农村住宅房屋设计大全11篇

农村住宅房屋设计篇（1）

一、新农村住宅所具备的特点

农村住宅与城市住宅在设计和施工过程中有很大的区别，因此在对农村住宅设计过程中，除了要考虑到住宅最基本的居住功能之外，还要在住宅空间之外保留有一定的生产和工作的空间。所以，在进行新农村住宅的设计过程中，应以农村住宅的实际情况作为设计出发点，能够使设计既符合农民的生活习惯，又不影响农民正常的家庭生产的需求。综合上述对农村住宅的分析，我们挖掘到农村住宅的几个特点：

1、宽敞的庭院：农村住宅的典型空间是庭院，这是农民生活和生产活动的主要场所。其中包括：摆放农具、家庭种植、材料堆放等，同时也是各个房间进行联系的通道。

2、建筑面积小，但使用面积高：一般的农村住宅建筑面积都不大，但是与城市住宅有效的使用面积比较确远远超过城市住宅。

二、新农村住宅设计的几个要点

1、新农村住宅应进行统一规划，使其布局合理，功能齐全

优秀的规划和建筑设计方案对改善现在新农村建设过程中随意建设、模仿严重的状况有着重大的作用，它是改变村容村貌、改善农民的居住条件的重要因素。土地是一种不可再生的短缺性资源，特别是在农村住宅的建设过程当中，更要以节约土地作为建设的宗旨，为农民的长久生存和发展留有足够的空间。因此在新农村住宅设计时，要以合理规划作为设计源头，要清楚地告知农民建房的位置、修路的位置、工厂修建的位置等等，以此提高农村住宅的合理性、低耗环保型。

2　、传统、美观大方作为新农村住宅的特点

传统文化与现代文明共同结合是新农村住宅建设的特点，简单的说就是既要对传统文化进行保持，又要不限于传统文化的束缚，要进行创新。在传统的农村住宅中，每个区域有每个区域不同的地方特色，整齐的村庄、清新的自然环境形成了田园风光似的住宅形式。那么结合广东地区的炎热、潮湿的气候特点，住宅的设计中应将通风、日照、景观作为重点考虑的对象，积极采用多种的遮阳形式，并将空间的心理及视觉需求融入到建筑设计当中去，就形成了具有实用功能要求与美观的优秀的住宅。在进行体型和细部设计中，将具有区域代表性的元素融入到建筑当中，这样就使建筑既能够保持住传统文明，又能吸收到现代文明的因素，达到新农村住宅特有的美观、传统的特点。

3、住宅设计要充分考虑建筑的节能和减排

在传统的住宅设计中，大多数的农民朋友对建筑的节能和减排不太理解，更不懂得如何节能，因此，在新农村住宅的设计中必须将这种设计理念融入进去，使住宅既具备基本的居住功能，又能够节约资源，降低能耗。具体的做法有以下几点：

（1）新型墙体材料的使用

在传统的农村住宅中，普遍使用粘土砖作为墙体材料，采用这种材料不仅要占用耕地，还要消耗大量能源，造成严重的资源浪费和环境的污染，在新型的农村住宅设计中，可以以粉煤灰、石粉、炉渣等废料作为新型墙体的主要材料，这些材料可以就地取材，不浪费资源同时还减少了对环境的污染。

（2）采用中空玻璃

在农村住宅中，普遍使用单层玻璃或者层玻璃，这种玻璃安装简单，材料来源也比较容易获得。但是与中空玻璃比较，有有很多性能都比较不足。如：中空玻璃可以减少辐射传热和传导传热、具有隔热和隔音的优点、可以抵御严寒同时也可防止内部热量流失等。因此，在新型的住宅设计中，应大力推广和使用此种玻璃。

（3）沼气池的使用

沼气池是一种新型的节能设施，通过近几年的实际证明，它给农民带来了显而易见的好处。它的做法很简单，就是将农村人、畜以及农作物的秸秆作为原材料经过加工生产出来可以燃烧的绿色能源就是沼气。沼气有很多用途，它解决了农民的用燃料问题　，改善了农民生活居住条件，增加了农民的收入，促进了农民发展养殖业等。这种节能设施，应在新农村住宅设计中被优先使用，是节能环保的高效的科学手段。

4、注重住宅的抗震设计

最近几年，我国发生了多次破坏性的地震，给我国城市和农村经济带来了巨大的损失，特别是农村的破坏更为严重。那么，产生这种破坏的主要原因是我国农村房屋的建筑结构形式和特点和落后的思想观念所决定的。根据地域和风俗习惯的不同，农村住宅主要的几种结构形式为：农村土木和生土墙承重房屋、砖混结构类的房屋、砖和木混合结构、砖和土混合结构、木架的承重结构、石头结构等。这些住宅的共同特点就是材料的强度较低，结构整体性较差，房屋构件之间的连接也比较薄弱。同时村镇政府对农村的住房建设缺少统一的规划设计和管理，抗震意识薄弱。此外，房屋的建设完全是在没有设计、不做地质勘察、自己施工的情况下建设的。因此，使农村的住宅完全没有抗震能力。

新农村住宅的建设要避免上述情况的发生，一定要解决农村住宅抗震薄弱的问题，现有以下几种措施：

（1）政府主管部门提高抗震意识，加大对抗震防灾方面的资金投入，在建设农民自用房屋时，政府给予适当的抗震方面的补贴，已达到房屋抗震的要求。

（2）房屋建设在选址中，应选择抗震的有力地段，避免不利、危险地段建设房屋，同时同一个房屋要避免在不同土质下进行建设。

（3）可以通过建设农村房屋抗震防灾示范区，建设具有代表性的抗震样板房，以此作为农民建设自用抗震住宅的依据。

（4）砖混结构是目前农村住宅的主要结构形式，这种结构在整体性和抗震性能上与框架结构相差很多，那么可以通过以下手段提高房屋的整体性和抗震性。

①严格按规范在多层砖混结构房屋设置圈梁和构造柱。

②为了加强结构的整体性，楼屋盖宜优先采用现浇钢筋混凝土结构

5、　新农村的住宅应宜简单易行、经济实用为原则

在保证房屋质量的前提下进行就去取材是农村住宅建设的主要途径，这种做法既能够体现地域性住宅的乡土气息和生活习惯，又能够大量的缩减成本，可以通过合理精心的设计，获得经济与文化的双赢的效果。

三、结论

新农村住宅的建筑设计必须要以以人为本的思想作为指导，要从广大农民的根本利益出发，建设出具有一定适应和可持续性的特点并且适应于农民生活的住房。并且在随着农村经济的不断发展，住宅的设计要能够体现出农村生活和经济的不断转变。逐渐的引导农民从节能、节水、节材、节地及环保的观念上建设房屋，使其能够发挥出房屋对农村生产发展、生活方式转变、文明乡风形成、村容村貌整治的巨大推动作用。本文通过对以上内容的分析，希望会为今后新农村住宅的设计提供一些依据，为提高和改善农民的生活居住条件，推动农村的经济的发展，构件和谐社会做出贡献。

参考文献：

农村住宅房屋设计篇（2）

第二条  本办法所称农村个人住房建设（以下简称农村个人建房），是指本市农村范围内（含国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场以及农村集镇等）居民自行新建、迁建、扩建、改建和翻建住房。

第三条  上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）和县（区）土地管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人建房用地的主管机关。

上海市城市规划管理局（以下简称市规划局）和县（区）规划管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人住房规划建设的主管机关。

乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村个人建房的管理工作。

第四条  农村个人建房应当根据乡（镇）和村庄建设规划统筹安排。

第五条  农村个人建房应当使用原宅基地和其他非耕地，严格控制使用耕地。

农村个人建房所使用的土地属于国家或者集体所有，个人只有使用权。根据国家建设或者乡（镇）、村庄建设规划，农村个人建房需要调整宅基地、承包地、自留地、竹园地时，原土地使用人应当服从。

第六条  农村个人建房用地应当根据市计划委员会和市房地局下达的年度用地计划指标，由县（区）土地管理部门分解落实到乡（镇）人民政府。

第七条  农村个人建房用地实行有偿使用制度。

第八条  农村个人建房审批实行公开办事制度。乡（镇）人民政府应当将建房用地户数、用地计划指标、宅基地面积、建房占地面积、建筑面积等情况定期张榜公布，接受群众监督。

第二章  农村个人建房的申请和审批

第九条  有下列情况之一的农村居民户，可以申请建房用地：

（一）垦区移民户和因国家建设或者乡（镇）村集体建设拆迁的居民户；

（二）低于本办法第二十七条规定的建房用地标准的居民户；

（三）同户居住人口中有两个或者两个以上未婚者，其中一人已达到结婚年龄，要求分户建房的居民户；

（四）县（区）人民政府规定可以申请建房用地的其他居民户。

第十条  农村个人建房用地应当向常住户口所在地的村民委员会提出书面申请，并填写《农村个人建房申请表》。

第十一条  村民委员会接到建房申请后，应当征求村民小组的意见，经集体讨论并在《农村个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送乡（镇）人民政府。

第十二条  乡（镇）人民政府在接到村民委员会报送的《农村个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后，应当对用地面积、建房位置、建筑面积标准以及房屋的层数、高度等进行审核，并按下列规定办理审批手续：

（一）农村个人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申请用地的房屋加层、房屋翻建、建造围墙等，由乡（镇）人民政府在1个月内审批。

（二）农村个人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者国有土地的，乡（镇）人民政府应当在1个月内征求县（区）规划管理部门的选址定点意见，并报县（区）人民政府审批。

（三）农村个人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、国有土地的，以及在集镇范围内申请建房用地的，按前项规定办理。

农村个人建房用地经批准后，由批准用地机关发给农村个人住房建设用地批准文件；由乡（镇）人民政府发给《农村个人住房建设工程许可证》。

第十三条  市属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由所在国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场报送其主管部门审核后，移送市房地局按规定的审批权限报批。

县（区）属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由当地县（区）人民政府审批。

第十四条  经审核不同意农村个人建房用地申请的，由审批建房用地的机关以书面形式通知建房申请人。

第十五条  不需要申请用地的房屋加层、房屋翻修、建造围墙等，应当向乡（镇）人民政府申请领取《农村个人住房建设工程许可证》。

第十六条  农村个人建房应当按规定缴纳有关税、费。农村个人建房用地还应当缴纳建房用地保证金。建房用地保证金收取标准由各县（区）人民政府制定。

第十七条  农村个人建房应当在取得《农村个人住房建设工程许可证》之日起1年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，经乡（镇）人民政府同意，可延长竣工期；延长期限由乡（镇）人民政府决定，但最长不得超过1年。

第十八条  农村个人建房应当在开工前报告乡（镇）人民政府，并严格按照农村个人住房建设用地批准文件和《农村个人住房建设工程许可证》规定的宅基地面积、建房占地面积、建筑面积、房屋的位置以及层数、高度等进行施工。

乡（镇）人民政府接到开工日期报告后，应当到现场进行查验。住房竣工后经检查符合本办法的，由县（区）人民政府发给《上海市农村宅基地使用证》，退还建房用地保证金。

第十九条  现有宅基地面积在规定标准之内且符合村镇建设规划要求的农村个人建房户，应当在原址建设，不得移地迁建。

第二十条  移地迁建住房的农村个人建房户，应当在新建房屋竣工后3个月内，拆除原有住房，退还宅基地。

第二十一条  符合农村个人建房用地条件的农村居民户，可向乡（镇）人民政府申请购买本集体经济组织内的他人房屋。经批准后，买卖双方应当在2个月内办理宅基地使用权变更手续和房屋买卖交易手续。

