房地产企业规避风险大全11篇

房地产企业规避风险篇（1）

一、影响房地产开发企业市场风险的因素

（1）消费者需求变动。消费者的购买决策是一种选择行为，而这种选择具有不确定性和受多种因素的影响，单个企业想引导和控制市场需求是非常困难的，而在房地产界这种可能性几乎是没有的。（2）来自竞争者的行动。房地产业的繁荣及该行业独有的投资大、高风险、高收益，会吸引不同行业的投资者参与进来，他们或为富余资金寻找一个期望收益率较高的投资领域，或在市场急剧波动时进行投机活动。市场上原有的竞争者的激烈较量、新的竞争者的加入以及潜在的竞争者的进入威胁，使房地产市场的竞争日趋激烈，竞争手段更加多样化：市场竞争不再仅仅是价格竞争，更要比质量，比服务，比谁为顾客创造的价值多，比谁的信誉更高。（3）政策法规的变化。国家法规政策的变化给房地产市场带来的冲击往往是非常大的。比如政府制定的建设经济实用住房政策就对开发商已开发的普通民用住宅的销售带来很大的困难，企业不得已降价甚至亏本出售，不少企业因此破产：这一政策规定对高档商品房开发商同样带来冲击，部分潜在顾客转而购买眼下更为便宜的普通住宅。国家为了保持国民经济持续稳定地增长，会采取必要的财政、货币政策进行宏观经济调控。

二、房地产开发企业内部风险控制现状

内部风险控制是企业管理的重要组成部分，与企业的经营管理结合在一起，对企业的经营管理起着指导和约束的作用，对整个经营管理活动起着监督控制的作用。（1）风险控制机制不够健全。我国房地产开发企业大多都有本企业的内部风险管理制度，但是，更多的只是制度和规范，没有从内部风险管理的要素出发，切实将内部风险控制作为实现企业经营发展的战略条件之一，对其的理解和执行只是表面化。内部风险控制的并未发挥其真正作用。（2）信息控制系统效能低下。房地产开发企业认为利用信息系统完成内部风险控制，会增加企业运营成本，并且对其是否能真正发挥内部风险控制的作用不确定。因此大部分企业并未利用信息系统推行内部风险控制。我国房地产开发企业重点任务为：筹措资金、拿地存货、销售、工程项目、固定资产、无形资产、预算、成本、费用、对项目公司控制与监督、财务报告的编制、内部审计、人力资源管理等。这些业务如果通过信息系统执行，将会降低由人为因素导致内部风险控制失效的可能性，借助信息系统进行内部风险控制将是企业管理的大趋势。（3）风险控制制度的不够完善。目前，我国大多数房地产企业都是因循公司创立之初订立的规章制度与组织结构，缺乏针对建立内部风险控制而进行的必要变革，即使有的企业建立了内部风险控制机制，但是公司管理层并未重视，更不可能将其重要性融入到企业每位员工的工作中，缺乏有效地监督考核机制。

三、强化房地产开发企业内部风险控制的对策

（1）建立并完善企业内部风险控制机制。完善企业内部风险控制体系，应注意企业内部风险控制环境的建设，包括经营管理的理念、企业的文化理论，制定和分配责任的方法、人力资源管理政策实施等。（2）房地产开发企业内部财务风险控制的信息系统主要通过风险控制的流程建立。在风险评估阶段，能够自动收集市场的各种信息，计算企业所需要的各种相关财务指标，计算出采购预算；在风险管理阶段，根据公司的风险管理策略，信息系统应具备决策咨询和支持的功能，提出解决策略；在实施风险控制方案阶段，信息系统根据预定的方案，在房地产开发前期成本、服务质量、土地成本、等关键环节引导和约束人员按风险管理和合同操作，充分降低开发企业过程的操作风险。（3）建立适于内部风险控制体系运行的公司组织结构。多数房地产商设有前期开发部、合约商务部、项目工程部、营销部等专业的技术部门，大多数的技术风险可以在现场及时解决。但是风险并不局限于技术风险，风险源很多，风险存在于项目的整个生命周期，在项目的每个阶段都会存在。所以在项目开始前期，就要为每个已经识别的风险做好“准备”。这些风险的准备包括政策制度上、人力比配上、资金上准备。

总之，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上，选择适合自己企业投资能力的项目，以稳健的发展代替快速扩张，尽可能减少企业财务风险。

参 考 文 献

房地产企业规避风险篇（2）

一、引言

纳税筹划主要指的是房地产企业在各种经济业务完成之前，或者是对还没有发生的纳税准备工作，房地产企业能够对经济活动以及财务核算进行预先的调整和安排，从而有效的降低税收风险，减轻房地产企业面临的税收负担。但是因为近年来我国的税收政策处于不断的调整和完善之中，加之房地产行业税收具有一定的特殊性质，在政府部门加大对我国房地产行业宏观调控力度的背景之下，诸多的不确定因素都导致了房地产企业税收风险的增加。如果我们在财务会计管理的过程中不注意对这些风险进行防范，那么不仅无法获得节税收益，甚至还会被税务部门认定为偷税漏税等违法行为，从而让企业不仅蒙受经济损失，还会有损企业的形象，不利于企业的发展。所以我们必须要做好纳税筹划风险的防范工作。

二、房地产企业纳税筹划风险的种类

（一）政策风险

政策风险主要有政策选择风险以及政策变化风险两种类型。所谓政策选择风险指的是政策选择上的错误，房地产企业觉得采取的行为与国家政策相符合，但是实际上是和国家政策精神相偏离的，结果导致被税务部门认定为偷税漏税而蒙受损失。政策选择风险主要是因为最近几年以来我国房地产行业飞速发展，国家相继出台了很多针对房地产的税收政策。而纳税筹划人员对于这些税收政策的掌握和理解出现了偏差因此导致政策选择风险的产生。政策变化风险主要说的是国家税收政策往往会因为经济发展形势的变化而产生变化，如果房地产企业财务人员对新政策的理解不全面就很容易产生政策变化风险，尤其是对于长期性的纳税筹划，政策变化风险常常存在。

（二）操作风险

操作风险主要是因为我国房地产市场信息时刻处于变化之中，而纳税筹划操作策略也处在变化之中，如果在进行纳税筹划的过程中不能够准确的把握国家税收政策的整体性，对相关的税收优惠政策运用不够，从而为房地产企业带来较大的操作风险。在实际操作过程中，操作风险一般有：首先是房地产企业管理人员对于纳税筹划工作的期望值过低，从而导致纳税筹划方案的税务机会成本增加，从表面上来看节税效果较好，但是却经常可能会被税务部门认定为偷税漏税的行为；其次是因为纳税筹划相关人员对于税法中相应的优惠政策掌握不到位，从而导致房地产企业失去了享受优惠政策的机会，对于企业的经济效益造成较大的损害；最后是因为房地产企业的财务会计人员没有仔细的对税金进行核算，造成房地产企业面临核算风险。

