城市土地管理大全11篇

城市土地管理篇（1）

一、我国城市土地储备制度的建立

我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物(教学案例，试卷，课件，教案)。1987年9月，深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权，开创了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进，1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地;有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地;土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用;出让后的土地升值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。

二、我国城市土地储备制度存在的问题

1土地储备运作主体界定不清。

从目前来看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中，城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具体实施土地收购储备等工作;又要参与到企业运营过程中，与开发商共同经营土地，便产生了政府部分官员的“寻租”行为。

2土地出让倾向于高端住宅。

随着房地产行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，居民房价收入比例超过国际标准3至5倍，引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。

3土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。

土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”，拉大了城乡之问的差距和矛盾。

三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。

城市土地管理篇（2）

1社区副主任担任办公室主任，并定期召开城市管理工作会议。

2及时传达上级对近期城市管理工作的相关要求和规定，并有会议记录。

3有城市管理专职干事和城市管理协管员队伍，工作正常开展。

做好社区城市管理日常性工作：

1经常向社区居民宣传城市管理法律、法规，营造“人民城市人民管”的良好氛围。

2坚持日常巡查制度，负责对本社区影响市容、市貌和市容秩序的乱倾乱倒、乱吐乱扔、乱停乱放、乱牵乱挂、乱贴乱画、乱摆摊点等有碍有碍市容和违反城市管理相关规定的行为进行纠正。

3及时发现、制止纠正各种违反城市管理法律法规的行为。如制止出摊占道*余起，清除牛皮癣*余处。对劝阻制止无效的违法违章行为及时报告执法中队，

4坚决制止各类非法书写、张贴、散发小广告（牛皮癣）的行为，共清理粉刷非法小广告*余起。

5加强了环境保护工作的力度，对违反环境保护的行为及时进行了制止和查处。

6完成区义务植树任务并做好了日常养护工作。

7积极配合街办执法中队、城管科，国土办处理临时性突发事件，积极完成上级交办的其他各项任务。

8组织实施修复洪门堰，帽儿洞沟渠*余米，保证了河道水环境综合治理工作的顺利完成。

9协助街办做好液化气票发放工作，保证了居民不会因使用清洁能源产生额外的支出，达到了净化环境的效果。

二、土地管理工作：

（一）领导重视，机构健全。

1、拆迁工作，为了加大城市化建设，我社区配合城建拆迁办对3居、6居进行了拆迁，3居拆迁已达85%，6居50%；社员对拆迁工作的不理解，增大了拆迁工作的难度，明年我们将加大相关政策的宣传，继续做好社员的思想工作，努力完成我社区的拆迁安置工作。

2拆违工作，坚持每周的巡查制度，按时每周四上报违章建筑的整治工作，共上报报表48次，在巡查中发现违建及时制止，共拆除萌芽中的违建2处，计130㎡。

3我社区成立了土地管理工作领导小组，由社区主任担任组长，并建立健全了土地管理岗位责任制。

4领导小组定期召开土地管理工作会议，及时学习传达上级对土地管理工作方面的相关政策、法规和要求。

城市土地管理篇（3）

所谓土地储备制度，是指土地储备机构通过征用、收购、置换和到期回收等方式从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由土地储备机构统一进行土地整理，然后进行储备，再根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要将储备的土地有计划投入市场的制度。[1]

土地储备制度的建立代表的是我国城市土地制度革新的方向，是我国城市土地利用制度的一次重大变革。有人将其誉为我国解放后第二次土地管理革命。土地储备制度是我国土地市场的一项管理创新，对于政府加强土地管理，促进社会经济的可持续发展起着相当重要的作用。

1 我国城市土地收购储备制度的发展历程

我国的土地储备制度是国有土地使用制度改变过程中的革新，其建立有相应的历史以及制度原因。1987年以前，我国实行的是国有土地使用权无偿无期限无流动的所谓三无制度，城市中大量的土地被长期闲置，这一制度从根本上来说属于否认了城市土地的商品属性。 1995年以后，我国政府开始鼓励企业自行盘活自己使用的土地进行房地产开发，但在当时的法律制度下，这些企业可以用补办土地出让手续转让土地的方法，使自己成为土地供应者，最后直接导致的结果是存量土地多头供应的情况大量出现。

1996年我国在上海市成立第一家土地储备机构――上海市土地发展中心，1997年杭州土地储备制度开始启动，2001年4月，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，指出“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”[2]

2 土地储备运作模式

纵观我国目前实行土地储备制度的城市，全国还没有形成一个统一的运作模式。

陈建设将我国土地储备制度的运行模式分为三种：

一是，按照市场机制运行的模式，这一模式的特点是土地储备机构根据自己的收购计划和本级政府的要求，通过与被收购单位协调，确立土地收购价格或约定收益分成，按照约定由储备机构支付收购金。取得土地并按照现行规定办理土地过户手续，储备机构取得土地后负责对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套。对易于转让的储备土地由土地管理部门出让给新的用地者。

二是，行政指导和市场运作相结合的模式，这一模式的特点是收购土地的范围由政府行政法规规定，规定范围的土地统一由储备机构根据计划进行收购、储备、开发。土地管理部门根据用地需求用招标、拍卖方式对储备土地实行统一出让，规定范围内的划拨土地使用者不能像过去一样通过补办出让手续的方法自行转让土地使用权。

三是，行政指导、市场运作与土地资产管理相结合的模式，这种模式的特点是政府规定用于储备的土地范围。对可收购的土地由土地储备机构与原用地者签定国有土地使用权收购合同。储备机构按合同规定支付土地收购补偿费用、取得土地使用权。有的储备机构还受政府委托作为国有土地资产代表，对国有企业改革中土地使用权作价出资，入股部分进行管理。收取企业改革中以租赁方式处置的土地使用权的租金和其他用地者按规定向政府缴纳的租金。[3]

3 土地储备制度存在的主要问题

3.1 土地补偿形式与内容不尽合理

土地储备中心在征购、回收土地时，对土地征地补偿的形式过于单一，例如：在目前的土地储备制度下，对农民一般采取一次性补偿一定数量的费用的方式进行安置，虽然短期内看起来对失地农民的生存不会产生影响，但是从长远来看，由于没有在农民的生存与发展的角度上思考，会造成某些劳动技能相对较差的农民会出现因为失地致贫的情况出现，从而产生新的社会问题。

