场不会给予其合理的补偿。其次，土地利用具有负外部性。由于土地的使用者以追逐最大的私人经济利益进行决策，往往较少考虑对其他人或社会总体会产生何种影响，这必然导致负外部性的出现。
2.土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效途径。
由于土地利用的外部性导致市场失灵，无法使土地资源配置实现“帕累托最优”，这就需要政府采取行政的，经济的或法律的手段进行公共干预。土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效的手段。
（1）投资外部经济效应依据。土地税是政府公共投资对相关地区产生的地价升值的正当课征。一般来说，城市或城市边缘地区、主要工业基地以及交通干线周边地区，其地价升值的主要原因是政府对一定区位上的土地进行公共设施投资或是提供的产权保护对相关地区产生了正外部影响。由于这种正外部影响可以给这些土地占有者或使用者带来土地投资利用上的节约，或产生超额的利用收益，这种超额利用收益的贴现值就是某个时点上土地价值正常增加的那一部分（排除土地资产交易场合下因公众投机心理预期等因素所推动的地价非正常上涨部分）。由于政府公共投资的真实来源主要是全体纳税人缴纳的税金，为满足政府公共投资的需要或更好地提供公共服务，体现社会公平原则，因公共投资外部经济效应而获得的地价增值收益应当部分或全部地为公共主体所吸收，吸收的形式一般采用土地税收手段。在此，收税相比收费，除了都能体现收益原则外，收税还能体现能力原则和强制性原则，也能够体现政府对土地资源的调控意图。
（2）经济政策依据。土地经济学认为，政府征收土地税，主要是为了发挥土地税优化资源配置的功能。土地资源配置是人们按照土地的自然特性和社会对土地的需要，对一个国家或地区的土地进行合理的配置和有效的使用。以市场配置土地资源会因其产生的负外部性导致土地治理的市场失灵，使土地资源产生不合理利用甚至滥用，使整个社会不经济，从而，绕过市场，通过土地税来配置土地资源就成为必要。土地税不仅可以影响投资者对土地利用方式的选择，而且可以帮助政府达到有效避免因土地持有者的不当预期而使土地资源闲置和浪费、使土地得到及时有效的开发的经济政策效果，包括促进农地的有效利用和生态利用，促进城市各产业、各部门、各地区对土地的集约利用，提高土地资源的利用效率等等。
（3）社会政策依据。公共经济学在探讨土地税的理论依据时，主要关注的是土地税的财政收入功能和社会财富的公平分配功能，认为土地税应更多地体现政府的强制性意志，降低土地财富的集中度。从社会政策角度来看，一方面，土地税的征收可以增加政府财政收入。从客观效果来考虑，政府无论出于什么目的课征的土地税，都具有增加财政收入的功能，比如对荒地税和空地税的征收，虽然其最初的主要政策目标是促进土地的有效利用，根本不含财政收入因素，但一旦课税，这种税收收入就成为预定政策目标的副产品而成为现实。所以，出于财政收入方面的考虑而课征土地税也就构成了土地税征收的一个理论依据。另一方面，土地不仅是一种财产，更是一种谋取流量财富的资本品，占有了土地也就占有了存量财富和获得流量财富的权利一土地收益权。由于土地流量财富，即土地的实际利用收益和增值收益中，有相当一部分来自全社会公民的共同创造，所以这部分财富应当通过税收手段，强制性地收归社会所有，以实现社会财富公平分配的政策目标。
二、我国土地税制现状及其缺陷
（一）我国土地税制现状
对于我国土地税制的界定，学术界有各种不同的说法。比如有的学者把土地使用税、耕地占用税、房产税、农业税和土地增值税等五个典型的税种称为“土地五税”；有的学者把上述税种都归为土地税费。笔者认为，我国土地税制的构成可分为主体和附属两部分，主体是针对土地及其附着物征收的税，主要包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税和土地增值税；附属主要是包含在其他各类税种中主观上虽没有针对土地征收，但客观上起到了调节土地资源作用的税收。
（二）现行土地税存在的缺陷
1.立法层次低，缺乏统一规范。
现行的几部涉及土地税收的法律都是由国务院颁布的行政管理法规，其具体实施办法由各省、自治区、直辖市人民政府结合地方实际制定。几部法规不但立法层次低，而且在内容上留下了许多空白，需要地方政府去填补。这虽然有利于各地结合地方实际，但过多的空白造成了各地区法律适用的不统一。在改革开放初期，这或许是权宜之计，但在市场经济条件下，法律法规不统一的弊端日益显露：一方面权威性差，缺乏规范；另一方面导致房地产市场发育不良。影响房地产业的健康发展。而且，《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》等法规都是计划经济下的产物，其中有些规定已经不能适应市场经济的发展要求。
2.税费混杂，重费轻税。
目前，我国的土地税费关系混杂，以费代税、以费挤税、重费轻税现象十分严重。据统计，许多地方仅官方认定的土地收费项目至少在百项以上，如果把搭车收费等乱收费项目计算在内，估计多达200项左右（孟祥舟，2002）。这其中很多收费都具有税的性质：一是以费代税。比如《城市房地产管理法》宣布开征的“土地闲置费”；《土地管理法》宣布开征的“耕地开垦费”、“耕地闲置费”、“土地复垦费”等实质上都是一些具有惩罚性质的税，具有强制性、无偿性、固定性的特点。二是以费挤税。我国涉及土地资源的各种收费项目名目繁多，比如新菜地开发基金、新增建设用地的土地有偿使用费等等，费项总数远多于税项总数。其原因一是土地税制不完善。筹集的税收收入过少；二是政府通过基金、收费等形式筹集收入是被允许的，一些地方税披上了“费”的外衣，直接扭曲了收费的性质，孳生腐败；同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，具有很强的内在膨胀倾向，最终形成收费泛滥，导致土地的高成本和高价格，带来了房地产价格的迅速上涨。税费混杂的状况，抑制了真正意义上税收的培育和成长，使税收政策难以发挥其经济杠杆的调节作用。