第二十二条  因全部或者部分出卖、出租自住房屋造成居住困难或者将原居住房屋改为其他用途的农村居民户，不得申请建房用地，也不得申请房屋扩建或者加层。

无本村民小组户口的农村房屋不得扩建。

第二十三条  农村个人建造2层或者2层以上住房的，应当有设计单位设计或者审核过的设计图纸。

第三章  建房用地标准和规划技术规定

第二十四条  农村个人建房按不同的地区、户型和人口计算宅基地总面积。宅基地总面积包括建筑占地面积和屋前屋后占地面积。

建筑占地面积系指居室、灶间、卫生间、楼梯、阳台等占地面积；屋前屋后占地面积系指建筑占地面积以外的副业棚舍、晒场、沼气池、化粪池、围墙等占地面积。

建筑占地不得超过批准的面积标准；屋前屋后占地面积不得擅自调整使用。

第二十五条  建筑占地面积按下列规定计算：

（一）住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的水平面积计算；

（二）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

（三）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。

无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

有围墙的住宅按围墙外边线水平面积计算宅基地面积；无围墙的住宅按实际占用面积计算宅基地面积。

第二十六条  农村个人建房户可申请建房用地的人数按常住户口计算，其中领取本市独生子女证的独生子女建房用地按2人计算。下列非常住户口人员，可计入用地人数：

（一）家庭成员中的现役军人、在校学生；

（二）在城镇工作，但未分配住房的配偶；

（三）要求与子女同住的居住他处的老人（同住子女以后不得与老人分户建房，老人户口不得重复计算建房用地人数或者分摊给其他子女）；

（四）返回农村原籍定居的港、澳、台同胞；

（五）县（区）人民政府规定可予计算的其他人员。

第二十七条  蔬菜区（包括国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场）农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：

（一）4人户或者4人以下户的宅基地总面积不得超过150平方米，其中建筑占地面积不得超过80平方米。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

（二）6人户的宅基地总面积不得超过160平方米，其中建筑占地面积不得超过90平方米。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

粮棉区农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：

（一）4人户或者4人以下户的宅基地总面积不得超过180平方米，其中建筑占地面积不得超过90平方米。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

（二）6人户的宅基地总面积不得超过200平方米，其中建筑占地面积不得超过100平方米。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

农村集镇个人建房户用地以建筑占地面积为准。4人或者4人以下户的建筑占地面积不得超过44平方米。不符合分户条件的4人以上户可增加建筑面积，但不增加建筑占地面积。

不符合分户条件的建房户增加建筑面积的标准，由县（区）人民政府规定。

第二十八条  需原地翻建或者按规划移地迁建住房的，应当办理用地手续，并按前条规定的建房用地标准执行。

第二十九条  围垦不满5年的垦区，移民房屋宅基地总面积不得超过250平方米，其中建筑占地不得超过125平方米。

围垦满5年的垦区，按粮棉区标准执行。

第三十条  经批准买房或者建新房时保留原住房的宅基地面积和建筑占地面积合并为一户计算。

第三十一条  农村个人建房朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，为南侧建筑高度的1.4至1.6倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。

集镇、老宅基地按前款标准改建确有困难的，经乡（镇）人民政府批准，房屋间距可适当缩小。朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，不得小于南侧建筑高度的1.2倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1倍。

集镇建房的建筑间距用地属于公用土地，不得擅自占用。

第三十二条  农村个人建房每层的高度不得超过3.3米。相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为1.5米，最多不得超过2米。

第三十三条  农村个人建房确需建围墙的，不得妨碍公共通道，不得影响四邻通风采光，不得将自留地、竹园地、承包地等农业用地圈进围墙，不得超过批准的宅基地范围。

第四章  法律责任

第三十四条  农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建房的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋和其他设施；对非法占地建房的干部，还应当由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

农村个人建房占用土地超过批准的用地面积标准的，多占的土地按照非法占地处理。

第三十五条  无权批准或者越权批准建房用地的单位和个人，非法批准的建房用地文件无效。非法批准占用的土地按非法占地处理。对非法批准建房用地的单位主管人员或者个人，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；收受贿赂构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条  农村居民未经批准以买卖房屋或者其他形式非法转让宅基地使用权的，没收在非法占用土地上的房屋和其他设施，或者责令限期改正，并处以200元至500元的罚款。

第三十七条  新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按非法占地处理，其建房用地保证金不予退还。

第三十八条  农村个人建房逾期未竣工，且未申请延长竣工期的，按超过竣工期每月100元处以罚款，但最高不超过1000元。

第三十九条  农村个人建房户未取得《农村个人住房建设工程许可证》擅自建房、严重影响乡（镇）和村庄建设规划的，责令停止建房，限期拆除或者没收违章建筑；影响乡（镇）和村庄建设规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正，补办《农村个人住房建设工程许可证》，并处以土建工程造价5％至10％的罚款。

第四十条  农村个人建房户违反《农村个人住房建设工程许可证》的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房、超过层数等严重影响乡（镇）和村庄规划的，责令停止建房，限期拆除或者没收违法建筑物；影响乡（镇）和村庄规划、尚可采取改正措施的，责令限期改正，并处以土建工程造价5％至20％的罚款，其建房用地保证金不予退还。

房屋层高或者室内地坪标高超过规定标准的，责令限期改正，并处以土建工程造价2％至10％的罚款，其建房用地保证金不予退还。

第四十一条  修建围墙占用公用通道或者妨碍公共交通的，责令限期拆除。

第四十二条  被责令限期拆除房屋或者违法建筑的农村居民逾期不拆除的，乡（镇）人民政府可组织有关部门强制拆除，所需费用由违法当事人承担。

第四十三条  本办法规定的行政处罚可以由乡（镇）人民政府决定。县（区）土地管理部门和规划管理部门认为应当由县（区）土地管理部门和规划管理部门给予行政处罚的，有权直接作出处罚决定。

第四十四条  当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第四十五条  拒绝、阻碍乡（镇）人民政府以及主管部门工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第四十六条  农村专业户、个体工商户建造生产经营性房屋和农村集体经济组织成片建设农民新村（包括商品房或者集资建房）应当按有关规定执行，不适用本办法。

农村住宅房屋设计篇（3）

中图分类号：F320.1文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）34-0061-03

中国的宅基地分为农村住宅用地和城镇住宅用地，城镇住宅用地可以自由流转，城市居民可以通过取得土地使用权的方式让自己的房屋所有权拥有完整的法律地位和经济内涵，但是农村宅基地使用权却从未放开流转。这种对立的城乡二元住宅用地制度引发了不少的争论，农村宅基地是否可以上市自由流转，如何流转才能有效保护农民的权益和集体土地权益是当前学术界讨论的热点，也是未来城乡协调发展要解决的焦点问题。

一、现行农村宅基地使用权制度存在的问题和弊端

1.现有法律对宅基地使用权流转形成限制。根据产权经济学的基本原理，产权只有实行正常转让，才能使产权效益实现和交易成本降低，否则会相反。国内外经济发展的历史与现实表明，一切稀有资源优化配置的主要途径就是流动转让。土地能否合理的流转，决定着土地配置效率的提高。但是中国法律对宅基地使用权的流转持谨慎的态度，《土地管理法》规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“农民经济所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”可见，农民享有宅基地使用权但不能随意处分，而宅基地上建造的房屋及其附属设施可以处分。根据“地随房走”原则，转让房屋必然会造成宅基地使用权流转的事实。为防止农村宅基地流入非集体经济组织的成员手中，2004年政府出台《关于加强农村宅基地管理的通知》明文禁止了城镇居民购买宅基地。

法律对宅基地使用权流转虽然没有完全限制，宅基地使用权可以随地上建筑物的转让而转让，但是受让的对象必须是本集体经济组织内部成员。《担保法》规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。《物权法》关于宅基地的条款也基本上延续了上述法律法规的规定。

2.农村宅基地流转受限造成城乡居民房屋产权的不平等。房屋是一种特殊的财产，房地一体，任何房屋都离不开土地。按照当前的城市房地产管理制度，当房屋产权发生变动时，其依附的土地所有权也随之发生变动，即“地随房走”。城市居民可以通过取得房屋产权的形式，实现产权房的自由流转，由于农村宅基地使用权流转受限，实际上限制了农村房屋的自由转让。因此有学者提出，中国农村住房产权不是独立的产权，具有明显的“所有权残缺”特征[1]。在现有政策法规下，农民只能将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，一般情况下，符合宅基地分配条件的农户不会购买一处旧房来取得宅基地的使用权，更愿意申请分配一处新宅基地。因此，农村房屋的潜在购买者范围极小，结果只能是房屋闲置或以比较低的价格转让，导致农民房屋因不能交易失去财产性。

3.农村宅基地取得制度不合理。其一，通过调查发现，农村宅基地使用权的产生更多遵循的是非法律化的乡土规则[2]。《土地管理法》规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。但是法律上并没有对宅基地使用权的审批程序和审批内容做出具体明确的规定，导致农村宅基地使用权审批工作不规范，许多地方的审批权主要集中在村组干部的手中，农村宅基地多占、超占情况突出。其二，农村宅基地使用权的取得具有无偿性。中国法律规定宅基地使用权的取得和使用不需要缴纳费用。虽然有的地区农民取得宅基地使用权需要缴纳一定的费用，但同宅基地的价格相比，缴纳的费用微乎其微，也就是说农民取得宅基地使用权的成本基本为零。这种制度安排造成很多地方宅基地超占、多占现象严重，造成土地资源的浪费。

4.农村宅基地使用权监管体制不完善。一是农村宅基地使用权登记制度不完善。从调查情况看，大部分农户没有申领宅基地使用权证或房产证[2]，登记制度的不完善给将来的产权纠纷埋下隐患，也造成了司法和管理上的困难。二是农村宅基地使用权管理失效。缺乏建设用地规划，乱建乱占情况严重，有的村庄向外、尤其是向交通便利的地方急剧扩展，使老宅基地空置闲置，形成“空心户”、“空心村”。

5.农村宅基地制度造成了宅基地资源的闲置，不利于宅基地的节约集约利用。随着中国工业化、城市化加速发展，出现了农村人口向城市的历史性转移、迁徙，在全国农业人口减少的同时村庄用地却反而增加，如中国城市化率从1978年的17.93%，提高到2006年到25.98%，正是在城市化增长最快的这10年中，全国农业人口减少了1.28亿，村庄用地却增加了100万亩（其中新增宅基地约80万亩），人均宅基地面积从0.29亩上升到0.34亩[3]。由于中国现有农村宅基地“无流转、无期限、无偿使用”的政策现状，致使农民进城购房成为“城乡两栖”居民，拥有“城乡两权”住宅，但农村住房又不能实现自主流转交易，进而造成很多农村住房闲置、荒芜。

6.现行农村宅基地使用权制度与中国城市化目标不相一致。城市化过程使农村剩余劳动力向城市转移，大量农村人口进人城市，其中有不少人在城市长期居住，实际上已经融人城市生活。农村人口的减少必然带动农村建设用地需求的减少，但是，很多进城农民即使在城市有稳定的收入和居所，却仍然占有农村住房和宅基地而不忍放弃。农村土地制度隐含着对农村劳动力在集体之间的自由流转的限制，以及对土地向非集体成员流转的限制。当农村宅基地无法通过转让产生预期收益时，农民只好选择让其闲置。农村宅基地的价值无法通过流转获得增加，也不能够促使土地资源向更高回报率的方向流动。现行农村宅基地制度阻碍了劳动力、资金和土地的合理配置，限制了农村生产力的进一步提高。稀缺的土地资源难以优化配置，无法实现其应有的经济价值，一方面，造成城市发展缺少必要的建设用地，另一方面，却因土地价格低廉使得大量农村宅基地被空置、废弃而不能得到有效利用。

二、农村宅基地使用权制度地方创新实践及评析

随着城乡一体化的快速发展，针对农村宅基地存在的突出问题，依据循序渐进，先易后难的原则，许多地方在建设用地和拆迁置换过程中对农村宅基地制度创新做了大胆的尝试和探索，其具体做法有：

1.天津“以宅基地换房”模式[4]。具体做法是：农民以宅基地（包括村庄用地）换取城镇住宅，迁入小城镇居住，对原有村庄范围按新城镇占地面积的土地进行复耕，“宅基地换房”节约出的建设用地，一部分整理拍卖后充作建设费用，另一部分为经济建设的储备用地或置换指标。

2.四川省在2008年汶川地震后的灾后重建过程中，针对重灾县市出台了联建政策，外部资金可进入农民宅基地重建领域，并取得合法的房屋产权证，初步具备了流转前提[5]。这事实上打破了城市居民不能到农村购买房产的禁令，也是迄今为止通过官方许可的外部居民获取农村房屋产权的唯一案例，在农村宅基地制度创新上有了实质性的突破。

3．重庆市2009年12月正式成立农村土地交易所，推出以“地票”交易为核心的农村宅基地置换流转模式。所谓“地票”，是包括农村宅基地在内的农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。该凭证作为“地票”即可直接进入农村土地交易所进行交易。通过公开竞购取得城乡建设用地挂钩指标的地票持有人则可以申请将其纳入年度新增加建设用地计划，增加等量城镇建设用地。