3.2 土地储备制度管理结构有待完善

由于缺少现成模式经验可以借鉴，我国土地储备制度一直处于摸着石头过河的过程，现行土地储备管理模式是市、区两级政府管理，两级土地储备机构除名称差不多外，在行政上、经济上等方面都呈现出了各自独立运行的状态。同时，当地政府有时为了增加城市重大项目的建设，会特批一些具有城市土地储备职能的企业。最后导致的结果是城市土地储备机构多而散、小而弱，在城市土地储备上形不成合力，甚至在某些时候会出现互相牵制的情况，反而制约了土地储备的发展。

3.3 城市土地一级市场未形成垄断

政府垄断城市土地一级市场，是土地储备制度能否有效实行的一个关键方面。然后从目前来看，各城市的土地储备机构并不能垄断当地的土地一级市场，还有很多相关部门能够对一级市场的土地进行回收整理和开发。

3.4 土地收购储备资金短缺

由于土地收购储备中不仅要对被收购土地进行经济补偿，同时也需要进行相应的前期开发。在这种情况下，土地储备需要大量的资金支持，而目前我国土地储备机构的主要资金来源是两个方面：一是政府的财政支持，一是银行贷款，尤其是银行贷款，往往能占到土地收购储备资金的80%左右。

3.5 城市土地储备的法律制度还不够完善

目前，我国对土地储备尚未进行统一立法，各地现在主要还是依靠一些地方性的法规来指导土地收购储备。同时，2004年颁布的新的土地管理法对于地方政府应该如何建立土地储备制度也没有明确规定，这样导致的结果是土地储备制度缺少了相应的法律保障。

4 土地储备制度运行中的发展对策

目前，我国已有许多学者对土地储备制度的问题进行了探讨，并对土地储备制度进一步发展完善提出了相应的对策。例如：贾生华提出我国土地储备制度的发展对策为把城市地价水平调控在一个合理的水平上理顺体制加强协作协调有关政府部门的关系，强化政府垄断一级土地市场的功能，加大规范土地市场力度，积极创新土地储备融资方式，探索建立城市土地基金，努力探索采取一次测算"分阶段分期支付补偿费。[4]

综上所述，土地储备制度的完善对策如下：

（1）制定适用于当前土地储备制度发展的法律法规

土地储备制度的建立与发展，对于我国城市土地流转、房地产经济发展以及政府财政的稳定有着非常重要的意义。而制度的推广，必须要相配套的法律法规的支持，只有制定了与当前土地储备制度相匹配的法律法规，才能使土地收购储备行为有法可依、有法可循。因此，土地储备制度的完善首先要从制定相关的法律法规开始。

（2）完善土地储备补偿机制

合理且有效的土地补偿机制，是土地储备制度良好运行的基础，目前的土地收购补偿存在着不少问题，主要体现在补偿标准以及补偿思路两个方面。在补偿标准方面，要坚持土地权利与土地收益相结合来确定土地价格，利用地价评估中收益还原法、市场比较法、剩余法等多种方法评估土地价格，同时也要在充分考虑单宗地的土地剩余使用年限、所在区位以及用途的情况下进行地价评估。而在补偿思路方面，主要在对应失地农民方面，需要一个有效的补偿以及帮助机制，能够让失地农民在失去土地之后比较迅速的转换身份，实现经济可持续。

（3）积极整合土地储备机构，实现土地一级市场的垄断

首先应在法律法规上严格限制批准新的土地储备机构，从根源上制止一拥而上成立土地储备机构的情况；其次政府应该逐步取消企业公司从事土地储备的资格，实现土地储备中心对土地一级市场垄断；第三应从行政或资产关系的角度理顺现在两级土地储备机构的关系，按照携手合作、利益共享、互补优势的原则，使两级土地储备机构形成合力，协调发展。

（4）大胆创新土地储备融资方式

在目前土地储备融资方法的基础上，要广开融资渠道，在条件成熟的时候，甚至可以考虑相关债券，吸收城市内中小型投资者的资金。同时，还可以考虑对已进入土地储备中心，但尚未拆除地上建筑物的土地，进行短期出租，以加快资金回笼。

（5）完善土地储备机构管理监控机制

城市土地储备中心所运营的资金是巨大的，但是其本身应该是一个处于政府管理下的非营利机构，所以必须要完善对储备中心的监控和管理，让储备中心的资金运营透明化、公开化，从制度管理上减少个人和集体腐败的可能性。

土地储备制度的完善是一项长期的艰巨的任务，相信只要勇于探索、敢于创新、大胆实践，一定能够形成具有中国特色的城市土地储备制度。

【参考文献】

[1]朱学敏，徐健.认识提高 完善土地储备制度[J].价值工程，2010（23）.

[2]李艳红.城市土地储备制度与政府干预[J].生产力研究，2004（9）.

[3]陈建设.建立土地收购储备制度 实现政府垄断土地机制[J].经济问题，2001（1）.

城市土地管理篇（4）

1、城市土地资源管理的概述

城市土地资源管理是政府部门规划的所属城市的区域中，依照城市在未来的发展要求，使用相关的方法或者相应的措施来改变城市土地资源的利用率，让城市的环境变得越来越美，使土地资源能够得到有效的利用，让城市经济得到发展，从而使城市满足现代化的需求，在未来一段时间内进行可持续的发展。在进行合理规划的同时，应该了解土地的使用情况，并进行合理的改造，提高土地利用率，减少城市因为用地问题而进行边缘扩张，改善整个城市的环境，以期城市能向好的方向发展。为达到这一目标，进行的土地资源规划主要内容包括：让城市的土地发挥其最好的作用，对土地使用结构进行优化处理；对于未开发土地进行调整；对旧城区进行改造，对城中村进行拆迁，增加城市内的土地利用面积；对于城市内的环境卫生进行改造，让城市内的环境卫生变得越来越好。从整体上调整城市的结构布局，根据土地的特性进行相关的资源规划。

2、我国城市规划中土地资源利用存在的问题

2.1城市规划与土地资源利用不对称

首先，城市计划与土地管理部分之间的联接不对称，致使城市计划与土地利用计划内容不完全对称。城市计划由计划管理部分拟定，而土地利用计划则由土地管理部分拟定。虽然在编制过程中两个部分有交流，可是由于计算口径不一致、信息未能及时送达、同享等因素，致使城市计划与土地利用计划不对称。

其次，城市计划与土地利用计划不同步。因两个计划分属两个管理部门，会出现内容、进展的不对称、不同步。比如土地利用计划现已编制，建设项目已开工，因为城市计划还没有及时编制或修正，导致该项目变成违法建设。如果不能及时掌握土地利用的状况，会一定程度上对计划管理工作造成被动，影响政府决议，进而影响城市社会、经济等各个方面工作的发展。

