不动产登记风险点大全11篇

不动产登记风险点篇（1）

防范和化解房地产市场风险是房地产业健康发展必须面对和必须着力解决的重要问题。在国家对房地产市场的宏观调控和治理过程中，通过一定的法律制度安排，建构房地产市场风险防范和化解的法律制度机制便是解决上述问题的重要对策。在防范和化解房地产市场风险的法律制度体系中，房地产登记制度对房地产市场风险的防范和化解实际上是一个稳定的风险分配和处理规则体系，是防范和化解风险法律制度机制的支撑点和基础。对此，本文从法律经济分析的角度略作分析。

权属确认与权利公示机制

权属确认是市场交易的前提和基础，由于现代市场不仅是市场主体交易行为的过程，也是一个制度机制的运作过程，更是一个财产权利结构的动态转换和组合的过程。这个过程的展开和拓展是以产权界定为基础不断深化的。一方面，市场交易需要有分工和交换，而分工则意味着对资源的排他性占有与支配；交换意味着这种占有、支配与收益具有可转让性，产权正是将这两个方面有机融合在一起使得市场交易有序展开与拓展；另一方面，产权制度也是市场得以延续的必要条件，市场本是一把“双刃剑”，它需要一定的规则体系支撑，需要一个宽严适度、价值中立、能够适应市场规律、防范和化解市场风险的有效法律制度环境。而这一制度环境的核心就是界定产权、确认权属。因为如果市场交易的客体产权界定不清或者归属不明，市场交易的行为及相应的权利运行就会处于不稳定的状态，市场的这种不确定性也使得市场主体的交易预期难以实现，市场交易的结果也因此变得不确定，市场交易的风险就不可避免。

对于房地产市场来说，上述分析同样适用。房地产登记制度作为国家调控房地产市场重要手段，不仅通过法律制度安排使房地产不动产的权属状况明晰地列于国家设定的专门登记机关的登记薄上，而且通过登记以一定的法律制度安排使房地产的权属状况得以表征、公开和透明，房地产上的权利的归属及内容即房地产物权的变动与现状如何由此经由登记加以确认和公示。房地产市场以此为基础就会为当事人在交易中提供稳定的预期，就会提高和增强房地产市场交易中的确定性，节约当事人在房地产交易中的交易费用，这就为房地产市场交易中当事人防范和化解市场风险建构了一种权利确认和权利公示的法律制度机制。事实上，国家正是以登记的方式通过法律制度安排确认、彰显和公示房地产权属状况，并使外界通过这一方式足以辨明和信赖该状况，从而使房地产权属状况为公众所知悉并得到社会的认可，进而获得法律保护的绝对效力，这就以法律的制度安排确立了房地产交易中房地产权利的存在与变动，建构了房地产市场交易中的信用机制，为防范和化解房地产市场交易中的风险奠定了产权基础。

在我国，房地产的登记就是由法律授权的登记机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要法律行为。这种登记包括有两层意义：房地产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销及相应的确认权属的活动；已经进行记录，或者未记录的事实状态。我国的《城市房屋权属登记管理办法》第3条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”另一方面登记公示可以向公众展示并确定房地产物权的真正权利人，防止不具有支配权或者不再具有支配权的人进行诈骗，从而可以起到定分止争之功效。因为房地产市场交易中常常存在权利冲突，同一房地产之上可能存在着两个或两个以上的、在内容上相互矛盾的物权，这时应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权。按照物权法的一物一权原则，在一个标的物上设定两个以上相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准。登记在先的权利优先实现。这就使物权的先来后到规则得以具体化，也使得房地产市场交易中房地产的权利的安排有了制度化、规则化、秩序化的保障。从而使房地产的市场交易稳定有序运行。可见，以登记作为房地产权利确认和公示方法，可以使房地产的产权状况得以明晰地列于登记薄之上而可以向公众公示、确立，确认房地产产权存在与变动的真实性、确定力。当事人―经采取法定方式登记，即便由此产生的法律效果与物权的真实状态不相符合，对信赖这种外部方式的人也不发生任何影响，即仍以此种外部方式表征的物权为准。据此，登记的公示、确认效力为房地产市场交易中防范和化解市场风险提供相应的法律制度机制。其一是房地产产权的设定和变动须采取法定的登记方式时发生相应的效力，才能获得交易中确定性；其二是对信赖房地产登记的当事人和善意第三人，国家法律通过制度安排保护其信赖利益。有了登记的这种真实性与确定力，就能扭转物权交易中的信息不对称局面，就能增进第三人对房地产交易客体――房地产权利状态的认识与信赖，减少物权交易中的不确定性及相应的风险。

交易安全保障机制

通过制度安排规范市场主体的各类行为，保障交易安全，构建安全的交易秩序为现代各国所追求。由于交易实际上是产权的移转，为了使这种移转正常进行，防止移转中的欺诈、信息失真等不安全行为，就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况及相关的交易信息，这样才能较好的解决产权交易中的信息不对称带来的不确定性及相应的风险，当事人才能在掌握较为充分的交易信息基础上，决定是否从事交易或者交易以什么样的价格达成。如果不充分了解这些信息，不仅使交易受阻或交易成本增加，而且会给交易欺诈行为提供可乘之机，扰易秩序。

房地产登记制度通过登记不仅使当事人进行的房地产产权交易行为依法得以确认和公示，并赋予该产权变动具有完全的法律效力，而且也以一定的程序和外观形式向外界提供了经法律确证的有关房地产权利归属与变动的信息，从而使房地产交易的内部信息得以外化、透明、公开，这样以国家法律地形式通过制度安排有力地校正了房地产市场中的信息不对称状况，从而减少了房地产交易中的不确定性，使交易当事人能较为充分利用公开的房地产权属状况与变动信息进行交易机会的判断与抉择，在公开、公平的房地产交易中，实现房地产交易的规范化、制度化和有序化，进而实现交易的安全。

从静态交易安全角度看，房地产登记制度不论对房地产的所有权还是对房地产上的他物权而言，都会使义务人负有不侵犯房地产产权的法定义务，我国的《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“依法登记的房屋权利受国家法律保护。”我国《土地登记规则》第3条也规定：“依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”房地产产权的这种登记公示制度所建立的权利归属宣示和信息公开机制，对于保护房地产产权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。同时，登记还使房地产物权权利人得以对抗第三人，无疑有益于静态安全的保护。从动态角度看，房地产物权登记公示制度使外界得以明了房地产物权上的权属状况，并可从官方不动产登记薄查悉不动产权属状况的变化，查知不动产物权的变动信息，从而对此变动予以认可和信任。房地产物权登记公示制度的这一变动宣示功能，对于保护相对人的利益，维护交易秩序，具有重要的安全价值。第三人对于信赖登记公示而为的交易，受到法律的保护，这无疑有助于动态交易安全。

静态安全和动态安全在现代市场经济的资源配置中都是法律所要保护的对象，当二者发生冲突时，就要求有适当的法律机制进行平衡和协调。房地产登记制度正是这样一种机制，是平衡静态安全和动态安全的调和点，在协调二者冲突中处于“枢纽”地位，房地产产权是否登记公示，决定着其变动是否具有确定力、对抗力和公信力，也是房地产权利人能否主张权利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量标准。登记公示制度的这一权利冲突平衡功能，使房地产权利人和善意第三人的利益冲突得以合理调控，对协调静态安全和动态安全的冲突，具有重要的公平和效益价值，这无疑有助于市场交易秩序的安全运行与良性拓展。

交易风险合理分担机制

市场交易中的风险是与不确定性密切相关的，在市场交易中，由于信息的不充分、不完备，加之市场的复杂性，交易主体及相关当事人对交易对象往往难以进行真实、准确、及时、全面的了解，进而对交易的对象缺乏足够的、充分信息进行认识、判断、选择，这样交易中就充满了不确定性及相应的风险。这种不确定性和风险又是决定着交易难易的程度和交易费用大小的关键因素。因此，如何通过法律制度安排建立一种机制，使交易当事人和参与者合理分担市场交易中的不确定性和风险，就成了现代市场经济发展中宏观调控必须要解决的难题之一。

现代房地产交易中，因房地产具有不可移性和内在质量的隐蔽性等，上述难题同样存在。解决这一难题的切入点理应从解决房地产交易中的信息不对称入手，因为信息不对称使房地产交易中的一些人拥有一些信息，而另外一些人不拥有这些信息，由于有限理性、技术条件、认知能力等方面的原因，再加上部分信息的收集成本过高，拥有信息的人就可以利用自己所拥有的信息优势在交易中谋取私利，损害公共利益或不拥有这些信息的人的利益。面对房地产交易中信息不对称所带来的不确定及相应的风险，单个的个人、企业和经济组织通过私力显然难以胜任问题的解决，而只有通过公力，通过国家的制度安排才可能得以解决。国家可以通过制度设计和制度安排向人们提供一个稳定的交易活动规则体系来减少不确定性和风险，正如新制度经济学学家阐述制度时所分析的那样：“制度是社会或组织的规则。这种规则通过帮助人们在与别人交往中形成合理的预期来对人际关系进行协调。制度反映了在不同的社会中，有关人们自己的行为和他人的行为的个人和集体行为而演化出来的行为准则。在经济关系领域中，如在经济活动中使用资源的权利，如分割由经济活动产生的收入流，这些规则在建立有关这些活动的预期时起着十分关键的作用。制度提供了对于别人行动的保证，并在经济关系这一复杂和不确定的世界中给予预期以秩序和稳定性。”房地产登记正是在国家对房地产市场进行调控的过程中，通过制度安排为协调和合理分担交易当事人和参与人的风险提供了一种社会规则和准则。