“地票”交易的核心，是“先造地后用地”，先把农村建设用地复垦为耕地后，才在城市新增建设用地，城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，在城市建设用地大量增加的同时农村耕地面积不会减少，一方面，农村闲置土地资源依法有序退出，解决农村建设用地浪费问题；另一方面，城市建设用地有比例有节奏增加，缓解城市建设用地紧张的矛盾，但城乡建设用地的总量不会增加、耕地总量不会减少。以重庆市为例，重庆农业人口人均生活用地在250平方米以上，而城市人均用地只有80多平方米，一个农村人口转化为城市人口，就可节约出170平方米的建设用地。如果未来二十年全国按4亿人口转移进入城镇计算，按“地票”模式，则将节约680亿平方米建设用地，相应增加1亿亩耕地。

这几种地方创新模式的相同之处在于突破了宅基地限制流转的法律框架，彰显了宅基地的财产价值，让农民参与工业化、城市化过程，分享了土地增值收益，增加了农民收入。不同之处在于，“以宅基地换房”模式改变了集体土地的所有权，无法保障农民的土地权益，一定程度上相当于“变相的征地”，但其巧妙地规避了国家法律，大大提高失地农民的补偿标准，一定程度上保护了农民的利益，有效地化解了征地制度的缺陷，在目前中国县乡财政紧张及集体收益不足的状况下能达到地方政府、集体、农民等各参与主体的一致性同意，具有较强的生命力和适应性。

“地票”交易模式通过土地交易所公开交易土地指标，在不改变土地权属、不改变现行土地制度的前提下，充分兼顾国家、集体和农民的利益。实现农村集体建设用地远距离、大范围的置换，使城郊级差地租向偏远农村地区转移，大大提升了偏远地区的土地价值，促进农民增收和改善农村生产生活条件，实现城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展的目的。

“宅基地入市流转”模式在不改变集体土地所有权的基础上赋予农民完整的集体土地使用权权能，符合农村宅基地制度改革发展趋势[4]。国家应顺应宅基地流转的客观趋势，积极制定并颁布相应的法律法规，以推动宅基地使用权依法、合理流转。

三、中国农村宅基地使用权制度的创新思路

1.修改《担保法》等法律，允许农民用宅基地抵押贷款以解决融资难问题，激活农民“沉睡的资本”。《担保法》虽然规定抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押，但这部法律同时规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。虽然农民以宅基地上的房屋作抵押是有效的，但是抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。将房屋拆除后以建筑材料还债，这无疑大大降低了房屋的价值。因此，金融机构等债权人一般不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押。这就造成农民向银行贷款时，很难以房屋作为抵押物，而许多农民又没有其他的抵押物，因此，目前农民用向银行贷款的方式进行融资十分困难。如果农民对宅基地拥有完全物权化使用权，促进农村宅基地流转，能够提高农民对宅基地的资产价值意识，盘活农村资本市场。以全国两亿农户、户均100平方米估算，200亿平方米的房产，按每平方米300元计算，农村房产市场将有六万亿元的市场潜力。如果仅仅按10%的抵押贷款比重，就会吸引6 000亿元的贷款进入农村，为农民所用，这对农村生产和消费市场的启动将会发挥巨大作用。事实上，在中国，浙江温州、四川成都等地已经开始了这方面的尝试，从2009年1月份开始，温州市全面推行“农房抵押贷款”。据温州市有关部门统计，短短3个多月的时间，全市十多家银行发放农房抵押贷款余额已逾100亿元，受益农户3万多人，不良贷款率仅0．8％。①

2.建立农村宅基地使用权登记制度，实行农村宅基地有偿使用制度。中国目前尚未建立农村不动产登记制度。《物权法》第10条规定：国家对不动产实行统一的登记制度。因此对农村房屋应该进行规范的产权登记。利用土地、房产行政管理部门已有的专业化、系统化的房地产测绘、产权登记、档案管理队伍，对城乡土地、房屋权属进行统一管理，对农村房地产办理房屋产权证和宅基地使用权证，保护农民房屋产权，促进农村房屋流转，实现生产要素按市场规则配置。首先应对农村宅基地进行一次全面详查，健全宅基地地籍档案，进一步健全和完善地籍调查规程及土地确权规定。在办理农村宅基地使用权登记时，应实行城乡联网登记，清查空置、多占或面积超标的宅基地，对符合法律规定的予以登记造册，实现宅基地管理的规范化、信息化。

农村宅基地有偿使用应是针对农民转让房屋和宅基地使用权收益部分而言，鉴于中国农村社会保障体系还没有完全建立起来，农民通过申请符合村庄规划的宅基地免收有偿使用费，但是如果要出租、转让、置换等方式获得宅基地，国家可“一视同仁”，在城乡统一的房屋交易市场中对农村宅基地和房屋交易进行征税。

3.建立城乡统一的宅基地及房屋交易市场。中国现行的农村宅基地使用权制度是过去计划经济体制和制度下的产物。这种制度安排在当时对鼓励农业生产、稳定农村社会、促进农村经济有重要作用。但随着市场经济的建立，农村人员大范围的流动，城市进程的加快和房地产业的发展，原有的农村宅基地使用权制度已不适应经济发展的需要。市场经济的发展要求打破限制流转的农村宅基地使用权制度约束，使农村宅基地的利用向市场化的方向发展。在农村宅基地流转改革思路上，可以借鉴重庆市以“地票”交易为核心的农村宅基地置换流转新模式，成立农村土地交易所，逐步建立城乡统一的宅基地及房屋市场，让农村建设用地使用权和住房所有权实现公开竞价交易，逐步与城镇房地产市场体制接轨。只有在城乡统一的市场中，才能做到房屋同地同价，保护农民的权益，促进农民收入的不断增加，让农村、农民分享到社会经济发展的成果，同时也便于加强对宅基地的管理，规范宅基地的隐性市场，通过对城乡建设用地的统一管理，节约用地，快速推进城市化，实现城乡良性互动发展。

参考文献：

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[3]曹玉春.农村宅基地节约集约利用问题研究[J].农村经济，2009，(8):8-9.

[4]梁亚荣，朱新华，邓明辉.农村宅基地流转的理论与实践探析[J].河南省政法管理干部学院学报，2008，(3):153.

农村住宅房屋设计篇（4）

[中图分类号]TU241.4[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）20-0094-03

社会主义新农村是指在社会主义制度的前提下，反映了农村社会在经济发展的基础上，以社会的全面进步为标志的状态，新农村的建设应该符合各地的民族特色和地域风情，符合国家对节约型社会的要求。据统计，到2012年，北京实有农村住宅建筑面积为11313万平方米，占北京市居住建筑的50.5%，占北京市民用建筑的29.5%，由此可见，北京的农村住宅占北京市居民住宅的一半以上，因此，要想加快北京社会主义建设的速度，必须加快农村住宅的优化设计。

1京郊新农村建设中住宅设计存在的问题

1.1地域特色不明显

在传统的古代，农村居民的建筑具有鲜明的地方特色，北京有四合院，安徽有徽派建筑，随着现代社会的发展与国际化水平的提高，人们对传统住宅设计的追求程度大大下降，认为与国际接轨的建筑才是最好的，逐渐摒弃了传统的设计观念和乡土的生活习惯，为了体现现代化，农民在房屋设计中往往照搬大城市内国际化的设计理念，一味地追求花园洋房，导致各地的房屋设计大同小异，没有地域特色，这与古代建筑设计相比，甚至有一些退后。同时，建筑设计不仅仅是房屋建筑的外观，还蕴含着地域文化，建筑还有文化传承的功能，传统的建筑在使用寿命结束后，被摧毁重新建设，都市化、国家化的建筑风格反而与当地文化格格不入。

1.2布局不合理，功能性不强

农民在建筑房屋时一般都不去专门的设计图纸，施工人员只是依据一个提纲、一份简图这种老方法来建造，虽然新农村建设对农村房屋建筑提出了要求，都有标准图纸来依照，但是很多人感觉这些图纸与自己的希望值相差较大，不愿意依照图纸进行建筑，传统方法建筑起来的房屋一般不能与北京城郊人们的家庭结构、产业结构相结合，没有体现出人们对生活质量的要求，不仅结构过于简陋，功能性也不强。对郊区农村而言，住房不仅是一处居所，不仅供人们居住，农村住房还承担着农业生产的作用，住房的农业生产功能对农村产业的发展有很大的作用，但是房屋建筑中往往没有对产业化的功能进行深入的研究，导致设计的房屋缺少家具气息，空间没有变化，样式单一，随着经济文化的迅速发展，我国的产业结构不断调整，根据传统观念建筑起来的农村房屋一些功能都不能再使用，造成了资源的浪费。

1.3忽视对老年人口的居住设计

人们在追求自我发展与进步的过程中，常常忽视了老人的感受，受到经济条件的制约和乡土观念的影响，在北京郊区还有我国的很多地方，子女与老人同住的情况十分普遍，但往往老人的居住条件要比子女的居住条件差，有些是由于子女对老人不够重视，有些是因为老人愿意把更加好的地方留给子女住，无论什么原因导致的老人居住条件较差，都说明了在建筑设计上缺乏对老年人口的居住设计。随着我国的发展，我国将逐步进入老龄化社会，大多数农户家中都有一位老人，其次是有2位老人的，很多农户家中有2个50～60岁的家庭成员，说明老年化的农民人数增多。在这种背景下，国家会针对老年人建立长效的社会养老机制，但在这之前，老人主要还是靠家庭养老，为了体现中华民族尊老的传统美德，在建筑设计中应该针对老人设计他们适宜居住的空间。

2影响京郊新农村建设中住宅设计的因素

2.1国家政策

从2005年党的第十六届五中全会召开以来，社会主义新农村建设就进入了快速发展阶段，在党和国家的号召下，各级地方政府都加大了对农村事业的支持，增加了新农村建设的资金投入，政府逐渐建立了以城带乡、以工促农等促进农村发展的长效机制。国家帮助北京城郊农村改善了居住环境，并投入了大量的资金，农村居民都安装了太阳能，旱厕、火炕也得到了一定的改造，国家还组织北京内高校教授与建筑设计人才对新农村建设做出指导，国家政策的支持为新农村住宅设计的改善产生了很大的影响，由于农村的经济条件与城市相比还有很大差距，人口结构很不合理，依靠自身发展很困难，国家政策的支持与社会各界的帮助促进了农村的发展，也为农村住宅设计的优化创造了条件。

2.2产业结构

农村产业结构的调整对人们居住方式产生了巨大的影响，第一产业也间接地对住宅设计产生影响，随着农村经济的不断发展，北京郊区农村经济增长方式已经由第一产业扩散至多种产业协调发展的阶段，从事第一产业的农民也逐渐改变了手工劳动的方式，提高了机械化水平，第二、第三产业在北京郊区农村也得到了发展，据调查，农民家庭中从事第二、第三产业与农业相结合的人数达到42.9%，从事第二、第三产业的占31%，单纯从事农业的人数仅占11.9%。农民的生产分化逐渐明显，有很多农民已经不再从事农业劳动，通过自己的努力提高了家庭经济状况，人们有了较高的收入之后，就会提高生活质量，对居住条件也有了越来越高的要求，农村家庭的现代化水平提高，农村建筑设计也逐渐朝城市化方向发展。

2.3家庭观念

受到传统家庭观念的影响，农村家庭喜欢住在一起，几世同堂的现象十分常见，家庭人口的数量众多，通过对42个农户的调查发现，家庭人口数量普遍为5人，占被调查农民家庭总数的l/3，人口数量3到4人的也比较多，总数超过5人家庭数量，三代家庭超过了被调查农户总数的一半，两代家庭占23.8%，四代同堂的大家庭占11.9%。随着农村生产方式及产业结构的调整，家庭的生产功能逐渐减退，家庭人口的数量逐渐减少，传统的宗族观念也逐渐淡化。但是传统观念对人们的影响还是很大的，家庭成员虽然表面上分开了，实际上并没有分散，有一部分兼业家庭的存在，子女和老人无论是在情感上还是在物质上都需要密切的联系，虽然年轻人在结婚之后都愿意和老人分开住，但实际上不希望与老人分离的太远，方便对老人的照顾，年轻人喜欢追求城市热闹的生活，老人们不喜欢快节奏的生活，也放不下长久以来生活的环境，这才使老少分离，也有一部分年轻人不适应大城市生活，对城市的空气质量和物价不满意，不愿意去市里居住。