2.2城市规划的制定不够科学，土地资源的利用不合理

一些城市计划在编制过程中存在实地调研不全面、基础数据收集不谨慎、计算口径不一致、短视计划等，造成了土地资源的浪费。比如重复性计划和没有必要的项目开发，不仅使城市有限的土地资源没有得到合理有序的使用，土地资源的价值不能极好地表现，并且闲置了大量的土地，阻碍了城市的发展。

2.3法律法规不健全，人员素质有待提高

有关法律法规不健全、监督检查不到位；办理人员缺少高效的计划管控，不能极好地遵从经济规则的科学发展、遵从自然规则的可持续发展、遵从社会规则的包容性发展，使城市计划与土地资源管理不能极好地联系，没能构成良性互动的城市管理机制。

3、城市土地资源管理中合理规划的措施

3.1对土地资源的统筹谋划进一步加强

完善土地规划管理制度。在土地出让和转让中做好相关管理措施。在对土地转让或出让前了解土地的用途，政府部门应该做好相关的监管工作，不要让土地的使用与合同不符，给城市居民的生活带来大的影响。做好土地实施规划后的反应机制，因为当前是市场主导的经济体制，为了加强土地进行开发的时效性，必须做好相应的管理措施，保证规划始终具有切实的指导作用。做好监督管理工作，在土地使用过程中，政府部门应该做好监管工作，同级别人大也应该做好相应的监督机制，来确保土地的合理使用。

3.2对城市的布局进行科学合理的规划工作

为了使城市更好的适应当今社会的经济发展速度，在进行城市的规划方面也应该注重城市的合理规划，放眼长远的未来。城市建设的重点工作就是对城市进行比较合理的统筹规划活动，城市规划图的编制应该放眼未来，考虑城市所处的地理位置、未来经济发展的要求，对土地进行合理的使用，提高城市的环境卫生，展现城市的文化特色。在进行相关城市规划时，多参考国内外比较好的城市规划设计，结合自身城市特点，形成自己的一套城市规划设计理念。

3.3土地使用应当是有偿的

我国是一个农业大国，农业在我国占有主要的地位。因此对我国的农业保护是非常的有必要的，要想让我国的农业生产能力一直保持或继续向前发展，就必须加强耕地保护。在我国城市化进程比较快的地区一般集中在东部沿海地区，这些地区经济比较发达，随着城市化的加快，土地的资源变得越来越稀缺，尤其是耕地，这些地区耕地的质量非常好，土地较肥沃，随着这些耕地的消失，使我国在农业生产上有非常大的损失，耕地资源的损失是不可逆的，因此保护城市周边的耕地尤为重要，所以土地资源应该有偿使用。

3.4对工业用地进行合理的布局和规划

工业用地的布局，应该根据产业的特点和所处位置进行布局。工业园区要搞好交通发展，避免土地粗放管理，发挥土地的最大的作用。采取“谁招商、谁受益”的政策，解决乱上工业项目的利益驱动问题。

3.5健全法律法规，加强监管力度

完善地方性法律法规，把履行城市计划和运用城市土地资源放在一起思考来拟定相关法律法规，防止二者之间出现缝隙，防止计划履行不到位、y占土地建设的状况呈现。要加强计划的施行、加大违法处罚力度，保护城市计划的严肃性、权威性。对于违法占地、违法建造的行为要依法追究责任。要严格依照国家有关的法律法规准则，对土地资源的使用进行严格的批阅，合法、合理的规划城市土地资源。

结语

城市由于其在区域政治经济社会文化的发展中起着主导性效果，城市的发展可以股动地域性的发展，推进整个国家的发展。与此同时，土地承载着城市的发展，土地价值的完成与增值，变成城市迅速发展的关键。城市发展，需要处理很多土地资源与土地资源总量有限之间的矛盾，是城市计划与土地资源亟待处理的疑问。只有运用科学的理念，从城市发展的全局性、长远性着眼，协调好两者之间的关系，健全相关法律法规准则，加大执法力度，提高专业技术人员、法律人员和办理人员的素质，才能从根本上处理问题，减轻人地矛盾，推进城市发展的持续性、宜居性。

城市土地管理篇（5）

1 引言

城市土地资源是城市化建设的重要载体。城市建设就是在对城市土地资源合理利用的基础上为城市的居民提供良好的生活、工作和学习环境。有效的利用城市土地资源能够为城市的居民提供便利，促进城市的可持续发展，但是若是不对城市的土地资源进行合理的规划利用，便会造成土地资源的浪费，阻碍城市的持续发展。如何提高城市土地资源的利用率，促进城市化进程，提高城市化水平，是当前各个城市土地资源管理局共同关注的问题。下面我们在分析我国城市土地资源管理的现状中存在的问题的基础，提出几点解决的对策，以供参考。

2 我国城市土地资源管理的现状

2.1 城市土地的规划利用与城市的发展规划不协调

城市的总体规划是城市建设的重要依据，其规划主要是由城市建设的相关管理部门负责制定，而城市的土地规划则是由城市的土地管理部门负责，两个管理部门之间缺乏良好的交流与沟通，各自为政，这便造成了城市规划和土地规划之间的矛盾，严重的影响了城市的整体建设。例如，土地管理部门将一些基本农田列为保护区内，而城市建设的相关管理部门在城市的规划中却对这部分的规划为用地控制区内，这便造成了城市土地资源管理的困难。两种规划内容的不同是土地不合理规划的表现，无论是采用哪一种方案，都具有不科学性。

2.2 土地管理与建设规划管理步调不够一致

法律法规对土地管理和建设规划管理程序都有比较明确的规定，但是实际执行过程中由于部门之间相互配合不力，导致两个方面的管理时常脱节，给城市建设和土地管理造成影响，不能保证城市建设有序进行，或者造成办事效率低下影响建设速度。这主要还是一个管理体制和领导体制问题，这要求城市建设管理部门与城市土地管理部门要协调一致。

2.3 城市用地紧张与土地浪费并存

我国的城市化进程中，一些城市的政府为了追求城市发展的短期经济效益，对土地资源过度开发与利用，造成了土地生态系统的破坏。虽然随着我国的城市化进程的加快，城市的用地面积得到了不断的增加，但是人均占地面积却依然远远的落后于世界的平均水平。城市用地的紧张，交通不便，住宅拥挤以及教育文化体育等基础设施建设不全，这都大大的降低了城市化的水平。另外城市土地使用过程中的浪费现象十分突出，由于长期以来在计划经济体制下土地资源无偿划拨或无偿使用，造成了很多城市土地出现了多征少用、早征迟用，甚至征而不用的奇怪现象。