（三）经营风险

在现阶段我国国内经济环境复杂多变的背景之下，房地产企业各项经营活动始终会面临一定的风险，如果我们不注意这些风险而盲目的进行纳税筹划工作，必然会导致纳税筹划的预期目标难以完成。我们要认识到任何的纳税筹划都有一定的成本，如果我们忽略了成本的因素，往往会导致房地产企业经营风险的产生。纳税筹划从本质上来说就是房地产企业对于未来可能进行经济活动的一种预先安排，必须要有较强的预见性。尤其是因为房地产企业具有生产周期长、经济活动多变的特征，这样的变化就要求房地产企业纳税筹划工作必须要随之变化，如果房地产企业对于未来经济活动产生判断上的偏差或者自身的经济活动产生变化，这样就非常有可能导致纳税筹划活动预期目标难以实现，从而有可能加重房地产企业的税收负担。

（四）执法风险

房地产企业进行纳税筹划活动的主要目的是为了帮助房地产企业实现经济效益的最大化。从纳税筹划的本质上而言它属于一种合法合理的行为。它的合法性主要是说在我国税法所规定的范围之内，但是在房地产企业的实践操作过程中，要区别一种行为是纳税筹划行为还是偷税漏税的违法行为，就必须要参考房地产企业在日常的财务会计核算工作中是否严格根据相关的法律法规进行操作。如果决策人员存在认识上的偏差就很有可能导致偷税等违法行为的产生，从而让企业受到相关部门的处罚，产生执法风险。

三、房地产企业纳税筹划风险规避策略分析

（一）树立依法纳税意识，完善会计核算工作

房地产企业的管理人员必须要树立依法纳税的意识，这是顺利进行纳税筹划的前提条件。纳税筹划能够有效的帮助房地产企业增加其经济效益，但是它仅仅是提升财务管理质量的其中一个环节，而不能够将企业利润的增长完全寄托于纳税筹划上。因此对于房地产企业而言，必须要依法建立完善规范的企业财务会计核算资料，规范开展财务会计核算工作，这样才能够确保纳税筹划的顺利进行。纳税筹划活动的合法性应该要经税务检查来证明，而检查的根据就是房地产企业的财务会计核算资料。所以房地产企业必须要依法获得全面准确的财务会计资料，规范财会工作，从而保障纳税筹划活动的顺利开展。

（二）准确把握税法政策，密切关注税法变动

税法是解决国家和房地产企业之间税收分配关系的重要法律根据，纳税筹划方案的根本就来自于税法中对于企业计税依据和税率的相关规定。对我国税法政策的全面掌握是保障纳税筹划工作开展的基本条件。惟有准确把握税法政策，才能够制定出科学有效的纳税筹划方案，同时对不同的方案进行比较和选择。如果对于我国税法政策了解程度不足，就不能科学的制定纳税方案，企业的纳税筹划工作就无法有效开展。税法往往会随着我国经济环境的变化以及相关政策的变化而发生一定的变动，所以房地产企业在进行纳税筹划活动的过程中，应该要随时对税法进行关注，及时的纠正和完善自身的纳税筹划方案。

（三）增强自身风险意识，提升会计自身素质

对纳税筹划风险的防范是一项长期性、复杂性的活动，所以对于房地产企业的财务会计人员应该要严格的要求，纳税筹划相关人员必须要充分的掌握和理解我国的税法政策，具备较高的财会专业能力，同时还必须要有对经济环境的预测能力、经济项目统筹策划能力等综合素质，从而为纳税筹划活动的有效开展创造良好的条件。纳税筹划相关人员的综合素质一是依赖于个人素质的提升，另外也和我国房地产行业财会人员的整体素质有很大的关系。惟有不断增强房地产企业财会人员的素质，才能够制定出更科学、更有效的纳税筹划方案。

（四）加强税务部门联系，搞好税企关系建设

房地产企业要开展纳税筹划活动，首先必须要获得当地税务部门的许可和支持，从而保证其合法性。纳税筹划活动很多时候都处于法律的边界上，纳税筹划相关人员很难准确的掌握确切的界限，在部分问题的处理上显得比较模糊，例如说纳税筹划和避税之间的差异性，加之不同地区的税收征管政策不同，税务部门的自由裁量权较大。因此我们在开展纳税筹划活动的过程中，除了要正确的运用财务会计理论知识，同时还必须要对当地税务部门的征税方法和特点有充分的了解，经常性的和当地税务部门沟通，搞好税企关系，让房地产企业的纳税筹划活动可以与当地税务部门的管理特点相符合，让纳税筹划方案得到合法性的许可，从而规避执法风险，保证房地产企业的利益。

四、结语

总而言之，房地产企业的纳税筹划行为是合法的，它并不是让企业虚报收入和成本，而是一种利用我国税法中的相关优惠政策，降低企业风险，增强企业经济效益的行为。另外我们必须要注意的是，纳税筹划过程中存在很多风险因素，如果我们不能够科学的开展这一工作，不能运用合适的税务政策，那么企业税收的风险就会大大的增加。我们在进行纳税筹划之前必须要对我国的税收政策有充分的了解，相关财务会计人员必须要具备较高的专业水平，对于我国现行的税收相关的法律法规必须有足够的掌握，这样才能够对房地产企业纳税筹划行为进行科学的研究和设计，才能够合理合法的开展纳税筹划工作，从而有效降低税收风险，确保房地产企业的经济效益。

参考文献：

房地产企业规避风险篇（3）

土地增值税计算增值额时，主要取决于房地产转让收入和扣除项目这两个因素，最重要是对扣除项目的准确把握，房地产企业如果虚增扣除项目，增值额就会相对“缩水”，扣除项目计算时要注意以下三点：

1．扣除项目凭证必须提供合法有效凭证，不能提供者不能予以扣除。然而在实际业务中购买土地使用权有时很难取得全部合法真实的发票，不能取得部分就不允许扣除，比如某房地产商地价款支付金额为13640.78万元，取得合法凭证9870.3万元，地价支付费用无合法凭证3770.48万元就不能税前扣除和加计扣除。

2．房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等，要注意开发成本会计口径和税法口径两者的不一致，税法不包括资本化利息，而会计开发成本允许包括资本化利息。

3．与转让房地产有关的税金要注意不包括印花税。

二、关于清算对象的涉税风险点

土地增值税清算对象一般指的是按照房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象，但是对于不同开发项目，如果同时符合特殊条件，可以合并为一个清算对象。如果既建普通标准住宅又建其他类型房产则要求按“二条线”分别核算，如果未分别核算，那么就不能享受免税政策，即如果故意不分别核算，把盈利高的非普通住宅与普通住宅的亏损混在一块互相抵消，使总增值额减少从而少交税的话会有很大税务风险。

对于同一宗土地上建造的综合楼，即既建住宅又建写字楼、商铺等非住宅的，应按照不同的房产类型归属于不同的清算对象进行清算。

三、关于清算条件的涉税风险点

对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的和已转让和自用的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，税务会要求进行清算。要注意：1．所谓的总建筑面积特殊情况下要含地下建筑面积；2．无产权架空层的建筑面积不属于可售建筑面积；3.对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，未进行清算的，税务机关有权进行核定征收，会面临补税和滞纳金的风险。