3.税制设计不合理、税收调节力度不够。
一是内外资之间、城乡之间税制不统一。如城镇土地使用税只向国内企业、个人征收，对外资企业和外籍个人不征收，且该税只向城镇和工矿企业征收，对城镇以外的乡镇企业用地不征收，对外资企业征收的只是场地使用费。耕地占用税和城市维护建设税也只对内开征。二是中央和地方税权划分不清。一方面地方仅拥有征管权，难以调动地方积极性；另一方面，土地税收法规在制定时又给地方留下了太多的空白，不利于税政统一。三是一些税种、税目设置复杂，难以征收。比如土地增值税在30％～60％之间实行四级超率累进税率，由于对增值额不好计算。缺乏专业评估人员，致使在实践中难以有效征收。四是在土地保有环节税负过轻。城镇土地使用税采用四档幅度税额。最高税额仅为10元／平方米，虽然对超限额部分土地有规定税额3倍至5倍的加成征收，但实施效果不太理想，致使土地保有成本过低，容易造成土地的闲置与浪费，难以发挥土地税制应有的调节财富分配的功能。
4.土地税收征管的配套措施不完善。
我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，出现化公有财产为私有财产的非法行为，致使税源流失。同时，与土地税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评估政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是土地税制改革的必然趋势，需要定期对土地、房屋价值进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。
三、适应节约型社会的要求，重构土地税制
建设节约型社会，走可持续发展之路，是世界各国的共同方向，而对于我国来说则尤为重要和紧迫。所以，在新一轮税制改革中，应着重考虑如何适应节约型社会的要求，重构土地税制的问题。
（一）土地税制的经济调控目标
第一，促进节约集约利用土地。土地是农业之本，也是人类赖以生存的基本保障。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。所以，在健全相关土地法律法规的基础上，新的土地税制应着重解决土地利用中由于公共性和外部性所导致的土地闲置、无效利用、资源浪费等问题。具体来说，土地占有环节土地税——控制用地数量；土地保有环节土地税——提高用地质量；土地转让环节土地税——规范土地交易。
第二，调节人地关系、人人关系。土地资源除了本身所固有的自然特性外，还具有可供人类发展生产的社会经济特性。一方面人类社会的发展离不开对土地的利用和改造，人与土地的关系是社会生产发展的基础；另一方面，土地作为生产资料，在被人类利用的过程中体现出人与人之间的某种生产关系。随着社会生产力发展和人口迅速增长，土地与人类社会的关系逐步上升为人类生存与可持续发展的全球性大问题。新的土地税制应能利用对土地占有、土地增值、土地收益的征税，通过税率的高低和税收减免等手段，改善土地利用方式、提高土地的利用效率，均衡社会财富分配、保护农民的权益，协调好人地关系和人人关系。
第三，规范不合理收费，避免政府短期行为。在市场经济下，土地是政府掌握的最主要的资源之一，为了实现数字政绩，对土地的各种收费成为地方政府收入的重要来源。新的土地税制应使地方政府的各种具有税的性质的收费都归于税收，纳入财政预算，规范征收与使用程序。另外，新的土地税制应成为地方政府的一个长期、稳定的收入来源，使历届地方政府的工作承上启下，改变目前“寅吃卯粮”、注重短期利益的行为。
（二）土地税制改革的方向
1.统一土地税立法，提高立法层次。
在重新修订《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，根据上述两法的有关立法精神和国家对土地资源的调控目标，应首先完善《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》以及《土地增值税暂行条例》等现有的土地税制法规，以适应市场经济的要求，在适当的时机，根据改革取向和应调整的税种和税制要素，由全国人大制定并颁布实施相应税种的法律，以提高土地税法的权威性。从长远来看，应由全国人大制定一部统一的《土地税法》，该部法律要对我国现行的土地税法及相应的法律法规进行整合重构，法律条文应尽量细化，增强其可操作性。另外，制定土地税法时，要注意与《土地管理法》、《房地产管理法》、《城镇国有土地出让和转让条例》等法律法规衔接配套，尽量避免矛盾和重复现象。
2.明租、正税、少费。
这是规范租、税、费混杂使用的必要措施。要明确租、税、费不同的内涵和经济属性，在使用过程中应严格区分，不能混淆。
“明租”就是要明确现行地租的内涵，理顺租、税、费之间的关系，将本质上属于地租的税费正名为租。比如土地出让金和年租金等都是土地使用者向土地所有者支付的报酬，属于地租的范畴，应明确地租的性质，建议改为土地批租金，将年租金作为土地批租金的补充形式。同时，要将存量土地中的划拨用地划入有偿使用的轨道，并逐步减少划拨土地的比例；加大出让用地中招标和拍卖所占的比重，尽量减少行政干预对地租量的影响。
“正税”就是要确立税收在土地税费中的主导地位，一方面完善土地税制并加强征管，另一方面，把一部分具有税收性质的收费转为税收，如土地闲置费、土地复垦费等，消除以费代税、以费挤税的现象。