3 城市土地资源可持续发展的对策

3.1 制定科学的城市土地资源的规划管理，确立合理的城市发展战略

城市的土地规划必须切实的对城市建设过程中对土地资源开发管理的作用，必须具有超前意识，明确城市的各块土地的用途，能做什么不能做什么。以你为只有这样，才能对城市的土地开发起到约束作用，保证其合理的利用。城市土地利用总体规划要对用地规模、各类用地的比重、空间控制标准、建筑密度控制标准、人口密度控制标准予以科学化和规范化，另外城市的土地规划必须坚持可持续发展的原则，重视城市的社会、环境和经济的多重效益，根据土地的级差合理的利用土地，发挥其用途。

3.2 挖掘城市土地的内部潜力，提高城市土地的利用率

提高城市土地的利用率，关键要做好以下几点：

（1）提高城市土地的利用集约程度，通过调查对城区的闲置土地有明确的把握，筹集资金开发利用存量土地，走内涵式发展道路。

（2）合理规划城市土地，优化利用土地，力争每一寸土地都发挥其应有的价值。

（3）利用科学技术的手段，对城市的存量土地潜力进行分析，挖掘城市土地的内部潜力，实现土地资源的有效利用。

（4）建立和谐的人地关系，保持土地的更新能力。在保护现有的土地资源的基础上，要严格的控制开发程度，合理的规划其土地资源的用途，维持好土地生态系统的自我更新能力。

3.3 转变城市地方政府观念，促进城市的可持续发展

发展是硬道理，可持续发展的前提是发展。政府应该科学合理制定开发整理土地供应计划，并综合考虑经济、人口、城市化、环境保护、文化教育等因素。开发管理土地供应计划应该是公开的、透明的竞争。政府要实行土地统一规划、统一开发、统一出让、统一建设、统一管理的整体思路，确保土地的永续利用，从而促进城市的健康、稳定、可持续发展。

3.4 建立和完善城市土地市场，规范城市土地市场管理。

国家应该对土地市场严加控制，政府要高度垄断土地一级市场, 按照国家产业布局和产业结构的调整来配置土地，政府通过土地利用计划垄断一级土地市场的供给, 控制一级土地市场的出让总量, 运用政策影响土地供给价格。城市二级市场作为对城市土地资源的再配置, 其管理的重点应放在严格审验土地使用者的土地用途及土地规划，把住产权登记关，充分利用优先购买权。

4 结语

总之，随着我国社会的发展，城市化进程的不断加快，对土地资源的需求会越来越迫切，环境的压力也会随之增长。能否对土地资源合理开发利用是有效的协调人口、资源、经济和环境关系，缓解矛盾的关键所在，同时对我国的城市经济的可持续发展起着至关重要的作用。因此，各个城市发展的过程中，要坚持可持续发展原则，利用科学手段对土地市场进行管理，规范市场运作秩序，实现对土地资源的有效管理，促进城市的可持续发展。

城市土地管理篇（6）

一、引言

一个国家社会经济的发展离不开土地资源，土地资源具有不可替代性，是一种宝贵的有限资源，滥用土地资源来获取短暂发展的做法不可取，会威胁到一个国家和城市的长远发展，因此在开发利用土地资源时必须坚持可持续发展的原则，科学合理的做好土地的规划和管理工作。

二、城市土地资源和城市土地资源管理的内涵

城市土地资源，顾名思义就是指属于城市范围内的土地资源，是一个城市经济发展的空间载体。城市的建设规划、人们的生活学习和工作都是以城市土地为载体来进行的。城市土地资源同样具有有限性和不可再生性。

城市土地资源管理主要是指政府相关部门根据国家有关土地资源开发利用的法律法规，对土地资源合理规划和分配，对其进行控制及监督。城市土地资源的管理和城市的整体规划管理、建设规划管理关系密切。

在现阶段，改善和完善土地资源管理法律法规，同时科学合理的进行土地资源管理，最大限度的发挥其价值，对于一个城市发展具有重要意义。

三、城市土地资源管理存在的问题

我国目前还处于转型期，经济快速发展，但是相关方面的管理还不完善，存在很多问题和漏洞。关于城市土地资源管理复杂而艰巨的任务，很多城市土地资源的管理很混乱，亟待规范。笔者总结我国目前城市土地资源管理中存在的主要问题，主要有以下几方面：

第一，城市用地越发紧张，同时土地使用浪费的现象还大量存在。随着经济的发展，城市化进程加快，土地的使用面积不断增加，但是仍然无法满足城市的发展，尤其是一些大型城市，存在严重的交通拥堵，住房拥挤，绿地面积少，公园体育活动场所不足等矛盾和问题。很多城市为了进一步加快发展，管理不当，在开发过程中对土地资源过度使用，破坏了原有的生态系统。另一方面还存在土地使用铺张浪费的现象，很多地方政府不遵守国家有关土地政策和规定，私自乱征乱批土地，或者为了业绩盲目开发，出现很多闲置空闲的土地。

第二，城市发展和土地开发利用缺乏科学合理的规划。近年来，我国城市发展速度很快，然而原有的城市土地规划开发政策显得有些跟不上形势的发展。城市的总体规划直接影响到土地的利用问题，因此如果城市规划和土地利用不能协调一致，那么将会导致很多问题的出现，例如，重大项目土地的审批问题，城市重复建设等等，给城市的整体发展造成混乱。

第三，土地市场化运作尚不规范，缺乏有效的管理机制。随着城市发展的加快，土地市场化运作想想越来越多，合理的土地市场化运作有利于经济发展，然而现实中却存在很多没有按照法律法制操作的问题。例如很多城市为了眼前发展利益，开展拍卖土地，或者减少绿化用地等等，这些都可能影响到城市的长远发展。

第四，土地管理与建设规划管理不协调。土地管理和建设管理两者关系密切，然而现实操作过程中，由于配合不协调，导致很多工作出现问题，影响了城市的正常建设。因此，完善管理体制显得尤为重要。

四、城市土地资源管理的对策分析

城市土地管理中存在的这些问题亟待解决，做好土地资源规划管理，充分发挥城市土地资源的使用价值，关系到一个城市的长远发展，以及竞争力和经济水平的提高，还关系到整个国家的经济发展。针对以上现象和问题，提出以下参考意见：

（一）制定科学合理的城市土地资源管理规范，有关部门要严格执行。

一个城市的土地规划应该和这个城市的整体规划相协调，并且对土地的开发利用、执行管理起到一定的指导作用。制定城市的土地规划要坚持可持续发展原则，具备科学性和合理性，例如合理规定各种用地的比重分配、空间布局、规模标准等，然后确保各项工作在此约束下合理有序的展开。政府相关部门要严格按照规划执行相关工作，例如土地审批要严格按照相关的法规规范来执行，杜绝乱征乱批等现象。