3京郊新农村建设中的住宅优化设计

3.1住宅设计应该体现地域特点

农村住宅建筑不仅仅是房屋形态的展现，更体现了对传统文化的传承，因此，北京城郊农村住宅设计应该体现出地域特色。农村中很多地方自然环境优美，有的还具有历史文化，农村住宅设计可以充分利用自然和历史的优势，在利用自然、尊重历史的基础上设计住宅，在建设中应该保留原来的地形结构、历史遗迹，使自然环境、人文建筑、历史文化有机结合在一起，展现出和谐之美。每个地方都有当地特产的建筑材料，在住宅建筑中不妨利用这些本地的建筑材料，结合传统的建筑手法，形成具有当地特色的住宅，还能够节约外运建筑材料的费用。

3.2住宅设计应该满足人们居住质量的需求

对农村进行住宅设计首先要了解当地人民生活特点，一般农村家庭的住宅具备生产劳作的功能，能够在家庭中进行小规模的种植、生产活动，还要方便邻里之间的聚会，因此，住宅中一定要有院落，可以利用屋顶或者底层空间设计室外庭院。另一个较多行为的发生地是炕上，炕在农村住宅中有着重要的作用，具有起居、睡眠、用餐、待客的作用，人们普遍喜欢在炕上聊天，因此，对炕的设计也应该重视。住宅设计还应该考虑到农民的生活习惯，农村居民一般相处比较融洽，社会秩序比较安定，在住宅设计中应该考虑到这一点，为人们的交流创造足够的空间，在对住宅进行规划设计时，可以让农民参与进来，这不但更能够满足农民对住宅的要求，也能够使住宅更具有个性化，体现了以人为本的原则。

3.3住宅设计应该符合可持续发展的要求

新农村建设一定要符合国家可持续发展和节约型社会的要求，因此在设计中应该大量采用节能设计，节能设计主要是针对冬夏两季的节能，冬季保温，夏季降温。冬季的保温可以采用设置门斗的方式，用北向墙体做保温墙体，南向墙体做集热墙，南向窗户与温室结合，尽可能多的收集热量，并使热量尽可能小的散失，可以在传统火炕的基础上进行改进，设计新型火炕；夏季的降温主要是增加穿堂风，可以在南院种植乔木，达到遮阳、净化空气的效果，从而控制了气温。农村地区的建筑密度比较低，自然资源丰富，应该充分利用太阳能、沼气等自然资源，降低建筑成本。

3.4住宅设计应该重视对空间功能的设计

住宅空间具有明显的功能性特点，针对目前农村住宅设计存在的问题，应该增强空间的功能性，农村住宅的功能性主要表现在农业生产功能、社交功能、环境与文化的功能上。随着农村第二、第三产业的发展，产业结构的变化，农村住宅在承担传统农业活动的基础上，还要承担副业生产、旅游接待等任务，在住宅设计上要考虑生产方式的转变；农村居民重视人际交往，无论是亲戚之间还是邻里之间的交往都比较密切，农村住宅的空间分隔能够反映出家庭成员关系，同时满足社交活动的要求；农村住宅设计应该适应当地的自然环境、地形地貌、经济发展水平等客观因素，同时应该满足人们心理和生理上的需要，为人们设计出适宜的生活居住环境。

4总结

北京的新农村建设虽然受到很高的重视，也有很多的设计师、建筑师参与到新农村住宅的优化设计中，但是与城市住宅相比，农村住宅设计还是存在很多的问题，反复的拆建浪费了大量的人力、物力、财力资源，因此，应该在分析背景城郊农村住宅实际的基础上，结合先进的设计理念和设计技术，重视人为住宅和自然环境的协调发展，坚持可持续发展的理念，为人们创造适宜的居住空间。

参考文献：

农村住宅房屋设计篇（5）

中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：

淮安区自古以来就是农业大区, 农村人口约占全区总人口的49%左右。改革开放以来, 村镇居民居住水平提高较快。2011年末, 农村人均居住面积30平方米m2 , 比全国平均水平33. 24 m2 少3.24m2 , 楼房占农村住房的85%左右。村镇住宅的建设和发展在产业化程度、科技含量、统一开发和设计施工等方面存在诸多问题, 村镇住宅产业的发展步伐十分缓慢。

1 淮安区村镇住宅产业发展的主要制约因素分析

1. 1 村镇规划水平低

淮安区村镇规划存在的突出问题主要有: 一是村镇规划滞后。目前大部分村镇尚未编制村镇规划, 住宅建设缺乏规划指导, 在一定程度上造成人居环境恶劣。相当一部分乡镇、村庄虽有区域性的村镇规划, 但没有切合实际的住宅建设详细规

划, 住宅建设没有整体意识和全局观念, 布局杂乱无章, 建筑形式、建筑立面缺乏和谐统一的设计, 不仅影响农民正当的住宅建设需求, 而且导致住宅用地存在着布局不合理、用地不科学、土地资源浪费, 加大了土地管理的难度, 束缚了村镇的建设和发展。部分村镇规划未经审批就付诸实施, 失去了规划的严肃性。二是村镇规划管理落后。各乡镇分管领导规划意识薄弱,技术水平低, 乡镇建设管理人员人少事杂, 不能专职从事村镇建设规划管理工作, 影响村镇住宅管理水平的提高。

1. 2 住宅用地缺乏监管

淮安区村镇建房普遍存在早占、多占、滥占土地现象十分严重, 造成村镇住宅超标占地非常普遍。有关部门对农民违法占地建房放任自流,对房屋和土地面积很少把关。农民更新住房的年限越来越短, 占地面积越来越多。

1. 3 住宅建设质量低劣

淮安区村镇住宅建设一直处在低档次和低质量状态。住宅建设不经专业规划设计人员规划设计,房屋结构单一, 住宅空间布局不合理; 建造方式传统落后, 施工质量差, 抗灾能力弱; 施工队伍由农村闲散劳动力组成, 劳动力承包制，抢进度节约劳力，忽视住宅的质量。有资料显示, 目前农村近45%的村镇建设工程为无证设计, 37%的工程为无证施工; 建质不符合要求。

1. 4 农民建房融资渠道缺位

淮安区2011年城市化率为50. 79%, 正处于城市化进程迅速发展的重要阶段, 农村住宅市场的建设成为城镇化发展的关键一环。但目前农村住宅市场发展艰难, 其中一个重要原因就是农村住宅建设融资缺位。尽管我国金融行业住房信贷已进

入快速发展阶段, 但没有一个专门针对农村房地产建设这一庞大市场的专门金融体系, 也没有专门的配套法规对其进行引导, 农民建房资金来源基本上只能由农户自筹, 很少有集资、合作、贷款及政府资助建房。

1. 5 房地产管理与市场发展滞后

房地产管理与市场发展滞后。在农村住房产权问题上, 虽有地方性法规和政策涉及, 但由于农村房地产点多面广, 现有产权登记管理部门的人力、物力和财力很薄弱, 难以管理到位,加上农民的产权意识普遍薄弱, 致使农村房屋产权证发证率很低。在经济发达的地区, 农村住宅的买卖、租赁等交易行为日益频繁。但大多数农民买卖房屋不签订书面合同, 成交后不办理房屋过户手续; 农民与承租人口头议定租赁事项, 不办理房屋租赁登记手续; 甚至一些村集体违规向城镇居民出售坐落在集体土地上的房屋, 变相出卖集体土地。

1. 6 村镇住宅产业化落后, 住宅建设科技含量低

住宅施工技术落后, 手工砌筑, 砖混结构; 住宅部品开发、生产、流通缺乏宏观调控和指导; 新材料、新设备、新部件开发速度慢, 标准不统一; 资源浪费严重, 墙体材料主要还是浪费大量土地的实心粘土砖; 住宅能耗高; 住宅商品化程度低; 物业管理水平落后, 居住环境恶劣。这些导致村镇住宅建设质量、功能质量、环境质量低劣, 严重阻碍了村镇住宅产业化进程。

1. 7 农村经济发展总体水平低

淮安区农村经过二十多年的发展, 已步入小康阶段, 到2011年末, 农村全面小康综合实现程度为75%。但这只是一种低水平的、不全面的、发展很不平衡的小康, 与全国农村及与本省城市相比, 差距很大。2011 年淮安区农民人均纯收入为8645元, 比上年同期增长1412元，增长19。5%。该年本省城镇居民人均可支配收入突破万元, 城乡居民收入比为2.44∶1。农民收入总体水平低, 增长速度慢,必然影响村镇住宅产业的发展速度。

2 淮安区村镇住宅产业的发展对策

2. 1 加强规划设计管理, 促进村镇建设可持续发展

完善村镇规划。在规划中科学合理地确定居住区用地的空间位置及范围, 根据居住人口数量科学合理地确定居住区规模、用地大小。以可持续发展战略规划设计村镇住宅。规划设计人员充分了解当地的气候、水文、地形、地貌和地物, 注重当地的经济、人文、历史、习俗等条件, 结合当地的建筑材料和施工技术等各种实际情况, 充分考虑住户的要求, 将以人为本 、民主参与等现代规划理念融入村镇住宅规划中, 形成科学合理、切实可行的规划设计方案。重视住宅内部功能设计, 避免盲目追求住宅外表形式。慎重考虑住宅的朝向、间距、体型、体量、绿化等因素对住宅建筑节能的影响, 考虑电视接收、污水处理与回用,考虑太阳能、风能或沼气的利用, 遵循/ 节约用地、美观实用、讲求功能的原则。

2. 2 加强农村建筑市场管理, 提高住宅建设质量

首先, 鼓励住宅统一集中规划设计。村镇住宅建设量大面广,加上设计力量有限, 难以作到一房一设计, 应采用推广农房设计图集的方法。以村镇为单位, 结合当地生活习惯要求, 设计成套的农房住宅图集供农民建设选用。

其次, 要加强农村建筑市场的管理, 改变无证设计、无证施工的状况。对村镇建筑从业人员进行资格考核, 只有符合资质的施工队方可施工。政府要大力普及建房知识, 加强对村镇住宅建设的技术指导, 做好住宅施工质量的监督和检查,提高村镇住宅施工水平。

第三, 要积极培育农村住宅商品房市场。转变农民建房的传统观念, 积极引导和扶植一批从事村镇住宅开发的企业, 实行住宅综合开发, 改变分散、单一建设的现状, 提高资源的利用效率, 保证住宅建设质量。

2. 3 建立农村住宅金融体系, 加大对村镇住宅产业的金融支持

加大政府扶持力度。政府对农村住宅金融的有力扶持和正确引导可促使农村住宅金融融资体系迅速完善, 极大地刺激农村房地产市场的发育。可以采取由地方政府正确引导组团进行住宅建设, 统一规划设计, 统一组织, 吸引农民资金集中建房。政府通过建立形式多样的住宅合作社以及农村农民住宅基金为其提供技术援助及相应的资金支持。

2. 4 建立健全相关法律法规, 为村镇住宅产业提供保障体系

完善的村镇住宅产业政策是村镇住宅产业发展的前提, 也是村镇住宅产业发展的核心。淮安区需要建设并完善与村镇住宅产业发展相配套的政策包括:完善村镇建设立法。在村庄和集镇规划建设管理条例的基础上进行立法, 如村镇规划法村镇建设管理法村镇房地产管理法、村镇建设监察条例等法律法规要尽早建立, 在法律上赋予村镇建设管理职能。做到有法可依, 依法管理。

2. 5 提高村镇住宅产业的科技含量, 推进村镇住宅产业现代化

推进村镇住宅产业现代化的核心是提高住宅质量。推进村镇住宅产业现代化的总体思路是: 以科学合理的村镇规划为龙头, 以完善的法律法规为保障, 以/ 统一规划、统一设计、统一供地、统一建设、统一管理为基本原则, 以新型墙材和部件为基础, 以推广应用新技术为导向, 逐步实现村镇住宅建设由粗放型向集约型和产业化转变, 保障住宅产品质量。

2. 6切实增加农民收入, 提高农民住宅消费水平

收入是提高住宅消费水平的主要因素。农民收入的增加,不可能靠某一种措施或某一项政策就能得到根本解决, 而是受多因素综合影响, 且越来越受到国民经济增长和宏观政策环境的影响。一方面，在农业上，继续加大鼓励政策力度。另一方面，当地政府要引导农民参与第三产业，增加农民的劳务收入。把推进住宅消费与增加农民劳务收入统筹起来，用城镇化建设来创造就业契机，农民也要抓住城镇化的机遇来增加自己收入，不能把收入来源仅仅限于农业收入上面。

2. 7积极开发绿色、健康住宅

绿色住宅和健康住宅是我国住宅产业发展的方向。淮安区在村镇住宅建设中, 加大绿色建筑规模化推广应用的支持力度，加大中央预算类投资和中央财政节能减排专项资金支持建筑节能和绿色建筑的力度，既要有效利用自然资源和高新技术成果, 使建筑物的资源消耗和对环境的污染降到最低限度, 又要从人居环境的均好性, 自然环境的亲和性, 居住环境的保护, 健康环境的保障等多个方面审视住宅对人体健康的影响, 为村镇居民营造舒适、优美、安全、健康的居住环境。

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[2] 严 焰, 虞晓芬. 美国农村住宅金融启示录[ J] . 城乡建设, 2003, ( 9) : 60- 61.