“少费”就是要尽量取消不合理收费，将对土地的大多数收费项目取消，如有些地方收取的“小城镇建设管理资料费”等，按照受益者付费的原则保留一部分合理必要的收费，如证件工本费、提供必要劳务、设施的收费等。费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用，从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要。
3.各环节具体税种的设置。
（1）土地占有环节——土地占用税。耕地占用税是土地占有环节的惟一税种，要充分发挥税收对土地资源的宏观调控作用，必须对现行的耕地占用税进行调整完善，从源头上抑制耕地迅速减少的势头。一是扩大征收范围，如将新菜地建设基金、耕地开垦费等并入，将其改名为土地占用税。林地和草场是可开垦的后续土地资源，对建设单位和个人占用的林地和草地资源，也要征收土地占用税。二是调整税率。其征收标准可在原适用税额的基础上提高3至4倍；并将税率按距离城市的远近划分为两个档次，距城市近的土地征收的税率要高于距城市远的土地；对占而不用的地按高税率征收，以促进土地的有效利用，遏制土地的浪费。三是建立一套作用长效的土地税征管制度，加强土地占用税的征管力度，建议土地占用税由国税部门征收，委托土地行政管理部门进行，土地管理部门在批准单位和个人占用土地后，将相关的审批手续转国税局备案，土地部门的土地占用税，税款入库后再划拨用地。国税部门根据土地管理部门转来的批地手续，对土地占用税的，隋况进行专项检查。对任意改变土地使用结构、违法占用、占而不用的土地，要依法严查。对享受减免税而改变了土地用途、新用途又不在减免税范围的，从改变之日起，补缴土地占用税。
（2）土地保有环节一物业税、土地闲置税。对土地保有环节课税，有利于促进土地资源的集约利用和优化配置。但目前我国土地保有环节的城镇土地使用税税负太轻，造成土地保有成本过低，不利于促进土地使用者合理、节约使用。房产税和城市房地产税也存在着税率低、征税范围窄等弊端。
目前，物业税的开征已是大势所趋，所讨论的就是在税制设计与实施上的一些细节问题。有人主张将现行的房产税、城市房地产税、城市土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有环节统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。此观点有两个问题值得商榷：
第一，土地增值税不应列入物业税。此税是针对不动产流转环节征收的，而物业税是针对不动产保有环节征收的，两税的征收环节不同，归并缺乏可操作性；
第二，土地出让金不应列入物业税。将土地出让金列入物业税，混淆了地租与税收的本质区别。土地出让金是国家作为土地所有者向土地使用者一次性收取的若干年的土地租金折现值总额，并非土地“买卖出让”价值，是租的性质。收取土地使用权出让金一次性地结清了土地所有者和土地使用者之间的土地收益关系，其存在是合理的。土地税是对为私人占有的土地产权或土地收益权的课征，把土地出让金并入物业税，无法体现基本的国有土地所有权，也不利于引导土地资源的合理配置。因此，物业税应当是土地保有环节的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税等税费的合并。
土地使用税法篇（10）
（一）土地税概念与范畴的界定
土地税是历史上最古老的税收形式之一，是以土地为征税对象征收的一类税收。它有广义和狭义两种范畴。广义的土地税不仅包括对土地实体本身及其所提供的服务的征税，还包括对土地上的建筑物及其附着物等土地改良物所征收的税收，比如房屋税、土地改良物税等，也包括对土地或土地改良物交易行为的征税，比如土地增值税、契税、印花税等，以及对土地的不当利用行为课征的税收，比如空地税、荒地税等；而狭义的土地税仅指对土地实体本身及其提供的服务所课征的税收，如地价税、地租税等。本文所指的土地税是广义概念，包括土地占有（取得）环节的土地税、土地保有环节的土地税和土地转让环节的土地税三部分。
（二）征收土地税的理论依据
征收土地税的理论依据是指政府课税行为的基本出发点是什么？要达到什么目的或实现哪些社会经济目标？这一问题不仅会影响一国最优土地税制的设计，而且还会对正确评判政府土地税行为的合理性以及政府课税行为的政策效果产生影响。当然，由于不同国家有不同的国情，即使同一国家在不同发展时期的经济发展水平、政府宏观经济社会目标以及税收目标的不同，土地税的征收依据也不可能是惟一的或是一成不变的，它会随着一国社会经济的发展而发展变化。
1.土地利用具有外部性和公共性特征。
外部性是指某个经济主体对另一个经济主体产生的一种外部影响，而这种外部影响又不能通过市场价格进行买卖。由于土地空间的连续性、不可分割性、不可移动性和不可增加性，使得土地的空间扩张和土地上的承载量受到一定的限制，使得土地上的一切活动与邻近土地及其使用者具有密切关系，也使得土地无论怎样利用，都存在着外部性和公共性的特征。首先，土地利用具有正外部性。比如，国家对某一区位的土地进行基础设施公共投资，修筑道路，通电、通气、通水等工程，将会为周边地区的土地带来经济效益或土地的增值，即为土地利用的正外部性，但市场不会给予其合理的补偿。其次，土地利用具有负外部性。由于土地的使用者以追逐最大的私人经济利益进行决策，往往较少考虑对其他人或社会总体会产生何种影响，这必然导致负外部性的出现。
2.土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效途径。
由于土地利用的外部性导致市场失灵，无法使土地资源配置实现“帕累托最优”，这就需要政府采取行政的，经济的或法律的手段进行公共干预。土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效的手段。