首先，登记制度将房地产物权的得丧变更依法定的程序，以严格的格式和规定的内容登记于登记机关设定的登记薄上，房地产的权属状况由此得以明晰和界定，这便为房地产交易中风险的合理分担奠定了产权制度基础。

其次，登记制度有助于防范房地产交易中的风险。由于房地产的交易是一个博弈过程，而作为博弈的要素之一的信息是很难确定的，也很难达到完备的程度，因而房地产交易中因信息不对称而产生的风险不可避免地存在着，这样仅在当事人之间和当事人与第三人之间分担风险是不够的，更重要的是还要通过制度安排来防范这种风险。就所有权交易中的风险防范而言，一般说来，是实物而不是权利的控制者更能够成本较低地降低风险。在房地产的交易中，因房地产的特殊自然属性，房地产的所有者对交易的客体拥有信息上的明显优势，他比任何交易相对人和第三人都熟悉交易客体自然状况、权利状况、内在属性等重要的交易信息。因而在房地产交易中如何按照公平而有效率的标准通过制度安排促使房地产的所有人客观、真实准确和及时公开上述信息，建立风险防范机制便成了房地产立法中制度设计要着力解决的问题。当然，房地产交易中的风险防范有赖于一系列制度的支撑，但登记制度在其中发挥着至关重要的作用。因为风险问题实质上就是成本问题，防范风险说到底就是如何使信息更充分，并且使获取该信息的成本最小化，登记制度在相当程度上建立了这种有效率的风险预防机制。登记要求拥有信息优势方必须按法律规定的程序、内容准确、全面的将有关涉及房地产交易的重要信息记载在官方的登记薄上，并向社会公众公示。这对房地产交易中的信息不对称无疑是一个有力地纠正，实质上也是对风险承担不平等的有力纠正。同样登记公示的信息的真实性、准确性、确定性也有助于相关权利人或义务人减少交易中的不确定性，使他们依据登记的真实、准确、确定的房地产信息对自己的交易行为进行合理的预期，从而减少乃至防范交易中的风险。尤为重要的是，登记公示的信息可以有力地避免房地产交易中的道德风险，即拥有信息优势的一方利用信息优势，通过进行机会主义的行为给其他主体带来不确定性和风险。

再次，登记制度也可以使交易当事人和第三人了解房地产的负担。根据经济分析法学派的观点，所有的法律规范、法律制度和法律活动归根结底都是以有效的利用资源、最大限度的增加社会财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置，实现帕累托最优效益以解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的矛盾与冲突。正因如此，现代物权法以效益作为重要的目标，并通过制度安排设计他物权的规则确定资源在交易中的流转，允许当事人设立越来越多的互不矛盾的物权，从而实现对物的全方位、多层次、宽领域的利用以实现对资源的优化配置，实现和激励人们对财产的多维动态利用。适应物权由归属转向利用的这一趋势，现代物权法逐渐地放弃了传统的注重对物的实体支配、注重财产的归属转而注重对物的多样态利用、注重财产的价值形态转化与利用。其突出的表现为，鼓励当事人设立越来越多但互不矛盾的物权形态，允许、鼓励多重抵押，最充分的利用物的交换价值、增值价值。这样不动产就负担了多种权利或利益，尽管这种多种权利或利益有利于提高不动产物权的利用效率，但却增加了交易中的风险。由于在一项不动产之上设立的物权（如在土地使用权上设立的抵押权等），通常表现为对所有权或者使用权的限制，因而也是在不动产之上所设立的负担及相应的交易风险。例如，某项房产设立了抵押，实际上就是在该房上设立了负担。这种负担的设立情况应当向公众公示。因为该房产一旦进入交易市场，有负担的房地产和没有负担的房地产在价值上是完全不同的。对买受人而言，购买了具有负担的房地产之后，有可能会受到第三人的追夺。登记制度依法要求房地产物权的权利人将房地产上设定的其他权利一一登记公示，不仅使房地产的负担信息公开化，使公众利用这些信息防范交易中交易客体权利不确定或有限制带来的风险，而且可以有效地约束房地产交易中机会主义行为带来的道德风险，为房地产交易当事人在房地产的多层次、多形式利用中间建立稳固、良好的信用关系，提供与之相应稳定的预期。

交易秩序建构和保护机制

人类天然具有对秩序的需求，秩序的建构与存续是人类一切活动的必要前提，从最一般的意义上说，秩序是一个表征主体生存环境协调程度的概念。它有广义和狭义之分，广义的秩序概念是指客观事物自律的状态；狭义的秩序概念仅仅指人的活动依一定的规则或方式连结而成的状态。秩序总是意味着在社会中存在着某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性、事件的可预测性、以及财产和心理的安全性。英国社会学家科恩认为：秩序与社会生活中存在一定限制、禁止及控制；秩序表示社会的某种稳定性，即在某种程度上长期保持这种形式。可见，秩序是对于有规则状态的一般概括，其蕴含着稳定性、连续性、规则性和可预测性。

由于人的本质在于它的社会性，而互动是人的社会化的条件，也是一定的社会关系的外在形式。人类行为的社会性及其互动关系，客观上要求人们的行为必须协调一致，然而各种差异乃至对立却容易导致社会运行过程中的一系列矛盾和冲突。因此，为避免或减少这些现象的发生，就需要通过权威性的、人们普遍接受制度安排对人们的社会关系予以界定，使人们在一种连续、稳定和明确的社会关系中从事活动，或者说要有一定的行为规则及其相应的机制来调适人们的行为。这说明秩序离不开法律制度，一定的社会秩序要由相应的法律制度来维护。

房地产登记就是以国家法律的形式通过一定的制度安排对房地产物权的设定及各种变动依法定程序在房地产所在地的专门机关(土地管理局、房地产管理局)所设立的专门簿册上予以记载并进而对土地和地上建筑物等不动产的所有权以及设定房地产他项权利加以确认，这不仅以法律的形式通过相应的制度安排明确了房地产的合法权利人，从而使房地产的交易和管理有了合法的起点。也使房地产的交易与房地产财产的利用有了普遍遵守的、统一适用的社会规则体系，这样就使房地产的交易处于一种有规则的状态，房地产交易的当事人也因此能在房地产交易中获得稳定的、连续的、规则的和可预测性的预期。房地产交易关系的这种制度化、规则化的机制就能有效地为房地产交易建立一种交易秩序，减少房地产交易中的不确定性及相应的风险。

参考资料：

1．王利明，物权法研究[M].北京， 中国人民大学出版社，2002。

2．谢在全，民法物权论（上下）[M].北京，中国政法大学出版社，1999。

3．陈华彬，物权法研究[M].香港，金桥文化出版（香港）有限公司，2001。

4．孙宪忠，论物权法[M].北京，法律出版社，2001。

不动产登记风险点篇（2）

一、不动产登记制度概述

（一）不动产登记的概念

所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。

（二）不动产登记的意义

首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。

二、我国现行不动产登记制度的不足

（一）欠缺统一的不动产登记法律

建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。

（二）不动产登记范围不明确

众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。

（三）法律责任风险控制机制缺失

不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。

（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明

我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。

三、完善我国不动产登记制度的构想

（一）制定统一的不动产登记法

建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。

我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。

（二）完善不动产登记范围

不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。

（三）建立科学的风险管控机制

所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。

（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题

笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。

四、结语

笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。

参考文献：

不动产登记风险点篇（3）

一、期房按揭贷款概念

期房按揭贷款是指商品房预购人在支付首期规定的房贷后，由贷款银行代其支付其余的房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。期房按揭贷款在期房阶段并没有发生所有权转移，在性质上又不能和让与担保等同，此阶段贷款银行获得基于预购商品房预告登记的预购商品房抵押权预告登记保证；在期房交付办理房产证并办理抵押登记后，期房按揭贷款就相当于现房按揭贷款，此阶段在法律上转变为不动产抵押行为。以上特点决定了期房按揭贷款比现房按揭贷款涉及法律关系更复杂、风险也更多。

二、期房按揭贷款风险点

（一）借款人信用风险问题

信用风险指的是借款人无法按期偿还贷款本息的风险，包括客观上个人财务状况恶化无能力归还；主观上疏忽忘记还贷、期房产生问题而拒绝还贷或恶意拖欠等情况。

（二）楼盘交付问题

期房与现房相比，会受到多种因素影响，导致未能如期交房：一是存在相关手续缺陷、工程进度慢、房屋质量问题、房屋面积和格局与原规划不同、交付房屋与广告宣传不符等；二是楼盘因开发商被而被查封。如果遇到此类不利情况，银行的债权安全性可能受到严重影响，可能出现购房者拒绝还贷、拒绝交房或无法交房导致房产证无法办理及银行无法落实抵押等问题。

（三）预购商品房抵押权预告登记效力问题

由于期房阶段不能出房产证，期房按揭贷款一般会先进行预购商品房抵押权预告登记，待期房交付并办理房产证后，再正式办理抵押。这里存在两方面风险点：第一，房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。第二，自能够进行房屋登记的三个月内，当事人未办理房屋登记，银行也未按期办理预抵押登记转为正式抵押登记的，银行是否会对房屋丧失优先受偿权，而现实中，银行超期未办妥正式抵押登记现象普遍存在，各家银行对预抵押转为正式抵押的贷后管理工作也表示非常棘手。

（四）“假按揭”风险

“假按揭”是指开发商以套取资金为目的，将手中持有的房屋以虚假买房人的名义向银行申请房屋贷款的行为。近年，“假按揭”案件频发，涉案金额高达数十亿元：一是开发商利益驱使；二是部分银行为争取房贷客户降低审批门槛甚至放弃原则未对客户信用基本情况进行审核就放款。