四、销售收入的涉税风险点

要对销售收入确认标准进行严格把关，注意以下几点：

1．房地产开发企业将预收销售房款挂入预收账款或其他应付款或者不进行账务处理都会存在较大的涉税风险。

2．房地产开发企业应重点关注代收收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不应扣除代收费用。

3．在对销售方式确认时，要注意区别于预售款，预售房款要按照规定预缴税款，实际中房地产企业常采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，或者以预售的名义延迟纳税，达到拖延纳税或不纳税的目的税务风险极大；同时注意没收的购房定金要及时转做收入并缴纳土地增值税。

4．开发产品出售后要按照税法规定的六大原则确认收入的实现。例如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业如果采取不及时入账的方式推迟收入的确认存在税务风险，要进行规避。

5．将房地产用于对外捐赠没有按照税法规定确认收入和利润的风险。在当前税收政策下仅有两种情况下捐赠房地产不缴纳土地增值税。比如以继承、赠与方式无偿转让房地产给直系亲属或承担直接赡养义务人以及非营利的社会团体和公益事业等等。除这两种情况之外的捐赠行为都应计入收入缴纳土地增值税。

6．视同销售未按照税法规定确认收入和利润的风险。房地产开发企业将自建房产用于对外投资、分配给股东以及职工福利等视同销售时，如果所有权发生转移应当视同销售房地产缴纳土地增值税，如果产权没有发生转移，则不必缴纳土地增值税;但是如果在税款清算时不列收入不征收增值税的，那么对应的成本也不允许扣除。

7．房地产企业进行房地产的交换，应属于土地增值税的征税范围，因为实务中房地产交换可以看做交换双方取得了实物收入，需要申报缴纳土地增值税。

8．以房地产作价入股进行投资或联营的注意点

如果所投资、联营的企业是从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的属于土地增值税纳税范围，也就是说只要有一方是房地产企业就需要缴纳土地增值税。

9．如果代建工程建设期超过一年的，需要按照完工百分比法确认收入的实现，同时工程节约的材料以及下脚料等如果归企业所有的，应该按公允价确认收入纳税。

五、关于土地成本的涉税风险点

1.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税可以扣除。

2.房地产开发企业交纳的土地闲置费所得税可以税前扣除，但是土地增值税不允许单独扣除。

3.按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施发生的成本费用，要分清是否属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，如果属于可据实扣除，如果不属于则不允许扣除。

4.一个项目为另一个项目提供了部分安置房，土地成本的构成原则是房地产企业支付补差价款的，计入拆迁补偿费；回迁户支付的补差价款的，应抵减本项目的拆迁补偿费。

六、关于前期工程费和建筑安装工程费的涉税风险点

房地产企业规避风险篇（4）

房地产工程运作周期长，从前期策划、手续审批、工程开发到后期管理环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着举足轻重的影响，对工程开发的综合运作能力提出了很高的要求。每个房地产工程需求密集大量的资金，运作程序繁多，对企业的投融资和资金管理能力有很高的要求。所以，必须对房地产开发工程存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。房地产企业应加强风险意识，在国家良好的政策和法律基础上，搭建符合自身特点的风险管理架构，完善风险信息管理体系，建立科学的风险管理机制。房地产工程的决策层和管理层应具有充分的风险意识，熟悉可能出现的各类风险，将风险管理纳入日常的经营管理工作中，对那些不可控因素造成的风险，更要有清醒的认识和妥善的应对措施。根据风险源划分，房地产工程的风险有以下六类：政策和政府风险、决策风险、经营风险、管理风险、开发流程风险、法律风险、自然风险。

一、房地产开发工程的风险因素分析

影响房地产投资的风险因素很多，按其是否可避免可划分为系统风险和非系统风险两类对市场内所有投资工程产生影响，投资者无法避免的风险为系统风险; 而只对个别工程产生影响，可以由投资者通过改善自身经营管理设法避免或消除的风险统称为非系统风险。

1、系统风险

房地产行业是我国的四大支柱行业之一，与国家宏观经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影响房地产开发工程的系统风险主要包括政策风险、通胀风险、市场供求、利率水平、变现能力及房地产开发工程周期风险等。

2010 年以来随着房地产市场的火热发展，一些城市房地产价格上涨过快，国家频频出台政策以期遏制房地产市场价格的非理性上涨 可以说2010年是政府对房地产调控力度非常大的一年，先后出台“国四条”、“国十一条” ，提高存贷款基准利率，多次提高银行存款准备金率等。这些政策主要从增加普通商品房的有效供给、增加住房建设用地的有效供应、加强土地供应管理和商品房销售管理、整顿房地产市场秩序等方面进行调控。除此之外，国家还出台了巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价上涨过高过快城市将限定家庭购房套数，房价上涨过高过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。这些政策的出台将使火热发展的房地产市场趋于理性，由此也将给一些房地产开发企业带来较大的风险。

由此可以看出，系统风险不但不可避免，而且对房地产开发企业的影响极大 因此，房地产开发企业应把握国家的政策导向，熟知国家出台的与房地产开发有关的政策，积极应对此类风险。

2、非系统风险

如前所述，非系统风险相对于系统风险而言是可控的，而且不同的企业所面临的非系统风险可能是不同的，房地产开发企业往往可通过不断完善自身经营管理来避免此类风险。通常非系统风险可分为以下几类：

①决策风险

决策风险是指在房地产投资开发过程中，房地产企业决策者对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。由于房地产开发涉及投资成本高开发周期长，通过后期的开发来验证当初决策正确与否具有明显的滞后性，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险极大。

②财务风险

资金是房地产开发企业的血液，房地产整个开发过程中，需要投入大量的资金，而房地产开发企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本， 因此还需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务风险也随之产生。

财务风险是指由于房地产开发企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险就越大。应对这一风险需要投资经营者在投资前就做好资金预算，综合考虑各种可能发生的财务风险。

③营销风险

房产或地产是房地产开发工程的最终成果，这一成果的转让成为开发商实现利润的关键步骤营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房地产顺利销售，具有非常高的挑战性

由于非系统性风险的可控性，对于房地产开发企业和投资者来说，他们与竞争者之间的竞争关键在于如何加强内部管理，特别是对非系统风险管理。

二、规避风险的对策建议

1、建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、 行业政策，对本地区各个区( 段) 域的规划、土地、工程(包括在建和意向)、适宜工程情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比临时“抱佛脚” 分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急” 的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会更从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。

2、合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发” 队伍，结合企业文化建设， 结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。

3、由于决策失误所造成“决策风险后果” 的严重性，企业决策层必须由有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、 规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、 政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。

4、积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于质量管理标准的企业标准、工作程序和工作流程，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、 制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

5、加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定， 提高“ 违法、违规” 行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险等。

6、加强工程的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、 造价、安全投标的条件，为工程合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移； 在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、 “供应商风险” 、 “担保方风险” 进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约” 现象而导致“意外”风险失控。