（1）投资外部经济效应依据。土地税是政府公共投资对相关地区产生的地价升值的正当课征。一般来说，城市或城市边缘地区、主要工业基地以及交通干线周边地区，其地价升值的主要原因是政府对一定区位上的土地进行公共设施投资或是提供的产权保护对相关地区产生了正外部影响。由于这种正外部影响可以给这些土地占有者或使用者带来土地投资利用上的节约，或产生超额的利用收益，这种超额利用收益的贴现值就是某个时点上土地价值正常增加的那一部分（排除土地资产交易场合下因公众投机心理预期等因素所推动的地价非正常上涨部分）。由于政府公共投资的真实来源主要是全体纳税人缴纳的税金，为满足政府公共投资的需要或更好地提供公共服务，体现社会公平原则，因公共投资外部经济效应而获得的地价增值收益应当部分或全部地为公共主体所吸收，吸收的形式一般采用土地税收手段。在此，收税相比收费，除了都能体现收益原则外，收税还能体现能力原则和强制性原则，也能够体现政府对土地资源的调控意图。
（2）经济政策依据。土地经济学认为，政府征收土地税，主要是为了发挥土地税优化资源配置的功能。土地资源配置是人们按照土地的自然特性和社会对土地的需要，对一个国家或地区的土地进行合理的配置和有效的使用。以市场配置土地资源会因其产生的负外部性导致土地治理的市场失灵，使土地资源产生不合理利用甚至滥用，使整个社会不经济，从而，绕过市场，通过土地税来配置土地资源就成为必要。土地税不仅可以影响投资者对土地利用方式的选择，而且可以帮助政府达到有效避免因土地持有者的不当预期而使土地资源闲置和浪费、使土地得到及时有效的开发的经济政策效果，包括促进农地的有效利用和生态利用，促进城市各产业、各部门、各地区对土地的集约利用，提高土地资源的利用效率等等。
（3）社会政策依据。公共经济学在探讨土地税的理论依据时，主要关注的是土地税的财政收入功能和社会财富的公平分配功能，认为土地税应更多地体现政府的强制性意志，降低土地财富的集中度。从社会政策角度来看，一方面，土地税的征收可以增加政府财政收入。从客观效果来考虑，政府无论出于什么目的课征的土地税，都具有增加财政收入的功能，比如对荒地税和空地税的征收，虽然其最初的主要政策目标是促进土地的有效利用，根本不含财政收入因素，但一旦课税，这种税收收入就成为预定政策目标的副产品而成为现实。所以，出于财政收入方面的考虑而课征土地税也就构成了土地税征收的一个理论依据。另一方面，土地不仅是一种财产，更是一种谋取流量财富的资本品，占有了土地也就占有了存量财富和获得流量财富的权利一土地收益权。由于土地流量财富，即土地的实际利用收益和增值收益中，有相当一部分来自全社会公民的共同创造，所以这部分财富应当通过税收手段，强制性地收归社会所有，以实现社会财富公平分配的政策目标。
二、我国土地税制现状及其缺陷
（一）我国土地税制现状
对于我国土地税制的界定，学术界有各种不同的说法。比如有的学者把土地使用税、耕地占用税、房产税、农业税和土地增值税等五个典型的税种称为“土地五税”；有的学者把上述税种都归为土地税费。笔者认为，我国土地税制的构成可分为主体和附属两部分，主体是针对土地及其附着物征收的税，主要包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税和土地增值税；附属主要是包含在其他各类税种中主观上虽没有针对土地征收，但客观上起到了调节土地资源作用的税收。
（二）现行土地税存在的缺陷
1.立法层次低，缺乏统一规范。
现行的几部涉及土地税收的法律都是由国务院颁布的行政管理法规，其具体实施办法由各省、自治区、直辖市人民政府结合地方实际制定。几部法规不但立法层次低，而且在内容上留下了许多空白，需要地方政府去填补。这虽然有利于各地结合地方实际，但过多的空白造成了各地区法律适用的不统一。在改革开放初期，这或许是权宜之计，但在市场经济条件下，法律法规不统一的弊端日益显露：一方面权威性差，缺乏规范；另一方面导致房地产市场发育不良。影响房地产业的健康发展。而且，《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》等法规都是计划经济下的产物，其中有些规定已经不能适应市场经济的发展要求。
2.税费混杂，重费轻税。
目前，我国的土地税费关系混杂，以费代税、以费挤税、重费轻税现象十分严重。据统计，许多地方仅官方认定的土地收费项目至少在百项以上，如果把搭车收费等乱收费项目计算在内，估计多达200项左右（孟祥舟，2002）。这其中很多收费都具有税的性质：一是以费代税。比如《城市房地产管理法》宣布开征的“土地闲置费”；《土地管理法》宣布开征的“耕地开垦费”、“耕地闲置费”、“土地复垦费”等实质上都是一些具有惩罚性质的税，具有强制性、无偿性、固定性的特点。二是以费挤税。我国涉及土地资源的各种收费项目名目繁多，比如新菜地开发基金、新增建设用地的土地有偿使用费等等，费项总数远多于税项总数。其原因一是土地税制不完善。筹集的税收收入过少；二是政府通过基金、收费等形式筹集收入是被允许的，一些地方税披上了“费”的外衣，直接扭曲了收费的性质，孳生腐败；同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，具有很强的内在膨胀倾向，最终形成收费泛滥，导致土地的高成本和高价格，带来了房地产价格的迅速上涨。税费混杂的状况，抑制了真正意义上税收的培育和成长，使税收政策难以发挥其经济杠杆的调节作用。
3.税制设计不合理、税收调节力度不够。