（五）开发商丧失担保能力

项目开发时限长，开发商资金投入较大，一旦出现开发商资金挪用，债务缠身等问题，开发商可能面临倒闭，那么开发商的担保能力也将丧失，那么银行的债权安全性将受到严重影响，甚至会出现项目烂尾、楼盘查封、购房者拒绝还贷等连锁反应。

（六）自然灾害风险

现实情况中，因为期房不同于现房，无法购买财产保险，倘若发生毁损，或者遇到自然灾害造成房屋摧毁等问题，因为房屋未购买保险，那么购房者将受到严重的财产损失，银行的债权安全性也相应受到威胁。

三、期房按揭贷款风险防范

（一）加强对第一还款来源的调查

第一还款来源的调查主要内容包括偿债能力、偿债意愿、资金用途真实合规性、风险缓释能力。其中，偿债能力可以通过收入证明、婚姻状况、工作单位情况等信息直接体现；偿债意愿则可以通过以往的信用记录情况、被执行信息等信息间接体现。

（二）严格准入，选择优质开发商合作

准入时，选择具有一定的开发经验、自身或其控股股东信用良好，无欠款记录，无虚假销售记录，开发项目无纠纷记录的开发商。

（三）重点关注楼盘整体配套情况

楼盘应进行整体性评估，最好要由具有房地产估价师或资产评估师执业资格的专业人士出具意见书，也可委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估。授信调点关注产权证能否顺利办妥、楼盘整体配套社区完善度等信息。

（四）加强贷后检查

检查方式包括现场检查与非现场检查。对按揭楼盘的检查，可结合项目抵押登记办理、工程进度、履约情况等风险因素，楼盘是否按进度施工，实际用途与规划用途是否相符；楼盘地段是否较好，与周边相比项目是否有竞争力。

（五）尽快实现抵押预告登记向正式抵押登记的转化

重点管理超期未办妥正式抵押登记以及已放款未办妥预抵押登记的按揭类贷款，要求客户经理定期了解贷款抵押登记办理进度，对于超期未办妥抵押登记的房贷业务，须及时采取贷后管理措施。

（六）引入保险机制

转移银行风险是各国商品房按揭的有效经验。一是期房阶段，让购房人投贷款保险；二是期房交付并办理房产证后，让购房人投房屋抵押贷款综合保险（简称房贷险），目前在期房阶段，很少有银行要求购房人投贷款险。所以，银行需要和保险公司根据房屋不同阶段向社会提供真正配套实用的保险产品和相关服务。

（七）加强与房产部门的沟通，及时了解产权证办理情况，避免信息不对称

作为信息不对称的一方，银行所掌握的期房房产证可办理的信息相对滞后，在实际的贷后管理工作中要加强与当地房产部门的沟通合作，建立信息共享机制，及时掌握楼盘项目产权证分割办理等情况。

参考文献

[1]杨立新，宋志红.预告登记的性质、效力和范围探索[J].法学杂志，2006，27（4）：32-36.

[2]常鹏翱.预告登记制度的死亡与再生[J].法学家，2016（3） ：125-135.

[3]刘箐儒.“假按揭”是怎样形成的[J]金融经济（市场版），2007（5）：29-30.

不动产登记风险点篇（4）

现在二手房交易中最主要存在的问题是：在二手房买卖登记过程中，现在依然大量存在着一房二卖，合同内容不明确，欺诈、胁迫、乘人之危现象依然在不断的发生。这些现象的存在即不利于二手房交易市场的健康有序发展，也不利于提高房产登记部门的工作效率，也可能因当事人之间买卖合同纠纷导致房产登记部门涉诉，买卖合同无效导致的房产交易被撤销的情况。因此，杜绝此类事件的发生已成为全国二手房交易相关部门的重大课题。有鉴于此，公证介入二手房交易及预告登记成为保证二手房交易安全的有效手段。

对于公证介入的可行性有以下几点分析：

一、公证员作为专业的法律从业者，具有草拟、代书法律文书的能力，通过对当事人双方意思表示及法律文书的审查，可以确保当事人所签订合同的真实性及合法性。进而保障当事人双方合法权益，减少因当事人因法律知识的缺乏而导致合同不能有效履行的机率。

二、为房产登记部门规避法律风险及审查风险。通过公证机构的核实及审查，确保了合同的有效性，房产登记部门可依公证书进行登记，通过此公证的事前审查，房产部门就可规避职业风险，房产部门毕竟不是法律部门，通过法律风险的适当转嫁，可提高房产部门的工作效率与社会诚信，改善执业环境。

三、公证介入有法可依，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该预告制度可以从根本上源头上防范一房二卖的情况发生，也为公证介入提供了法律依据。

四、一举多得，共同发展。通过公证介入，可实现效率与效益的有效平衡，可实现相关机构的共同发展。举个例子，房产部门提前工作效率与涉诉率的同时、可保证当事人之间权益的最大化，而且可带动房地产中介部门业务、中介业务的快速发展。

五、快捷便利、易于被广大二手房交易者所接受。因公证处出具公证书之前已进行了大量的询问与审查，在房产部门登记时可简化登记程序，通过快捷通道，对有法律保障的合同进行优先登记，乐于被二手房交易者接受。

正因为公证介入有几上诸多优点，因此，各国都把公证引入到房产登记过程中，在我国经济发达的省份，也有不少有益的尝试。不可否认，现在该业务并未在全国发展起来，但并不意味着无事可做，相反，我们应该在其中看到机遇，有益的尝试可扩大房产部门的社会公信力与知名度，如果做出成绩，该项举措可在全国范围内树立起标杆，这正是科学发展观应有之意，政绩观之应有理念。

为了使该举措具有可行性，我有以下几点建议：

一、在二手房交易预告登记过程中，引入《房屋买卖合同》公证制度，通过公证机构的审查，房产登记部门可确保每一份登记的合法性、有效性。买卖交易双方可以确保无任何法律隐患，无任何合同内容上的偏差。事实上，在房产抵押登记中的《抵押合同公证》与该公证意义相仿，但二手房预告登记中的公证介入意义更加重大，反响将更为强烈。有了《抵押合同公证》的成功实行，更加证明公证在二手房交易中的大有可为，大有作为。

不动产登记风险点篇（5）

中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）04-0110-02

一、不动产登记错误赔偿责任概述

法律概念是构建法律制度的基础，然而关于不动产登记错误赔偿责任的概念则在不同国家、因不同学者而有不同概念。由于概念的差异，不动产登记错误赔偿责任的性质自然亦有所不同，但其最终归宿却均应为维护不动产物权变动、交易秩序及安全。

1.不动产登记错误赔偿的含义及类型。在界定不动产登记错误赔偿责任时，首先应当明确登记错误的含义。关于登记错误，理论界有广义说、狭义说及折中说三种观点。广义说认为，登记错误是指登记簿上所记载的事项与原始实时状态不符的现象，产生这些现象的原因既包括登记机关的错误及遗漏，又包括物权合意的瑕疵，还包括有效登记完毕后的一些法定原因，如继承、合并或者法院的判决。狭义说认为，登记错误是指基于有效的原因而为的登记，因登记错误或遗漏所致的，登记不上的内容与登记原因文件所记载的内容不符。折中说则认为，登记错误产生的原因不仅包括狭义登记错误产生的原因，还包括因登记原因瑕疵导致的错误登记。持广义说的典型代表国家为德国，狭义说以中国台湾地区为典型，折中说以瑞士为代表。根据《物权法》第19条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿所记载的事项错误的，可以申请更正登记。”第21条第2款：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”可见，《物权法》采取了折中说，因此，不动产登记错误赔偿责任的含义可以概括为：当事人或登记机构在不动产登记中造成他人损害时，依法应当承担的赔偿责任。根据这一定义，可以推出不动产登记错误赔偿责任包含如下特征：第一，其产生原因包括虚假登记与违法登记；第二，其责任主体是登记过程中的当事人及登记机构；第三，其形态既可以为侵权责任也可以为违约责任。

根据不动产登记错误赔偿责任的产生原因，可以将不动产登记错误赔偿责任分为三种类型：即当人事的赔偿责任、登记机构的赔偿责任及多数人侵权的赔偿责任。当事人的赔偿责任是由于虚假登记产生的，指申请不动产登记的当事人提供虚假材料，造成他人损害，该当事人依法应当承担的责任。登记机构的赔偿责任则是因为登记机构没有尽到应有的审查职责进行了错误的登记，给他人造成损害而应承担的责任。多数人侵权的赔偿责任包含两种类型，第一种是虚假登记的当事人与登记机构工作人员恶意串通而进行的共同侵权；第二种是虚假登记当事人及登记机构构成无意思联络的数人侵权。第一种责任无疑是共同连带责任，第二种责任则是各主体承当的与其过错相适应的责任。

2.不动产登记机构赔偿责任的性质。基于虚假登记当事人的错误造成损害的，当事人应当承担的为民事赔偿责任。但是基于登记机构错误登记造成他人损害的，其应当承担的赔偿责任究竟为何种性质，理论界有两种观点：即行政赔偿责任说和民事赔偿责任说。一种观点认为，此赔偿责任为行政赔偿，登记机构的赔偿责任属于国家赔偿责任中的行政赔偿责任。其理由有两个：其一，登记机构为国家行政机构；其二，登记行为为行政行为。另一种观点认为，此赔偿责任为民事赔偿责任。理由如下：第一，虽然登记主体为行政机构，但本质上，登记行为为物权变动行为，具有私法性质；第二，若将此责任界定为国家赔偿责任则不利于保护受害人的合法权益；第三，中国以《国家赔偿法》来确定国家应当承担的责任，然而此赔偿责任不在其范围内。