三、风险管理中应注意的问题

制定风险应对计划应具有针对性。

风险应对计划的制定是风险管理的关键环节。由于房地产工程的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据工程自身的条件和项 目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，不为省小利而铸大错。

2、注重应对管理方法的组合

无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，需注重多种方法的组合，根据工程的具体情况做出多种方案，按照优先等级排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

3、注意应对管理的经济性

为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。在应对不可预测 的风险时，可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效，就需要根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的方案。

四、结束语

综上所述，房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，为了保证开发效率与效果，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的工程风险管理， 采用各种风险防范的措施，主动地控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力以保障企业的可持续发展。

房地产企业规避风险篇（5）

一、房地产企业税收筹划概述

当前，房地产企业面临着越来越复杂的内外经营环境，日常管理任务也越来越重。税收管理作为一种重要的企业管理工具，在现代企业生产决策、目标考核、绩效评价方面发挥着重要的作用，实施有效的税收筹划并合理规避其中的风险，对于企业减轻税务负担，提升企业自身活力和整体竞争能力具有重要意义，是企业实现顺利健康发展，不断发展壮大的重要保障。

合理的税收筹划对于提升房地产企业核心竞争能力，增强房地产企业整体实力具有重要意义。房地产行业在日常经营中所面对的相关税收政策以及宏观的调控环境相对比较复杂，加之我国房地产企业一贯比较重视税收筹划而忽视对税务风险的管控，因而影响了企业税收筹划的可行性和可靠性，难以实质上提升企业的可持续发展能力及风险抵御水平。

在社会主义市场经济体制下，每个经济行为的相关主体都会根据自身需要和实际情况对企业的税务进行合理筹划。房地产企业也不例外，房地产行业涉及多个税种，同时跨越了生产以及流通等领域，税务负担比较重，房地产企业的税收筹划空间比较大，加之房地产行业高速发展，面临的资金压力比较大，经营成本比较高，强化税务管理合理税收筹划对于有效减轻房地产企业税务负担，增强企业整体实力和竞争能力具有重要意义。因此应当将税收筹划作为房地产企业管理的重要组成部分，全面实施税务管理，促进房地产企业健康有序可持续发展。

二、房地产企业税收筹划分析

房地产企业一般都集多种经济活动为一体，包括房地产开发、维修、管理、经营、建设等众多领域，都是以建筑物和土地作为其生产经营活动的对象，相对于其他企业经营的行业多元化、资金流复杂而且结构成本复杂、收益情况不均衡、涉及的税收政策也比较复杂。

房地产行业涉及的税种也比较多，其中对房地产企业来讲重点税种包括企业所得税、土地增值税、营业税、房产税、契税以及土地增值税，这些税种是房地产企业税收筹划的重点，在房地产企业的税务负担中占有比较大的比重。

房地产企业应将税收筹划贯穿于整个房地产开发项目中，在税收筹划的各个关键环节都要注意有效把握，并做好各个环节之间的税收筹划衔接。

在房地产企业项目开发的前期准备阶段，房地产企业要注意整体规划，尽管这一阶段涉及的税种相对比较少，但是这一阶段对于整个项目开发具有重要意义。要做到事前市场调查，完成土地项目的转让和出让，合理科学规划审批，并根据项目开发的实际情况和进展，科学地从项目建设的资金来源、项目的经营方式和项目的建设方式等多个方面进行前期准备阶段的税收筹划。房地产企业在进行项目方式选择时，要全面考虑母公司的整体盈利水平对于企业所得税的负面影响。在土地的获取方式上，要全面考虑契税、营业税、所得税的影响因素。一般来讲，房地产企业直接获取土地，则需要缴纳契税，采用并购的方式获取土地，房地产企业则无需缴纳营业税、契税以及所得税等。另外，税法对于房地产企业的股权转让做了较多的规定，限制较多，在实际操作中尤其要注意。

在建房的方式上，房地产企业可以考虑自行开发、代建以及合作开发等多种形式。若能通过后两种方式建造房屋，则可以节约较大的税收，有效减轻企业税务负担。对于代建的房产，一般只征收营业税，不征收土地增值税。对于一方提供土地，另一方提供建设资金合作建房的行为，按照税法规定暂免土地增值税的征收，也可以有效减轻房地产企业的税务负担。

房地产企业的资金筹资方式多种，也可以通过有效规划合理避税。一般来讲负债筹资需要面临固定的利息压力，所面临的风险相对较大，但是其利息可以税前扣除，有效减轻税务负担。权益性筹资的风险较小，但是不能够税前扣除，其股息是从税后利润支付，税务负担相对较重。通过预售房的形式，房地产企业可以迅速回笼资金，但是要注意折扣成本，以及与此相伴随产生的税收成本，包括土地增值税、营业税以及企业所得税等。

房地产企业应当充分发挥税盾效应，合理选择资本化利息费用或者是费用化利息费用。一般来讲企业盈利时，应当尽量费用化利息支出，相反当企业亏损时，则尽量将利息支出资本化。

在房地产销售阶段，房地产企业要积极运用定价策略，以此实现税收筹划，尤其要考虑临界点价格对于企业税务负担的影响，这里面主要是土地增值税。通过适当降低销售价格来减少销售收入，在可扣除金额不变的情况之下，房地产的增值金额减少，以此减少纳税额。通过分解房地产销售价格，将单独计价部分在整个售价中分离，分散转让收入，降低增值税率，是企业有效减少土地增值税金额。

对于项目的转让环节，通过选择资产转让或者是股权转让来合理避税。一般来讲，股权转让可以避免缴纳营业税和土地增值税，只需要股东缴纳个人所得税，税负较轻。资产转让操作比较简单，但是视同销售，要缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育附加、企业所得税等各种税种，房地产企业税务负担较重。

房地产企业税收筹划应当积极关注资金的筹资及回收方式对于税务负担的影响。房地产企业不同的筹资方式意味着不同的税务负担。部分企业在日常税务管理中对于资金的流动和资金的管理监控不能齐头并进，税务管理监管不到位，存在潜在税务风险。不少企业税务管理工作缺乏监督控制，难以做到对税务管理的实时监管，不能有效地全方位监管税务管理工作，又没有有效地内部监督，领导层难以及时准确把握企业税务状况，对税务管理的监管工作比较薄弱。针对税务管理过程中出现的问题，有必要认真讨论，仔细分析其对企业、市场产生的影响，及时纠正偏差，推进税务管理的顺利进行。

另外，房地产企业也应当积极做好营业税改征增值税的准备，顺应形势，提升自身税务管理水平。依据试点效果，改征增值税后大部分企业都减轻了税务负担，达到了营改增的预期目标，有效增强了企业的活力，促进了企业经济效益的平稳增长。这主要是由于在施行营业税时，存在着纳税重复、税率相对过高等等一系列长期存在的弊病，改革之后，成功克服了上述问题，尤其是对于广大中小企业而言，执行3%的税率，显著减轻了企业的纳税负担，增强了企业的活力和盈利能力，为广大中小企业进一步扩大生产提供了保障，具有现实意义。

