房地产企业涉税筹划大全11篇

房地产企业涉税筹划篇（1）

一、引言

房地产开发行业是近年来发展迅速的行业之一，房地产开发企业面临着严重的市场竞争问题，而涉税问题属于法律层面的重要问题，如何合理缴税、合理节税避税成为房地产开发企业管理人的共同问题。房地产开发本身属于运行周期比较长的项目，企业盈利浮动空间较大，若不能提前做好税收筹划，房地产开发企业就不得不面对优惠政策享受不到、多缴税、税务风险高的一系列问题，纳税支出也将成为企业运行成本提升的主要原因。

二、税收筹划概述

税收筹划是指企业在不违反国家税法规定的前提下，通过事先筹划的方式来合理避税、节税来达到涉税零风险的行为，使企业自主完成的内部管理活动，能够有效为企业控制运行成本、扩大利润空间提供推动力，是现代企业重要的内部管理工作之一。税收筹划具有合法性、明确的目的性，是符合国家税法立法意图的企业行为，有助于企业的可持续发展，也有助于国家经济的稳定发展。

三、税收筹划在房地产开发企业财务管理中的特点和必要性

(一)房地产开发企业财务管理税收筹划的特点

第一，税收筹划具有合法性。这一点房地产开发企业税收筹划也不例外，房地产开发企业在进行税收筹划时必须以国家税法为基础，遵循国家税法的要求，否则，就会将原本的合法税收筹划变成违法的逃税，反而会增加企业的税务风险，影响企业的正常生存和发展。第二，税收筹划符合房地产开发企业的运行需求。房地产开发企业进行的税收筹划，是为了在应交所得税产生之前根据税法要求、新会计准则要求、行业和自身发展需求进行合理调整，对不必要的涉税行为进行规避，节约纳税金额，合理规避一部分不必要的税款，最大程度上提高企业生产经营行为的合法、科学水平，控制成本支出，提高经济效益。第三，税收筹划具有准确性。房地产开发企业所进行的税收筹划涉及企业的每一个部门，影响到各个部门的传统资金运转方式、货物采购方式、人员调动方式，牵一发而动全身。房地产开发企业进行税收筹划时，必须要提高筹划的准确性，提高每一笔资金的利用率，将每一笔利润的分配合理化，保证财务报告中数据的准确性，保证税收筹划方案准确落实于企业部门中，得到顺利地开展。

(二)房地产开发企业财务管理中进行税收筹划的必要性

1．税收筹划能够提升企业的财务管理效率

在房地产开发企业的日常运行中，投融资、项目推进、应付款项支出、应收账款回收、员工福利待遇支出都属于财务管理问题，也都牵涉纳税问题，即使不牵涉企业纳税问题也会涉及员工个人所得税缴纳问题，可以说，几乎所有的财务管理都与税收筹划有关联。因此，房地产开发企业财务管理中加入税收筹划十分有必要，能够有效提升财务管理的效率，使每一笔资金都以正确的方式、在正确的时间、用在正确的地方，切实提高企业资金利用率。

2．税收筹划有助于企业实现战略性发展目标

房地产开发企业的战略性发展目标归结到底就是追逐最大的利润，在此过程中，企业必须从控制成本、提高经济效益两方面入手。税收筹划是关系到企业税务成本支出的重要管理活动，企业税务管理人员进行税收筹划的最终目标是合理的节税、避税，最大程度上利用纳税优惠政策，在法律允许的范围内减少纳税总额，降低企业在纳税上的成本支出。税收筹划还关系到企业的税务风险问题，若税收筹划工作不到位，企业没有合法纳税或避税方式不合法，都会给企业带来更大的税务风险，影响企业的正常运行，影响企业经济效益的创造。从这两方面来看，税收筹划是企业实现战略性发展目标的必要工作，税收筹划做得好能够推动企业尽快实现发展目标。

四、税收筹划在房地产开发企业财务管理中的具体应用措施

(一)提高税收筹划方案的可行性

房地产开发项目的开发过程中始终存在许多的不确定因素，项目的变更、国家某一方面政策的变化、市场价格的变动都会影响项目的推进和最终经济效益。因此，房地产开发企业必须在投资项目前进行合理的评估，从土地成本、建设成本、项目收益等方面评估企业能够从中获取的利润空间，提高项目的可行性。对于房地产开发企业来讲，房地产开发项目是他们涉税的大头，项目的投资、负债、收益都会牵扯到企业的纳税金额变化，这也是房地产开发企业税务管理人员必须联合财务管理人员进行可行性评估的主要原因。在完成项目的评估后，税务管理人员还要进行税收筹划方案的可行性评估，根据项目的融资模式、投资方式来筹划合理的投融资时间点、方式、结算渠道，合理降低企业在此过程中的税负。除此外，房地产开发项目中涉及的资金额度通常比较大，大笔资金收入需要集中纳税，而国家在此方面往往有一定的优惠政策，税务管理人员要根据国家优惠政策调整投融资方式，尽可能多的享受优惠，尽可能在合法合理范围内降低企业的纳税金额。

(二)强化对税金风险的管控力度

税金是指房地产开发企业财务账户中专门用于纳税的资金，这部分资金要进行专项管理，专款专用，不可随意调用。房地产开发企业的税务管理人员的税务筹划工作，包括事前风险评估、事中管理、事后监督等工作都会在税金的应用上得到一定的体现。因此，企业财务人员要做好对税金的监控工作，全面开展预算、核算管理工作，并每月、每季度、每年进行税金使用情况的分析和报告，为接下来的税务筹划工作提供基础数据支持，最大程度上避免税金风险。

(三)加强增值税发票管理

房地产企业涉税筹划篇（2）

二、房地产企业税收筹划的必要性

(1)房地产企业面临资金链紧缩:当前我国的房地产信贷政策出现紧缩现象,资金回笼变缓,全国各地的房企资金链面临前所未有的压力。所以降低开发成本,节约资金对于房地产企业来说十分重要。

(2)房地产企业经营成本几乎达到极限:随着建筑材料的价格上涨、工人工资的上调以及土地转让费的提高等经营成本的提高,使得从经营成本入手来降低成本变得难度加大。

(3)房地产企业涉税多、税负重:房地产开发企业从取得土地开始到最后的销售,整个过程都会涉及到税收。而且在整个过程中涉及的税种多,税负也相当重。例如土地增值税的税率高达30%-60%。但这同时也为纳税筹划带来了可操作的空间。

(4)国家税收优惠政策为纳税筹划提供了可行性:对于房地产企业涉及的税种,国家都有相应的优惠政策。房地产企业有效利用税收优惠政策,可以为企业降低纳税成本,同时还可实现国家宏观调控,可谓一举两得。

三、房地产企业税收筹划的影响因素

企业在进行税收筹划时,需时刻注意环境变化,因为税收筹划必然受到各种政策、法律法规等各种环境变化的影响,新会计准则中对我国房地产企业税收筹划产生影响的主要涉及两点:存货和投资性房地产。

(1)我国《企业会计准则第1号――存货》对存货的发出计价方式的规定中不再有后进先出法,只能采用先进先出法、加权平均法和个别计价法。而原来的后进先出法在目前我国通货膨胀的背景下可以抵扣、减免一定的税收。因此,如果房地产企业不对此采取措施,必然使其负税加重。另外,房地产企业的经营周期一般都比较长,取消了后进先出法,必将会对企业的当期损益造成影响,进而影响到利润。

(2)新会计准则中,增加了《企业会计准则第3号――投资性房地产》。该准则中对投资性房地产的概念进行了界定,而且规定了房地产企业如何对资产分类。另外,准则还增加了“公允价值”这种计量模式,对如何确认、计量都做出了明确的规定。若是合理运用投资性房地产的公允价值计量模式,便可为公司减轻税负。

四、房地产企业税收筹划存在的问题

2000年一直到现在,房地产一直是我国经济发展的支柱产业。在国家经济快速增长的同时,房地产企业也获得了很多利润。由于房地产投资金额大加之发展迅速,很多企业发展并不成熟,他们往往企图通过偷漏税的办法来达到降低成本的目的。但是2002年我国就开始把房地产企业的税务稽查工作作为重点工作,使得房地产企业面临着日益复杂的税收环境。通过偷漏税的现象不仅存在很大风险,还阻碍了税收筹划的进程。