对以上两种观点分析比较，可见其争议的焦点在于登记行为的性质是公法行为还私法行为，笔者认为，不动产登记兼具公私法双重属性，而不得单独将其归为公法行为或者私法行为，但行为性质并非决定赔偿责任的性质，保护当事人合法权益是承担赔偿责任的最终落脚点，鉴于中国不动产登记现阶段的具体情况，行政赔偿更有利于保护当事人的合法权益。

3.不动产登记错误赔偿责任构成。行政赔偿责任的构成要件包括以下四个：责任主体、损害事实、违法行为以及违法行为与损害事实之间的因果关系。在不动产登记错误赔偿责任中，其责任主体应当是国家机关及其工作人员；损害事实即错误登记而引发的当事人权益损害的客观存在；国家机关或其工作人实施了违法行使职权的行为；国家机关或其工作人员实施的违法行为是造成当事人权益受损的直接原因。当然，行政赔偿的实现具有一个不可忽视的前提条件，即当事人已经穷尽其他救济途径而无法获得实际赔偿。

二、不动产登记错误赔偿模式

1.德国的赔偿模式。在德国和瑞士等国家，由于登记错误致使当事人权益受损害的，赔偿金由国家负担。在德国，登记收取的全部费用上缴国库，因此其赔偿金由国家负担。《瑞士民法典》明确规定，各州对不动产登记过程中产生的损害负赔偿责任。这种由国家负担赔偿金的机制其出发点有两个：首先，登记行为为公法行为，登记公信力来源于国家的强制力，登记体现了国家意志，在整个登记过程中，登记机关起着主导的作用，体现登记公信力的登记簿也是由登记机关制作颁发，因此，当由于登记机关及其工作人员的违法或失职行为造成登记错误而给当事人造成损害时，将这一责任视为不动产登记制度本身的责任，国家承担赔偿责任。其次，国家负担机制是公共负担平等理论的产物 [1]。这种理论认为，不动产登记这一国家行为其目的在于维护公共利益，因此，其费用应当有全体公民共同负担。登记费用由国家机关收缴，登记错误造成损害而产生的赔偿金便理应由国家财政来负担。国家负担机制的优点在于登记错误赔偿责任的承担主体是具有国家信用作保障的，实现的可能性较大，但通常情况下，国家赔偿适用“最小化”原则，即其赔偿范围非常狭窄，仅限于当事人因登记错误而受到的直接的、实际的损失，且寻求赔偿的程序烦琐，这些都不利于当事人权益的保护。同时，由国家负担赔偿责任，加重了国家财政的负担，偶然性的登记错误，会对国家财政的稳定性带来巨大冲击。

2.澳大利亚的赔偿模式。在采用托伦斯登记制度的国家，如澳大利亚、新西兰、美国部分州以及中国台湾地区，因登记错误而产生的赔偿金由登记机关建立的登记错误赔偿责任基金负担。中国台湾地区《土地法》明确规定，登记错误的赔偿金由行政机关支付，抽取登记费用的10%用作登记错误赔偿基金，专供登记错误赔偿所用。这一负担机制也叫利用者负担机制，即登记申请人在申请登记时缴纳一定的登记费用，登记机关抽取费用的一部分来建立登记错误赔偿责任基金，该基金只能用于支付登记错误赔偿金，不得用于其他用途。这种机制认为，登记申请人是登记的受益人，“按照受益原则，享受政府所提供的特定的公共物品或劳务的效益，当相应地为此支付一部分费用，即所谓谁受益谁出钱”[2]。因此，在这种机制中，贯彻着公平负担理论。这一机制的优点在于赔偿金来源的稳定性，但在实际操作中仍然会存在一定困难：其一，登记机关收取的登记费用较低，采用这种机制无疑会加重登记费用。其二，登记错误的出现具有偶然性，收取登记费用的多少比例能够满足登记错误的赔偿，较难确定。比例过高则加重登记申请人负担，比例过低，又不能弥补登记错误给当事人带来的损害。

3.英国的赔偿模式。在英美等国家，为了保证登记申请人的权利免受第三人的原因而造成财产性的损失，出现了私人经营的“产权保险公司”。这种公司通过审查投保人的资料，确定突然出现第三人来影响投保人权利的可能性的大小，根据这种可能性与投保人签订保险合同，收取保险费用。这种保险公司很早以前就出现了，在一定区域内垄断，掌握了大量的资料，其功能类似于德国的土地登记簿。在采取保险机制的国家里，登记不具有公信力，一旦登记错误造成损害，保险公司向投保人支付保险金来弥补损失。保险负担机制的优点在于登记错误赔偿的资金来源于商业化的保险公司，能够充分保证当事人的权益。然而，保险负担机制的实现需要完善的配套机制与之配合，才能发挥其功效。在中国保险公司很难掌握登记信息，也很难涉足不动产登记过程，这样，对保险公司来说，保险风险过高。

三、建立中国不动产登记赔偿基金

不同的登记错误赔偿机制只要找到适合其发展的土壤，均能充分发挥其效力。因此，在选择中的不动产登记错误赔偿模式时，应坚持从中国不动产登记现状出发，在此基础上，吸收各国家和地区的先进经验，寻找解决中国不动产登记错误赔偿责任的良方。

中国应当建立不动产登记赔偿基金制度[3]。其理由有如下两点：其一，建立登记赔偿基金有利于维护受害人的合法权益。目前，因登记错误受有损害的当事人只能通过行政诉讼的方式获得救济，费时费力，而在赔偿基金制度下，当事人可以直接申请赔偿，如登记机构拒绝，当事人还可以通过诉讼的方式解决，这样，其权益就有了双重保障。其二，建立登记赔偿基金制度，能够有效降低登记机构的赔偿风险，有助于登记机构职责的履行。不动产对人们的生产、生活都具有极为重要的意义，一旦登记出现错误，对当事人的影响是非常大的，如这种风险均有登记机构负担，无疑会降低工作效益，不利于不动产物权的流转，赔偿基金制度能够化解登记机构的风险。

参考文献：

不动产登记风险点篇（6）

关键词:消费者权益 非法预售 公摊面积 监管

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。本课题组用一年多的时间,对河北省主要地区的商品房预售市场做了调查。社会调查发现,商品房预售市场中消费者权益严重受到侵害,本文对此进行了研究,并提出相关建议。

高院应出台司法解释完善相关条款以保护消费者权益

(一)加大非法预售中开发商的责任承担

根据《城市房地产管理法》第67条规定,采取行政处罚的种类只有责令停止预售活动、没收违法所得和罚款。没收违法所得,仅指在非法预售商品房过程中所获得的收入全部,是指违法行为人从事预售商品房活动获得的利益,而罚款的数额仅限定为已收取的预付款1%以下。并且行政处罚机关只能在法定幅度内决定罚款数额,不能有任何超越。课题组认为,最高院应尽快出台司法解释完善相关条款,提高罚款的数额百分比,或增加更加严厉的惩罚措施,遏制开发商诱发道德风险。

(二)明确面积测量失误的开发商连带责任

最高院虽出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其第14条规定了建筑面积误差的处理原则,但业主是否有权选择测量单位,测量失误的责任是否开发商承担连带,面积测量报告是否应当附图等具体问题,该解释都没有说清。课题组认为,开发商之所以在此设定陷阱,关键因素是开发商不承担连带责任,可以推卸责任一走了之。如果最高院出台司法解释增加开发商的连带责任,将会有效遏制开发商设定欺诈陷阱。

加强政府规制补充以保护消费者权益

(一)建立统一登记制度,使相关信息真实可靠

我国部分省市已规定统一登记,即房产由建设部门的房地产主管部门负责登记,地产由国土主管部门负责登记。分别登记不利于公示和查询,而不动产登记发挥其强大公示功能的途径就在于给第三人提供权威的登记信息。就目前状态而言,第三人因多头登记而难以判断信息的真实可靠性,使个别不诚信房地产商有可乘之机。依据《物权法》第246条又规定:法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。在《物权法》中完善不动产登记制度,建立不动产的统一登记制度,应当是我国未来不动产登记制度的发展方向。

(二)借鉴多边投资担保机构公约,建立房屋预售制度的风险担保机制

鉴于商品房预售单边风险承担的危害,课题组赞同易宪容的观点,如果允许预售制度的存在,就必须建立救助机制,其核心在于建立风险担保基金。课题组认为,借鉴《多边投资担保机构公约》(MIGA),建立房屋预售制度的风险担保机制刻不容缓。MIGA机制不同于任何国家官办担保机制的突出特点,在于它对吸收外资的每一个发展中国家会员国,同时赋以“双重身份”:一方面,它是外资所在的东道国,同时又是MIGA的股东,从而部分地承担了外资风险承保人的责任。借此,可由政府或者政府委托相关部门成立中介咨询企业监督指导,建立房屋预售制度的风险担保基金。借鉴MIGA中的“双重身份”:参加房屋预售制度的房地产开发商,按营业额缴付一定的保险额。一旦出现风险,开发商既是被该机构追偿的人,又是该机构的股东,需承担部分风险承保人的责任。

加强政府监管的主动性以保护消费者权益

加强对非法预售的有效监管,减少社会净福利损失和消费者损失。由于我国相关法律还不完善,使得法律监督还不能完全有效,因此,更应当强调行政主管部门工作的主动性,加强动态跟踪、完善惩处机制。

借鉴香港经验和美国法,将预售款进行专户监管。为了控制开发商挪用资金引发建设风险,应该借鉴香港经验,将预售款进行专户监管。其核心理念是,预售款的主要目的在于确保其购买物业的顺利建设,以及其后产权的顺利转移,预售款的使用必须符合项目建设的需要。另外,根据美国法律,开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金,但这部分订金并不直接交给开发商,而是由第三方来保管,第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司等,都值得借鉴。

参考文献:

1.刘成林,叶永祥.房屋买卖争议处理法律依据与案例指导[M].中国法制出版社,2009

不动产登记风险点篇（7）

（一）设立登记概念

是指将企业设立的相关事项上报企业的登记注册机关，由企业的登记注册机关依法审查、核准后，颁发营业执照的过程。

（二）企业名称不适宜的法律风险及防范

1．法律风险：已经登记注册的企业名称，在使用中对公众造成欺骗或者误解的，或者损害他人合法权益的，应当认定为不适宜的企业名称予以纠正。如企业名称与他人在先驰名商标相冲突，可能欺骗公众或者对公众造成误解的，相关权利人可向企业名称登记主管机关申请撤销该企业名称登记，并可依法追究该企业的侵权责任。

2．风险防范：为避免企业名称与他人注册商标专用权冲突，应当事先进行商标查询。同时为有效保护自己的企业字号不被他人以商标形式注册，建议在企业名称登记后及时将该企业字号在相应类别上申请商标注册，予以商标保护。

（三）出资瑕疵的法律风险及防范

根据我国法律的规定，公司股东或发起人需要按期足额缴纳公司章程中确定的出资额。以货币出资的，要将出资足额存入指定的银行账户；以非货币财产出资的，要办理财产权的转移手续。

1．出资瑕疵种类：（1）出资评估不实，即出资人以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资时，其评估价额高于出资财产的实际价额。（2）虚假出资，指出资人违反法律规定未履行出资，通过虚假手段取得验资机构验资证明，从而造成表面上出资，但实际上并未出资的情形。（3）抽逃出资。指出资人在公司成立后，将其所交纳的出资额暗中抽逃撤回却仍保留股东身份的行为。

2．法律风险：对虚报注册资本、提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得公司登记的，应由公司登记机关责令改正，处以罚款；情节严重的除撤销公司登记或者吊销营业执照外，未缴纳所认缴的出资、出资评估不实、虚假出资、抽逃出资的股东，还应当向已足额缴纳出资的股东承担违约责任，同时应当向公司承担差额补缴责任，并承担相应的民事赔偿责任甚至刑事法律责任。

3．出资瑕疵的法律风险防范：企业应设置工作流程，严格按企业工作流程规范、审核，按国家法律法规规定执行以避免类似抽逃出资引起的法律后果。

（四）经营范围的法律风险与防范

1．经营范围分类。分为许可经营项目和一般经营项目。

2．法律风险：企业未经批准、登记或者违反相关规定超经营范围经营的，尤其是许可经营项目，属非法经营，由企业登记机关依据《无照经营查处取缔办法》予以查处，可处以没收非法所得、罚款直至吊销营业执照等行政处罚，同时企业还将承担因此可能导致的合同无效的法律后果。

3．风险防范：企业应在核准的经营范围内开展经营业务。有前置审批的许可经营范围应当及时办理前置审批，在经营过程中不但要注意本企业经营不能超越经营范围，还要注意审核合同签约对方是否超越经营范围，以避免无效合同的产生及经济损失的发生。

通过梳理设立登记的工作流程中每个环节存在的风险点，建立起必要的工作流程；按照法律规定获取登记所需的资料，使整个设立工作程序规范化、合法化。同时通过加强与工商登记机关的沟通，力求所报送的资料更加符合登记规定，对可能存在的风险，也能得到更直接的指导和帮助，维护好出资人利益。

二、变更登记的法律风险及防范

（一）变更登记概念

是指当企业主要的注册登记事项发生变化时，企业将其变化的事项上报原登记注册机关，由原登记注册机关依法对该变化的事项进行审查、核准并换发新的执照的过程。它是企业在注册登记事项发生变化时保持合法地位所必须的法律手续。

（二）变更登记的法律风险

企业变更登记应在法定的有效期内进行，逾期不办理的，工商登记部门将予以处罚，风险发生。如《公司法》第73条规定:“公司登记事项发生变更时，未依照本条例规定办理有关变更登记的，由公司登记机关责令限期登记；逾期不登记的，处以一万元以上十万元以下的罚款，公司未依照本条例规定办理有关备案的，由公司登记机关责令限期办理；逾期未办理的，处以三万元以下罚款。”

（三）变更登记法律风险防范

1．规范变更登记的工作流程，通过建立流程，按照相关法律规定收集和获取变更所需的资料，并针对企业经营中的各种变化，及时进行变更登记提示，以免影响正常生产经营。

2．做好变更登记审查。审查变更事项是否合法合规，在变更资料的收集和变更事项的法律程序上都必须依法进行，避免因违规操作造成严重后果。

3．加强与工商登记机关的协调、沟通，确保变更事项的登记材料符合法律规定，履行必要的程序，准备充足的变更材料，可以最大限度避免日后产生不必要的纠纷。

三、企业注销登记的法律风险及防范

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（一）注销登记概念

是指当企业出现破产、被吊销营业执照、责令关闭、被撤销或其他原因终止经营而解散时，企业将有关材料或文件上报企业原登记注册机关，由原登记注册机关依法审查、核准，以终止企业法律地位的必经程序。

（二）注销登记法律风险

1．未进行清算注销的企业将面临吊销营业执照（如被吊销或被撤销仍须办理注销登记），接受相关处罚的后果。企业的债权债务由企业开办单位负责清理，公司应由股东负责清理并承担相应责任，且法定代表人三年内不得担任其他企业的法定代表人。

2．债权人可申请法院成立清算组。逾期不成立清算组的，债权人有权申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。

3．股东承担民事赔偿责任。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，或未经清算即办理注销登记无法进行清算，债权人可主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿及清偿责任。

4．股东承担连带责任。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人可主张其对公司债务承担连带责任。

实践中，部分企业怕清算程序繁琐而不进行清算，不进行注销登记，直接将已丧失企业功能和业务的企业“搁置”，认为是自生自灭，致使债权债务关系得不到及时清结，影响了债权人的利益，扰乱了正常的经济秩序，同时也给出资人带来潜在的诉讼法律风险。

（三）注销登记的法律风险防范

1．找出注销登记中的风险点，做好风险分析，建立相关制度加以防范和控制。如对清算报告、股东决议的签署、对审计事务所的聘请等建立相关制度规定加以控制，避免出现虚假报告、文件等，减少因不当操作给出资人造成损失，产生遗留问题。

2．企业注销时应按法定程序及时依法组成清算组进行清算，办理注销登记。

四、企业年度年检法律风险与防范

（一）企业年度年检（以下简称年检）概念

是企业注册登记机关依法按年度根据企业提交的年检材料，对与企业注册登记事项有关的情况进行定期检查的监督管理制度。

（二）未能按期年检的法律风险

企业不按照规定接受年度检验的，由企业登记机关责令其限期接受年度检验。属于公司的，并处以1～10万元罚款。属于分公司、非公司企业法人及其分支机构、来华从事经营活动的外国（地区）企业，以及其他经营单位的，并处以3万元以下的罚款。属于合伙企业、个人独资企业及其分支机构的，并处以3000元以下的罚款。

企业在责令的期限内未接受年检的，由企业登记机关予以公告。自公告之日起，60日内仍未接受年检的，依法吊销营业执照。

（三）企业年检风险防范

1．日常的工作中，依照年检审查的内容规定，建立起与企业年检相关的管理制度及工作流程。

不动产登记风险点篇（8）

物权保险的最初形式是1868年在美国的宾西法尼亚州出现的“房地产物权摘要和律师意见书”。到今天，物权保证经历过多种形式，包括：房地产物权摘要和律师意见书，物权担保，物权保险等。全球最大的物权保险业公司是“第一美国物权保险公司”。它成立至今已有一百多年的。每年年收入超过20亿美元，并在业内保持着最长的业绩成长记录。

因此，对美国物权保险发展进行系统的，特别是和比较其经营的环境、构成要素、特殊性和成因等，对尚未起步的我国物权保险业具有重要的和现实意义。

一、美国物权保险的构成要素、特殊性及成因

（一）构成要素

1.物权保险的保险人包括商业性的物权保险公司、物权保险人、与律师有关联的物权保险组织。其中最主要的形式是物权保险公司。

2.物权保险的被保险人

一般说来，凡是对于房地产的物权拥有保险利益的法人或人都可成为被保险人。物权保险主要发生在房地产的物权发生变更的过程中，比如在房地产的购买过程中，或者是房地产抵押贷款过程中。

3.物权保险的保险责任

物权交易者为了保证房地产的物权没有纠纷或瑕疵，会为被交易的房地产的物权进行保险。这里所说的纠纷、瑕疵是指抵押、留置权、费用、未了诉讼、未付税金、遗嘱、附加用途限制、地役权等，这后两项仅与地产有关。保险人只根据所有权转让的连锁纪录来保险。保险人将不去察看购买的房屋或土地。简单地说，保险公司只是担保房地产转让记录形式上的准确性。

4.物权保险的除外责任

任何在登记之外的转让或债务（如抵押），保险公司均不承担责任。标准的美国物权保险合同通常不包括如下不能从公共记录检索出的风险，如，有关建筑、规划、土地使用和环境保护的法律，政府的规章，行使一般政府职能的后果，以及土地征收；出贷方违反州立公司法规或禁止高利贷的法律；建筑施工方对被兴建或修缮改造的建筑物的法定优先抵押权；提供购买贷款的出贷人；未登记的占有人的权利与未登记的地役权；边界纠纷等本应当由实地勘察或测绘即可发现的事由；保险合同生效后产生的权利制约；由投保人导致的或投保人所遭受的损失，投保人对此知情但是却没有反映在公开记录中。