房地产企业如果不能有效规避税务风险，合理税务筹划，则不但不能实现为企业减负，增强企业活力的目的，反而背道而驰，加大了企业的税务负担，影响了企业的正常生产经营。强化税务管理，规避税务风险对于房地产企业顺利有序发展具有重要意义，但是企业在日常的税务管理工作中也存在着不少的问题，同时也面临着不少税务风险，这些都不利于房地产企业的有序发展，并严重制约着房地产企业的税务管理水平和管理效率。强化税务管理，合理税收筹划，有效规避税务风险，无论对企业、市场还是国民经济都具有重要意义。

三、房地产企业合理税收筹划、有效规避风险的建议

企业要进一步强化其市场主体地位，科学税收筹划，有效规避风险，减轻企业的纳税负担，增强企业和市场的经济活力，有效促进经济的顺利健康发展。房地产企业要尽量避免在税收筹划中出现的各种不利情况，以此保障企业应当享受的国家税收政策，提高企业经济效益，增强企业活力。

首先，准确分析企业自身税负情况。对于企业本身来说，要做到科学合理地实施税收筹划，及时准确地分析自身的税务情况。通过研究比较，了解企业可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目在总的支出中的比例高低，这部分比例越高，则越有利于实现减轻税负的目的，反之则难以实现这一目的甚至会加大税务负担。

其次，实现合理避税。企业应当在纳税过程中科学合理地进行避税。当前不少企业通过外包企业产品和项目来实现合理避税目的，这样可以帮助企业有效实现税费转移，对于无法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的现实意义。但是应当注意的是，外包项目和产品时，应当保障企业的产品及服务质量。另外除了产品外包之外，企业也可以将自身的某职能部门外包，实现避税目的。通过外包财务、人士等，降低管理成本，降低企业实际税务负担。

再次，强化企业管理层税务风险管控意识和水平。企业在日常的生产管理中要不断加大对财务人员的税务风险理念教育，培养其税务风险意识，并运用现代管理手段及时加以解决。并进一步明确责任，细化职责分工，将税务风险管控工作逐级逐项落实，最大程度上减少税务风险发生的可能性。企业发生税务风险很大程度上是由于企业管理层缺乏风险管控意识，没有有效的风险管控手段，有必要提高财务人员的风险防控水平，增强财务人员及时发现运营过程中税务风险的能力。

最后科学制定税务管理目标，完善强化税务管理制度。企业要认识税务管理的重要性，根据管理的要求设立相应的管理岗位，以此进行税务管理和控制。企业要制定相关税务管理制度，严格强化制度的落实，提升制度的效力，重视制度的执行，明确责任，层层负责，提高企业的经营管理水平。税务管理工作要注重公平和效率。企业应当积极结合自身企业及行业特点，完善税务管理制度，有效规避税务风险，提升税务管理水平，促进企业健康有序发展。

总的来讲，强化税务管理，合理税收筹划，并有效防范和规避税务管理风险，对于房地产企业减轻税务负担，增强盈利能力和科学化管理水平，促进自身发展具有重要意义。同时也应当注意到新的税收政策的实施对于房地产行业的相关作用，因此房地产行业要积极了解相关政策，结合自身发展实际，有效应对，只有这样才能适应改革要求，促进自身健康发展。

【参考文献】

[1] 马国强：中国税收[M].东北财经大学出版社，2009.

[2] 全国注册税务师执业职格考试教材编写组：税法（I）[M].中国税务出版社，2011.

[3] 汤贡亮：2010/2011中国税收发展报告—“十二五”中国税收改革展望[M].中国税务出版社，2011.

[4] 张卓、王红春：房地产企业税收筹划必要性和可行性研究[J].应用能源技术，2007（3）.

[5] 刘巧梅：浅析房地产企业土地增值税的税收筹划[J].时代经贸（下旬刊），2008（3）.

房地产企业规避风险篇（6）

二、财务风险规避

由于影响房地产企业财务因素复杂性，房企财务管理风险的规避方法也很多，以下主要从资本回收期、资本结构和投资组合的角度进行风险规避分析。

（一）缩短资本回收期

在企业的活动中，资金回收是企业财务管理的重要环节。应收账款和应付账款是影响资本回收期的两个重要因素。在企业财务管理中,应收账款虽然是企业利润的一种表现形式，但它又是企业一种现金流出形式，是减少企业现金流的一个原因,从而增加企业承担应收账款中产生的利税，使现金流出加速，从而影响了资本的回收期。房地产即是消费品也是投资品，这样的性质使得其回收期相对于其他投资产品来说风险要大很多。

（二）丰富投资组合

不要把所有的投资都集中到某个产品上，而是将投资资金分散到其他产品上，这是一种风险分散的方式。分散风险是一种常见的风险规避方式，为了达到降低财务风险的目的，公司应该丰富其投资组合，优化其产品种类，将风险分散到各个领域中。由于房地产行业的复杂性，不同产品所面临的风险不一样，风险严重程度也不一样，为了使公司获得稳定的利润，科学的投资组合是风险规避的重要方法。房地产企业应该结合自己的实际情况，进行合理的投资组合比例分配，扬长避短，对不同类型产品进行功能补充，调整其资金组合，适应市场变动，提高房地产企业规避风险的能力。

（三）优化房企资本结构

在现代企业中，企业资本结构种类繁多，不同企业在长期的发展过程中形成了自己独特的资本结构，从企业资本构成方面研究发现，企业资本结构大体上主要有长期债务资本机构和权益资本结构。不同的资本结构影响其财务资产的构成和企业收益的分配方式，不同的资本结构也会产生不同的财务成本。比如，债务资本会产生财务成本，如果成本结构不合理，过多的债务成本会增加公司的财务风险。

房地产企业规避风险篇（7）

房地产开发是一种通过预测未来需求而进行的产品开发过程，不确定性贯穿整个开发过程。房地产开发具有空间上的固定性、投资规模大、开发周期长、开发过程环节多、涉及面广等特点，决定了其进行风险管理的必要性。通过有效的风险管理，可以减少可能发生的损失给企业造成的不良后果。

（一）房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多。加强风险管理有助于开发商识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境，以保证项目开发的成功。

（二）风险管理的整体目标在于以最少的成本实现最大的安全保障。通过有效的风险管理，在风险发生前采取规避措施，可以避免因风险突发事件造成的巨大损失，并在损失发生后尽可能多的获得各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和经济效益。

（三）房地产开发风险管理的本质是对不确定性的管理。不确定性会给房地产开发带来威胁，但同时也意味着机会，因此加强风险管理可以帮助企业发现新的机会。

房地产开发风险管理应贯穿于各项业务的整个业务过程，包括事前、事中和事后，越早发现风险、越早采取措施，则风险管理的成本就越低，给企业带来的效益也就越大。

二、房地产开发各阶段风险识别

风险识别是风险管理的基础和重要组成部分。风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文档。通过风险识别，才能把风险管理的注意力集中在具体的项目上来。房地产开发过程通常分为投资立项决策、土地获得、项目建设和销售管理四个阶段，由于各个阶段的主要任务不同，其风险表现也不同。