农村住宅房屋设计篇（6）

中图分类号 C939 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2012）20-0350-03

1 我国农村住宅建设现状

改革开放以来，我国城镇化比例由1978年的17.92%提高到了2011年的51.27%，年均增长1.0%左右，预计2030年将超过70%。农民人均住房面积由1978年底的8.10 m2提高到了2010年底的31.6 m2。经过30多年的发展，城镇规模和布局有所改善，基础设施和公共服务设施水平逐渐提高。未来5～10年，村镇住房建设数量和需求仍将不断增加，新建住宅的竣工面积约为6亿～7亿m2/年，占全国新建住宅总量的一半以上。村镇住宅建设每年仍将保持6 000亿～9 000亿元的投资额，村镇建设已成为推动我国社会经济发展的新的经济增长点。但总的来说，我国农村建设整体较为落后，发展不平衡，相关技术与政策不足，具体表现在以下几个方面。

1.1 农村住宅功能欠缺，基础设施不足

长期以来，农村住宅建设主要采用居民自建自住、分散建设的模式，住宅商品化率极低，住宅和住宅区的工程质量、功能质量与环境质量差。我国大多数农民由于受落后经济水平、生产方式和传统生活形态的影响，居住水平上仍处于落后状态，住宅也无法满足现代生产和生活的要求。2010年底，全国56.35万个行政村中，仅52.3%实现了集中供水，6%的行政村对生活污水进行处理，37.6%的行政村有生活垃圾收集点，20.8%的行政村对生活垃圾进行处理。农村基础设施建设仍有较大的缺口。

1.2 规划重视不足与科技含量低

农村住宅建设的规划、设计、建材与部件生产、建筑施工等各个环节都在不同程度上存在问题。一是缺少统一规划。据统计，我国行政村中编制建设规划的仅占47.88%，自然村中编制建设规划的仅占19.24%，实行整治的村庄占总数的4.62%；二是不重视前期的设计，在开建之前基本没有进行实际地质勘测。在我国大部分农村住宅建设过程中，基本只是依据经验和需求对住房进行设计，没有设计图纸，抗震设施基本没有。不经过勘测和设计修建的房屋给以后住房的建设和使用留下了巨大的隐患。三是严重浪费资源能源。在农村住房的建设中，受各种因素的影响，农民缺乏节约用地的意识，浪费耕地资源的现象比较严重；房屋建设缺少节能设计，基本不采用节能材料。四是施工人员和单位缺乏资质，严重影响工程质量。农村住房多由工程队城建，建房人员没有经过正规培训，缺乏安全意识，没有工程质量监督检查机制[1-3]。

1.3 政策引导有待加强

与大中城市相比，农村法规建设存在2个方面的问题：一是已出台的标准、条例、要点和办法有的深度不够，有的内容不全，有的由于客观形势的发展而不再适用，需要修编；二是农村建设法规缺口大，导致规划指导建设实践上的时空错位，负面影响很大，急需增补。此外，还要在农村住宅建设中贯彻以人为本，全面、协调、可持续发展的要求。

2 我国农村住宅特点

农村住宅量大面广，关系到千家万户，具有其自身特点，应当从实际出发，深入生活，才能设计出适用的农村住宅。在农村住宅设计中存在一些误区，有人认为农村住宅简单，用不着设计就可施工；有人认为农村住宅设计可以套用城市住宅设计的方法。实践证明，这2种做法都影响了农村住宅的设计和建设，导致生产不利和生活不便。从调查情况看，农村住宅具有以下基本特征。

2.1 生产与生活功能的兼容性

农村住宅同城市住宅不一样，除了满足居住功能外，还要满足农户家庭副业生产活动的需要。一般农户的家庭副业，大体上有饲养猪、羊、家禽、家兔、养蚕、编席、编筐、织布、刺绣等。其中，北方地区的一些家庭手工业夏季可在庭院中进行，冬季则移到居室；南方地区由于天热多雨，人们往往在住宅的堂屋中从事草编、竹编、养蚕和织布等活动，因此，南方的农村居民往往要求有宽敞明亮的堂屋，卧室则可相对小一些。农村的厨房，除了用来做饭外，还要为家畜加工饲料。此外，农村住房设计中还需要设计杂用房，用来储存工具、杂物和堆放柴草等。近年来，农村从事个体经营的家庭日益增多，个体经营收入已经成为很多农民家庭收入的主要来源。因此，建筑师在农村住宅设计中应想方设法为农村居民创造从事生产经营的平台。

2.2 明显的地方性

我国地域广大，各地农村的自然条件、资源状况、风俗习惯都不相同。因此，在住宅的平面布置、建筑形式、建筑结构和构造等方面，各地都有不同的需求，不同的传统做法，不同的建筑风格。仅从使用角度来看，南方的堂屋，除上述生产功能外，还是一家生活的中心，家务活动，接待亲友，都在堂屋进行，有时还兼作卧室，设计面积较小，使用不便。在北方，活动中心有的设在堂屋，而多数是和厨房结合在一起的，冬季要求做饭和采暖兼顾。又如，北方气候寒冷，为了便于取暖保温，住宅建筑面积可以小一点，南方气候炎热，要求房屋通风敞亮，面积相对要大一些。不仅如此，农民家庭院落的组织，也反映地区的特点。北方住宅面积较小，需要组织院落，来安排家庭生活的一些活动，比如：夏季休憩、吃饭、种些蔬菜；冬季存放柴草，贮存过冬蔬菜等，而且饲养家禽、家畜也需要有个院落。因此，院落是不可缺少的。总之，南方的房屋面积要比北方大一些，而院落面积，则比北方小一些。因地制宜，从实际出发，才能做好农村的住宅设计。

2.3 住宅的多样性

农村住宅的所有权大部分属于农民个人。由于经济条件、每户人口组成均不同，对住宅设计也有多种多样的要求。即使在一个村庄，对于住宅的标准，包括面积标准、质量标准和设备标准都有不同的要求[4-6]。

3 农村住宅需求

3.1 需要完善住宅功能

为了改善农民的生活水平和居住条件，迫切需要针对农村的生产和生活需求，创新农村住宅建筑设计技术，完善住宅功能和提升质量，同时，推进农村住房建设的工业化、标准化，推动农村住房建设事业健康发展。

3.2 提高建造水平

为改变农村住宅建造效率低下的状况，亟待依靠科技进步发展工业化和装配化农村住宅技术，改变农宅的建造方式，提升住宅建造的效率。

3.3 加强规划与基础设施建设

建设基础是规划，农宅建设必须规划先行，完善各级规划并加强落实，从而提升土地资源的利用率；加快整合资源，完善路、水等基础设施建设，为农村住宅建设改善奠定坚实的基础。

4 农村住宅设计原则

良好的农村住宅设计必须符合2个“有利于”的标准：一是有利于当地经济、社会和环境的协调发展；二是有利于当地农户生产生活。

4.1 坚持适用、经济、安全、美观原则

适用是指符合当地经济水平和生活习惯，包括满足生产、生活和文化等各种社会活动的全部功能要求；经济是指在满足功能使用要求、保证建筑质量的前提下，尽量降低造价，节约投资；安全是指住宅要合理选址，其建筑结构要具有较好抵御自然灾害的能力，以保证居民的生命财产安全； 美观是指在适用、经济的条件下，尽量使建筑形象得体大方，借景自然，体现地域特色与民族特色，满足公众的审美要求。

4.2 坚持农民参与原则

新农村建设的最大受益者是广大农民，在新农村建设（包括住宅建设）的各个环节，都必须发动广大农民参与，建设的目标才能最终实现。不要忽视农民参与的重要性，要充分发挥农民的积极性和创造性，使住宅设计满足农民意愿，得到农民的肯定，使农村住宅工程建设得民心、顺民意，真正使农民受益。

4.3 坚持因地制宜原则

我国农村地域广大、环境多样、资源环境各不相同，在农村住宅建设过程中，要从农民实际需求出发，充分发挥农村资源的优势，坚持因地制宜的原则，建设质量过硬、风格多样、符合农民需求的住宅。

5 农村住宅建设建议

（1）逐步完善居民点体系布局。要结合产业布局，编制好县域居民点布局规划，扩大产业规模经营，使居民点从分散逐步走向合理的集中，不断完善配套基础设施，提高居民点的宜居性。

（2）采取节约用地措施。农村住宅建设对耕地需求逐渐增大和耕地面积逐年减少的矛盾日益突出。要通过采取节约用地的措施，保证耕地资源。在农村用地规划中要做到以下几点：一是坚决杜绝超前规划；二是在建设用地审批中，要采取节约土地和建设用地增减挂钩原则，严禁超标占地；三是充分发挥土地的利用潜力，按照规划使用耕地。在建设过程中要根据实际情况适当减少建筑之间的距离，增加建筑密度。

（3）重视住宅建设用地选址。住宅建设用地选址应有利于生产、方便生活，具有适宜的安全卫生条件和建设条件，避开洪水淹没、风口、滑坡、泥石流、地震断裂带等自然灾害影响地段；避开自然保护区、有开采价值的地下资源和地下采空区以及文物埋藏区。同时，住宅建设用地应布置在大气污染源的常年最小风向频率的下风向以及水污染源的上游；与生产劳动地点联系方便，又不相互干扰；位于丘陵和山区时，应优先选用向阳坡和通风良好的地段。

（4）住宅组团应避免单一、呆板的布局方式，应结合地形，灵活布局，空间围合丰富，户型设计多样。住宅区的平面布局、空间组合和建筑形式应注意体现民族风情、传统习俗和地方风貌。住宅区内原有的山丘、水体、人文景观以及有保留价值的绿地及树木，应尽可能将其保留利用，并有机地纳入绿地及环境规划。

（5）把握有别于城市的住宅特点，避免照搬城市住宅设计理念。除满足节能节地要求外，设计要体现地域特色、民族特色和农村气息，避免“千村一面”。

（6）农村住宅建筑风貌，要根据当地乡镇、村庄原有风格特色、农民生产生活习惯、地形与外部环境条件、传统文化等要素，确定新建建筑风格及建筑群组合方式，传承地方文化、历史文脉；并尽量运用地方建筑材料，使农村建筑风貌整体协调统一，形成较鲜明的地方特色和乡村气息。

（7）农村住宅设计要把增强人际交往，实现社会和谐，做到人畜分离，提高农村生活环境质量作为重要的设计理念。要重视农民户内外交往空间布局；宜在住宅单元团组，形成“饲养区”（团组单元饲养区）与“居住地”及公共空间（如儿童游戏或农村老年居民健身场所）增强人际交往，实现人畜分离，改善卫生条件。

（8）农村住宅设计要保证必要的日照和自然通风效果。应依据当地常年主导风向和日照时间，选择有利的建筑朝向，以保证必要的日照和自然通风。采用合理的建筑型式及窗墙类型，采用保温性能好的围护结构和节能产品，将建筑节能与改善室内环境结合起来。确定合理的间距、选择建筑形态和总体空间的组合形式，以实现必要的日照、通风同时满足节约用地的要求。执行有关建筑设计规范、按窗地比确定门、窗洞面积，合理布置墙面或屋顶采光口，以保证良好的自然采光。

（9）依据农户活动特点，因地制宜建设省地型农村住宅。依照地区特点，农民活动所需空间，可进行垂直分户（2～3层）和水平分户（4～5层）住宅设计。北方农村多为平房，逐步发展垂直分户（2～3层）住宅。提倡建设多层并联式住宅，各地均应适当控制独院独户式住宅和单层建筑。科学合理加大住宅进深，减小面宽，节省用地。

（10）科学布置庭院与辅助用房。庭院布置应符合当地农村的自然条件和农民生活习惯，布置要紧凑，分区要合理，充分利用空间。依据生产需求，科学合理设置辅助用房，如农机具房、农作物储藏间等，应与主房适当分离，可结合庭院灵活布置，在满足健康、安全的前提下，要有利于生产。

（11）因地制宜地推进农村节能设计。如加强屋面、墙体保温等节能措施；推进应用节水型设备、节能型灯具；积极利用太阳能及其他可再生能源和清洁能源，优化能源结构。有条件的地区应逐步执行《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》。

6 参考文献

[1] 冯华.关于农村居民点规划设计中几个问题的情况和意见[M]//中国建筑设计研究院科学技术丛书，北京：中国建筑设计研究院，2006.