(1)企业税收筹划意识不强。我国《宪法》第五十六条明确规定,“中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。”同时,我国税法也规定纳税人有依法纳税的义务。但是房地产企业由于税负重、纳税多,其认为通过税收筹划减轻负税的效果不明显,所以常常通过偷税漏税的方式来减税。基于此,很多企业出现了内外两套账的现象,对内的是反映企业真实情况的账,对外则是用来应付税务机关的假账。这种做法无疑给企业带来了巨大的风险,一旦被查处,除了缴纳罚款,还会影响企业的信誉,不利于企业的长远发展。税收筹划反而是一个合理减轻税负的方式。

(2)企业税收筹划组织不健全。企业内部税收筹划组织不健全也是房地产税收筹划的重要影响因素。由于税收筹划具有较强的专业性,他要求工作人员不仅掌握会计知识,还要熟悉我国相关法律法规,尤其是我国税收法律法规相对繁多复杂的情况下,纳税筹划工作更是复杂。通过调查当前房地产企业内部组织机构,发现房地产企业很少设置专门的税务部门,一般都不进行纳税筹划,即使开展纳税筹划工作也是由财务部门来完成。如此重要复杂的纳税筹划工作如果完全依赖与税务工作不太一致的财务部门来做的话,恐怕难以达到应有的效果。

(3) 企业各部门之间合作困难。企业各部门之间合作困难,阻碍了税收筹划的顺利进行。房地产企业在建设的整个过程都会涉及到税收而且建造的过程中有很多部门参与,财务部门并不能控制整个过程。要使得每个部门都积极配合并非易事,从而使得税收筹划的工作执行起来会很困难。财务部门除了制定合理的税收筹划计划,还要与各部门之间进行沟通交流,从而使得各个部门的工作能够在不违背税收筹划计划的前提下执行。然而其他部门由于税收知识的缺乏和利益的问题,都会使得税收筹划工作的进行。

五、 加强我国房地产企业税收筹划工作的举措

(1) 增强企业税收筹划意识。在市场经济快速发展得背景下,我国有关税收法律制度也逐渐趋于完善。企业想要通过偷税漏税的方式来减轻税负、降低企业成本已经不再现实。所以,企业要想真正通过节税降低成本必须进行税收筹划。我认为在我国应该出台相关政策,或者利用媒体的作用鼓励企业进行税收筹划工作。也可以通过宣传一些企业税收筹划成功的例子来引起企业的足够重视,使得他们积极主动的进行税收筹划,为企业降低成本,从而促进房地产行业

的可持续发展。 (2) 建立健全的税收筹划组织。面对当前房地产行业严峻的形式,如果想要做好税收筹划工作,建立健全的组织机构很重要。所以,房地产企业应该设立专门的组织机构进行税收筹划。在此,我认为房地产企业可以独立于财务部门设立税收筹划部门,并且配备专业人员负责。这要求该部门职工不仅要有财务知识,还要掌握税收工作,了解相关法律法规,以期保证税收部门的专业度和税收筹划工作的成功。

房地产企业涉税筹划篇（3）

0 前言

房地产企业涉及的业务面极广，这就造成了它的涉税种类繁多，面临着沉重的税负压力。如果不进行精心的税收筹划，房地产企业很可能陷入较大的税务风险。尤其是我国税务稽查工作正式开展以来，房地产企业更是面临着更为复杂的税收环境。因此，房地产企业必须尽快做好自己的税收筹划工作，以应对不断变化的外部环境与税收调控政策。

1 房地产企业税收筹划的理论基础

（一）税收筹划的基本内涵

税收筹划这个词汇来源于国外，它经历了一个发展的过程。我们国内对于税收筹划还没有一个定论。本文综合了国内外学者的建议，认为税收筹划就是指一种合理合法的涉税活动，它不同于偷税、漏税等涉税违法活动，它遵守了税收法律与法规，而且是一种事前行为，属于纳税义务产生以前的合理合法行为。

（二）房地产企业进行税收筹划的影响因素

（1）新企业所得税法。我国自从2008年元月开始实施新企业所得税法，它把税前扣除项目增加了，还取消了一些旧的所得税法的优惠政策。这就使得房地产企业必须对税收项目进行重新选择与适当安排。房地产企业应该在收入不变的情况下，尽可能的减少计税基础。这就是新企业所得税法对税收筹划的影响所在。

（2）新企业会计准则。根据新会计准则，房地产企业的毛利会产生一定的波动。房地产企业应该采取正确的应对方法，否则将会大大增加自己的税负。这是因为在取消或限制存货后进先出的计价方法之后，房地产企业的当期损益就会受到直接影响，进而对企业的税金与利润空间产生影响。此外，新会计准则还增加了一项针对投资性房地产的规定。它引入了公允价值计量模式，有利于企业对房地产企业持有的房地产进行科学且合理的分类。但是，如果房地产企业不能正确运用该项规定的话，很可能会导致房地产企业的税负增加。

2 房地产企业进行税收筹划的必要性

（1）有助于减轻企业税收负担。房地产企业涉及的资金面广，税负较为沉重。一旦税收筹划工作做不好，将很可能会增加企业的税收负担，久而久之就会造成极其不利的后果。因此，房地产企业必须做好税收筹划工作，努力降低企业的税收负担，大大提高企业的获利能力，最终提升企业的市场竞争力。

（2）强化了合法纳税意识。房地产企业进行税收筹划，就可以大大提升他们的合法纳税意识，逐步实现涉税零风险。这里的涉税零风险就是指纳税人缴纳的税款及时且足额，就不会面临税收方面的任何风险，或者说风险极小可以忽略不计。虽然说涉税零风险并不是给纳税人带来直接的税收利益，但是，却存在着间接的经济利益。

（3）改善企业的财务管理工作。房地产企业的税收筹划实际上属于一种财务管理手段，它可以大大降低企业的税收支出，改善企业的现金流，让房地产企业更快的实现财务管理战略目标。当然，税收筹划是一项高水平活动，它需要高素质人才来进行配合，因此，房地产企业要做好税收筹划工作，就必然会聘用高水平财务人员，这就客观上提高了自身的会计核算水平。

3 房地产企业税收筹划中存在的问题分析

（1）税收筹划意识仍然不够强。尽管说我国已经明确的税法规定，但是，由于房地产企业涉税金额较大，常常会有偷税或漏税的思想存在。这是因为不少房地产企业认为税收筹划并不实用，反而偷漏税会带来更大的经济收益。因此，一些房地产企业就开始做假账。实际上，这种薄弱的税收筹划意识反而给房地产企业带来了更大的税收风险，一旦被查处，不但会缴纳所欠税款，同时还会遭遇较大的税务罚款，并直接影响到企业声誉，得不偿失。

（2）税收筹划的组织机构不健全。当前，房地产企业进行税收筹划的组织机构还不够健全。具体来说，我国不少房地产企业迄今为止仍然没有设立专门的税务管理部门，这就让税收筹划工作难以顺利开展起来。很多房地产企业只是把税收筹划工作交由财务部门进行负责处理，而这难以实现其工作的专业性与有效性，很难达到税收筹划的实际目标。因此，房地产企业应该尽快设立专门的税收筹划组织机构。

（3）税收筹划的内部管理工作不到位。房地产企业面临的业务多种多样，因此，其税收筹划工作也具有一定的复杂性与系统性。这就需要房地产企业内部形成一个较为完善的内部管理体制，并在各个不同部门之间建立一个良好的沟通机制。但是，现实情况却是很多房地产企业的一些部门之间缺乏沟通，从而造成了税收筹划人员无法全面掌控企业内部各个环节的实际经营状况，进而无法选择最佳的税收筹划方案。

4 房地产企业税收筹划问题的解决对策

当前，国家对于房地产企业的税收管理工作变得愈发严格，这就使得房地产企业面临着更为复杂的涉税环境。因此，房地产企业要想做好税收筹划工作，就必须给出针对性的应对措施，解决目前房地产企业面临的税收筹划实际问题。