（一）投资立项阶段的风险识别。投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的开发策略，以确定开发的区域、类型和时机，即决定在何地、何时，开发何种房地产。

1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。

2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。

（二）土地获得阶段的风险识别。在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险是土地状况风险、征地安置风险和融资风险。

1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。

2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。

3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。

（三）项目建设阶段的风险识别。项目建设阶段是指开发项目从正式开工到竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段。这个阶段的风险主要在设计及施工过程中由于管理不善、措施不当引起的规划设计风险、工期拖延风险、项目质量风险等。

1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。

2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。

3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。

（四）销售阶段的风险识别。房地产开发销售阶段的主要任务是通过房屋出租或出售，尽快实现投资的回收，并获得利润。这个阶段的风险主要包括销售时机风险、销售合同风险、销售税收风险。

1、销售时机风险。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。

2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。

3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。

三、房地产开发各阶段风险应对措施

房地产开发风险应对的主要措施有风险回避、风险控制、风险转移和风险承受等。

（一）投资立项阶段风险的应对

1、规避国家政策环境风险，抓住开发时机。国家政策的变更是任何房地产企业公司都不可回避的，只能采取风险承受。因此，房地产开发要尽可能地及早开发，及早销售，争取早日收回投资，避免进一步紧缩的政策环境给房地产企业公司带来更大的压力。

2、进行认真细致的可行性分析，找准项目定位。房地产公司要通过对房地产市场的调查，做好项目的可行性研究，了解消费者对住房的需求和意见，以此确定项目开发的定位、房屋品种的选择，做好项目的规划设计，满足消费者的需求。

（二）土地获得阶段风险的应对

1、重视前期土地勘察工作。聘请专业地质勘探公司对项目地域进行全方位地质勘探，了解该地域的工程地质条件、水文地质条件，包括地基承载力、软弱土层、地质断裂带、地下水深浅、水质污染等的不确定性。注意收集原有地下条件资料，包括防空洞、通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的不确定性。然后，要认真对待勘察结果，做出下一步的规划设计方案。

2、最好取得净地，规避安置风险。大量的征地、拆迁、安置和补偿工作涉及许多法律和社会问题，为规避土地拆迁及安置风险，要尽可能取得净地。在无法取得净地的前提下，首先要掌握当地拆迁安置法规；其次要对地块上的居民、企业和建筑物状况了解清楚，委托相关部门进行拆迁安置摸底工作，估算出拆补安置成本。当预计的安置成本大于可承受风险范围时，果断放弃该地块的投资。

3、合理选择资金来源、筹资手段。开发商获得土地时最大的难题是资金问题，在自有资金较为充裕的情况下再依靠部分银行贷款，会使企业资金压力较小，摘牌的可能性大；若拿地资金绝大部分依靠银行贷款，一旦银行政策收紧，会使开发商拿地计划泡汤。

（三）项目建设阶段风险的应对

1、开展项目规划设计方案优选，满足消费者需求。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是决定项目建成交付后能产生多少经济效益。因此，在项目设计方案的选择上，一定要做到优中选优，满足客户的需求。

2、重视合同管理，规避工程延期风险。房地产企业可利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位。在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位。

3、充分发挥监理职能，加强施工质量控制。房地产企业应聘请专业监理公司来进行施工过程控制，做好投资控制、进度控制和质量控制。对设计变更建立健全设计交底与施工图会审制度，一是使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，找出需要解决的技术难题，并制定解决方案；二是为了解决图纸中存在的问题，减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中。

（四）销售阶段风险的应对

1、通过营销，转移销售时机风险。为了规避销售时机风险，房地产企业可以通过营销方式将风险转移给商，规避预售风险。采取营销方式，不仅可以规避因滞销带来的资金回笼风险，还可以通过设置不同费率的手段，鼓励商随着市场行情适时调高房价，规避房价上升时的低收益风险。

2、充分利用法律顾问，规避销售合同风险。房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的，一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。根据以往诉讼案件经验，因销售合同文本一般由房地产企业自己提供和起草，当格式条款有两种以上解释时，法院通常按不利于房地产企业的解释来执行。因而，房地产企业的销售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。

3、通过税负转嫁与纳税筹划，减轻税收风险。税收筹划就是指纳税人通过预先的筹划和安排，特别是对多种纳税方案进行分析比对，然后选择一种既不违反税收法律政策，又能减轻企业税收负担、增加企业税收经济利益的最佳方案。房地产企业可以通过充分利用税收优惠政策、选择有利的经营方式、选择合理的会计处理方法、投资筹划等办法来缩小税基、降低税率或增加抵扣税额，从而达到税收筹划的目的。

（作者单位：中国大连国际合作（集团）股份有限公司）

主要参考文献：

房地产企业规避风险篇（8）

一、企业税收风险

企业税收风险是指纳税人没有充分利用税收法规或者纳税风险规避措施失败而付出代价的一种可能性，经济活动环境的复杂性，多样性，以及纳税人认识的滞后性，对税后法规理解的失误等共同作用的结果。

二、房地产企业税收管理存在的问题

1998年以来，房地产投资持续快速增长，房地产价格持续上涨。然而，房地产在发展过程中存在很多问题，税收风险的防控就是房地产企业提高企业竞争力所面临的重要课题。

(一)房地产企业内部管理缺失或不完善

房地产的税收管理基本包括三个环节，分别是交易环节、保有环节、继承环节。后两个环节我国基本没有，第一个环节在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地产企业组织的结构比较庞大和复杂，所经营的业务也是纷繁复杂的。同时，设计，加工，广告和物业管理各个方面之间的关系也非常混乱。

(二)房地产企业内部财务核算问题

中国的房地产发展起步相对比较晚，所以在其在内部财务核算方面还是存在一定的问题，突出表现在财务核算比较混乱。例如，做账相对缓慢、延迟报表，其企业所得税申报数字的真实性也让人怀疑；两套账，一套账应付银行，账面反映为盈利和经营良好，这样做的用途是贷款方便，一套账应付财政和税务部门，账面反映为亏损或小额盈利。同时，房地产企业收入的核算方式采取两种核算方式，即收入按收付实现制核算和成本按债券发生制核算，就是少记收入，多记成本。

(三)房地产企业办税人员自身综合素质的欠缺

在房地产企业平时的经营的过程中，企业办税人员综合素质的不足导致企业不能及时和全面的了解相关的税法和法规。同时，由于办税人员对有关税法精神理解错误，也会使企业陷入税收风险。尽管企业主观上没有意愿违规操作，但由于房地产企业办税人员自身业务素质欠缺而导致事实上的偷税或逃税，使企业陷入税收风险。因此，在房地产企业的日常活动中，提高企业办税人员的业务素质也是提高企业防控税收风险关键因素。