[2] 杜百操，薛玉峰.中国农村住宅的特点及其设计[J].城市住宅，2008（1）：62-65.

[3] 邓磊磊，钱江林，赵洪文.地域性农村住宅设计初探——以重庆地区社会主义新农村建设为例[C]//2007年中国城市规划年会论文集，哈尔滨：黑龙江科学技术出版社，2225-2230.

农村住宅房屋设计篇（7）

1奉阴违首先要认真做好乡（镇）、村庄规划，因地制宜，制订科学合理的村庄发展规划，加强农村宅基地用地规划计划控制。

要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡、村庄土地利用规划，严格按照控制建设用地总量、合理布局、改善居住条件、保护耕地的原则，合理规划村庄、农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。本着节约集约用地的原则，加强农村宅基地用地计划控制。严格控制新增宅基地用地计划，严格控制新增宅基地用地标准，要真正地把农村宅基地新增用地计划指标和农村建设用地整理新增的耕地面积挂钩。

2 其次 改革和完善农村宅基地审批管理办法。

严控申请宅基地的条件

对于申请宅基地使用权的条件，《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这一规定在实际执行中又被概括为“一户一宅”原则，要将“一户一宅”原则细化。宅基地的申请条件应当包括两个条件，一是分户条件，一是宅基地面积与人口住房满足的标准。对于分户条件应当规定多子女户的成年子女可以依据当地习惯与父母和兄弟姐妹分户，但只有一个子女与父母共同生活的不得再分户；独子女不得与父母分户。对于面积标准应当以现有宅基地上房屋的建筑容积率和人口的住房面积计算，在我国，因历史沿革，大多数宅基地都早已形成院落，其面积也大小不等，有一些面积比较大的宅基地能容纳三代同堂在一起居住，所以每户宅基地的面积必须要规定一定的标准，对于面积超过规定标准的，其只能在原有宅基地上进行分户，不能给予新批宅基地，面积不够分户标准的，不能容纳居住人口的，可以以户为单位申请新宅基地。

3 完善宅基地使用权的取得制度

3.1 由集体经济组织划拨宅基地的取得应当是无偿取得。因为宅基地是农民集体所有的土地，是经国家批准后由集体分配给农民的，因此作为集体土地的所有者成员，只要符合申请宅基地的条件由本集体经济组织村民代表大会审议通过，在经县以上人民政府批准就可无偿取得宅基地的使用权。

3.2 通过房屋继承或者买受取得。农民的房屋是农民合法所有的私人财产，应当允许所有人转让房屋所有权，在所有人死亡后也应当由其继承人继承房屋所有权。但农民的房屋所有权是建立在集体所有的宅基地上的，因此集体成员为了满足其居住需要购买了本集体成员的房屋或者继承本集体成员的房屋，且符合申请宅基地的条件由本集体经济组织村民代表大会审议通过，在经县以上人民政府批准就可取得宅基地使用权.

但非集体成员因买受或者继承房屋取得集体土地的宅基地使用权不符合宅基地使用权的设定目的，因此，就不应当允许其通过转让或者继承房屋的方式取得宅基地使用权。集体成员非出于满足基本居住目的买受或者继承本集体成员的房屋，取得宅基地使用权的，也不符合宅基地使用权的设定目的，因此，也不应当允许其以买受或者继承房屋的方式取得宅基地使用权。

3.3 制定符合我国农村实情的宅基地退出和流转的法律制度，盘活农村宅基地存量。《土地管理法》规定农民放弃已取得的宅基地，理应无条件退还本集体经济组织进行再分配或复垦耕种。可是农民应有的房屋宅基地权益得不到合理补偿，导致宅基地闲置、空置。 基于这种情况，我认为当前要加快立法步伐，进一步培育和建立农村宅基地土地市场，进一步明晰农民住宅产权制度，规范和改革宅基地与其上面的房屋权利主体不一致这种矛盾情况， 加强和放宽农民对宅基地的处置权，积极建立农村宅基地退出和流转机制，维护农民住宅的合法权益。

4 规范农村宅基地申请报批程序。

我们都知道农村宅基地作为农民集体经济组织对其内部成员建造住宅等无偿划拨的土地，在农村宅基地申请报批程序方面一定要做到集体经济组织及其内部成员有知情权和监督权，对农村村民需要申请宅基地的，一定要在其所在地的集体经济组织或村民小组张榜公示，让群众有发言权和决定权，对公示无异议的，由村、乡（镇）审核后，报县级政府批准。经依法批准的宅基地，要在土地所在的集体经济组织或村民小组对土地性质、地类、面积等进行张榜公示，接受监督。只有这样，才能保证农村宅基地申请报批的公平公正。

5 加强农村宅基地登记发证工作。

及时做好农村宅基地确权登记工作，是加强农村宅基地管理的一个重要手段。这样既能切实维护农民的合法权益，同时又能掌握农村宅基地动态变化情况，要加强农村宅基地的初始、变更登记工作，审批一宗，登记一宗，对农宅登记实行动态管理。加强农村宅基地档案建设，推行电子档案管理信息化，充分发挥地籍档案在农村宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度落到实处。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。

农村住宅房屋设计篇（8）

我们的调查点选择了朝阳、大兴、昌平和怀柔四个区(如图1)，分别代表近郊平原地区、远郊平原区和远郊山区，便于进行区域间对比分析。再在每个区选择一个乡镇的1个～3个村，重点深入了解该村宅基地和农民房屋的具体情况，考察宅基地和农民住房流转的数量、方式和管理等情况，做到有点有面，点面结合。

北京郊区宅基地流转的主要形式

北京市郊区农村宅基地流转，主要有买卖、租赁和国家征收三种形式，其中以出租最为活跃。

(1)买卖房屋。随着社会经济的发展和城市化进程的推进，不少务工经商的农民逐步向城镇集聚，取得一定的经济收入后在城市购买商品房，而将原农村住宅连同宅基地出售给他人居住或用作经营场所。据调查，买卖后房屋所有权证发生转移，通常还由买方出资修葺房屋甚至改造房屋结构，部分房屋的用途转变为商业用房。从交易主体看，包括两种情况，第一种情况是本村内成员之间的买卖。有的农村居民农转非后，留下房屋无人居住;有的农户因婚丧嫁娶一户有多处宅基地和房屋，长期无人居住，于是出售给那些急需建房又无处安排的本村居民居住。按照北京市第39号令《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》中第九条规定，“村民全家迁出本村或由农业户口转为非农业户口后另有住房的”，“可经乡人民政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民”，因此是合法行为。第二种情况是非本村成员购买。在怀柔区和昌平区，一些风景秀丽、依山傍水之地吸引了不少城市居民。有的出售给城市退休人员，用于周末或夏季度假休闲;有的出售给艺人们，办公和居住两用。如昌平区兴寿镇的上苑村，吸引了很多画家在此扎寨，成为有名的“画家村”，他们出钱改造，使基础设施条件和环境不断改善，服务业水平不断提高，带动了农村经济的发展。第一种情况即本村村组成员间的买卖比较简单且具有合法性，而第二种情况比较复杂，涉及本村外的农民和城市居民两类购房主体，其中以城市居民购房为主。但均超出我国现行土地管理制度规定，因此属于不正当交易行为。

(2)出租房屋。调研发现，农宅出租是最为普遍的流转形式(如表1)，即村民在依法取得的宅基地上建成房屋后，将房屋整体或部分出租，个人获得利益，承租人将其作为住宅、办公、休闲、仓库或其他经营服务场所，在出租房屋的同时也出租了宅基地的使用权。据调查，出租房屋以居住用途为主，在流转前后一般不改变房屋的用途，房屋所有权证仍归出租人所有。由于租金水平随着房源紧缺和农村经济发展不断提高，出租期限较短，一般为1年～2年，甚至更短的几个月，租赁到期后按照最新租金水平再续约。然而，有些地区农民住房的租期长达几十年，租金一次性付清，出租人一般进城居住，不会再回来要房，承租人长期拥有此房。由于政府明令禁止宅基地和农民住宅买卖，因此，城镇居民便采用这种变相的手段购买农民的房屋和宅基地。

(3)国家征收宅基地。因开发区或者基础设施建设需要征占农民宅基地而将农村部分居民搬迁，原宅基地改作他用。如高速公路建设中，公路所经村庄部分农民必须搬迁;或因城市规划调整等原因，城乡结合部的部分原宅基地被用做城市建设用地的。

北京郊区宅基地流转的原因

(1)经济利益驱动寻租行为。房屋通过买卖或出租，可将闲置的固定资产转变成现金收入，收益可观。据调查，旧宅私下出卖价因区位而异，一般不低于原造价，相当原标准新建造价的七八成，而且区位好的乡村农宅卖价不断上扬。密云县城附近的靳各寨村，近5年(2000年-2004年)的农宅卖价为:一个宅院3.2万～10.0万元、平均5.74万元，每间房屋价在0.78万～1.25万元间，平均为0.95万元;而前5年(1995年-1999年)是:一个宅院2.0万～7.0万元、平均4.34万元，每间房屋价在0.50万～1.20万元间，平均为0.70万元。出租房的年租金，在朝阳区的金盏地区为1800元～3600元/ 间，大兴卫星城边缘地带的孙村平均为1183元/间，6905元/户。这种流转收益行为被称作“瓦片经济”，它实际上反映了农民在受到种种制约、难以转入非农就业的条件下，凭借其所属的房地财产增加收入而自发形成、自发调节的一种市场经济现象，有其必然性和合理性，在缺乏管理的条件下也有其无序性和随意性。农村宅基地流转为发展农村经济、增加农民收入、提高农民生活水平发挥了巨大作用。

(2)多方需求旺盛。城市的快速发展膨胀，引致大量来自外省市的流动人口涌进，由于我国廉租屋等配套人口流动的制度缺陷，导致郊区城乡结合部地带的农民房成为流入城市的低收入人群的栖息地。据北京市统计局的抽样调查，2003年北京市外来人口409.5万人，其中近郊区229万人，远郊区县143.1万人;其居住场所，租房占51.3%，居第一位，约合159万人。这个数字印证了到农村租房的外来人口数量之大。此外，农民有进城的愿望，而一些市民则向往农村的田园风光。有条件的农民在城里买房，原先的宅基地及其地上房屋空闲，而有的城里居民想在农村购买一套住宅用作休假和疗养等，于是形成利益互补，双方达成协议进行买卖。

(3)农村自然景观和生态吸引力。昌平区兴寿镇“画家村”的形成主要就是这方面的原因。自1995年第一位画家选中了昌平上苑这块有山川、河流、田野、星光的地方，买地置房，便源源不断地有人加入其中。迄今为止，上苑共聚集了近30位画家，他们或购地造屋，或买农家闲置旧宅院修葺改造，使得当地的宅基地和房屋流转十分活跃。

(4)政府强制征收。国家基础设施建设或者根据城镇规划修建道路的，途经的村庄需要拆迁，土地被征收。这类宅基地流转是强制性的，由国家或建设单位给予补偿安置。

北京郊区宅基地流转的区域差异

调查地区有近郊和远郊，朝阳区是近郊，昌平区和怀柔区均属于远郊，它们到北京市中心的距离(到北京市中心距离的计算方法:测算该区中心镇镇政府办公地到北京天安门的直线距离)分别为12公里～15公里、37公里和50公里。区位差异、都市经济辐射和生态景观吸引力导致了农村宅基地及农民房屋的流转活跃程度、流转方式等的差异。