一是内外资之间、城乡之间税制不统一。如城镇土地使用税只向国内企业、个人征收，对外资企业和外籍个人不征收，且该税只向城镇和工矿企业征收，对城镇以外的乡镇企业用地不征收，对外资企业征收的只是场地使用费。耕地占用税和城市维护建设税也只对内开征。二是中央和地方税权划分不清。一方面地方仅拥有征管权，难以调动地方积极性；另一方面，土地税收法规在制定时又给地方留下了太多的空白，不利于税政统一。三是一些税种、税目设置复杂，难以征收。比如土地增值税在30％～60％之间实行四级超率累进税率，由于对增值额不好计算。缺乏专业评估人员，致使在实践中难以有效征收。四是在土地保有环节税负过轻。城镇土地使用税采用四档幅度税额。最高税额仅为10元／平方米，虽然对超限额部分土地有规定税额3倍至5倍的加成征收，但实施效果不太理想，致使土地保有成本过低，容易造成土地的闲置与浪费，难以发挥土地税制应有的调节财富分配的功能。
4.土地税收征管的配套措施不完善。
我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，出现化公有财产为私有财产的非法行为，致使税源流失。同时，与土地税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评估政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是土地税制改革的必然趋势，需要定期对土地、房屋价值进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。
三、适应节约型社会的要求，重构土地税制
建设节约型社会，走可持续发展之路，是世界各国的共同方向，而对于我国来说则尤为重要和紧迫。所以，在新一轮税制改革中，应着重考虑如何适应节约型社会的要求，重构土地税制的问题。
（一）土地税制的经济调控目标
第一，促进节约集约利用土地。土地是农业之本，也是人类赖以生存的基本保障。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。所以，在健全相关土地法律法规的基础上，新的土地税制应着重解决土地利用中由于公共性和外部性所导致的土地闲置、无效利用、资源浪费等问题。具体来说，土地占有环节土地税——控制用地数量；土地保有环节土地税——提高用地质量；土地转让环节土地税——规范土地交易。
第二，调节人地关系、人人关系。土地资源除了本身所固有的自然特性外，还具有可供人类发展生产的社会经济特性。一方面人类社会的发展离不开对土地的利用和改造，人与土地的关系是社会生产发展的基础；另一方面，土地作为生产资料，在被人类利用的过程中体现出人与人之间的某种生产关系。随着社会生产力发展和人口迅速增长，土地与人类社会的关系逐步上升为人类生存与可持续发展的全球性大问题。新的土地税制应能利用对土地占有、土地增值、土地收益的征税，通过税率的高低和税收减免等手段，改善土地利用方式、提高土地的利用效率，均衡社会财富分配、保护农民的权益，协调好人地关系和人人关系。
第三，规范不合理收费，避免政府短期行为。在市场经济下，土地是政府掌握的最主要的资源之一，为了实现数字政绩，对土地的各种收费成为地方政府收入的重要来源。新的土地税制应使地方政府的各种具有税的性质的收费都归于税收，纳入财政预算，规范征收与使用程序。另外，新的土地税制应成为地方政府的一个长期、稳定的收入来源，使历届地方政府的工作承上启下，改变目前“寅吃卯粮”、注重短期利益的行为。
（二）土地税制改革的方向
1.统一土地税立法，提高立法层次。
在重新修订《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，根据上述两法的有关立法精神和国家对土地资源的调控目标，应首先完善《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》以及《土地增值税暂行条例》等现有的土地税制法规，以适应市场经济的要求，在适当的时机，根据改革取向和应调整的税种和税制要素，由全国人大制定并颁布实施相应税种的法律，以提高土地税法的权威性。从长远来看，应由全国人大制定一部统一的《土地税法》，该部法律要对我国现行的土地税法及相应的法律法规进行整合重构，法律条文应尽量细化，增强其可操作性。另外，制定土地税法时，要注意与《土地管理法》、《房地产管理法》、《城镇国有土地出让和转让条例》等法律法规衔接配套，尽量避免矛盾和重复现象。
2.明租、正税、少费。
这是规范租、税、费混杂使用的必要措施。要明确租、税、费不同的内涵和经济属性，在使用过程中应严格区分，不能混淆。
“明租”就是要明确现行地租的内涵，理顺租、税、费之间的关系，将本质上属于地租的税费正名为租。比如土地出让金和年租金等都是土地使用者向土地所有者支付的报酬，属于地租的范畴，应明确地租的性质，建议改为土地批租金，将年租金作为土地批租金的补充形式。同时，要将存量土地中的划拨用地划入有偿使用的轨道，并逐步减少划拨土地的比例；加大出让用地中招标和拍卖所占的比重，尽量减少行政干预对地租量的影响。
“正税”就是要确立税收在土地税费中的主导地位，一方面完善土地税制并加强征管，另一方面，把一部分具有税收性质的收费转为税收，如土地闲置费、土地复垦费等，消除以费代税、以费挤税的现象。
“少费”就是要尽量取消不合理收费，将对土地的大多数收费项目取消，如有些地方收取的“小城镇建设管理资料费”等，按照受益者付费的原则保留一部分合理必要的收费，如证件工本费、提供必要劳务、设施的收费等。费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用，从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要。
3.各环节具体税种的设置。