(四)房地产企业在政策执行方面的问题

首先，企业所得税预交政策落实不到位。在企业税收办理的具体操作过程中，部分房地产开发商没有落实企业所得税预交政策。同时，企业的办税人员对企业所得税的预交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企业实际发生预售收入未向主管税务机关申报缴纳税款。在房地产开发市场，开发商在项目开发前已向购房者提前收取了部分的房产销售款，但房地产商在一定程度上违反税法，即并没有如实向税务机关进行纳税申报。

三、房地产企业应该如何防控税收风险

1998年以来，房地产税收已经成为地方政府财政收入的重要来源。但是，由于房地产内部管理问题，企业办税人员自身业务素质和房地产企业在政策执行方面不完善，企业在防控税收风险方面还有问题。因此，房地产企业如何防控税收风险是其健康发展和提高企业竞争力的关键因素。

(一)房地产企业应该建立健全和完善的内部税收防控制度

面对税收风险，建立健全和完善的税收内部防控制度是房地产企业有效防控税收风险的关键。企业内部税收防控制度涉及从企业经营到财务控制各个方面。同时，企业内部税收的防控制度是企业健康发展的重要组成部分，其建立需要企业会计，税务，审计，信息等各个部门共同制定和实施。另外，在建立完善的税收内部防控制度过程中，房地产企业可以向专业的机构进行咨询，以便更准确的了解相关法律法规。

(二)房地产企业税收筹划能力的提高

企业成功开展税收筹划的前提是企业经营决策层应该树立依法纳税的观念，税收合理筹划能够提高企业的经营业绩。因此，依法设立完整和规范的财务会计账，报表和正确的进行会计处理是企业进行税收筹划的基本前提，提高自身税收筹划的效果，规避企业陷入税收风险。另外，具体项目实施前做好项目税收规划，预测该项目税收总额、纳税环节及各环节的税收比重，对即将发生的税收事项了然于胸，也是规避税收风险的有效手段。

(三)提高企业干部和办税人员的综合素质

房地产企业业务量是比较大的，交易也比较复杂。因此，做好税收风险防控的工作，房地产企业的干部和办税人员应具有较高的业务素质，掌握相关的税收法律法规。也就是说，培养企业办税人员的综合素质特别是业务素质是房地产企业有效防控税收风险的基础。例如，企业涉税人员要不断学习新知识和新的税收法规，提高企业涉税人员运用税法武器维护房地产企业的合法正当权益和避免企业陷入税收风险。

(四)加大涉税业务自查力度，避免涉税违法行为

房地产企业的信息，项目开发的信息和税务的征收是比较复杂的，企业要根据自身企业的特点，对相关开票数据认真进行分析比对，切实做到按照税法法规进行纳税，使企业避免涉税违法行为。另外，企业也要认真执行相关的税法政策，深刻理解税法的精神，提高自身防控税务风险的能力，提高企业的竞争力。

四、结束语

随着社会主义市场惊异的快速发展，房地产企业已经成为关系国计民生的重要方面。因此，房地产企业如何防控税收风险是房地产企业本身所面临的重要课题。总之，房地产企业要不断地建立和健全内部税收防控制度，也要不断提高企业干部和办税人员的综合素质，更重要的是要切实执行相关的税法法规，提高自身防控税收风险的能力。

参考文献：

[1]张新泽.中国宏观经济形势[M]. 北京：经济科学出版社，2003

[2]岳松,陈昌龙.财政与税收[M]. 北京：清华大学出版社，2010

房地产企业规避风险篇（9）

一、引言

当今社会市场环境瞬息万变，再加上国际“金融海啸”的影响，企业综合实力、竞争力已成成为企业在激烈的市竞争中取胜的关键，而这些综合实力、竞争能力都离不开企业优质、完善的内部控制体系。内部控制体系作为企业在竞争中取胜的支撑，贯穿在企业整个管理流程，可有效防范和控制风险，对企业发展起到举足轻重的作用。房地产业由于其自身的特性，受国家政策和其他各种环境因素影响十分明显，房地产业具有开发工程量大、周期长、资金需求量大等特点，这些特征使得风险管理成为其企业内部控制中的核心问题。因此，研究风险导向下房地产企业的内部控制研究很有必要。

二、房地产企业经营中存在的主要风险

（一）资金周转风险

房地产企业行业特点比较突出，其中最明显的是具有高价值性，该特点决定了房地产企业经营过程中要涉及大量的资金运作，这就容易造成资金周转风险。一般资金运作的流程为：融资-开发-还款-再融资-再开发-再还款-……该过程需要每个环节都要顺利实现，这样才能确保房地产企业资金正常运转，各项业务有序开展，从而实现自身的经营目标，一旦某个环节出现差错，致使资金链断裂，企业将会陷入资金短缺的困境中，从而引发其他一些“并发症”出现。

（二）融资风险

房地产业资金运作的特点决定了房地产业运作过程中必须经历“融资”阶段，需要从外部寻找资金投入，从而确保项目能顺利完成。房地产企业进行项目运作时，其项目周期比较长、工程量大，资金周转期也相对较长，资金需求量也较大，若是未及时得到融资，项目被迫被搁置，其所造成的负面影响将十分严重。此外，房地产企业融资的方式众多，如果没有经过缜密地分析和甄别，选择的融资方式不符合房地产企业的要求，将会增加房地产企业的融资风险，影响到资金的正常周转，给房地产企业造成严重的经济损失。

（三）成本风险

房地产企业一般存在同时投建多个项目的现象，需要投入大量的资金，运行成本相对较高，需要房地产企业选择合适的成本管理方式，否则将会增加企业的成本风险，加大企业的资金成本，降低项目利润。同时，许多房地产企业采用“长期银行贷款”的方式，其利率相对较高，增加运行成本，降低企业效益。

三、风险导向下房地产企业加强内部控制的措施

（一）加强资金周转监控，有效防范潜在风险

资金周转风险值得人们重视，房地产企业要保证自身的资金正常运作，确保所有项目的正常开展，满足所有项目的资金需求，最大限度地降低资金周转风险。房地产企业在项目决策的过程中，需要经过缜密地分析和甄别，对项目不足之处进行及时的纠正，降低偏差，同时也需要及时监控资源的消耗和各项目的收支情况。房地产应立足企业自身特点，防范潜在风险，做好前期项目的可行性分析研究，在紧密结合业务授权的基础上，完善企业内部控制体系，合理规划和监督各项成本的支出情况，从而在最大限度上降低风险、减少损失。

（二）采取融资风险的内控措施

为了降低房地产企业的融资风险，需要采取科学、有效的风险内控策略，具体为：一是融资风险回避法，房地产企业可以采用长期债务的方式降低房地产市场不可控因素对企业造成的影响，同时还应该选择投资法律层面和政策层面风险相对较低的项目，这样能够有效的帮助房地产企业规避各种融资风险。二是融资风险分散法，房地产企业的融资风险具有一定的全面性，为了防止多部门、多领域同时受到风险冲击，需要采用风险分散方法进行控制。房地产企业的风险分散方法主要从资金来源渠道进行控制，采用多渠道融资、多元化发展方式，优化资产负债率，严格控制流动负债的比例，有效降低融资风险。