（1）树立起科学的税收筹划观念。我国市场经济体制日益完善，税收法律法规也在不断的完善之中。作为在我国国民经济发展中起到支柱性作用的房地产企业来说，它们如果还想通过传统的偷税或漏税手段来进行节税的话，负面效应是巨大的，甚至会带来意想不到的后果。因此，房地产企业应该尽快适应现代企业制度的发展要求，并认真理解与严格遵守新税收法律法规，树立起正确且可行的税收筹划观念。我们的国家机关和相关部门可以通过电视、网络或其他新媒体方式来强化对税收筹划的正确宣传力度，并向房地产企业展示一些税收筹划成功的案例，让它们对原来的那种偷漏税违法行为有一个更为清晰且到位的认知，进而在我国建立起一个正确的税收筹划理论框架，并引导房地产企业把正确的税收筹划理念归入日常管理工作中去，真正以合理合法的税收筹划方式来最大限度的维护自身的权益。

（2）设置专业的税收筹划组织机构。由于我国当前的房地产企业内部组织框架中还缺乏专门的税收筹划组织机构，因此，房地产企业目前的税收筹划工作就面临着缺乏专业指导的问题。因此，房地产企业必须尽快建立并逐步完善税收筹划组织机构，并把它作为企业内部一个独立的管理机构，让其专门负责房地产企业的税收筹划工作，而不是像目前不少房地产企业让自己的财务部门兼职负责税收筹划工作。这样，房地产企业就需要为这个专门的税收筹划部门配备专业的工作人员，并制定具体的税收筹划方案或措施让他们具体实施。首先，房地产企业需要建立不同部门间的沟通机制，让税收筹划部门可以更为准确且及时的掌握企业内部的各种信息，并据此设计出合理的税收筹划方案。其次，房地产企业还应该切实提升税收筹划人员的地位，并为其营造良好的工作环境。这样，房地产企业的税收筹划工作才得以顺利开展起来。

房地产企业涉税筹划篇（4）

我国房地产市场已经发展了数十个年头，房地产开发市场的巨大利润吸引了一大批市场参与者，导致市场的竞争更加激烈。同时，国家为了保障民生住房的基本问题而出台的一系列房地产政策一定程度上压缩了企业的利润空间，更加剧了竞争。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中占据更多份额，必须进行税务筹划降低成本负担。房地产开发企业从项目规划到项目落地，其中会经历数十个环节，与之相关联的企业也是数目众多，因此房地产开发企业的在经营建设的过程中涉及的税种繁多，如何高效管理不同税务事项，合理进行税务筹划，降低企业税务负担，是房地产开发企业缓解竞争压力，促进企业增长的重要办法。

一、房地产开发企业经营活动涉税概述

房地产开发企业的经营建设过程涉及的上下游关联企业众多，从项目规划到项目落地过程环节复杂，本文对此进行了梳理总结，将房地产开发企业的项目开发过程作为主要脉络，涉税筹划主要在以下四个阶段开展：项目准备阶段、项目开发阶段、产品销售阶段以及产品持有阶段。房地产开发企业在项目前期的准备阶段，主要是进行招标办理，规划设计，征地拆迁以及土地使用权获取等等，在这一阶段，房地产开发企业会涉及的税种主要在土地购买环节，包括了契税、耕地占用税、印花税以及企业增值税等。房地产开发企业在项目开发阶段进行的工作主要是工程项目施工建设在，在国家进行税务改革，实施“营改增”之后，在这一阶段房地产开发企业投入资金最多，产生的成本、费用也最多，在这一阶段进行税务筹划是企业控制成本，影响盈亏利润的重要手段，对房地产开发企业的持续经营有着重要意义。在这一阶段，房地产开发企业主要涉及的税种有城镇土地使用税、印花税以及企业所得税等。房地产开发企业的产品销售阶段一般可以划分为两个部分，房产预售和房产销售阶段。因为房地产开发建设到竣工期间的跨度周期较长，为尽快销售收回成本，房地产开发企业往往会在房地产建设期间采取预售方式。在房地产预售阶段，企业进行预售主要涉及到预缴增值税，土增税以及企业所得税。当企业在房地产竣工取得竣工备案表之后进行销售则房地产开发企业涉及的税种包括增值税、土增税以及企业所得税。房地产开发企业在最后的房地产持有阶段，这一时期是属于完工之后企业对余下房地产的处置，在这一阶段房地产开发企业为实现价值利润最大化，充分利用房地产价值，一般会选择固定资产入股、自用或转出租等方式进行处理。处理这些房地产企业涉及的税种主要会包括房产税、印花税、增值税以及企业所得税等。

二、房地产开发企业赋税概况及税务筹划存在的主要问题

（一）房地产开发企业赋税概况在对我国房地产开发企业的赋税概况进行调查后，我们可以看到当前房地产开发企业赋税存在的普遍情况。在国家实施“营改增”税制改革之前，房地产开发企业往往还存在着重复纳税的现象，在执行税制改革后，房地产开发企业涉及的税种简化，根据上文涉税事项的描述，现阶段我国房地产开发企业涉及的税种主要有11种，其中，增值税、土地增值税和企业所得税三类税种占据各个房地产开发企业赋税的90%以上，税金总额一半以上为土地增值税。房地产开发企业税金数额过大，赋税成本过高，会严重影响企业经营，导致企业在竞争中可能受制于资金规模，难以充分利用资金提升商品质量。

（二）房地产开发企业税务筹划存在的问题分析如上文所述，房地产开发企业涉税事项复杂多样且金额巨大，在具体的税务筹划管理工作中，会有各种各样的问题存在，本文希望就现阶段我国房地产开发企业存在的普遍问题进行简单分析。首先，企业缺乏科学的税务筹划理念。很多房地产开发企业对税务筹划没有科学、完整的税务筹划理念，而税务筹划需要具有预见性、整体性思维，缺乏对税务筹划的整体认知导致很多房地产开发企业内部整体对税务筹划的重视程度不足，对于税务筹划各个环节的具体方案很难得到执行，很多房地产开发企业管理者仅仅关注土地招投标、项目工程建设、销售商品房等方面，或是只了解税务筹划对于利润的影响，财务部门没有设置专业的税务筹划部门，科学税务筹划理念的缺乏直接影响到了税务筹划工作的顺利开展。其次，企业税务管理组织制度不健全。税务筹划管理工作应该由企业所有部门和税务筹划管理部门进行协作开展，但是很多房地产开发企业将税务筹划工作只作为财务部门或税务部门的工作，而忽视多部门的共同协作。以发票管理为例，没有设置专门的发票管理岗位，很多企业在进行采购活动时只将注意力集中在采购商品价格上，而忽视对供应商的审核选择，导致长期供应产品的成本上升，在发票的获取、保管和申报上没有进行进项税额的全额抵扣，无法实现发票的高效管理。

三、房地产开发企业税务筹划方案设计

（一）选择合理的筹资和利息扣除方式作为房地产开发企业纳税的重要部分，土地增值税采取四级累进税率，其可以扣除的项目金额越高，缴纳的增值税率越低，这就给予房地产开发企业进行税务筹划的空间。房地产开发企业在进行筹资活动时，需要充分考虑筹资方式所产生的利息费用，若企业向银行贷款发生的可以扣除的利息费用占开发成本比例较高，则可以选择通过提供银行证明来实现更多抵扣，达到企业节税的效果。

（二）增加新建房及配套设施成本影响土地增值税缴纳金额的重要因素包括增值额和扣除项目金额，可以通过提高扣除项目金额来影响增值税赋税。现阶段，房地产开发企业可以采取增加新建房和配套设施成本的做饭来提高抵扣金额，降低累进税率。房地产开发企业可以通过增加精装修商品房比例，发挥统一装修的规模效应，将装修费用计入建设成本，转移部分利润到售价。另外，房地产开发企业还可以通过增加小区配套设施的方式，一方面可以提升开发项目的品牌质量和口碑，另一方面也可以增加企业的开发建设成本，提高抵扣金额，降低累进税率档次，达到减轻税务负担的效果。

房地产企业涉税筹划篇（5）

关键词:风险 税收筹划 房地产企业

某房地产公司税收筹划案例分析

2007年,某房地产公司以7500万元购得一块商业用地,用于普通住宅建设,预计房屋可售面积3万平方米左右,营业税及附加税率总计5.55%,契税3%,所需资金部分来自于银行贷款。具体数据如表1所示:

筹划前:营业税及附加为2164.5万元,土地增值税为9318.075万元,税金合计(不考虑印花税)为11482.575万元。

该房地产公司决定接受税务师的筹划建议,单独成立销售公司。房地产公司先将房屋按每平方米8000元的价格出售给销售公司,再由销售公司按13000元的价格出售给客户。

筹划后:房地产公司应纳税额为营业税及附加1332万元、土地增值税2925.6万元;销售公司应纳税额为:契税720万元、营业税及附加2164.5万元、土地增值税3850.65万元,两公司税金合计为10992.75万元,可以节税489.825万元。

经过上述比较,该公司认可了税务师的方案,可是在方案执行过程中,问题逐渐显现。首先,房屋过户到销售公司后,已经成为二手房,需到二手房交易中心交易,这为房屋的销售带来意想不到的困难。其次,根据营业税条例规定:纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权核定其营业额。该公司将房屋以8000元/平方米的价格转让给销售公司,该价格明显低于同类房屋的交易价格,因而该公司还面临着营业税被重新核定,需补交税款、滞纳金甚至被罚款的可能。

房地产企业税收筹划面临的风险

税收筹划风险,是指纳税人在进行税收筹划时,因各种不确定因素的存在使筹划收益偏离纳税人预期结果的可能性。房地产企业税收筹划风险主要表现在以下几个方面:

法律风险。税收筹划业务在我国还不成熟,它经常在税收法律规定的边缘操作。税收筹划方案的合法性必须经过税务部门的确认,有时房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法存在差异,这种差异的存在加大了房地产企业税收筹划的风险。另外房地产企业在税收筹划过程中发生对法律理解的偏差,使税收筹划蜕变成偷税行为,又会导致税收筹划的违法风险。也就是说即使是合法的税收筹划行为,有可能因为税收政策理解偏差导致税收筹划方案无法实际执行,从而使税收筹划方案成一纸空文;或者被税务机关认定为偷税、逃税行为,不但得不到税收利益,反而加重了房地产企业的税收成本,使房地产企业得不偿失。

政策风险。房地产企业受政策影响比较大,这主要是由房地产业在国民经济中所处的地位决定。目前,我国市场经济体制还不成熟,现有的税收规定中法律法规少,规章以及其他税收规范性文件多,从而造成税收法令政策的透明度明显偏低。随着法制建设的不断深入,许多政策会相应地发生变动,政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性,这些都容易导致税收筹划的失败。对同一房地产企业而言,在不同时段,往往会由于主、客观条件的变化,使所选择的筹划政策失去原有的效用,甚至与法律相抵触。

财务风险。房地产企业属于资金密集型企业,对资金的需求巨大,若某一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此,房地产企业必须保证资金供应的充足,房地产企业大部分资金都是通过举债而获得,而借入的资本额越大,税收筹划的空间越大,获取可能的税收筹划利益的机会也越大,但由此带来的财务风险也相应增大。

行业风险。房地产行业涉及到社会经济生活的方方面面,受多方面因素影响,它的发展取决于整个行业是否景气,行业的复杂性决定了房地产开发企业税收筹划的难度非常大,容易导致税收筹划风险的产生。

房地产企业税收筹划风险产生的原因

税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾,是税收筹划风险产生的主要原因。具体包括以下几个方面:

因税收立法、执法所导致的风险。在我国税收法律中,税务部门与房地产企业之间的权责关系并不完全对等,房地产企业处于一种相对劣势的地位。税务部门相对于房地产企业而言更容易掌握更多税法信息,对于新的法律的了解或获得也滞后于税务部门。由于税收征纳双方关系权力责任的不对称性及在法律中赋予税务部门过多的自由裁量权,造成即使税收筹划人员具有较为充分的空间,税务部门也可以利用“税法解释权归税务机关”而轻易加以否定,从而使房地产企业的税收筹划风险大大增加。

注重“税负最低”,忽视企业整体利益。有的房地产企业认为追求“税负最低”,是税收筹划的目的,这是一种不完全正确的认识,是混淆和颠倒了税收筹划目标和最终目的的关系。例如,误以为用借入资金投资比用自有资金划算(少交税),但很多事例表明,使用借入资金虽然其利息可在所得税前扣除,但由此未必增加房地产企业的净利润,相反它却减少了房地产企业的净利润,另外还有可能引发巨大的财务风险。事实上税负最低只是税收筹划的阶段性目标,而实现房地产企业价值最大化才是税收筹划的最终目的。

片面夸大房地产企业税收筹划的作用。很多房地产企业认为税收筹划无所不能,事实上税收筹划只是房地产企业理财活动的一部分,它的作用是有限的,并受一定的条件制约。税收筹划往往需要与相关的生产经营决策配合使用才能相得益彰,产生较大的总体效益。另外,税收筹划的开展与房地产企业的涉税税种、应纳税额以及财务核算水平等情况息息相关。

因税收筹划人员自身素质所导致的风险。自身专业素质主要反映在税收筹划人员对于税法的全面理解与运用方面,由于税收法规的庞杂和税收政策的频繁变更,税收筹划人员受自身业务素质的限制,对有关税收法规的精神把握不准,虽然主观上没有偷逃税的意愿,但事实上由于筹划不利,违反了税法,产生了税收筹划风险。

房地产企业税收筹划风险的防范措施

税收筹划风险管理的目标是通过采取合理的措施对风险加以控制,规避和降低风险损失。针对风险的类型和产生原因,可以采取以下风险管理方法。

(一)树立依法纳税意识,完善会计核算工作

房地产企业经营决策层必须树立依法纳税的理念,这是成功开展税收筹划的前提。税收筹划可以在一定程度上提高房地产企业的经营利润,但它只是全面提高房地产企业财务管理水平的一个环节,不能将房地产企业利润的上升过多地寄希望于税收筹划。依法设立完整规范的财务核算资料和正确进行会计核算,是房地产企业进行税收筹划的基本前提。税收筹划是否合法,首先必须通过税务检查,而检查的依据就是房地产企业的财务核算资料。因此,房地产企业应依法取得和保全会计核算资料、规范会计基础工作,为提高税收筹划效果提供可靠的依据。

(二)准确把握税法政策,密切注视税法的变动

税法是处理国家与房地产企业税收分配关系的主要法律规范,税收筹划方案主要来自税法政策中对计税依据、税率等的不同规定,对相关税收规定的全面了解,就成为税收筹划的基础环节。只有全面了解,才能预测出不同的纳税方案,并进行比较,优化选择,进而作出对房地产企业最有利的税收决策。反之,如果对有关政策、法规不了解,就无法预测多种纳税方案,税收筹划活动就无法进行。税法常常随经济情况变化或为配合政策的需要,而不断修正和完善。因此,房地产企业在进行税收筹划时,必须密切关注并适时调整自己的筹划方案,以使自己的行为符合法律规范。

(三)增强风险意识,提升自身素质

防范房地产企业税收筹划风险是一项具有高度科学性、综合性、技术性的经济活动,因此对具体操作人员有着较高的要求,税收筹划人员不仅要精通税收法律法规、财务会计和房地产企业管理等方面的知识,而且还应具备经济前景预测能力、项目统筹谋划能力以及与各部门合作配合的协作能力等素质,为房地产企业出具防范税收筹划风险的方案或建议。税收筹划人员素质的提高,一方面依赖于个人的发展,另一方面也依赖于整个房地产行业素质的提高。只有整个房地产行业素质提高了,才能充分进行房地产企业税收筹划。

(四)加强与税务部门联系,搞好税企关系

房地产企业要想进行税收筹划,必须取得当地税务机关的支持,以确保合法性。进行税收筹划,由于许多活动是在法律的边界运作,税收筹划人员很难准确把握其确切的界限,有些问题在概念的界定上本来就很模糊,比如税收筹划与避税的区别等,况且各地具体的税收征管方式有所不同,税收执法部门拥有较大的自由裁量权。这就要求从事税收筹划者在正确理解税收政策的规定性,正确应用财务知识的同时,随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。经常与税务机关保持友好联系,使税收筹划活动适应主管税务机关的管理特点,或者使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可,从而避免税收筹划风险,取得应有的收益。