（二）充分发挥土地资源的使用价值。

土地是有限的不可再生资源，因此在使用土地时要尽可能的发挥其最大的限度，充分发挥其价值。在途观管理工作中，努力做到使用效率、经济效益和环境效益三者的统一。

（三）提高土地使用率，地尽其利。

首先要对城市的土地进行合理布局，地尽其力，尽量发挥不同类型土地的优势；其次，对土地使用情况和现存土地做好统计；第三，提高土地的容积率，充分利用地上以及地下的空间，例如地铁，地下通道，高架桥等等；第四，走科技发展之路，组织专家学者对城市土地进行研究，也为城市土地管理规划提供依据和参考。

（四）坚持可持续发展原则。

可持续发展这一政策，最近几年备受关注，坚持可持续发展这一原则要求统筹兼顾，综合考虑经济效益和环境效益，同时在关注眼前利益的时候考虑长远利益。那么在城市的土地资源管理中，要杜绝过度使用土地等情况，科学合理的开发利用土地，在有效正确利用土地的同时做好保护措施，例如保护绿地，严防土地使用过度等情况，保护土地生态系统，防止新的破环，这样才可以有利于城市的可持续发展以及长远发展。

（五）完善和规范土地市场。

城市的土地资源管理离不开城市土地市场机制的建立与完善，规范城市土地市场管理，严格审批程序，严格检查土地用途，并且建立健全一套有效的监督机制，确保向观众更测的落实。

五、结论

总之，随着我国经济的不断发展，城市化进程也在不断的加快，对土地资源的需求也变得越来越多，人地矛盾加剧。再加上土地资源管理中的问题和漏洞，因此实施制定科学合理的城市土地资源管理规范，充分发挥土地资源的使用价值，提高土地使用率，坚持可持续发展原则，完善和规范土地市场等，改善和做好土地管理工作十分重要。

参考文献：

[1]田庆昌.对我国现行土地管理体制的思考.河南国土资源.2006（12）.

城市土地管理篇（7）

资源是发展要素的重要组成，资源的保护及合理利用，同环境保护、人口控制一样，有着极强的现实意义。土地资源作为我国自然资源中的最重要组成，相应的管理措施必不可少。近些年来，我国城市化进程不断加快，城市建筑林立，土地资源紧缺现象十分普遍，而土地资源本身是一种不可再生、有限的自然资源，对保持城市竞争力，维持其持续发展有着重要的意义。市场经济体制下，如何强化土地资源管理，扩大城市经济总量，提升城市承载能力，最终实现效益最大化已成为当前政府思考的重要课题。

1 土地资源管理概述

1.1 土地资源管理概念

土地资源管理指的是为实现社会发展、国家经济的可持续发展目标，对土地资源的利用、开发、保护及治理等进行组织、计划、协调、指挥及监督等活动的整合。其中土地关系调整是土地资源管理社会职能的重要内容，组织和监督土地资源合理利用是土地资源管理的基本内容，对于土地资源管理的执行需要多种手段下综合的去实施。

1.2 土地资源管理作用

土地资源管理是国家土地管理的重要措施，其作用和功能是多方面的。通过土地资源的管理，对于土地基本国策的贯彻落实，国家各类土地的宏观统一规划、耕地资源的保护，土地资产效益最大化的发挥等都有着极为重要的意义。进行总体的概括，其作用主要包括三个方面：动员宣传作用。对土地资源管理意义加以宣传，动员社会群众更多地参与到进来，配合、支持土地资源管理工作的开展；第二，协调和组织作用。使得一定的土地得到合理、充分的利用，最终实现土地资源配置的优化；第三，监督执法作用。建立其土地资源监管网络，对土地使用情况进行有效、实时的监督和检查，以发现违法用地行为并进行及时处理。

1.3 土地资源管理内容

土地资源管理的内容主要包括以下几方面的内容：土地利用管理；地籍管理、土地市场管理、建设用地管理及土地法制管理。

2 城市土地资源管理现状中存在问题分析

2.1 定位不准确，缺乏科学的规划

改革开放至今，社会经济不断发展，市场经济体制也逐渐确立。这一背景之下，我国城市的发展呈现出急剧的变化状态，短时间内，土地资源的配置尚无法同市场经济需要完全适应，以传统计划经济体制为基础所制定的一套城市规划的方法和内容，同市场经济体制内部本身要求的必然性存在着不配套、不一致的地方，这使得城市的规划难以满足城市发展的需求，城市重复建设现象十分普遍，形成土地资源的严重浪费。此外，加之社会经济发展及一些人为因素，已经使得城市规划成为合理利用土地资源过程中的最大阻碍。

2.2 土地资源存在着紧张与浪费的矛盾现象

城市化建设过程中，一些城市政府增强了对土地利用开发的强度，造成土地资源利用过度，城市土地的生态更新能力被破坏。近些年来，我国城市土地用地呈现出快速的增长，但是人居占地面积却仍同世界的平均水平有着一定差距，人地矛盾十分紧张。当前，城市中住宅拥挤、地皮紧张、交通不便、道路堵塞，教育文化等基础型设施也难以同城市居民的实际需求相适应。但同时，在城市用地中亦存在着十分突出的浪费现象，由于受计划经济体制长期作用下，土地资源无偿使用或无偿划拨的影响，导致一些城市存在着早征迟用、多征少用，甚至征之不用等现象。此外，有些城市不顾中央政府指示，盲目建设开发区，“开而不发，围而不用”现象屡见不鲜，大量土地资源闲置，浪费现象十分严重。

2.3 地方政府同城市发展目标存在差异

在城市的发展过程当中，政府通常担任着经济保护者的角色，地方经济业绩是其政绩的直接表现，故他们追求的是任期内利益的最大化。一些城市所发展的高新产业区、开发区、物流中心、大学园区、度假区等，虽然在短期内对经济的快速发展起到了促进作用，但是却造成了土地资源在内的社会资源的严重浪费，代价相当昂贵。城市政府对于发展布局和对土地的综合利益缺乏考虑，不但引起了地产市场过热现象，也很大程度上破坏了对土地资源的合理利用。