（1）土地占有环节——土地占用税。耕地占用税是土地占有环节的惟一税种，要充分发挥税收对土地资源的宏观调控作用，必须对现行的耕地占用税进行调整完善，从源头上抑制耕地迅速减少的势头。一是扩大征收范围，如将新菜地建设基金、耕地开垦费等并入，将其改名为土地占用税。林地和草场是可开垦的后续土地资源，对建设单位和个人占用的林地和草地资源，也要征收土地占用税。二是调整税率。其征收标准可在原适用税额的基础上提高3至4倍；并将税率按距离城市的远近划分为两个档次，距城市近的土地征收的税率要高于距城市远的土地；对占而不用的地按高税率征收，以促进土地的有效利用，遏制土地的浪费。三是建立一套作用长效的土地税征管制度，加强土地占用税的征管力度，建议土地占用税由国税部门征收，委托土地行政管理部门进行，土地管理部门在批准单位和个人占用土地后，将相关的审批手续转国税局备案，土地部门的土地占用税，税款入库后再划拨用地。国税部门根据土地管理部门转来的批地手续，对土地占用税的，隋况进行专项检查。对任意改变土地使用结构、违法占用、占而不用的土地，要依法严查。对享受减免税而改变了土地用途、新用途又不在减免税范围的，从改变之日起，补缴土地占用税。
（2）土地保有环节一物业税、土地闲置税。对土地保有环节课税，有利于促进土地资源的集约利用和优化配置。但目前我国土地保有环节的城镇土地使用税税负太轻，造成土地保有成本过低，不利于促进土地使用者合理、节约使用。房产税和城市房地产税也存在着税率低、征税范围窄等弊端。
目前，物业税的开征已是大势所趋，所讨论的就是在税制设计与实施上的一些细节问题。有人主张将现行的房产税、城市房地产税、城市土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有环节统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。此观点有两个问题值得商榷：
第一，土地增值税不应列入物业税。此税是针对不动产流转环节征收的，而物业税是针对不动产保有环节征收的，两税的征收环节不同，归并缺乏可操作性；
第二，土地出让金不应列入物业税。将土地出让金列入物业税，混淆了地租与税收的本质区别。土地出让金是国家作为土地所有者向土地使用者一次性收取的若干年的土地租金折现值总额，并非土地“买卖出让”价值，是租的性质。收取土地使用权出让金一次性地结清了土地所有者和土地使用者之间的土地收益关系，其存在是合理的。土地税是对为私人占有的土地产权或土地收益权的课征，把土地出让金并入物业税，无法体现基本的国有土地所有权，也不利于引导土地资源的合理配置。因此，物业税应当是土地保有环节的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税等税费的合并。
土地使用税法篇（11）
胡锦涛总书记2004年在中央人口资源环境座谈会上的讲话中明确指出，要搞好新一轮土地利用规划的修编工作，充分发挥土地利用规划和供应政策在宏观调控中的作用。几年来，国家出台了一系列的宏观调控措施，使得部分地区过热地产开发降温。“建设社会主义新农村”的问题提出以后，土地问题更成为了世人关注的焦点。
一、中国土地财政收入的历史与现状
经济学家威廉。配第说过：“土地是财富之母。”对世界各国而言，土地都是财政收入的一项重要来源，对中国亦如此。
（一）中国土地税收的历史与现状
土地税收是国家凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中强制无偿地取得部分土地收益的一种税收，是政府政治权力的表现。早在公元前21世纪的夏禹时代，中国就有土地税收。由于数千年来，中国都以农业生产为主，田赋以及演变到后来的农业税是中国历代的主要税赋。对城市土地征税源于1866年上海公共租界首先开征地捐。新中国成立后土地国有化，对农村土地仅征收农业税，城市土地税并入工商企业税收计征。改革开放以后，土地税种逐渐增加。1979年7月1日，全国人大通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》规定，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向我国政府交纳使用费。1987年4月1日，由国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，开征耕地占用税。1988年9月27日，国务院了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起在全国范围内开征城镇土地使用税。1993年12月13日，国务院了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起，对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收土地增值税。
我国现行税制体系中涉及城市土地的税收主要有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等12个税种，分别从不同侧面调节土地的利用。
（二）中国政府的土地非税收入
1987年，深圳经济特区率先试行城镇国有土地使用权出让转让制度。1988年4月，在宪法中规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，从此土地使用权转让有了法律依据。1990年6 月，国务院了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，使我国城镇国有土地市场有了法律保护。