(五)顾全企业整体利益,注重税收筹划方案的综合性

从根本上讲,税收筹划归结于企业财务管理的范畴。它的目标是由企业财务管理的目标――企业价值最大化所决定的。税收筹划必须围绕这一总体目标进行综合策划,将其纳入房地产企业的整体投资和经营战略,不能局限于个别税种,也不能仅仅着眼于节税。单纯看税收筹划是分税种进行的,对每个具体的税种进行筹划,但房地产企业税收筹划是一项系统工程,房地产企业的经济活动要涉及到数种税,即便一项具体业务也可能要涉及若干税,例如一笔销售收入是否确认、何时确认、可能会影响营业税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等,针对众多的征税对象、税率、减免税等,税务筹划时不能仅盯住个别税种的税负高低,而要着眼于整体税负的轻重。另外,如果单纯追求最大扣除项目、最小的计税收入,会掩盖企业真实的经营成果和获利能力,影响企业的筹资和投资能力,进而影响房地产企业财务目标的实现;所以不能以税负轻重作为选择筹划方案的唯一标准,而应以确保房地产企业财务目标实现下的税收筹划方案要具有可操作性。

通过以上分析,文章指出,随着税收筹划活动在房地产企业经营活动中价值的体现,房地产企业税收筹划风险也该受到更多的关注,由于税收筹划主要侧重于事前的筹划,因此不可能完全消除税收筹划的风险,但尽量降低或分散涉税风险是房地产企业税收筹划的重要内容。成功的税收筹划方案应该是风险最小、收益最大的方案。

参考文献:

1.盖地.企业税务筹划理论与实务[M].东北财经大学出版社,2005

2.梁云凤.房地产企业税收筹划[M].中国市场出版社,2006

房地产企业涉税筹划篇（6）

我国房地产业发展起步于上世纪90年代，经过20年的发展，逐渐成为支柱性产业之一，不仅为老百姓解决了安居问题，而且带动了建材、工程机械等相关产业的发展。近年来，由于房价过高、投资虚热，国家宏观调控政策陆续出台，房地产开发行业利润空间逐步缩小，市场不确定因素增加，经营风险增大。在这种情况下，进行税收筹划显得尤为重要。本文拟就税收筹划在我国房地产企业中的应用作初浅分析。

一、税收筹划在我国房地产企业中的应用

税收筹划是指纳税人遵循国家法律，以税收政策法规为导向，事前选择有利纳税方案处理自己的生产、投资、理财活动的一种企业筹划行为。房地产企业涉及税种较多、税费负担较重，进行税收筹划有特别意义。它既要善于运用一般税收筹划方法，也要充分考虑行业特点进行富有特色的税收筹划。

（一）利用土地增值税临界点进行筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点，同时根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》等相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，对于房地产开发企业，可以通过销售降价、提高配置标准、增加配套设施、增加建设成本等方式合理控制土地增值税的增值额，对于普通住宅，房地产企业不但可利用土地增值税的四级超率累进税率降低税率，还可利用“20%的增值额”这个 “临界点”达到不交税的效果，一方面房地产开发企业可通过销售降价、提升配置标准、增加配套设施促进项目的快速销售，节约财务利息，实现资金的快速流转滚动，同时通过上述税收筹划措施，降低企业土地增值税税负，并不一定致使企业利润减少。

（二）利用税收优惠政策进行税收筹划

营业税方面：以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担风险的行为，不征收营业税，转让股权也不征收营业税；房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。

土地增值税方面：合作建房一方提供土地，一方提供资金，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税；房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。

因此，对于房地产开发企业，可利用上述税收优惠进行合理避税。如将开发的商业物业先投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式可规避营业税。

（三）利用收入结构进行税收筹划

对于精装修房屋，购房房款中不仅包含了房屋建设成本，还包括房屋装饰、装潢费用，由于房屋装饰、装潢属于劳务服务，无需缴纳增值税。因此房地产开发企业可设立装饰公司负责房屋装饰、装潢，销售时将房屋销售合同分拆成房屋销售和房屋装饰合同，与房地产开发企业及房地产企业设立的装饰公司分开签订，则房地产开发企业只需就房屋依据房款缴纳土地增值税，装饰公司仅需就装修费用缴纳营业税，不用缴纳土地增值税。利用该筹划，房地产开发企业利用关联公司将经营收入分散，使得土地增值税税基大幅减少，可以大大节省土地增值税款，甚至无需缴纳土地增值税。

（四）利用收款方式进行税收筹划

根据税法规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率预缴营业税、土地增值税及所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。另外根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。

因此，对于房地产开发企业开发的单位价值较高的项目，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业可采用分期收款方式销售，一方面可促进销售的增长，另一方面企业不以售价总额为基数而以分期收款为基数计算缴纳营业税、土地增值税及所得税，将税负进行递延，有利于房地产开发企业的资金流动，创造更大的价值。

二、我国房地产企业税收筹划应注意问题

1.税收筹划要合理合法

税收筹划要符合税法政策，以依法纳税为前提，在多种纳税方案中做出选择，规避法律、政策风险。同时，结合企业实际，合理设计税收筹划方案，采取合理措施降低企业税负。

2.税收筹划要贯穿于房地产开发全过程

房地产开发涉及买地阶段、建房阶段、售房阶段及后期物业管理阶段，开发周期长、涉及的因素较多、涉税较为复杂，因此房地产开发企业税收筹划需要事先谋划，并实时跟踪监控。

三、结语

综上所述，当前，我国房地产行业正在经历前所未有的严厉调控，房地产行业竞争已日趋加剧、利润空间已大幅缩小。房地产开发企业合理合法的进行税收筹划，不仅可以降低企业自身税负，争取企业最大利益，而且通过税收筹划整个过程，可以提高企业的经营管理水平，提高企业的竞争力，赢得新的发展空间，房地产开发企业税收筹划具有一定的必要性，同时需根据房地产开发企业的特点及所涉及的税种，进行合理的税收筹划。

房地产企业涉税筹划篇（7）

随着经济的发展与社会的进步，我国房地产经济迅速崛起，近几年呈现出一片欣欣向荣的局面，房地产企业发展速度也比较大。房地产企业在项目开发的过程中涉及的问题有很多，其中税收成本筹划问题财管管理中一项重要工作内容。税收筹划是在纳税行为发生之前，通过对纳税主体与税收事项的分析与计划实施的企业最大价值化管理活动。我国房地产项目开发过程中税收筹划问题涉及到项目开发处理方式、销售转让方式以及预售时间等等环节。

一、房产开发企业金融和税收成本筹划的重要性

在实际经营过程中房产开发企业的金融和税收成本涉及的内容比较多，不仅包括土地的征收和拆迁费用、建设费、工程费、人员费、设施费等，而且还包含有关房地产开发项目的管理费用、销售费用以及财务费用等。税收筹划就是对这些费用进行合理分析，这对企业和国家均具有重要的作用。对房产企业来说，合理的税收筹划能够有效减轻企业负担，增加企业经营利润，提高企业市场竞争力，促进企业健康稳定发展；而对于国家来说，良好的税收筹划能够促进企业遵随国家产业政策导向开展各项工作，有利于国家宏观调控的实施，有利于我国市场经济的优化管理，增加国家税收，促进国民经济的发展。企业作为税收筹划的主体不仅要具备一定的经营管理知识，更应该充分了解国家的各项税收制度，以便能够科学、合理的进行税收筹划。房地产企业的税收筹划设计其经营过程的各个环节，企业应该充分了解税收筹划条件、内容、节税技能，以便能够减少税收成本，提高企业经营效益。

二、房地产开发企业金融和税收成本筹划具体内容

目前，我国的房地产企业一般会对一些金融信贷和税收政策的基本规定有所了解，但是对其中一些特殊的规定了解深度不够，比如对开发贷款、个人住房贷款、按揭贷款等一些特殊的金融信贷了解甚少，导致企业没能按期还款产生滞纳金和需要支付的没有按期还款的税款，这种现象影响房地产企业经营效益的提高，甚至给房产企业带来风险。所以房产开发企业有必要做好税收筹划工作，解决税收成本过高的问题。下面我们来具体分析房地产开发企业金融和税收成本筹划主要涉及内容。