2.4 市场不健全，土地管理规范缺乏依据

当前，我国城市土地市场为三级结构模式，一级市场中，国家是所有者，以招标、协议等形式将一定期限的土地使用权出售。二级市场中，获得土地使用权的经营者，通过建房等途径，将其投入市场加以流通。三级市场是房产交易的市场流通。在我国，一二级市场存在着不协调，有大量隐易的存在。此外，二、三级市场中，有些土地使用者受利益的驱动，将土地投入到见效快、利益打的领域中，破坏了城市生态更新能力，城市规模进一步扩大，这种状况之下，城市发展缺乏后劲，整个城市化的发展进程受到了严重影响。

3 城市土地资源管理问题的合理性对策

3.1 制定科学的土地资源管理规划

城市土地规划的科学性、合理性应体现出其在土地开发管理中的指导作用。土地使用者事先应明确城市规划中各个地块的用途，亦之余这样，才能保证城市资源管理在城市规划的约束下合理进行。在城市土地资源的总体规划中，应对用地规模、空间控制比、人口密度比等标准加以规范，强调城市规划的可持续发展和经济效益。

3.2 挖掘土地市场内部潜力，提升土地利用率

主要从以下几方面内容加以实施：第一，提升集约型土地利用程度，掌握城区内闲置土地数量，对存量土地进行开发利用，执行内涵式的发展路线；第二，城市土地布局合理，做到优地有用，地尽其力；第三，对城市土地进行综合开发，提升其容积率，使其地上、地下空间得到充分的利用；第四，科技规划，对城市存量土地潜力进行深入挖掘；第五，构建和谐的人地关系，使土地资源的更新能力得以维持。

3.3 转变政府观念，促进城市土地可持续发展

政府应针对土地开发制定科学的计划，综合考虑人口、经济、环境保护、城市化、文化教育等多方面的因素。确保土地开发管理应用计划透明性和公开性，实施统一的土地规划，做到统一的开发、出让、建设、管理，以确保土地的持续性利用。从而促进城市稳定、健康、可持续的发展。

3.4 建立和完善土地市场，规划市场管理

国家应对城市土地市场进行严格的控制，土地一级市场的垄断地位应保持，按照产业结构和产业布局来配置土地、控制供给，并采用相应政策引导供给价格。土地二级市场是对土地资源的再配置，其管理重点应放在对土地用途和规划的审查上，严把登记关，确保购买权的充分利用。土地三级市场，为交易和消费市场，应建立规范性的监督机制，健全土地管理制度的同时，保障城市土地的持续性利用。

4 总论

城市化建设的不断发展，将城市土地资源管理问题推至到城市发展规划的重要议题当中，分析城市土地资源管理中存在的问题，制定合理的可行性对策，并积极地去实施，以使土地资源能够被合理的利用，最终实现城市化建设的长足发展。

参考文献：

[1]王娜.论土地资源管理[J].理论探讨.2009（1）

[2]林志任.土地资源管理若干矛盾分析[J].中山大学.2009（12）

[3]丘斌春.浅析土地资源管理过程中存在的问题及对策研究分析[J].青春岁月.2010（11）

城市土地管理篇（8）

第三条国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。

省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。

直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。

第四条城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。

第五条出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。

出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。

第六条规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。

附图应当包括：地块区位和现状，地块座标、标高，道路红线座标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。

第七条城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。

规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让、转让过程中确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。

第八条城市用地分等定级应当根据城市各地段的现状和规划要求等因素确定。土地出让金的测算应当把出让地块的规划设计条件作为重要依据之一。在城市政府的统一组织下，城市规划行政主管部门应当和有关部门进行城市用地分等定级和土地出让金的测算。

第九条已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。

第十条通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。

受让方如需改变原规划设计条件，应当先经城市规划行政主管部门批准。

第十一条受让方在符合规划设计条件外为公众提供公共使用空间或设施的，经城市规划行政主管部门批准后，可给予适当提高容积率的补偿。

受让方经城市规划行政主管部门批准变更规划设计条件而获得的收益，应当按规定比例上交城市政府。

第十二条城市规划行政主管部门有权对城市国有土地使用权出让、转让过程是否符合城市规划进行监督检查。

第十三条凡持未附具城市规划行政主管部门提供规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自变更的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。

凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。

第十四条各级人民政府城市规划行政主管部门，应当对本行政区域内的城市国有土地使用权出让、转让规划管理情况逐项登记，定期汇总。

城市土地管理篇（9）

第三条国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。

省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。

直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。

第四条城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。

第五条出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。

第六条规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。

附图应当包括：地块区位和现状，地块座标、标高，道路红线座标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。

第七条城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让、转让过程中确需要变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。

第八条城市用地分等定级应当根据城市各地段的现状和规划要求等因素确定。土地出让金的测算应当把出让地块的规划设计条件作为重要依据之一。在城市政府的统一组织下，城市规划行政主管部门应当和有关部门进行城市用地分等定级和土地出让金的测算。

第九条已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。

第十条通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。受让方如需改变原规划设计条件，应当先经城市规划行政主管部门批准。

第十一条受让方在符合规划设计条件外为公众提供公共使用空间或设施的，经城市规划行政主管部门批准后，可给予适当提高容积率的补偿。受让方经城市规划行政主管部门批准变更规划设计条件而获得的收益，应当按规定比例上交城市政府。

第十二条城市规划行政主管部门有权对城市国有土地使用权出让、转让过程是否符合城市规划进行监督检查。

第十三条凡持未附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自变更的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。

第十四条各级人民政府城市规划行政主管部门，应当对本行政区域内的城市国有土地使用权出让、转让规划管理情况逐项登记，定期汇总。

城市土地管理篇（10）

中图分类号：TU984文献标识码：A

前言

城市边缘区指城市建成区的地带，或是指由城市向郊区过渡的地带，表现出明显的城乡结合部和城乡经济混合增长的特征。

当前，随着改革开放的步伐，经济快速发张，在我国城市边缘区的开发利用过程中，一些地方由于不合理的生产经营方式、企业布局和对短期经济效益的片面追求，加之未能开展科学有效地管理，逐渐引发了一系列社会、经济、和环境、生态问题。坚强城市边缘区的可持续发展，对于改善城市地域结构，提高城市土地开发效益，优化城市功能区布局，以做好整个城市和周围地区的开发建设，其重要意义毋庸置疑。

1.城市边缘区的土地规划和管理中存在的主要问题

1.1土地权属和导致的问题

由于城市边缘区是城市与乡村的结合部，两种地域特征兼而有之，在城市边缘区的内侧以建成区为主，在外侧以乡村为主。而且也没有法律针对城乡结合部的土地属性进行明确的界定，使得城市边缘区的土地权属表现出混杂性。加上城市边缘区以便采取城乡分管体制，多头管理职责不清，致使城市边缘区土地利用过程中土地收益流失严重。原因之一是土地的非法转让、非法出租、转让农村集体土地，划拨土地非法转让、出租、联营和质押等各种土地违法行为；之二是一些地方政府以低地价政策或以租的方式吸引外资办企业，致使土地使用权出让价格偏低。