最近由两家美国保险机构推出的标准国际物权保险合同对以上事项也不负赔偿责任外，同时还包括如下除外责任：土地所在地政府收回土地，除非在保险生效日已经得知该情形；取水权与其它和自然资源有关的权利请求；由居于财产所在地以外的第三国的人提出的权利请求或由保险人所在国之外的法院或裁判机构解释、执行保险合同而导致的损失；战争、叛乱、暴动、内战、传染病、政府限制、国有化、不可抗力和其它类似原因造成的损失。

由上述可见，美国物权保险合同本身不能被直接移植到我国。美国保险机构的有些除外风险可能恰恰是我国投资者最希望获得保护的风险。因此在我国适用的保险合同应当反映的实际情况，在我国的不动产法律体系和土地登记制度的框架内，应妥善地处理购买方、承租人、出贷人和其他投资者的利益期待。

（二）特殊性

美国物权保险与其它保险产品有以上形式上的共同点，但是由于美国物权保险产生于房地产交易与融资贷款的独特背景之中，它在本质上又有区别于其它险种的特殊性。主要表现在：

1.在承保方面

物权保险人在收到一份投保申请书以后，首先查阅一切公开的登记记录，调阅与宗地有关的各项合同、文书和法律文件，由此决定宗地权属和宗地所担负的债务。然后保险人便召集宗地的出让方和受让方，一同商议起草文件或提起诉讼，以消灭存留在宗地上的债务、击败其他人声称享有的对宗地的所有权。

2.在保费构成上

物权保险人拨出90％的保费用于调查和准备这些工作，这一切都发生在宗地交易完成之前，也就是受让方接受土地所有权之前、承租方或贷款机构对宗地享有占有使用权、担保债权之前。至于剩余的风险，保险人将剔除那些超过可接受范围的风险，其它则纳入保险合同的保赔范围内。

3.在保险性质上

最显著的性质差异在于物权保险机制主要涉及为消除风险的机制而非注目于风险承担。物权保险人的职责远远超出一般的保险人尽量售出更多保险合同的任务。

4.在理赔方面

理赔合同生效前的风险。物权保险合同与其它财产险、汽车险和人寿险不同，它对保险合同生效后才开始发生的风险不负责理赔。它的保险对象仅限于在保险合同生效后提起的物权或债权请求权，并且这一请求权还必须是基于合同生效之前已经存在的事实提出的。保险人的调查工作和风险除斥工作预防了已知风险在将来被提起的可能性，这不仅保护了保险受益人的投资，还为保险人控制经营风险提供了保障。

可见，美国物权保险业务在很大程度上是按一个产权调查、咨询、评估方式运作的担保业务。严格地说，按照传统保险的含义，美国物权保险本质上不算是一种保险业务。

（三）成因

美国物权保险上述运作模式的形成，主要在于：

1.复杂的法规

来源于英国封建时期地产法的美国财产法，与资本主义的一些财产原则相结合，其中的所有权、抵押权、典质权和留置权等相互交错，形成比较复杂的法律规定。在美国，地产购置的登记程序比较复杂，产权的取得往往需要经过许多法律手续。

2.发达的房地产市场与频繁产权交易

发达的房地产市场是美国物权保险的重要基础之一，而且与欧洲国家相比，美国的房地产换手率较高，交易频繁，这使得购买者会产生许多担心：购买的房地产可能转让过多次，故其他人有可能对该房地产有所有权之争，该房地产也可能被抵押出去或被其他人作为债务的留置物，该房地产还有可能卖给别人地役权，或者因为政府的管理使得该房地产的使用受很大的限制，这些因素都是房地产购买人的障碍。为了消除这些障碍，物权保险业务就应运而生。

3.严格的房地产登记制度

美国多数州所采用的房地产登记制度属于契据登记制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编排的，而不是以房地产为标准。在严格的登记制度下，每一块地、每一处房产都应当形成一条连续的产权链。如果产权链中有断头，就要由地院判决断头时的产权归属，使其恢复为一条连续的产权链。

二、我国物权保险运作方式的选择

根据以上，结合我国实际，我国宜按照传统保证保险业务模式运作物权保险业务。采取这一运作思路主要是考虑到：

（一）美国物权保险运作模式的特殊成因

美国物权保险公司在很大程度上是按一个产权调查、咨询、评估公司的角色在运作物权保险业务。

它选择这样一种特殊的运作模式的外部因素是美国复杂的法律法规、频繁的产权交易、严格的契据登记制度使它不得不将主要精力用于查阅一切公开的登记记录；将保费的90％用于调查；采取消除风险而非注目于风险承担的机制；理赔合同生效前的风险。

其内因是采取这种模式可以实现其母子公司的收益最大化。美国第一公司的主业是从事房地产经纪、咨询评估、消费者信誉和房产信息调查等业务，因此可以说，物权保险业务是其母公司的副产品，其所谓的用于调查的保费收入的90％正是其母公司利润的重要来源。

以上两方面因素使其形成了有别于传统保险业务的运作模式。

（二）我国具体的国情、法律制度、市场环境、登记制度

1.我国完全不同的法律制度

美国与我国的法律制度分属于两个完全不同的法系。我国是大陆法系国家，美国法律规定的所有权、抵押权、典质权和留置权等相互交错，比较复杂，而我国的相对简单。

2.两国产权登记制度的巨大差异

我国房产产权属登记简单，登记手续简便，这与美国有很大不同。在美国，地产购置的登记程序比较复杂，产权的取得往往需要经过许多法律手续，我国有关权属证书、手续易于核对。

3.我国房产产权风险危险程度低

产品定位在房产产权以后，危险程度、技术难度大大降低。与美国的私有土地制度不同，我国的土地所有权是国家的。产品定位在房产产权以后，涉及宗地产权的复杂的法律关系和纠纷等造成的风险就可以避免了。

4.我国产权变更率低，产权关系相对明了

我国房地产二级市场刚刚起步，主要是一级市场活跃。一级市场产权关系简单，而且受水平、户籍制度、传统习惯以及二级市场不发达等因素的。我国居民的房产主要是自用或作为资产的存放形式，房地产的投资融资功能还没有发挥。因此产权变更比率低，产权关系相对明了。我们此时切入的难度系数不大。

（三）可以更好地利用自身的经验和优势

不动产登记风险点篇（9）

一、党建工作

1、突出政治导向，抓实学习教育，着力抓好登记业务的规范化管理。我县不动产登记工作基础薄弱，人员不够、工作量大、信息化较差、历史遗留问题突出，给不动产登记规范化管理带来较大挑战。我们立足现实，不等不靠，通过建章立制、加强协作、强化学习、精简流程、严检质量等针对性强的管理措施，逐步实现了防风险、强能力、提效率，确保了我县不动产登记高质高效。一年来，我县共颁发各类证书证明28625本，其中《不动产权证书》16462本，《不动产登记证明》12163本。查封登记356件，解封登记46件，注销登记1850件。登记公告1187件，推送登记办结信息3720次。提供不动产查询3286件。收取登记费394.88万元。协税护税10.25亿元，协助社会和企业融资贷款36.09亿元。为保护权利人利益，服务地方经济发展做出了积极贡献。

2、全力落实省委巡视交办工作。年初，我中心受理巡视组交办的群众反映办证难事项5件，均为10余年前的楼盘，即县畜牧食品站旧城改造项目、基督教27户住户违建项目、县三力公司WJ4旧城改造项目、信合尚都大楼商住房项目、锦尚铭城商住楼项目。根据承办事项情况复杂、时间较长、维稳压力大等情况，我中心会同法规股制定了周密的工作方案，多措并举，通过部门协调、制订一事一清单、与住户和开发企业面谈等方式，在巡视组规定时间息访1件，答复4件，接访372人次，办理结果获巡视组通过并肯定。

3、聚焦群众办事的“堵点”和“痛点”，深入解决不动产登记遗留问题。牵头协调八个部门，就我县不动产登记历史遗留问题形成《关于积极稳妥解决不动产登记中涉及历史遗留问题的意见》，报县政府常务会审议通过，城区21处问题楼盘1.1万户购房群众办证难问题有了解决出路，为进一步落实落地，积极配合住建等部门商议，报政府办形成《关于分解21个“问题”楼盘产权办理工作任务的通知》，目前已经办结2个楼盘，另4个楼盘2500余户已开始申报办理。

4、深化“放管服”改革，优化营商环境工作。为贯彻落实《优化营商环境条例》（国令第722号），构建“便捷高效、便民利民”的不动产登记工作体系，结合我县实际，在政府办领导下，牵头与司法、税务、房管会商并起草形成《安岳县不动产登记“一个窗口受理、部门并行办理”工作实施方案》。2019年底实现了不动产登记、交易、税务一窗受理、并行办理，实现了“受理找一窗、资料交一份、全程见一面”和五个工作日办结的工作目标。

5、优化政务服务，加强银证合作，推进延伸服务，切实便民利企。按照上级要求，参照兄弟市县的工作经验，在局党组行政的大力支持下，2019年10月中旬，我县以农商行为试点，抵押登记实现了“一站式服务”，在银行即可即时办结，实现不见面审批，“零跑路”，目前邮储银行也已筹备完备，预计6月初即可运行。中行、建行、工行正在准备，力争11月运行。

6、积极开展“送服务、帮企业、送温暖、解难题”活动，对园区企业推行定制服务，根据实际情况定制《办事指南》，落实专人服务，推行上门服务，建立服务回访和监督机制。为进一步方便企业，下一步拟推行园区受理办理机制，企业逐步实现出门即办，推行“互联网+”，逐步实现网上受理办理，降低成本，高效便捷，以切实提高社会公众的满意度和获得感。