（一）金融信贷筹划

国家对房地产的相关贷款规则要求比较严格，国家规定的贷款利率对金融贷款具有重要的影响。如果贷款利率增加，就会增加房地产开发企业的贷款难度，这样就增加了融资成本和贷款购房者的还款压力。而如果国家取消个人房贷优惠利率，同时规定进行购房的利率调整，能够影响贷款购房着提前还款。可见国家的金融信贷政策对税收筹划有着重要的影响作用，房地产企业实时进行税收对比们能够减少贷款财务费用。

（二）销售成本筹划

市场上房地产开发企业比较多，市场竞争比较激烈，房地产企业为了促进销售，往往会出台一些优惠政策吸引客户。比如有些房地产开发商对一次付款的用户给予购房款总额的3-10成的让利优惠，这样能够增加资金的周转率，缓解商品房挤压和银行还贷压力；还有些房产企业在客户购房合同中写明赠送客户装修费，比如一套100平米的住房价值30万元，房地产商为了促进销售在合同中注明赠送客户0.5万元的装修费用，装修费用可以纳入企业的业务宣传费用中，可以在税前列支。但是如果销售合同中没有说明这0.5万元属于房屋的装修费用，那么这0.5万元就需要纳入成本进行核算，并可以进行税前扣除。

（三）营业税筹划分析

如果房地产开发企业开发项目属于代建单位，也就是说房产企业并不是建设房产的所有者，而是受委托帮别人代建，在代建的过程中房产企业不需要垫付资金，这种情况下房产开发企业取得的代建房的代建手续费需要纳入“服务业--费”中并需要缴纳营业税。但是，如果在以上条件中房产企业有一条没有满足以上条件，房产开发企业需要全额结算收入并记入销售不动产费用中，并需要缴纳5%的营业税。这样我们就可以看出二者之间的不同，也就是说房产企业在代建过程中对税收进行合理的筹划，能够有效降低税收成本，减少税收开支，提高经营效益。

（四）房产企业的土地增值税筹划分析

我国法律明确规定土地增值税实行四级超率累进税率进行相应的核算与分析，也就是说如果增值额小于扣除项目金额的一半，土地增值税税率可以按照30%的税率缴纳；如果土地增值额大于50%的扣除项目金额，没有超过的部分按照增值税的40%进行缴纳；如果增值税超过100%，但是没有超过200%，按照税率的50%进行缴纳；如果增值税超过200%，按照税率的60%进行缴纳。国家规定如果纳税人进行房屋销售，而增值税在扣除项目金额的20%以下，这种情况下的土地增值税可以实时免征，也就是说此时不交土地增值税。

三、结束语

总之，房地产企业金融税收筹划管理问题涉及房产企业生产经过全过程，筹划的方式也比较多，但是筹划时必须建立在合法的基础上，根据国家对税收政策的规定和本企业的实际情况，选择最有利的筹划方式，以便能够达到节税筹划的目的，更好的提高企业经营利润。

参考文献：

[1]王月荣.浅谈房地产开发成本费用税收筹划[J].现代经济信息，2009（23）：164-165

房地产企业涉税筹划篇（8）

我国经济体制已经从计划经济转变为市场经济，但我国对纳税筹划的研究起步较晚，也没有构建其良好的纳税筹划管理体系，使得部分企业在纳税筹划出现了不少问题，尤其是房地产行业经常出现纳税筹划问题，限制了房地产企业健康发展，因此，有必要对此展开研究。

一、房地产企业纳税筹划必要性

税收是国家财政来源，且带有强制性，对于企业来说，最重要的评价标准在于是否依法纳税。对于房地产企业来说，主要税目有营业税、土地增值税以及企业所得税等，可见，房地产企业需要承受大量费用。之所以重视纳税筹划，原因在于，第一，做好纳税筹划可以控制支出，促进企业经济效益增长，在房地产纳税中有些支出是不必要的，这就需要企业挖掘免税机会，在法律允许范围内尽可能减少赋税；第二，有利于房地产企业实现合法经营，企业在纳税筹划中可以了解到企业纳税特点以及减免税等，促进企业合法经营；第三，有利于调整企业管理水平。房地产企业管理者也可以实时了解企业在同行业中所处地位，并结合实际情况调整企业管理措施，优化企业管理能力。

二、房地产企业纳税筹划现状

（一）思想上存在误区

房地产企业纳税筹划中常见的思想误区主要有以下几种，第一，错误认为与税收部门搞好关系可以从中获得减免税。这是很多房地产企业在纳税筹划中都存在的错误思想，所以，不少房地产企业一直在想方设法的与税收部门搞好关系，或是通过行贿手段，或是找征管漏洞，这样的方式不仅不会减少税收，还会给税收部门带来负面影响；第二，将希望寄托于偷逃税。一些房地产企业为少纳税，经常会隐匿真实账目，以此影响财务核算，部分企业甚至通过合建的方式掩盖企业开发事实，这种方式根本起不到作用，一旦被揭露出来，还要接受法律制裁。

（二）现有纳税筹划方法缺乏整体性

第一，税收最小化与税后利润最大化存在矛盾，为减少纳税，经常会通过推迟预售款入账等方式获得税收优惠机会，但这样的方式会增加费用开支，同时也会影响到企业税收利润，进而导致纳税筹划与利润目标矛盾；第二，单一税赋最小与企业税赋最小矛盾。对于房地产企业来说，需要纳税的税种有很多，虽然涉税税目不同，但其计税依据则多出自相同业务，使得企业在纳税筹划中容易出现节点，进而影响到纳税筹划方案的实施。此外，部分房地产企业还存在依然采用原有节税的方式，由于所使用的节税途径不同，也就导致无法协调。

（三）纳税筹划风险监管力不足

房地产企业经常会出现涉税风险，这些风险往往是不可避免的，再加上受不确定因素的影响，很可能无法构建良好的税收风险管理机制，再加上多数房地产企业工作不到位，没有将风险分析与评价作为重点，而是直接开展筹划，也会带来风险。同时，不少房地产企业没有采用动态涉税风险监测，不仅不了解风险来源，还无法及时构建良好的风险预警体系，这在一定程度上也增加了风险应对难度。

（四）相关纳税筹划人员素质低

对于不少房地产企业来说，其纳税筹划工作中缺少合适的人才，现有工作人员素质较差，很多工作都需要财务部门见人，增加了财务部门工作负担。同时，税务筹划又是一项对税务专业要求较高的工作，很多财务人员与会计人员在工作中只是从会计角度工作，很容易带来一系列问题。

三、完善房地产企业纳税筹划的措施

（一）形成正确的纳税筹划思想

对于纳税筹划问题来说，是一项管理相对严格的工作，房地产企业要实现健康发展，就要端正筹划态度，形成正确的纳税筹划思想。首先，房地产企业应正视自己与税务征管部门之间的关系，不能靠与其搞好关系作为减免税根本，房地产企业与税务征管部门属于执行与被执行关系，房地产企业应严格按照国家相关法律法规纳税筹划，避免触犯法律，一旦被发现将得不偿失；其次，房地产企业应积极应对纳税筹划工作，遵守国家法律法规，强化及时收账，防止因小失大，只有这样才能促进房地产企业健康发展。

（二）注重整体纳税筹划

对于房地产企业来说，纳税筹划是其重要工作，是企业实现税后利润最大化的根本，为促进企业健康发展，房地产企业应协调与处理好相互之间的关系。具体来讲应从以下几种方面入手，第一，重视税收最小与税后利润最大关系协调。房地产企业在选择扣除项目时，也要做好税后利润期望设置，在费用支出筹划上找出最优平衡点，避免带来不必要的消极影响；第二，妥善处理好单一税目与多项税目之间的关系，从整体角度考虑问题，联系实际情况选择最优方案；第三，协调与处理好同一税目与纳税筹划方案之间的关系，避免局限性。

（三）构建完善税务风险管理机制

风险管理是房地产纳税筹划中一项十分重要的工作，为做好纳税筹划风险管理工作，应从以下几方面入手，首先，做好纳税风险检测与评估。房地产企业应认识到税务风险发生带来的不利影响，积极构建完善的风险预警机制，并从多角度多层次分析，正确认识涉税风险识别与评估，同时以此为基础，构建良好的涉税风险衡量标准，避免风险扩大，危害到房地产企业利益；其次，重视涉税风险动态监测机制建设（如图1所示），并做好风险监测与控制，加强对税收法律制度的关注，实现全面了解与把握。同时，及时更新与调整会计政策，及时发现其中存在的潜在风险，并在风险发生以前构建良好的风险防范机制，尽可能减少风险带来的损失；最后，做好涉税风险处理，强化灵活性。对于房地产企业来说，应加大对风险处理与控制，选择灵活性强的方法方案，保证方案可以应对多种风险，避免风险恶化。