1.2配套设施建设滞后制约经济发展

我国长期以来实行非均衡的城乡二元结构的基础设施供给制度，农村基础设施投资渠道相对单一，导致农村和城市的基础设施水平差距较大。而城市边缘区处在城市建设用地以外，原属农村的区域范围，其基础设施也是按照农村的标准进行配置的，无法满足城市建设的要求，存在缺乏规划、布局不合理，建设随意性大等问题。突出表现在各个行政区域在进行农村基础设施建设时缺乏规划沟通和协调，使得重复建设的情况大量存在；基础设施数量少、质量差，达不到相应质量标准；缺乏管理和相应维护；结构不合理，绝大多数地区侧重于发展交通设施、水利设施和供电设施，而忽视环保设施和天然气设施等的发展。

1.3土地利用结构不合理

边缘区土地利用结构的不合理问题首先表现在空间结构方面。第一，城市与农村建设用地的无序，出于眼前即短期利益的驱使和诱惑，在城市外延的的扩张性发展过程中，为节约某些费用的支出，一些城市在征地时有意避开农村居民住所，造成“农村包围城市，城市又包围农村”的无序混杂局面。第二村镇住宅建设零乱，没有合理的规划布局；乡镇企业经济混杂多样，布局分散。第三，城市边缘区的土地利用没有明确的功能分区，整体使用率不高，造成一定程度上的浪费。

其次表现在土地闲置方面。城市边缘区吸引着大量企业来这里租建房屋；政府也大量征用农地建设各类开发区。而这些建设大多是盲目扩张，缺少科学的规划利用和管理，致使许多事业单位多占少用，占而不用，大量土地闲置，造成土地资源的严重浪费。

1.4农用地转用中快速扩张和无序问题

城市边缘区是位于城市建成区与乡村之间受城市辐射影响的过渡性区域。城市边缘区的农地资源在受到城市建设用地的粗放性外延扩张，各种类型的产业的开发区盲目开发，乡镇企业滥占滥用，农村居民住房的杂乱建设等多种因素的综合影响下，城市快速向外扩张的同时必然要侵占大量的农用地。城市边缘区同时也是城市土地管理体系的边缘，土地管理秩序混乱，对土地利用没有形成一个有效的约束机制，直接导致城市边缘区不饿华丽的快速扩张模式和土地利用混乱的局面。当前，农用地尤其是耕地资源的非农性利用已经成为我国城市边缘区土地利用急需解决的问题，造成这种结果最根本的原因在于农业用地和非农业用地之间产生巨大级差收益。

1.5土地规划和管理方面的法律不健全

目前，《土地管理法》主要是规范集体土地的征收问题，现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》主要是针对国有土地的征收问题，而且在实际操作中均存在一定的问题，也并没有一部专门针对城市边缘区的土地征收、征用、租赁等利用和管理方面的法律规范，这一法律不健全问题阻碍了城市边缘区的全面建设和健康稳定发展。

2.解决措施及建议

2.1利用宣传手断，引起各界人士的关注和重视

城市边缘区是一个复杂而特殊的区域，无论是本地区的人还是在该地区进行开发经营的企业人士，还是政府都应该从自身做起，恪尽职守，高度重视该地区的一系列问题，在各界人士的团结合作下共同带动该地区的可持续性建设和发展。

2.2完善并研发相应的法律制度，加强监督和管理

因地制宜，对症下药，建立起适合该地区发展的专门法律制度，让各项工作都能有法可依；成立专门的部门对该地区进行科学规划、管理和监督，并在所有大众的监督下执行。

2.3严格执行土地用途管制，坚决保护农用地

实行城市边缘区土地用途管制，即限制该地区土地的用途，规定土地用途转变的条件，以及不允许转变的条件，并规定土地利用和土地用途变更必须按照规定执行，并进行不定时地监督和检查；对于不符合条件的土地决不允许变更。另外，对城市内部土地进行挖潜，盘活存量土地，提高土地利用率；对荒废的土地进行复垦和综合治理；减少对农用地特别是更低的占用，切实保护耕地资源。

2.4建立自律性组织，结合市场情况规范整个土地市场

征收或者租用城市边缘区的土地进行开发建设的政府或者企业等都得成为自律性组织的一员，从自己做起，行主体开始设置第一道防线。规范和完善城乡结合部的土地市场，借助地价杠杆来调节土地利用，可以减少盲目占用、非法占用耕地，达到保护耕地的目的。在出让土地时要引入竞争机制，采取招标、挂牌、拍卖等形式进行土地使用权的出让，尽量不采用行政划拨的方式，是的土地市场逐步步入公平、规范化。

2.5运用先进科学技术，改善土地利用结构

边缘区是一个动态系统，其土地利用的科学规划、设计与决策以及这些规划、设计和决策的有效实施都必须建立在对边缘区土地利用进行动态研究的基础上。动态研究的核心内容是：一、利用现代遥感技术和地理信息系统技术，对边缘区的空间范围及土地利用演变进行多时期、全方位的动态研究，揭示边缘区土地生态经济系统形成与演化的特点及其内在机制，为边缘区土地可持续利用的规划、设计及决策提供科学依据；二、建立边缘区土地可持续利用的动态监测预警体系，监督土地可持续利用规划、设计及决策的执行情况，以便及时制止土地利用的短期行为与不合理的利用方式。

2.6规划土地利用结构，促进土地集约利用，惩治闲置土地行为

当前，城市建设用地需求量不断上升，耕地面积越来越难以保证粮食安全，这一问题使得城市用地规模的扩展除了需要建立在对城市现有土地合理利用的基础上，还要注意挖掘城市中心区及老城区的土地，同时，要注意土地开发的质与量，发挥每一块土地的潜力，提高土地利用效率。还要科学规划各个区域的土地利用结构，要严厉惩治限制土地行为。闲置土地既是资源浪费的行为，又是一种投机行为。

3.结论

城市边缘区的土地规划和管理是一个系统工程，它是城市向外扩张最先接触到的区域，为了高效合理使用土地，就需要各项工作的互相配合，加强宣传力度，完善相关法律法规，坚决保护耕地，规范市场改善土地利用结构，严惩土地闲置，从而实现城市与城市边缘区协调繁荣发展。