（三）健全内部控制机制和项目成本控制机制，强化成本控制

房地产企业要规避各种成本风险，需要不断的健全内部控制制度和项目成本控制机制，具体为：一是健全内部控制机制。通过创建符合房地产企业实际状况的内部控制机制，形成规范、有力的内部控制文化，有效提高所有人员的内部风险控制意识，保证内部控制制度能够真正的贯彻和落实到实处，帮助企业规避各种成本风险。二是强化项目成本控制机制，要加项目成本控制机制建设，做好设计成本规划、工程成本控制，制定合理的成本控制方案，并对企业生产经营的各种成本开支、资源消耗等进行全面调控、监督和指导，及时纠偏，帮助企业规避各种风险，降低预算外支出，控制运行成本，不断提高房地产企业的经济效益。

四、结束语

综上所述，房地产企业经营过程中存在众多风险，如资金周转风险、融资风险以及成本风险等，如果不及时够采取有效的措施进行控制，势必会影响企业的经济效益和长足发展。因此，房地产企业需要加强资金周转监控，采取各种融资风险内控措施，健全内部控制机制和项目成本控制机制，做好成本控制管理工作，帮助企业规避风险和降低风险造成的影响，为房地产企业和行业的可持续发展奠定坚实的基础。

参考文献：

[1]张国新.论完善房地产企业内部控制应采取的措施[J].现代商业，2010，（5）：268-269

房地产企业规避风险篇（10）

1 引言

由于当前金融市场的发展尚不完善，缺乏有效的风险对冲与分散工具，不能将风险有效的分散出去，因此规模庞大的房地产信贷一旦变为不良资产，整个金融系统将面临着更大的风险。房地产金融体系的风险，是土地制度、房地产业、商业银行管理等因素的综合影响结果，避免风险扩大需要深化相关领域的改革。本文就房地产金融风险的规避谈几点粗浅认识。

2 导致房地产金融风险增加的因素

2.1 融资渠道单一

房地产企业开发资金来源比重大的分别是银行贷款、自筹资金和其他资金这三块。房地产企业自筹资金中有约70%来自银行贷款，所谓的其他资金即房屋定金和预收款也有30%来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业的资产负债率平均维持在75%左右。目前国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖性特征。房地产投资项目由于回收期长、投资金额大等特点，通常开发商的自有资金不足以满足投资所需，银行信贷成为一个很重要的资金来源途径。银行信贷帮助的是开发商的整个开发环节，与此同时银行尤其是商业银行也就承担了整个房地产投资过程的风险。

2.2 信息不对称

贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，所以隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估，导致房地产金融风险加大。

2.3 抵押物风险

由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争形成品牌信誉，缺乏公信度。同时抵押物的处置问题也是一个难题，在我国由于多种因素作用，银行不能简单地将欠款人从其居住的房屋赶走来处置抵押物，而抵押物的处置不规范，给银行带来很大的风险。

2.4 投资快速增长

由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业。很多开发商乘机进行投资或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。

2.5 银行违规操作现象时有发生

房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入，恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资的不良倾向，也促使金融腐败的滋生。而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。

3 房地产金融风险规避的措施

3.1 分散银行信贷风险

当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。住房贷款证券化可以分散银行风险，但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步，但是我们应该打好基础，使用优质资金进行创新，并且增加风险透明度，以此来防范风险。

3.2 完善企业信用制度

由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。

3.3 提高风险防范能力

房地产贷款以房屋作为抵押，商业银行一旦无法收回，就将房产拍卖，但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施，应当注重事前的审查，银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解，严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准，及时了解房地产市场的变化情况，保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德，也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。

3.4 加大监管力度

政府应加强宏观调控，引导房地产企业有序竞争，具体来说应调整住房结构，增加廉租房和经济适用房建设；改善需求结构，防止过分投机。银监会应针对当前银行房地产信贷风险制定有效监管措施，定期或不定期对信贷业务进行检查来防范风险。央行应及时披露房地产信息，引导公众合理预期，规范市场行为。

4 结束语

房地产企业规避风险篇（11）

1 房地产开发项目风险的含义及特征

房地产开发项目风险，主要是指在房地产项目开发过程中存在着影响开发利润的多种因素，而由于这些因素产生的作用难以预料，易使企业实际开发利润与预计利润发生背离，甚至使企业蒙受严重的经济损失。房地产项目开发风险作为一种客观存在的现象，具有以下特征：

1.1 多样性。房地产项目开发的整个过程涉及政府、经济、技术、社会等各个方面，各方面都会有相应风险存在，且不同风险间的变化也呈现出极其复杂的关系。

1.2 综合性。房地产项目开发涉及企业内部组织架构和企业外部环境的各种因素，这些因素把企业经营活动过程中各种矛盾综合反映出来。

1.3 模糊性。模糊性即不确定性，房地产项目开发是否会形成项目开发风险存在模糊性，风险是否导致企业利润受损同样无法事先确定。

1.4 损失性。由于企业的财务管理部门没有及时预防或者是企业管理层的错误决定，都会导致项目开发风险的出现。而一旦风险出现，就会给企业带来不必要的经济损失。

1.5 补偿性。由开发风险带来的各种损失，作为投资者来说都会要求在经济上做出一定的补偿，这些补偿可通过项目的投产使用来获得，即通常所说的“风险报酬”。

2 房地产开发项目全面风险管理的内容

风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价。并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致的后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。因此，对房地产开发项目实施全面风险管理的主要内容为：

2.1 合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。

2.2 合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《顷目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。

2.3 编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目可能存在的风险影响因素进行分析和评价，拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用 目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。

2.4 根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。

2.5 强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，搞好风险的监控。

2.6 合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系，建立项目的沟通渠道，为风险管理提供信息保障。

2.7 加强合同履约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本。

2.8 在项目内部加强实施行为的监督管理(制度管理)，避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查。

3 对房地产开发项目实施全面风险管理的策略

3.1 风险回避策略

风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。风险回避是一种消极的防范手段，因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，最好慎用风险回避这种防范手段。

3.2 风险控制策略

风险控制是在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此，对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。

3.3 风险转移策略

风险转移是开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位所采取的措施。风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。开发商可以根据项目的情况，采取适当的形式，合理转移风险。

风险转移一般在以下情况下采用：风险的转移方和被转移方(风险接受方)之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；被转移人能够且愿意承担适当的风险；风险转移的成本低于其他风险管理措施。

3.4 风险自留策略

风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避、难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：自己保险；专属保险；损失摊销；借款补偿；自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险白留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。

3.5 风险利用策略

风险利用是开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。

4 结束语

在房地产投资领域风险的存在是必然的，关键在于如何去利用、控制、管理。面对房地产投资的众多风险，在这种情况下，一定要加强风险管理认识，改善风险管理的方法，加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等，努力将投资的危险减小到最小。