（四）做好纳税筹划队伍构建

由于纳税筹划对工作人员的要求较高，所以，在实际利用的过程中，应做好纳税筹划队伍建设，提高对纳税筹划人员的要求。房地产企业应组建专门的纳税筹划部门，聘请专业人员，要求工作人员不仅要懂得税收业务知识，还要熟悉各种税收政策与相关法律知识，保证纳税筹划工作与财务工作分开，并将纳税筹划纳入到企业管理体系中。同时，房地产企业还要做好纳税筹划工作人员的培训，请专业人士到企业为纳税筹划人员培训，不仅要强化他们的专业技能，还要提高他们的职业道德素质，增强他们关注时事政策的能力，增强他们的业务观察能力与创新能力。此外，构建相应的奖罚机制与考核机制，确保所有人都可以认真工作，保证其综合实践能力能够得以显著提升，这也是为企业发展制定税务筹划的有效方案，相关工作人员也可以认识到企业对纳税筹划工作的重视，因此，应重视纳税筹划队伍建设。

四、结语

纳税筹划是一项十分重要的工作，关系到房地产行业经济状况，然而，不少房地产企业在纳税筹划中却存在各种各样的问题，并不利于企业健康发展，严重的还存在违背相关法律法规的情况，因此，企业应真正做好房地产纳税筹划，促进房地产行业发展。

参考文献：

[1]卢贝.房地产企业纳税筹划探析[J].中国外资,2012(24).

房地产企业涉税筹划篇（9）

我国经济体制已经从计划经济转变为市场经济，但我国对纳税筹划的研究起步较晚，也没有构建其良好的纳税筹划管理体系，使得部分企业在纳税筹划出现了不少问题，尤其是房地产行业经常出现纳税筹划问题，限制了房地产企业健康发展，因此，有必要对此展开研究。

一、房地产企业纳税筹划必要性

税收是国家财政来源，且带有强制性，对于企业来说，最重要的评价标准在于是否依法纳税。对于房地产企业来说，主要税目有营业税、土地增值税以及企业所得税等，可见，房地产企业需要承受大量费用。之所以重视纳税筹划，原因在于，第一，做好纳税筹划可以控制支出，促进企业经济效益增长，在房地产纳税中有些支出是不必要的，这就需要企业挖掘免税机会，在法律允许范围内尽可能减少赋税；第二，有利于房地产企业实现合法经营，企业在纳税筹划中可以了解到企业纳税特点以及减免税等，促进企业合法经营；第三，有利于调整企业管理水平。房地产企业管理者也可以实时了解企业在同行业中所处地位，并结合实际情况调整企业管理措施，优化企业管理能力。

二、房地产企业纳税筹划现状

（一）思想上存在误区

房地产企业纳税筹划中常见的思想误区主要有以下几种，第一，错误认为与税收部门搞好关系可以从中获得减免税。这是很多房地产企业在纳税筹划中都存在的错误思想，所以，不少房地产企业一直在想方设法的与税收部门搞好关系，或是通过行贿手段，或是找征管漏洞，这样的方式不仅不会减少税收，还会给税收部门带来负面影响；第二，将希望寄托于偷逃税。一些房地产企业为少纳税，常会隐匿真实账目，以此影响财务核算，部分企业甚至通过合建的方式掩盖企业开发事实，这种方式根本起不到作用，一旦被揭露出来，还要接受法律制裁。

（二）现有纳税筹划方法缺乏整体性

第一，税收最小化与税后利润最大化存在矛盾，为减少纳税，经常会通过推迟预售款入账等方式获得税收优惠机会，但这样的方式会增加费用开支，同时也会影响到企业税收利润，进而导致纳税筹划与利润目标矛盾；第二，单一税赋最小与企业税赋最小矛盾。对于房地产企业来说，需要纳税的税种有很多，虽然涉税税目不同，但其计税依据则多出自相同业务，使得企业在纳税筹划中容易出现节点，进而影响到纳税筹划方案的实施。此外，部分房地产企业还存在依然采用原有节税的方式，由于所使用的节税途径不同，也就导致无法协调。

（三）纳税筹划风险监管力不足

房地产企业经常会出现涉税风险，这些风险往往是不可避免的，再加上受不确定因素的影响，很可能无法构建良好的税收风险管理机制，再加上多数房地产企业工作不到位，没有将风险分析与评价作为重点，而是直接开展筹划，也会带来风险。同时，不少房地产企业没有采用动态涉税风险监测，不仅不了解风险来源，还无法及时构建良好的风险预警体系，这在一定程度上也增加了风险应对难度。

（四）相关纳税筹划人员素质低

对于不少房地产企业来说，其纳税筹划工作中缺少合适的人才，现有工作人员素质较差，很多工作都需要财务部门见人，增加了财务部门工作负担。同时，税务筹划又是一项对税务专业要求较高的工作，很多财务人员与会计人员在工作中只是从会计角度工作，很容易带来一系列问题。

三、完善房地产企业纳税筹划的措施

（一）形成正确的纳税筹划思想

对于纳税筹划问题来说，是一项管理相对严格的工作，房地产企业要实现健康发展，就要端正筹划态度，形成正确的纳税筹划思想。首先，房地产企业应正视自己与税务征管部门之间的关系，不能靠与其搞好关系作为减免税根本，房地产企业与税务征管部门属于执行与被执行关系，房地产企业应严格按照国家相关法律法规纳税筹划，避免触犯法律，一旦被发现将得不偿失；其次，房地产企业应积极应对纳税筹划工作，遵守国家法律法规，强化及时收账，防止因小失大，只有这样才能促进房地产企业健康发展。

（二）注重整体纳税筹划

对于房地产企业来说，纳税筹划是其重要工作，是企业实现税后利润最大化的根本，为促进企业健康发展，房地产企业应协调与处理好相互之间的关系。具体来讲应从以下几种方面入手，第一，重视税收最小与税后利润最大关系协调。房地产企业在选择扣除项目时，也要做好税后利润期望设置，在费用支出筹划上找出最优平衡点，避免带来不必要的消极影响；第二，妥善处理好单一税目与多项税目之间的关系，从整体角度考虑问题，联系实际情况选择最优方案；第三，协调与处理好同一税目与纳税筹划方案之间的关系，避免局限性。

（三）构建完善税务风险管理机制

风险管理是房地产纳税筹划中一项十分重要的工作，为做好纳税筹划风险管理工作，应从以下几方面入手，首先，做好纳税风险检测与评估。房地产企业应认识到税务风险发生带来的不利影响，积极构建完善的风险预警机制，并从多角度多层次分析，正确认识涉税风险识别与评估，同时以此为基础，构建良好的涉税风险衡量标准，避免风险扩大，危害到房地产企业利益；其次，重视涉税风险动态监测机制建设（如图1所示），并做好风险监测与控制，加强对税收法律制度的关注，实现全面了解与把握。同时，及时更新与调整会计政策，及时发现其中存在的潜在风险，并在风险发生以前构建良好的风险防范机制，尽可能减少风险带来的损失；最后，做好涉税风险处理，强化灵活性。对于房地产企业来说，应加大对风险处理与控制，选择灵活性强的方法方案，保证方案可以应对多种风险，避免风险恶化。

（四）做好纳税筹划队伍构建

由于纳税筹划对工作人员的要求较高，所以，在实际利用的过程中，应做好纳税筹划队伍建设，提高对纳税筹划人员的要求。房地产企业应组建专门的纳税筹划部门，聘请专业人员，要求工作人员不仅要懂得税收业务知识，还要熟悉各种税收政策与相关法律知识，保证纳税筹划工作与财务工作分开，并将纳税筹划纳入到企业管理体系中。同时，房地产企业还要做好纳税筹划工作人员的培训，请专业人士到企业为纳税筹划人员培训，不仅要强化他们的专业技能，还要提高他们的职业道德素质，增强他们关注时事政策的能力，增强他们的业务观察能力与创新能力。此外，构建相应的奖罚机制与考核机制，确保所有人都可以认真工作，保证其综合实践能力能够得以显著提升，这也是为企业发展制定税务筹划的有效方案，相关工作人员也可以认识到企业对纳税筹划工作的重视，因此，应重视纳税筹划队伍建设。

四、结语

纳税筹划是一项十分重要的工作，关系到房地产行业经济状况，然而，不少房地产企业在纳税筹划中却存在各种各样的问题，并不利于企业健康发展，严重的还存在违背相关法律法规的情况，因此，企业应真正做好房地产纳税筹划，促进房地产行业发展。

参考文献：

[1]卢贝.房地产企业纳税筹划探析[J].中国外资，2012（24）.