7、全力做好涉访涉诉等工作。通过建立信访诉讼综合应对机制，完善工作制度，落实岗位责任，涉诉涉访全部依法办结。登记中心全年收到和处理信访39件，涉诉3件，行政复议1件。信访件全部办理完毕，杨德珍、天宝纸厂和蓝太阳公司土地权属争议行政诉讼均已结案，全部胜诉。康家桥水库25亩果园权利归属行政复议案市政府行政复议完毕。已通过协调息访。二、党风廉政建设在平时的工作中，我严格遵守党的政治纪律和政治规矩，严格执行党的政治纪律、组织纪律、廉洁纪律、群众纪律、工作纪律、生活纪律，坚持民主集中制，对出现的疑难件解决办法制定了《集体会审制度》，通过召开业务会审会集体讨论决定。

认真落实中央八项规定和实施细则精神以及省、市、县实施细则和《党政机关厉行节约反对浪费条例》。公务用车统一由办公室调度，无公车私用现象。现办公用房使用面积符合相关规定。公务接待严格按照规定的标准和要求由局办公室统一安排，没有人情消费、职务消费等违规接待的情况。全年没有因公因私出过国（境）。

发挥表率作用，践行《中国共产党廉洁自律准则》，坚决杜绝参与任何可能影响公正执行公务的旅游、娱乐、健身、宴请等活动，没有违反规定收送礼品、礼金、有价证券、支付凭证和会员卡等情况。严格执行个人有关事项报告制度，定期、如实向组织报告个人有关事项。对亲属及身边工作人员的教育管理常抓不懈，从未利用职权或影响力谋取利益。妻子从事医务工作，儿子高三，女儿读幼儿园，没有在我职责范围内从业、经商，不存在参与经营名贵特产类特殊资源等谋取私利的情况。

三、意识形态责任制

1、执行党的政治建设情况。作为一名党员干部，我积极参与全党全县开展的“不忘初心，牢记使命”主题教育，坚决贯彻新时代中国特色社会主义思想和党的、四中全会精神，以及中央和省委、市委、县委重大决策部署。工作中我严格执行党的政治纪律，坚持中国共产党的领导，坚定地与党中央保持高度一致,始终忠诚于党、忠诚于国家、忠诚于人民。讲政治、守规矩,坚定地在思想上、政治上、行动上与以同志为总书记的党中央保持高度一致。

2、履行廉政建设政治责任情况。一是在廉洁自律上做好表率，自觉以党性原则和道德规范衡量。用平常心看待职位，用责任心看待和运用职权，做到立党为公、执政为民，切实履行不动产登记中心党风廉政建设第一责任人责任。在日常的工作和生活中，我严格按照党风廉政建设责任制、《廉政准则》和从严治党的各项要求来约束自己的一言一行，全面落实《党风廉政建设责任书》要求，以高标准要求自己，凡是要求别人做到的，自己率先做到，要求别人不能做的，自己首先不去做。顾全大局，严于律己。自觉接受群众监督，起好模范带头作用。二是认真抓好党风廉政建设工作，加强登记中心廉政风险防控机制建设，抓早抓小，防微杜渐。制定了《不动产登记中心党风廉政建设制度》《集体会审制度》《问责办法》等十个制度，对廉政风险点制定了可操作的风险防控措施。做好不动产登记中心每个岗位每个人员的风险点排查，时刻提醒、监督、抽查。防止工作人员利用制度制定不严谨、制度执行不严等从中牟取私利。坚决履行反腐监督责任，要求中心干部职工积极参加局组织的警示教育活动，从中吸取教训，做到自重、自省、自警，警醒全体人员不敢腐，不能腐，不想腐。

四、安全生产

1、开展专项行动，切实抓好岗位风险防控

持续深化“改进作风、服务群众”，开展“亮利剑、出重拳、斩病根”等专项行动。一方面，死盯不动产登记风险岗位和关键环节，认真排查廉政风险点，排查风险点13项。并针对岗位风险，落实对应防控措施13条；另一方面，在专项行动中，要求全体党员干部带头遵守中央八项规定，坚决杜绝“吃拿卡要”、“不作为、慢作为、乱作为”等损害群众利益的不正之风和腐败现象发生；

2、强化制度建设，规范权力运行

坚持以深化“改进作风、服务群众”活动为契机，建立健全中心管理和党风廉政建设各项制度，主要是一次性告知制度、责任追究制度等制度。不断优化工作办事流程，落实各项不动产登记办事服务指南，进一步规范权力运行，做到用制度管人管事，树立良好窗口形象。

五、存在的问题和今后努力的方向

1、存在的问题

一年来，在局党组关心关怀下，在同志们共同努力下，我在工作中虽然取得了一些成绩，但是与组织的要求和群众的期盼，还存在一定的差距和不足，主要表现在：一是在理论的学习和认知方面有差距，具体表现在想得多、做得少，每天忙于处理具体业务工作，对不动产登记工作中出现的新情况、新问题研究和准确把握不够，忽视系统学习提高政治理论水平，导致自我提升缓慢，判断和认识事物的高度和深度不够，视野不宽。二是缺乏开拓创新意识。工作上求稳怕乱的想法还不同程度的存在，按部就班的时候多，思路不宽，缺乏创新精神，在思维方式上，有时习惯于凭经验考虑问题，立足实际、大胆探索的方式方法比较少。三是在服务群众方面有差距，有服务群众的热情，但“立竿见影”广泛见效的措施和方法仍有欠缺，具体表现在接待群众咨询、办件时，主要从政策方面做解释，过多强调客观原因和历史因素，没有换位思考群众疾苦、群众难处，为群众想办法、解难题的实际效果与群众要求有差距。

2、今后努力方向

⑴、加强理论武装。一是把加强学习作为头等大事，不断总结工作的经验和不足，进一步提高业务水平，更好地服务群众。深入学习领会党章和系列重要讲话精神，学以致用，不断用科学的理论武装头脑，树立正确的三，提高自身的政治理论素养；加强法律和专业知识的学习，认真学习《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范》等法律法规，并将学习内容与实际工作相结合，指导好实际工作。

⑵、增強宗旨意识。不动产登记中心作为局的服务窗口单位，搞好服务是应有之义。我将按照提出的“多干群众急需的事,多干群众受益的事,多干打基础的事,多干长远起作用的事”的要求进行扎实推进，精益求精。进一步改进工作作风，勇于担当，大胆创新，简化办事程序，提高办事效率。一是心里装着群众,把群众需要作为第一选择。二是密切联系群众,真正沉下去,摸实情,出实招,为办事群众解决实际困难;三是全力服务群众,群众利益无小事。想群众之所想、急群众之所急、帮群众之所需,真正把群众的事当成自已的事。

不动产登记风险点篇（10）

1.质量检查工作须定期定量

根据《房地产登记技术规程》（下称《规程》）规定，房地产登记机构应对房地产登记进行定期、定量检查。其中定期检查是要基本做到每天对登记业务进行检查，定量检查就是各地登记机构应根据实际情况以不低于《规程》规定的比例开展。根据《规程》要求，房屋所有权初始登记每件必查，其他各类登记每月抽查率不低于3%。之所以这样规定，笔者认为主要是基于以下两点原因。

其一，初始登记是对房屋所有权的首次登记，对其之后物权变动具有原始根据效力。如果初始登记错误，则基于初始登记所产生的房屋所有权转移、抵押等各类登记都会产生差错。另外，初始登记涉及审查的要素较多，情形较为复杂，光凭审核人员一审到底，难以确保登记质量。如商品房初始登记，涉及要审查的内容不仅有开发企业单独所有的房屋初始登记，还有情况复杂的业主共有的公建配套房屋登记。因此，登记机构对每件初始登记做到100%检查，确保初始登记的准确性。

其二，对于其他各种登记类型，虽然其业务量较大，不可能和初始登记一样做到每件必查，但也必须达到《规程》规定的3%的抽检比例。应该说，这一比例是最基本的要求，若低于这一比例则起不到检查应有的效果。就无锡而言，在市区房屋登记机构集中统一后，相应的房屋登记质量检查力度也有所增加，除实行商品房转移登记、预告登记按月登记量的3%比例抽查；其他类业务按5%比例抽查外，还重点对四区登记分中心的工作进行抽查，并重点抽查业务出错率高的职工所做的业务，远远高于《规程》规定的比例。只有将质量检查作为常态化工作，才能切实防患于未然。

2.质量检查应有详细的操作规定

根据住建部《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》规定，实行规范化管理的登记机构应建立办件质量保证和定期抽检制度。对登记审核人员建立了监督、检查、制约机制，重要和复杂的业务审核应由两人以上完成。有专人负责抽检工作，备有抽检记录和处理意见，对发现的错件能够及时处理纠正。登记机构应严格健全质量抽检制度，能够实现网上随机抽检，登记抽检率每年不低于3%并有完整的抽检记录。具体操作上，每件质量检查业务应填写检查记录。检查记录应记录检查业务的受理编号、检查结果等事项，并根据检查结果，签署质量检查意见。对于登记信息系统完善的登记机构，受理、审查等均在信息中完成，质量检查也可在信息系统中记录完成。质量检查岗位人员要严格按照考核标准进行检查，对于检查发现的差错件进行统计，统计错件量占整个质量检查业务量的比例。对于有误的登记业务，应退回受理、审核等相应的业务岗位，并书面提出纠正意见。如发现受理人员该询问的事项未进行询问，应退回受理岗位，并提出应询问的内容和要求；再如发现在建工程抵押登记未进行实地查看的，应退回至审核岗位，要求审核人员补齐实地查看程序并填写实地查看表。对于差错件的整改应进行跟踪检查，在经办人更改差错件后进行复检，并对更改后的退件签署复检意见。