土地是实物形态的国有资产，资产自然会给所有者带来收益。土地出让金是土地所有权与使用权分离后，土地所有者依据经济原则从土地使用者方取得的一种收入，是土地所有权在经济上的体现，本质上是地租。土地出让金是指各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人，按规定向单位或个人收取的土地出让价款。
1989年5月，国务院发出《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，规定国有土地使用权出让的收入中，“40%上交中央财政， 60%留归地方财政。不论上交中央财政还是上交地方财政的收入，都主要用于城市建设和土地开发，专款专用”。上述文件未及实施。两个月后，财政部公布《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》，中央在土地出让金分享上后退一步：土地出让后，当地政府可“先留下20%作为城市土地开发建设费用，其余部分40%上交中央财政， 60%留归取得收入的城市财政部门”。1992年9月，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，把中央对土地出让金的分成比例缩小为5%； 1993年底实行分税制改革时，又把土地出让金作为地方财政的固定收入，中央提取5%的规定也被取消。从此，土地出让金全部划归地方政府，依然“主要用于城市建设和土地开发”。
2005年，全国共出让土地面积16. 32万公顷，出让价款5505. 15亿元。除土地出让金外，政府收取的土地非税收入还包括新增建设用地补偿费、土地登记费、征地管理费、外资土地使用费等。
（三）中国来自土地的隐性财政收入
如前所述，我国政府拥有大量的土地，这些土地价值巨大，但政府在支配这些土地时，并不完全以货币的形态表现出来，而是以直接配置的方式将土地分配给特定的项目与各种用途上，如支持经济适用房建设的土地划拨、重点工程建设的土地划拨等，这些配置活动都减免了土地出让金，但实质上是财政的隐性土地收入。这种隐性土地收入的特点是，财政收入与财政支出同时进行。
二、中国土地财政收入存在的问题
中国来自土地的财政收入名目繁多，在筹集财政收入和调节社会经济方面发挥了一定的作用，但是其缺陷仍然明显存在。
（一）中国土地税制内外有别
在现行的土地税制体系下，不仅存在同一税种内外分设，而且有些税种还把外商投资企业和外国企业及外国课税人排除在课税对象之外，如房地产方面，对内分设房产税和土地使用税，而对外则是房地产税，名为房地产税，实际只是对房产征税，对地产不征税。而土地使用税和耕地占用税等税种，又只对内征收，对外不征收。内外税制有别有违国民待遇原则，不利于内外资企业间的平等竞争。（二）土地税收体系中部分税种之间相互矛盾
1、土地增值税与房产税、城镇土地使用税的税负配合失当。土地增值税仅就已售房地产的增值课征，而将未售房地产的增值排除在外，即现行土地增值税实际上是房地产流转环节税收，由于其名义税率较高，使房地产流转环节的税收负担过重，而房产税、城镇土地使用税不完善，又使得房地产占用环节的税负过轻。
2、房产税与城镇土地使用税存在重复课税。
1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》，全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税；另一方面还要再缴纳土地使用税，很显然存在重复课税问题。
（三）土地税收体系中部分税种设计不合理
1、土地增值税的计税依据过窄、名义税率过高。将土地的自然升值收归公有是土地增值税开征的重要理论依据之一，土地的自然增值是指由于土地资源的稀缺性和社会经济发展对土地的日益需要而导致的非因土地所有者投资改良而造成的土地升值。土地的自然升值包括两类：一类是已出售土地的自然升值；另一类是未出售土地的自然升值。虽然由于土地未出售而未获得货币等实现形式，但升值仍然是现实存在的。因此，在开征和曾开征土地增值税的国家中，如德国、英国、日本、意大利等对两类自然升值均课税，韩国则就闲置土地的自然升值课税，而我国仅就已出售土地的升值税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会强化保有土地的偏好，影响本已稀缺的土地资源的合理利用。另外，现行土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级累进税率，而意大利的不动产增值税、日本曾征收的土地增值税以及德国曾征收的联邦土地增值税的最高边际税率均为30%左右。可见，我国的土地增值税税率远高于其他国家。土地增值税过高的名义税率可能提高了纳税人缴税的机会成本，造成逃税现象严重；同时，虽然较高的税负对房地产投机行为有一定的抑制作用，但若税负过高则会对正常的房地产流转造成损害。
2、城镇土地使用税的课税范围过窄且免税范围过宽，计税依据及税率失当。一方面，城镇土地使用税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区，其他区域的土地均不属于城镇土地使用税的调节范围；另一方面，城镇土地使用税还存在较多的免税项目，除对国家机关、人民团体、军队及财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园等的自用土地免税外，还有其他一系列的免税政策。课税范围过窄在减少财政收入的同时，亦损害了城镇土地使用税应有的调节职能———除造成因区域不同税负不公之外，也有损税收的量能负担原则。回顾城镇土地使用税的历史，其开征的最初目的主要是为了筹集财政收入，由于当时生产率低下，土地的收益差别体现并不明显，因此，当时的计税依据一般为土地的面积，但随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，土地资源的日益稀缺也导致其自然增值迅速，为了公平税负及抑制对土地资源的过度垄断，大多数国家的土地税都逐渐由按面积课征的地亩税变为按土地价值课征的地价税。但我国现行城镇土地使用税的计税依据仍然为土地面积，不仅使土地使用税收入缺乏弹性，也违背了税收的量能负担原则。