房地产企业涉税筹划篇（10）

一、引言

房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。

二、税收筹划的基本理论及依据

税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。

三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法

房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:

1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。

四、充分关注税收的筹划风险

风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。

参考文献

房地产企业涉税筹划篇（11）

一、引言

随着我国政策的改变，房地产黄金十年已经过去，售房业绩难以完成及房地产销售利润率降低，是当前绝大多数房地产企业面临的巨大问题。虽然，近期银行调息给房地产企业带来了一定的回暖，但是房地产企业依然不可避免的遭遇了一定的压力。据金地集团最新的数据显示，今年1月到10月金地集团签约金额累计为329.7亿元，仅完成金地集团原定年销售目标的54.95%。而且金地集团今年1月至6月净利润仅为1.58亿元，同比下降高达49.91%。为了能够在巨大的业绩压力以及不断下滑的行业环境下占据一席之地，房地产企业不约而同地将目光转向了成本战略上来。税收筹划指的是企业在合法的范围内，通过对涉税事项的调整以达到少缴税或者推迟缴税的目的。根据我国建设部对房地产业公司提交的数据分析发现，税收占据了房价比重的11%左右，而我国房地产企业涉及到的税种高达9种，有很大的筹划空间，因此，通过税收筹划来降低企业成本则是房地产企业成本战略中的非常重要的一部分。

二、我国房地产企业进行税收筹划存在的困难

1.我国房地产企业对税收筹划认识不足，不够重视。由于税收筹划这个概念引进到我国的时间比较短，我国对税收筹划的研究很大一部分还停留在理论上面，实际运用得还不够。因此，我国不少房地产企业对税收筹划产生了认知上的错误。由于我国税务局或多或少的都有采取一些行为来进行反筹划。因此，部分房地产企业认为税收筹划是一种不合法的行为，为了避免出现法律冲突，而放弃税收筹划。而有些企业则认为，税收筹划就是通过手段来进行巧妙的偷税漏税，钻法律空子来达到降低成本的目的，这样最终演变为违法行为。这两种认知都是片面的，由于没有正确地了解税收筹划，对税收筹划的理解产生了偏差，导致企业税收筹划工作出现问题。

2.房地产企业在进行税收筹划的过程中难以避免政策风险。合理的税收筹划是指在国家法律允许的范围内进行的，因此，房地产企业进行税收筹划必须要契合国家政策。但是，由于不同的地区存在一定的政策差异，不同的地区对税收筹划的合理性定义不同，甚至是企业个人对税收筹划的合理性理解也不同，因此，房地产企业很可能因为对政策的认知出现差异导致税收筹划的风险。其次，我国政策会随着经济市场环境的变动不断的发生改变，因此，不断地会有新的政策取代旧的政策。但是现阶段，绝大多数的房地产企业贪图方便，采用的是长期税收筹划方案，由于没有时刻关注税收相关政策，导致房地产企业的税收筹划存在很大的问题。

3.房地产企业进行税收筹划的过程中存在一定的局限性。我国现行的税种一共有七大类，高达20多种。房地产企业涉及到的税种就占据了其中的9种。但是，当前不少房地产企业由于税收筹划经营不足，在进行税收筹划的过程中往往着眼于一个较容易进行筹划的税种，但是税收筹划往往是牵一发而动全身的活动，仅仅注重个别的税种很可能导致其他税种的税负增加。有些房地产企业仅仅注重眼前的利益，因为某些政策变动而做出短视的税收筹划方案，忽略了企业的战略规划，以及往后政策可能发生的变动导致的风险，以至于企业短时间内税负的确是降低了，但是引发了一系列的税负相关的问题。由于这些企业没有考虑到税收筹划的全局性，给企业税收筹划带来了一定的负面的影响。

4.房地产企业税收筹划方案缺乏适用性。由于房地产企业财务部门很少专门针对税收筹划进行研究，不少房地产企业往往只是照抄其他企业成功的税收筹划的案例。但是，不同的企业所处的环境有很大的不同，再加上不同的地区的税收政策以及企业核定的税种、纳税筹划的条件也有很大的差异，直接照搬其他的成功方案并不一定契合房地产企业的需要。有些企业为了工作的方便，在企业建立初期，核定税种只有就委托专业的税务人员建立一套长期的税收筹划方案，并将这套方案作为企业纳税的“套路”来进行纳税，这样导致企业的税收筹划无法灵活的面对企业发展、行业环境、政策等变动问题，缺乏必要的适用性，最终将会导致税收筹划失败，带来一定的税务等方面的问题。

三、对房地产企业税收筹划的一些建议

1.提高房地产企业对税收筹划的认识。对于房地产企业来说，税负占据了企业成本的很大一部分，加上房地产企业设计的税种非常的复杂，因此，房地产企业有很大的税收筹划的空间。对于税收相关法规来说，税收筹划属于一种既不合法又不违法的行为，是我国立法以及政策允许的。因此，企业应该正视税收筹划在企业成本战略中的地位，以高度认真的态度来应对企业税收筹划的问题。企业在进行税收筹划的过程中，不仅需要认识到税收筹划的重要性，还需要了解税收筹划可能遇到的风险。在进行涉水事项调整的过程中，必须要提高警惕性，注重合理性、合法性以及可行性三个方面，并且针对房地产行业的多变性和复杂性提高对税收筹划风险的防范。

2.房地产企业应该以政策为导向进行税收筹划。合理的税收筹划是指在国家法律允许的范围内进行的，因此，依法筹划是房地产企业进行税收筹划的基本前提。因此，房地产企业的税收筹划人员必须要知法、守法，准确地理解税收相关法律以及政策的意义，时刻关注相关政策的变动情况，保障房地产企业税收筹划的方案是在法律和政策允许的范围内。为了避免企业税收筹划的方案与我国立法意图相悖，房地产企业在制定税收筹划方案的过程中，必须要以法律以及政策为导向，顺应国家宏观调控的战略，保障企业在享受税收筹划带来的相关优惠的同时，避免企业沦落到偷税、漏税、逃税、骗税的违法地步。尽可能地减少企业涉及到恶意避税的嫌疑之中。

3.房地产企业在进行税收筹划的过程中应该纵观全局。在进行税收筹划的过程中，房地产企业应该注重税收筹划方案对整体税负的影响，以及进行税收筹划而增加的成本，从整体的角度来进行成本的节约。税收筹划的目的不仅仅是为了降低企业的税负，更重要的是通过这一手段实现企业价值最大化，因此，税收筹划不能局限于降低某一个税种的税负，也不能局限于短期的节税。而是应该考虑房地产企业涉及到的所有税种之间利益抵消的因素，保证实施的税收筹划方案能够实现整体利益最大化，遵循成本战略的最终目的，不仅考虑税收筹划的直接成本，还需要考虑税收筹划所放弃的机会成本以及由于税收筹划引发的人力成本等间接成本，这样的税收筹划方案才是合理可行的。

4.提高房地产企业税收筹划方案的适用性。为了保障企业的税收筹划方案合理可行，房地产企业应该根据自身实际情况，以及当前政策等问题制定税收筹划方案，并且方案必须要留有一定的变更的余地，保障房地产企业设置的税收筹划方案能够有一定的灵活性，以便企业在面临政策变动的情况下能够调整项目方案。企业应该针对不同的情况，因地制宜，根据实际情况对企业的税收筹划方案进行分析调整。

四、结论

进行税收筹划是现阶段房地产企业进行成本战略的重要手段，但是，我国房地产企业进行税收筹划必须要建立在合理合法的情况下，在企业利润最大化的前提下设置符合企业自身发展的税收筹划方案。

参考文献：