3.质检报告内容宜翔实深刻

质量检查报告是对登记机构一个时期工作数量和质量的总结和分析。从中可以看出工作数量的高低、工作质量的好坏、应吸取的经验教训和今后工作的注意事项。因此，质量检查报告是衡量质量检查工作的一个重要依据，其内容必须翔实、深刻，并有借鉴意义。根据《规程》要求，质量管理人员应对业务检查的监督整改情况按月、按年撰写质量检查报告。笔者建议，月度报告内容应包括对差错率、工作质量、服务质量、工作时限、经济指标、数量指标等情况的收集和分析，突出重点；而年度报告内容则可按月度检查报告进行汇总，重点表述年度工作中发生差错的原因和登记经验做法，以警醒工作人员，进一步强化登记质量和工作效率的提高，为单位领导决策提供有价值的参考。

4.检查人员应具有丰富经验和工作责任心

依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，不动产登记原则上是基于法律行为的不动产物权变动之生效要件，而一旦不动产登记出现错误，很可能会给当事人的合法权益造成严重损害。就整个房屋登记过程而言，质量检查是对受理、审核、登簿等各个登记环节的合法性、一致性全面监督。设立质量检查部门的初衷就是为了及时发现差错，确保登记业务质量。房屋登记工作量巨大，有时一起业务虽已经过受理和审核，但也不能保证完全正确。特别是房屋所有权初始登记一旦出错，则基于初始登记所产生的房屋所有权转移、抵押等各类登记都会产生差错，后果将是非常严重的。因此，从事质量检查工作的人员，不但要按照《规程》的要求取得登记官资质，而且要有丰富的实践经验和敏锐细心的观察力。检查时需认真细致核对申请登记的房屋信息是否与申请材料、登记簿记载一致；申请材料是否符合法律、法规和规章的要求；登记程序是否根据法律法规规定的要求分步完成，有无缺失；对一些容易忽略的细节问题着重检查，确保经过检查的每一份业务不出差错，为单位的登记质量保驾护航。

二、结合各地实际不断完善房屋登记质量管理监督机制

“准确性”是房屋登记的最高目标，保证“准确性”就是要确保房屋登记审核的“质量”。房屋登记行为具有程序性的显著特点，因此，合理、科学地设置房屋登记工作流程是高效生产出“优质”房屋登记“产品”的要求。由于房屋登记人员是房屋登记“产品”的生产者，因此登记中要体现“以人为本”的管理理念，不断完善用人制度和激励机制，在科学合理的工作流程基础上进一步提高工作效率和质量。

只有不断地根据业务量和机构变化调整质量管理思路，才能真正发挥其应有的作用。以无锡为例，自2002年开始，登记终审人员对登记业务进行督查。2005年专门成立了房屋权属和市场质量督查中心，2009年制定了《无锡市房地产交易与登记质量督查规则（试行）》，根据实际要求进一步细化了督查的原则、程序、方式、内容和要求。督查的方式以现场督查为主，网上远程督查为辅。具体包括对各科室日常工作的常规督查、对重点工作或领导批办事项的专项督查以及对市（县）区登记机构的各类交易与登记业务进行每年1～2次的定期督查，并将发现的问题作为主要内容予以记录，并为年度考核提供依据。2010年无锡市区实现房屋登记机构职能集中统一后，2011年市产监处成立质量检查科，修改完善了科室质量目标，增加了每月对一个分中心开展业务检查，业务抽查比例不低于10%。同时，密切关注各业务科室中存在的主要问题，连续跟踪、加大检查力度，加强对外服务态度的质量抽检和回访工作。在日常质检工作中，市产监处实施了事前质量抽检制度和行政过错责任追究制度。一方面，由质量检查科对各类业务根据业务种类、按业务量的比例进行抽检，根据问题的大小予以考核，有效地杜绝一些质量问题的发生，做到事前预防；另一方面，对于发生行政诉讼的案件，根据事故原因、影响大小对责任人予以相应地处理，通过行政手段和经济手段，督促员工以高度的责任心来工作，做到精益求精。现在通过两种制度的有效实施，保证了全处业务质量的整体水平，取得了良好的效果。

三、采取有效措施严防登记风险

1.以质量检查为契机，提高工作人员风险意识

实践中，导致登记机构行政败诉的多数原因是工作人员在执行规定中出现了偏差。因此，笔者建议多从提高工作人员素质入手，以登记官制度为契机，提高业务水平，增强风险防范意识。一是要进一步加强教育培训，在质量检查人员全部取得房屋登记官资质的基础上，加强其继续教育，及时更新知识。二是要加强业务指导，选拔一批有丰富实践经验的质量检查人员加强对受理、审核等人员的工作指导和监督。三是要提高风险意识和责任意识。经常分析工作中关键点和可能出现的风险点，重点做好关键点和风险点的预防工作。

2.因地制宜实施房屋登记质量检查规则

登记实务中，各地登记机构除了要按照《物权法》、《房屋登记办法》、《规程》的要求执行外，还应结合本地实际情况制定具体的房屋登记质量检查规则，明确检查的程序、内容和方式，使之既灵活又具有较高的执行效果。

3.建立与相关部门的沟通协调机制

《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规的出台为房屋登记有法可依提供了法制保障。但是，法律法规出台不能也不可能全部解决房屋登记中所有发生的问题。因此，为了有针对性地解决房屋登记中发生的一些个案疑难问题，登记机构质量检查部门也要建立起与相关职能部门的沟通机制，对长期困扰房屋登记业务正常开展的问题交流探讨，形成共识。日常工作中，一方面要加强与受理、审查、档案等部门的沟通协调，听取相关业务部门的意见，并将检查中发现的问题及时反馈给各部门和当事人，对还未及时完善手续的，积极做好跟踪回访，杜绝类似错误的再次发生；另一方面要适时与司法部门、公证部门、土管部门、征收部门、规划部门等召开各类与房屋登记有关的业务工作协调会议，就房屋登记中需要相互配合的事项达成共识，切实解决长期困扰登记机构的各类疑难问题。

四、结语

不动产登记风险点篇（11）

合作机构的准入，是把控贷款风险的第一关。优质房地产开发商能够为借款人提供有效的阶段性担保和如期交房办证，优质的中介机构则能够做好二手房买卖双方的第一次调查。相反，资金实力较弱的开发商在经济周期中，由于资金链的紧张，难以抵御政策风险，工期未能达逾期，将对贷款本身产生一定的风险。因此，与合作机构开展业务合作时，银行要深入了解合作单位的背景情况，选择实力强、信誉好的业务合作伙伴；在日常合作办理业务过程中，要加强对合作伙伴工作监管，确保其行为合法，避免因合作伙伴违法犯罪或侵害客户权益给银行带来风险。

要实现个人住房贷款领域业务市场与信贷安全的有机统一，就必须规范人员管理、严格办事审批流程、完善规章制度，从根本上降低乃至消除个人住房按揭贷款风险。重点做好以下四个方面：一是突出源头把关，摸清项目底数。要通过资料审查、实地走访、调查研究、询问交流等形式，摸清开发商的风险底数以及按揭楼盘的详细资料，掌握“第一手资料”，保证贷款审批准入阶段的万无一失。对信誉差、实力弱、材料不全、提供虚假信息、刻意隐瞒等情况，要立即向上级领导汇报，中止贷款审批，并通知开发商按要求整改。二是突出程序为王，严格审批流程。要严格按照个人住房按揭贷款审批程序，对照审查审批程序，一步不能少、一步不能漏，层层把关、层层审查，从程序上确保审批项目的合理合法。对违反程序的审批，应为无效审批，对当事人还应采取相应的处罚措施。三是突出跟进审查，确保资料完善。要进一步明确工作人员责任意识，常态化跟进了解正在销售的项目情况，详细审查楼盘项目的台账资料，确保楼盘项目“五证”齐全。四是突出监督管理，及时消除隐患。在贷款发放过程中，对有“假按揭”特征出现的批量贷款，要重点监控，详细核实，对有疑点的项目进行“会诊”和评估，对确有问题的房地产开发企业要及时退出，立即终止合作。

二、抵押物风险防范

一手住房按揭贷款在调查时，应重点审查：商品房销（预）售合同是否按照当地规定办理了备案手续，商品房销（预）售合同填写是否完整、有效，成交价格是否合理，首付款缴付凭证是否完整、有效，首付款比例是否符合政策规定，首付款金额是否与购房合同约定的金额一致，对首付款缴付存在疑点的，要重点核实借款人首付款资金的具体来源及支付情况，其中要特别加强对首付款由开发企业统一代缴情况的审查，切实防范假按揭风险，对于购买首套住房首付款比例达到40%（含）以上的，在判断借款人所购房产价格的基本合理和借款人的偿债能力较为充足的前提下，可适当简化对其他情况的审查。

针对期房，应当核实预抵押登记，并未获得抵押权。在预登记房屋交付借款人后，预登记权利人就该房屋办理正式抵押登记享有在先顺位，但如果借款人最终未取得房屋产权，则预登记办理正式抵押登记存在障碍。尚不具有物权法项下的优先受偿权，须在法律规定的期限内主动向登记机关申请办理正式登记手续，预抵押登记后房屋被法院查封，预抵押登记转正式抵押登记存在困难。

现房抵押时，应当慎重考虑：抵押房产物权利是否存在瑕疵，抵押房产的合法性，抵押房产毁损、灭失风险，借款人的告知义务，以及抵押房产是否购买相应的保险。

贷款发放后，仍然要风险防控：是否落实贷后管理，跟踪房屋办理房产证的进度，对于期房预告抵押、开发商阶段性担保的贷款，强化阶段性连带责任保证，同时明确借款人/抵押人义务：配合办理正式登记、违约责任、委托贷款人办理正式抵押登记手续，与登记机关和法院协调沟通。

三、借款人风险防范