参考文献：

城市土地管理篇（11）

伴随着近年来社会的发展进步，从人们生活的需求形式来看，城市结构变化，已经发生了极大的变动，而这其中的高效配置率改动，在很大程度上也影响到了社会的发展]。那么针对我国的城市土地资源配置分配形式，如何进行管理才能够更好地保证城镇化建设的有效性。下面我们针对我国现阶段的城镇土地资源管理中存在的问题，以及应对策略进行简要讨论。

一、我国土地发展权的模式选择

构建我国土地发展权的核心问题是权力归谁所有，即构建怎样的土地发展权制度模式。目前主要有美国、英国和法国三种模式。创新土地发展权必须与现有土地产权制度环境、城市土地公共管理和市场配置能力等因素相匹配。有以下要求：1.所有权的要求。2.现有土地公共管理模式要求。3.土地市场配置功能发育不完善的要求。

二、土地发展权的具体构建

1、明确土地发展权所包含的权能，合理划分土地发展权类别。

（1）土地发展权包含的权能。土地发展权作为一项土地财产权具有财产权的相关权能，主要有以下四方面权能：①占有权。土地发展权应该具备产权的根本特性――排他性，即权利主体拥有具有排他性地对土地发展权的占有。②使用权。权利主体可以行使土地发展权，合法行使土地发展权所建设的各类建筑物业设施。③收益权。收益权表明占有和行使土地发展权可以获得相应土地经济收益。④处分权。处分权主要涉及土地发展权的出让、转让、抵押和回收等权能。

（2）合理划分土地发展权类别。依据不同的标准，可以把土地发展权划分为不同类型，如农地发展权、市地发展权、营利性的土地发展权和公益性土地发展权等。这些不同类型的土地发展权，按照一定关系形成我国土地发展权的基本框架。

2、立法显化土地发展权。在已有的土地法律框架下，创新和设立关于土地发展权的法律条文，从法律层面显化土地发展权。主要涉及三方面的内容：

（1）法律明确土地发展权概念，并确保其初始配置国家所有。

（2）界定土地用途的既定状态，必须通过国家授予相关土地发展权，才能进行土地用途的变更。

（3）“凡是权利都会产生动态现象”。土地发展权可以像其他权利一样合法授予、出让、回收和灭失等。（4）规定土地发展权权能具有时限性、功能限定性等约束，对未来尚未评估确定的土地发展权必须重新申请，不能包含在现有的土地发展权中。

三、土地发展权与相关产权整合

土地发展权创设的初衷是补充和完善现有土地产权制度，使其更有效地配置土地利用。产权整合的关键是处理好土地发展权与土地所有权、土地使用权等核心产权的关系。土地发展权与所用权的关系在选择土地发展权国有模式时，其整体关系已经确立，但在实际运作过程中应该做好两者的联合与分离，避免发展权与所有权的冲突；土地使用权往往成为土地发展权的运作载体，而土地发展权具体化土地使用权权能，促进土地使用权合理实施，应该在明确各自权能的基础上对使用权和发展权进行有效整合。同时，土地发展权应该处理好与空间权、地上权的关系。土地发展权与其他土地产权协调运作，共同促进我国土地产权制度的完善和效用的最大化。

二、土地发展权视角中的城市土地管理优化

（一）优化我国城市土地管理法律制度法律制度是管理的根本，城市土地管理优化必然源于法律制度的创新与优化。随着我国土地发展权的构建，首先应该加快相关立法，给土地发展权的概念、产权归属和运作赋予法律意义。同时，修改《土地管理法》、《城市规划法》和《房产管理法》的相关内容，使其与土地发展权运作相适应。随后，对采用土地发展权后土地管理所采取的新措施进行法律规定，如：从法律上明确规定土地发展权对城市土地用途、土地征用和拆迁等的产权约束作用。从法律层面，进一步明确政府官员和土地开发商的权利义务，防止越权和非法开发城市土地，完善失地农民和失房居民的权益保护和利益补偿的法律机制，为我国城市土地管理优化奠定坚实的法律基础。

（二）赋予土地使用者土地发展权，保障失地农民和城市居民的合法权益国家对现有土地使用者的土地使用现状和利益进行界定，并赋予土地使用者既定的土地发展权。现有土地使用者依法享有既定土地发展权所赋予的各项权益。如果政府对其目前使用的土地进行征收，则现有土地使用者依据既定土地发展权进行平等利益博弈，取得应有的土地收益，维护自身合法权益。因此，在征地和城市拆迁过程中的失地农民和城市居民，享有既定土地发展权即现有土地使用价值的权利。政府在征用农民和居民目前使用的土地时，必须依法按土地发展权市场价格补偿他们的既定土地发展权，并建立以发展权为保障的利益补偿机制，依法维护失地农民和城市居民的合法权益。通过赋予土地使用者土地发展权，可以有效抑制时下盛行的“圈地之风”和城市盲目非法拆迁行为，这具有重要的现实意义。

三、土地资源优化的应对策略

从我国的现有土地管理问题上拟定相应的应对策略，可以为城镇化建设的发展提供有力的发展策略模式。下面从应对的策略上进行简要分析。

1、完善现有的土地产权管理制度

从现有的相关法律产权模式来看，应用相应的法律法规进行土地产权上的明确管理，并根据实际的发展模式进行工商企业的应用服务进行应力性策略管理。其主要的目的就在于规划相应的工商、应力、居住等因素的合理规划调整，极力做到企业用地、公共用地以及住宅用地等类型上的合理调控，这对于整体产业的技术支持等，都有显著的提升作用。在实际的使用中，应用城市居民的企业化更替管理措施，并建设合理的战略部署环境，通过部门相仿的处理策略，并建立有效的价值建设，实现对各方面信息上的合理调控，并以此明确对土地管理上的合法性权益管理，通过有偿的租凭购买权益，实现对城市土地的合理规划管理。

2、改善土地管理的实际操作工作

从现有社会的发展模式来看，加强城镇化建设的推进，在一定程度上满足了规划内的法律地位建设，同时通过土地规划的权威性建设，从而实现了在土地利益规划上的合理调整，结合这一体系的处理局面，实现对土地管理上的科学化规划，并通过高效益的规划实现对建筑合理分布。

伴随着现代市场的不断拓展，在建设合理的规划策略进行土地市场的管理中，就需要建设一个有效的管理策略，并以此增强对市场的合理排布，实现对不同城市级别市场的合理排布，在这一理念上，应用政府的垄断要求进行市场调研，通过土地资源的多层次分布，从而完成城市应用规划。从垄断的条件以及土地的供应方式出发，完成对城镇的合理不均，也就显得更为重要。