(1)流转活跃程度的区域差异。农民房屋出租活动在北京近郊较远郊更为活跃，近郊朝阳区典型村庄的房屋出租比率为35%，远郊昌平区为20%左右。从距离京城的远近看，流转活跃程度(以交易比例衡量)从怀柔区、昌平区到朝阳区依次递减(见表2所示)，通过计算，交易比例和到京城距离的相关系数为-0.919，说明区位因素是农村宅基地流转的主要动力之一，离城市距离越近流转活动越活跃。从区域环境和周边经济发展水平看，在工业区、农场周边的村庄宅基地流转最为活跃。如朝阳区的曹各庄村有一家北京著名的民营电缆厂，许多外来人口在此打工，全村常住人口800多人，而外来人口达到1350多人，超过了本村常住人口，大大活跃了当地的宅基地和房屋出租，几乎家家都有房间出租;其次为旅游资源和自然景观丰富地带，如昌平区兴寿镇的上苑村，聚集了许多画家，从一定程度上推动了当地经济的发展。

(2)流转方式的区域差异。宅基地和农民住房的短期租赁行为主要集中在北京近郊，长期租赁和买卖房屋的行为主要发生在远郊且风光秀丽区域。近郊也有少量的农民住宅买卖行为，多数是农民农转非后到城市购买商品房，出售原有的农村住宅;昌平区买卖和出租行为两者皆有，且出租比例稍大于买卖比例;而在远郊怀柔区，工业相对不发达，外来人口不多，短期租赁行为较少，倒是由于空气清新、山水风光秀丽等因素吸引了城市退休人员来此购房用于养老或者休闲。

(3)流转成交价的区域差异。农宅买卖价和租金，随流转活跃程度而变，区位影响更为明显。据调查，目前一间房的年租金，在朝阳区的金盏地区为1800元～3600元 ，大兴卫星城边沿地带的孙村平均为1183元 。近5年间一座农家院的平均出卖价，县城周边(大兴孙村、密云靳各寨)为5万元，平原古镇(大兴青云店)为4.1万元，同是边远山区的怀柔硫璃庙镇云蒙山森林公园西麓沿101国道的地带为6.5万元，而密云的半城子仅为1万元。

北京郊区宅基地流转中的问题

我国经济发达地区的农村宅基地和房屋流转已经十分活跃，但是根据我国《宪法》和《土地管理法》的有关规定，这些流转的做法除了国家征收外均不在现行法律允许范围内，于是形成了以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场，其中存在很多隐患，这些问题也凸现了我国法律和制度不适应城市化和经济发展进程的弊端。宅基地与农民住房流转中存在的问题主要有:

(1)交易大多暗箱操作。由于北京市的对外经济辐射作用，带来了很多外来人口入京，京郊农村宅基地及房屋出租买卖已经十分活跃。但是，《土地管理法》规定，宅基地是农民的居住财产，不能入市，因此，宅基地租赁和买卖交易只能通过地下交易完成。

(2)法律滞后，无法可依。北京市于1989年年底第39号令，加强农村宅基地的管理，但时至今日，农村宅基地和房屋的交易已经势不可挡，该规定已经无法有效解决农村土地流转中的突出问题。农村宅基地流转从流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面，均缺乏明确的法律法规及政策的规定和指导，这一方面增加了管理的难度，另一方面大量宅基地流转私下进行，扰乱了土地市场的正常秩序。而且自发流转行为和结果不受法律保护，当转让、出租行为发生后，无法律的约束和保障，双方一旦发生矛盾和纠纷，各执一词，如果对簿公堂的话，法院只能依据大法的规定，判处这种交易不成立，从而不分谁对谁错，一味地维护本村居民(即宅基地使用者)的利益，这在一定程度上损害了承租人或者是买方的利益，助长了一些村民在处理宅基地交易案件上的无理行为。

(3)歧视性的法律加剧了城乡二元分割。我国的土地管理法律向来以面向国有土地为主，严格限制农村集体土地的使用和流转，这实质上是对农村集体土地的歧视待遇。城镇居民对应的是商品房，而农民对应的是宅基地和农宅，商品房可以作为商品在市场上流通交易，而农宅则无法作为资产进入市场经营，明显体现了城乡差距与分割。

(4)停止宅基地审批，造成用地紧张，私搭乱建问题严重。北京市自1999年始，冻结农村宅基地审批，导致分家立户等新增宅基地问题无法解决。另外，受到经济利益的强烈驱动，很多农户在原有宅基地范围内私搭乱建，能盖的地方都盖上了房子，包括庭院甚至挤占道路，多余的房屋用于出租。造成住宅布局混乱，村庄环境脏、乱、差。但是法律规定不能强拆，因此，政府部门处于无奈境地。

规范管理北京郊区宅基地流转的建议

随着城市化和工业化向城郊农村地带不断扩张，在经济利益、城乡居民利益互补以及景观优势等因素的共同驱动下，经济发达地区宅基地流转的市场日趋发达，因此宅基地管理措施应当采取疏导方式而非强堵手段。通过土地管理制度改革，依法准许宅基地入市，制定宅基地流转制度，建立合理规范的农村宅基地流转市场，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，推动城乡协调发展，保护农民利益。近期急需解决的问题有:

(1)建立合理的宅基地分配机制。北京市第39号令规定了村民每户建房用地的标准，但是此标准不符合集约利用土地的要求。对于新增宅基地可以设计不按户限定标准，而是规定人均面积上限，超出部分根据有待建立的农村宅基地价格体系规定的地价购买。宅基地流转过程中获得的收益分为房屋收益和宅基地收益，前者全部归原宅基地使用者所有，后者应当在国家和集体经济组织及原宅基地使用者之间进行合理分配，大部分留给原宅基地使用者，国家则通过土地税的形式分享。

(2)整理农村宅基地。清理空置住宅、“一户多宅”和闲置宅基地。全面开展宅基地登记发证工作，界定宅基地边界和产权，为宅基地流转市场提供基础条件，鼓励农民向住宅小区集中，提高土地利用效率。

(3)结合村镇规划，合理组织宅基地布局。许多宅基地布局杂乱无章，零星分散，土地浪费和乱占现象严重，应当鼓励农民建楼房，配套的宅基地面积上限应作相应调整。实行宅基地有偿使用制度，便于对村庄统一规划、加强管理，改变村落破旧零乱的面貌。

农村住宅房屋设计篇（9）

1.适用性

农村住宅与城市住宅相比，农村住宅功能要求更多。如有些家庭人口众多需要更多房间;与他们的日常劳动息息相关的农具与其他器具的存放;收获的农产品存放;甚至有些家庭有个小作坊等。这些对新农村住宅设计是个很大但必须面对的考验。所以应以满足农村不同层次农家生活和生产需要为依据，并具有一定的超前意识，满足可持续发展的需要。

2.经济性

在农村，住宅并不只是农民生活的场所，同时兼有一定的生产功能。所以如何能以更加实惠的价格提供住房给农民和如何提供与之相适应的生产和仓储空间让他们用以生产和生活。成为了新农村住宅建设的首要原则。对农村住宅，我们更强调的是因地制宜，就地取材。充分体现节约材料，节约用地，节约能源的“三节”原则。

3.美观性

我国的传统民居，无论是在平面布局、结构构造，还是造型艺术方面，都凝聚着我国历代先民的聪明才智和光辉业绩，形成了各种风格特异的文化特征。但千百年的发展和小农经济的生产模式使我国农村居民的居住形态极其复杂。生产空间和生活空间的夹杂使人们的生活质量越来越差。脏，乱，差成了现如今农村的形容词。所以如何改变农村现有面貌和对风格各异的文化特征的保护，美观又不失个性是个不能忽视原则。

二、农村住宅特点

新农村住宅是以农村家庭为单位，聚居住生活和生产活动于一体，并能够满足可持续发展需要的实用性住宅。农村住宅除了具有居住功能以外， 还兼有一定的生产功能， 它需要在住宅空间以外保留一部分生产空间。对于新农村住宅的设计， 绝不能照搬城市的别墅和多层住宅， 而是应从农民的实际需要出发， 体现当地村民的生活习惯， 反映农民家庭生产的实际需求。在新农村住宅设计中， 必须考虑庭院和生产用房。庭院是农村住宅的典型空间， 可以说是农民生活和生产活动的核心场所， 其功能包括种植蔬菜瓜果、饲养家禽家畜、手工生产、农机具存放、晾晒农产品等， 同时，庭院还担当着联系各房间的交通功能。生产用房用于家庭生产、农具存放或粮食存放等， 是家庭生产非常重要的组成部分。

三、新农村住宅设计要点

1、规划是新农村建设的龙头

对于新农村建设，首先要制定好规划，农民自建住宅的科学合理规划设计，是构建和谐的、节约型的社会主义新农村的必由之路。科学规划既能使农民住宅美观便捷和生活环境美化，又能节约大量的土地资源和减轻农民对附属设施的投资彻底改变农村布局混乱、建房不建村、建村不建路的恶劣环境。同时，对环境的改造也应加大力度鼓励农民积极投入到新农村的建设中，合理利用荒废的土地，种植绿化林，改善环境。还要树立以节约为先的理念，科学设计新型农宅，确保农民住房建设选址与设计安全。严格执行选址意见书制度，加强对农民住房建设选址的安全把关，防止农民在地震断裂带及滑坡、泥石流易发地段建房。

2、节能、家庭种植业、养殖业三位一体的生态住宅是新农村建设的特色

农村住宅占我国建筑总量60%， 而且多数属于能耗较高的建筑。适逢国家对节能减排的倡导和建设社会主义新农村的号召， 新建建筑增加抗震、节能、环保等先进技术成为新农村建设中的一大特色，它将对提高资源利用率， 改善生态环境起到巨大的推动作用。

2.1采用绿色环保建材。围护结构必须平衡通风和日光的播求，并提供适合于建筑地点的气候条件的热湿保护，围护结构的设计对于建筑在运行中的耗能是一个主要因素。新型墙体材料具有质量轻、力学性能好、保温隔热性能优的特点，同时用于生产新型墙体材料的原材料大部分是工业废料或其他非粘土资源，在建筑使用中的功效也基本接近粘土实心砖。新型墙体材料的保温热性能基本上都能满足目前节能标准要求。

2.2 修建沼气池。在以务农为主家庭中， 大多设有猪栏禽舍， 与粪池靠近， 其下做沼气池， 应努力实现“一池带三改”， 即以沼气池带动农村住宅的改厕、改圈和改厨。在有条件的地方， 应该统一把禽畜的饲养集中在新农村住宅的下风区， 并与住宅区有防护隔离的地段。沼气池容积可根据每户人数决定，其位置靠近厕所或牲畜圈，使粪便自动流入池内，方便管理，有利于保持池温，提高产气率，改善环境卫生。沼气池废渣又是花木的优质肥料。

2.3利用太阳能。在建筑设计中增加对太阳能的利用，其目的是为了使能源得到有效地利用并且增加人们的舒适感。太阳能集热器系统可提供日常生活热水及冬季采暖， 且所有的用水房间与太阳能集热板在竖向上对应， 减少热能损耗。在院落集水坑收集地面以及屋顶落下的雨水， 通过过滤净化， 用于冲洗车辆、卫生间的冲厕、草木灌溉等， 节约水资源等等。

农村住宅房屋设计篇（10）

第二条各镇(办)负责本行政区域内农村村庄和村民私人建设住宅的规划建设管理工作。

第三条各村村民委员会在区建设局和镇人民政府、街道办事处的指导下，积极做好村庄和村民私人建设住宅规划建设的实施和管理工作。

第四条区村镇建设管理站对本行政区域内的农村村庄规划实施和村民私人建设住宅提供业务技术指导和管理工作。

第五条区政府每年将农村村庄基础设施和公共设施建设补助经费、规划编制经费、规划管理和村民建设私人住宅管理人员培训经费纳入本年度财政预算。

第六条农村村庄和村民住宅建设在统一规划的前提下，充分尊重村民意愿。

村民私人建设住宅由个人建设，对特殊困难农户，有条件的村民委员会给予适当的补助，区政府相关部门按照国家规定给予扶持。

第七条村民在村庄规划区域内建设私人住宅需要申请宅基地，应当先向村民小组或者村民委员会提出申请，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，并报镇（办）审核，经区建设局审查同意并出具选址意见书后，依照《省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》有关规定执行。