3、耕地占用税的计税依据和税率失当。我国的耕地占用税实行按纳税人实际占用的耕地面积以定额税率一次性征收的办法，单位税额的高低按照耕地所在地区人均耕地面积的多寡确定，最低1元/平方米，最高10元/平方米，经济特区、经济技术开发区、人均耕地特别少的地区，征税定额最高可上浮50%.首先，这与不断升高的耕地地价相比，耕地占用税的税额微不足道，对耕地资源的过度占用抑制作用不大；其次，按土地面积从量计征割裂了不断增加的耕地价值与税额之间的联系，使得税收收入缺乏弹性；再次，大城市近郊等耕地资源特别珍贵的地区也是耕地价值上涨幅度较大的地区，由于耕地占用税税额按面积课征且单位税额差别的绝对额过小，因此，越是耕地稀缺的地区，其耕地占用税的相对负担越低，导致逆向调节。
（四）税种多，但收入所占比重小
现有涉及土地课税的税种包括12种之多，但所占每年税收收入总额的比重很小。尽管近些年来，我国房地产业迅速发展，来自土地的税收收入有相当提高，土地税收收入占全部税收收入的增长幅度不大。一些地方政府为了吸引外来投资，竞相以各种低价优惠政策吸引投资者，甚至赠送土地，严重损害了税收的法制性。
（五）税费并存，收费比重高过税收
地方和部门、单位之间利益驱动使得每个人都想从土地收入中分得“一杯羹”。在市场经济条件下，各部门、单位有其自身独立的经济利益，各地方也有本地区的独立利益，凭借本身的职权收费，可满足自身的资金需要，又可兴办实业，用以体现领导者的业绩，并把其中很大一部分，转为本地、部门、单位的个人福利收入，既得利益的刚性使得收费只增不减。
（六）土地出让金有失公允
1、各级地方政府在财政收入方面没有自主权的压力下，土地出让金可使地方政府将后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。
2、土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地使用期的地租之和，本届政府获得的土地出让金，实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看， 则是现任届政府提前支取了后任届政府的收入，是一种对土地收益的“透支”，这对于后届政府显然是不公平的。
3、征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。农用地转为非农用地必须经过国家征用，在征用过程中，行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用，这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在： 一方面通过行政权力低价买地， 另一方面用市场经济办法高价卖地，低进高出，客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价，既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力，也是“寻租”行为产生的温床。
三、对加强土地财政调控的进一步思考
第一，加强土地税制的立法，加强司法建设。只有不断加强土地法制建设，才能使税收有法可依，明确土地税收的法律地位，能更好地保护国家土地资源，保证土地使用者的利益。由法律来替代条例性的规定，能够加强税收的权威性，从而对偷税漏税、非法收费收税进行制裁有法律依据。
第二，优化税收管理体制。我国幅员辽阔，各地社会和经济发展状况差距巨大，因此，有关地方税收的管理权限应当适当下放给地方政府。目前，地方一般仅有对城镇土地使用税、耕地占用税等税种在中央确定的税额幅度下具体确定本地适用税额的权力，这还不能够满足地方政府在辖区内调节土地使用的目的。如果逐步允许地方政府根据本地的社会经济状况经中央批准后开征部分地方税，以筹集必要的财政收入，并对本地的社会经济进行调节，将更有利于我国土地资源的保护与开发。
第三，提高税收的公平与效率。我国已经加入wto，必将实行国民待遇。因此，要求我们必须对目前的土地税费制度进行清理，统一土地税收对国内外企业的征收标准，体现税收的公平，保证公平竞争。
第四，适时开征物业税。将房产税、城镇土地使用税和城市房地产税合并为物业税。所谓物业税，就是对土地、房屋等不动产征收的一种税，因此它是财产税的一个税种。许多国家都对居民拥有、转移的财产课税，形成了统一、完善的课税体系。作为所得税、流转税的一个有益补充，财产税不
对公平社会财富分配、调节经济运行发挥了重要作用，而且是许多国家地方政府的主要收入来源。我国物业税要发挥筹集收入和调节贫富差距的职能。从短期来看，我国物业税开征就是为了规范我国房地产业税费，抑制地方政府短期行为。
第五，加强对土地出让金的管理。一是土地出让金必须全部纳入财政专户管理。各级政府不得随意减免，不得私自截留使用，不得先清算、后上缴。财政设立土地出让金专户，实行专款专用。二是合理调整土地出让金的使用方向。切实保证土地出让金“取之于农，用之于农”，保证土地出让金用于农业土地开发的比例。2004年初中央决定，地方政府要拿出至少15%的“土地出让金纯收益”用于农业土地开发，这是“土地出让金回流农村”的第一步。三是适当调整土地出让的等别和平均纯收益标准，这将进一步发挥出土地出让金的调节作用。
[参考书目]
[ 1 ]伊利，莫尔豪斯。 土地经济学原理[m ]. 北京：商务印书馆， 1982.