第八条村民新建、改建、扩建二层以上私人住宅，应当由具有相应资质的设计单位设计，或者采用区建设局无偿提供的通用设计。

对于改建、翻建、扩建私人住宅，各镇（办）要加强监督管理，严格按照相关政策执行，确定基础标高、四址、房屋层高、位置等。

第九条村民个人建设私人住宅前，要在镇（办）城建办的具体指导下，村民委员会依据土地行政管理部门的宅基地使用批准文件进行定点放线后，村民方可开工建设私人住宅。

第十条村民委员会进行定点放线时，应当依据村庄规划明确规定宅基地的位置、面积、四至、基础标高、房屋层高等。

第十一条村民建设私人住宅工程开工前，镇（办）城建办要对其设计施工条件进行审查，同时负责相关质量安全监督工作。

第十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，违法多占的宅基地应当交回集体，及时复垦或者调整使用。

第十三条区村镇建设管理站负责辖区内村民私人住宅和镇房屋的产权产籍的管理，建立村民私人房屋产权产籍档案，办理《村民房屋所有权证》，依法保护村民私人对房屋的所有权。

第十四条在村庄规划区内，未按规划审批程序批准而取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件无效，占用的土地由镇（办）人民政府责令村民委员会追回。

第十五条不依据村庄规划进行建设，或未经村民委员会组织定点放线或者不按确定的宅基地位置、面积、四址、基础标高、房屋层高等建设住宅，严重影响村庄规划的，由区规划监察一队、二队责令停止建设，限期拆除；影响村庄规划，尚可采取改正措施的，由区规划监察一队、二队责令限期改正，处违法建筑面积每平方米5元以上10元以下罚款。

农村住宅房屋设计篇（11）

陈春鸿所说的政策，是指10月8日，嘉兴市政府下发的《嘉兴市农村合作金融机构农村住房抵押借款、登记管理暂行办法》（下称《办法》）。依照《办法》，嘉兴农民可以自己的农村住房为抵押，从嘉兴市农村合作银行获得贷款。该《办法》自11月1日正式实施。

陈春鸿告诉记者，目前嘉兴百分之七八十的农户有经营性收入。这些农民对资金的需求量很大，由于缺乏抵押物，他们以往难以获得银行贷款。嘉兴市《办法》的出台将改变农民融资难的现实。

不过，一些研究农村土地问题的学者更关注房屋抵押背后的农地问题。按照上述《办法》，如果农民到期不能偿还贷款，银行就可能收回农民的房屋；而房屋属于不动产，收回农民的房屋，就等于收回了农民的“宅基地”。一位农村问题专家对《财经》记者评论说，这个政策，“其实等同于试行农村宅基地抵押”。

嘉兴突破

依照现行《土地管理法》，中国农村土地属于集体所有，农民宅基地也不例外。

在农村，农民“贷款难”长期难以解决，很大的原因就是农民没有合格的抵押物。银行出于防范风险的考虑，不给农民贷款。农村宅基地本是最好的抵押品，但现行《担保法》明确规定，农村宅基地不能抵押。近年来诸多国务院文件也禁止城里人到农村购买宅基地。这等于剥夺了农民对宅基地的处分权。

其实，尽管法律上宅基地属于“集体所有”，但由于农民的房屋建筑在宅基地上，农民实际占有并支配这些宅基地。作为一种不动产，宅基地一直被农民视为自己的家产。进入上世纪90年代后，土地管理部门给农村宅基地发放了“农村集体建设土地使用证”，进一步确认了农民的宅基地权利。尽管如此，宅基地仍然不能进入市场公开买卖，使得农民最重要的不动产变成了“沉睡的资本”。

嘉兴《办法》的核心内容是，在嘉兴市范围内，拥有农村住房所有权的个体工商户或具有完全民事行为能力的自然人，均可以农村住房抵押担保方式申请贷款。在办理抵押手续后，农民可获得期限不超过五年的抵押贷款，贷款额度则不超过农房评估价值的70%。该《办法》经办银行仅限于嘉兴市农村合作金融机构。

很多专家对嘉兴市政府制定出台上述《办法》赞同有加，认为是地方政府的一种“制度创新”，为宅基地进入建设用地市场“开了口子”，可能推动整个农村宅基地制度的改革创新。

也有反对者认为，这一《办法》违背《担保法》，甚至有违宪之嫌。

据记者在嘉兴采访了解，上述文件实施已满一个月，至今尚未发放任何一笔贷款；其原因就在于农民住房抵押的手续不全，房产管理部门无法为其办理房屋证，也不能为其办理抵押贷款登记。

在嘉兴市农民住房抵押贷款试点区――秀洲，房地产管理部门一位金姓官员告诉记者，嘉兴市文件下发后，区里正在加紧研究有关农房抵押贷款的具体操作细节，很多问题有待厘清。

近年来，嘉兴市政府千方百计推动“金融支农”，发展农村经济。该《办法》也被认为是“金融支农”的一种尝试。

但面对农民房屋抵押，房管部门依然存在诸多顾虑：在土地证、房产证两证不全情况下，抵押手续如何办？抵押后发生纠纷怎么办？

为了配合上述“农房抵押”试点，目前，嘉兴市秀洲区房管处正制定有关发放农民住房所有权证的细则，预计12月初可成型。据悉，农民住房产权证跟城镇房产大体一致，惟一的不同在于，农民住房产权证上注明“此证仅用于向农村合作金融机构办理抵押贷款时使用”，不能作其他用途。

作为嘉兴市农民住房抵押贷款文件的起草者之一，浙江省农信联社嘉兴办事处陈春鸿对“集体土地使用权无法实现抵押”的解释是：嘉兴的《办法》仅把集体土地使用权固定在银行，并没有上市流转。“虽然住房是抵押出去了，但它并没有进入流通领域，并不违反政策”。

但据嘉兴市《办法》第三条，“借款方到期不能归还借款本息时，农村合作金融机构有权依法处置其抵押物作为优先受偿”。对此，一位业内人士提出：“既然银行可依法处置，这就意味着，作为抵押物的农民住房已经转手，那么宅基地怎么办？”

嘉兴市文件第三十三条规定，“抵押借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向合同管理机关申请调解或仲裁，也可向人民法院。”

陈春鸿同时认为，只要嘉兴农村信用联社对所发放的农房贷款能够给予科学的风险控制，农房抵押贷款不会最终进入诉讼程序。陈相信，只要农民的收入提高，农民也不会欠贷不还。

温州“农房按揭”

其实嘉兴市政府的设计，并非最早。在浙江的温州、湖州等地，也先后出现民间自发或政府推动型的农民住房抵押贷款试验。业内人士称，浙江各地涌现的农房抵押贷款试验，对全国集体建设用地流转具有标志性意义。

早在上个世纪末，温州就有私下的农房抵押贷款。12月4日，温州市银监局副主任曹光群告诉《财经》记者：“目前，除了温州市农村合作金融机构，商业银行也正在尝试农房抵押贷款。”

据悉，工商银行苍南县支行从今年5月开始试办集体土地性质的房产抵押贷款，计划今年发放贷款1000万元以上。该试点放宽了农房贷款担保条件，要求“集体土地房产抵押+房产所在地村民保证”，以此探索实现抵押权后变现农房资产的机制。

工行苍南县支行的试点要求，农民房屋抵押贷款，必须由村委会出具同意该房产在村级范围内转让的相关证明文书；与此同时，县房管部门也准予对农村集体土地的房产实行抵押登记。但由于该项贷款无法获得相关部门的支持，最近两月来甚至未发放过一例。

工行苍南县支行人士表示，这是由于涉及农村集体土地抵押，房管部门拒绝为农民办理房产证。后经协调，政府房管部门要求在办理农房所有权证前，抵押银行必须出具“抵押无效时，房管局不承担责任”的书面承诺。

值得注意的是，与工行不同，温州农信联社近期却悄然展开了新一轮试验。据记者了解，苍南县农村信用联社去年已率先开办农房按揭贷款业务，至今已投放了5000万元“新家园”农民康居贷款，农民的住房也可办理按揭贷款。

苍南县农村信用联社理事长陈宏强表示，受制于现行农村土地制度，农民住房按揭贷款是一个“冰点”。苍南农信社之所以敢对符合新农村建设规划的“农村住房和公共基础设施建设”发放贷款，主要是因为取消农业税后，农民收入增长迅速，开发农村金融市场风险有所降低。

“只要符合新农村建设规划的，即使没有产权证也可贷款。”陈宏强表示。而所谓“新家园”农民康居贷款，是一种建房户联保贷款，主要针对县域内有规划、有批文的农户建房发放。贷款期限五年以内，额度限于建房投资额的50%。

湖州“权变之计”

记者在浙江采访时了解到，湖州市政府早在2001年，也曾开始尝试为农房抵押贷款提供制度平台。当时，湖州市政府曾下发《湖州市区农村农民房屋抵押登记办法（试行）》，用于发展和规范相关的农房抵押贷款试点。

但由于种种复杂的原因，上述办法并没有真正得到执行。“2001年以来，我们曾登记过一批房产证，但据我所知，目前为止，还没有人到我们这里办过农房抵押贷款。”湖州市规划建设局房管处处长沈宏明说。

尽管如此，随着浙江农村经济的迅猛发展，农村住房私下转让现象相当普遍。现实的需求促使制度的创新。2007年初，在浙江省湖州市人大会议期间，周盛东、罗水法等11位市人大代表提出了《关于探索农民住宅流转试点工作，解决新农村建设融资难问题的建议》。议案领衔人是周盛东。

周是湖州市德清县信用联社主任，对农民贷款难与农信社放贷难深有体会。他认为，湖州市农村经济的发展，客观上已要求解决农村住宅出租、买卖和抵押的问题。“目前农村闲置的宅基地比较多。有一部分农民已在城镇买房居住，但农村的房子长期闲置。如果可以抵押，其房子的价值完全可利用起来。”

周盛东等人在上述议案中提出，应“支持农民通过住宅抵押形式融资”，“把其潜在价值变成扩大生产的货币价值，解决农民发展经济资金不足问题”；“有关部门要按照《担保法》的要求，在做好房屋权属登记的基础上，提供房屋抵押登记等服务，便于农民融资。”

该议案建议，选择市区城乡结合部的中心村建立农民住房抵押贷款示范点，加快试点区域农民住宅两证（土地证、房产证）发放工作。在明确产权的基础上，建立宅基地流转制度，突破原有农村宅基地流转的政策限制，允许进入交易市场，和城市商品房、房改房一样，合法上市转让。

该议案提交湖州市人大审议后，湖州市城建局立即做了专门调研。周盛东等得到的答复是，“农民住宅流转，需要制定房产登记和法律处置的配套措施。目前农房抵押引起纠纷，法律上较难处置，但在贷款形式上可以试验。”

就在嘉兴市政府《办法》出台一个多月后，11月27日，湖州市吴兴县农村合作银行推出了《新农村农民住房抵押贷款试行办法》，该贷款主要针对农民创业、消费等资金需求。

但据记者调查，吴兴县农村合作银行的《办法》，仅限于失地农民的安置房，而这些房屋多是楼房，与城市商品房没有区别；惟一区别只是建在农村土地上，其实就是常说的“小产权房”。因此，吴兴县农村合作银行的《办法》实际上规避了“农村宅基地抵押”问题。

农地制度期待创新

嘉兴市农房抵押贷款试点的前景还不明朗，但是土地学者对此非常关注，甚至乐观其成。土地问题专家指出，农民宅基地本属农民的私产，只是到1962年“60条”规定，宅基地才变为集体所有。如今“”早已不复存在，宅基地产权制度更不能“削足适履”。

事实上，近年来，全国范围内的农民宅基地私下流转已相当普遍，放开宅基地抵押的呼声日高。据国土资源部勘测规划院近年在北京郊区的调查，北京城乡结合部大约有三分之一的宅基地都存在“地下交易”。据中国土地学会2001年调查，义乌市1997年4月至2000年，全市农村宅基地转让3223宗，85％以上都是私下交易，未办任何手续。